【正文】 仍處于上升通道這一趨勢不會改變。2008年1～5月上海別墅市場同樣受到整體市場看淡的影響，但同公寓市場謹慎推盤不同的是，別墅市場供應逆勢放量，主要表現(xiàn)在同比去年新增有較大增幅，供應占全市比重上升。別墅市場區(qū)域情況分析供求區(qū)域分析2008年1～5月有7個區(qū)有別墅新增，有12個區(qū)有別墅成交。2008年1～5月受到一些區(qū)域新增放量和成交萎縮的雙重因素影響，使得全市別墅供求比出現(xiàn)難得的供遠大于求的局面，為1：，而去年1～5月供求比為1：，去年四季度供求比為1：，目前別墅市場出現(xiàn)與去年截然相反的現(xiàn)象，供應的增多、市場觀望態(tài)勢蔓延以及房企的資金壓力有可能使別墅價格有所回落。在成交比較集中的幾個區(qū)域中，成交均價大多在15,000元/平方米至20,000元/平方米之間，其中以17,000元/平方米左右居多。松江區(qū)目前由于缺少成交量的支撐，價格易受個別樓盤影響，1～5月松江別墅成交均價為14,867元/平方米，環(huán)比上季度下降15%，同比去年1～5月上升29%。本來就供應不多的浦東，從去年12月份開始，迎來了連續(xù)3個月的零供應，直至3月份又出現(xiàn)了罕見的供應爆增，對于撲朔迷離的市場，開發(fā)商出現(xiàn)了空前的一致舉動，要么不供應，要么集體供應，1～，環(huán)比上季度增加183%，同比去年1～5月增加了12倍之多，供應量在極度壓縮之后得到釋放，預計下季度成交將得到相應的釋放；成交方面，同樣經(jīng)過4個多月的低迷后，1～5月最后一個月，成交開始活躍，達到了去年的平均水平，1～，環(huán)比上季度減少21%，同比去年1～5月減少52%；由于成交量非常之少，導致成交均價受個別樓盤影響非常明顯，從而出現(xiàn)了從40,000元/平方米到20,000元/平方米，又到40,000元/平方米的大跨度變化，受到供應的增加，預計下季度價格會有所回落，但不會出現(xiàn)大幅度的價格波動了。1～，環(huán)比上季度減少75%，同比去年1～5月減少33%；1～，環(huán)比上季度減少58%，同比去年1～5月減少20%。1～5月嘉定別墅成交均價為12,208元/平方米，環(huán)比上季度下降20%，同比去年1～5月上升8%。1～，環(huán)比上季度減少79%，同比去年1～5月增加140%；1～，環(huán)比上季度減少73%，同比去年1～5月減少38%。青浦別墅前三名排名新增量（萬平米）成交量（萬平米）成交均價（元/平方米）1合生朗廷園朱家角康橋水鄉(xiāng)小城綠洲江南園537222新城盛景園現(xiàn)代華庭二期西郊古北國際別墅331843綠洲江南園合生朗廷園四荷藝墅3010閔行：傳統(tǒng)別墅區(qū)，供銷兩旺閔行作為傳統(tǒng)的別墅生活區(qū)，憑借其良好的交通和商業(yè)，平均供求量始終名列全市前列?？梢钥闯觯壳伴h行別墅的成交價格依然在高位運行，受到供應的增多和傳統(tǒng)旺季的到來，預計后市成交量將回升，成交價格將進一步上漲。市場開始逐漸看高別墅的價格，各房地產(chǎn)企業(yè)也是對此類項目給予厚望。首先原有別墅項目的存量并沒有完全釋放。第二，滯銷項目的再度入市。這些別墅，或?qū)⒊蔀橄乱浑A段別墅開發(fā)商的新寵。第三，外地別墅類產(chǎn)品搶灘上海。如江蘇蘇州和昆山等地的海河別墅、太和鏡湖別墅、西郊世紀華城別墅、雙洋湖別墅以及莫奈花園別墅等。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運航線。金山已形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。、小金山和浮山三島，是滬上僅存的一塊凈土，生長著上海地區(qū)陸上早已絕跡的原始植被和珍稀動植物。區(qū)域樓市分析樓市處于起步階段，價格低潛力巨大由于距離市區(qū)相對較遠加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢；相比較目前房產(chǎn)開發(fā)“如火如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場正處于起步階段。政策及規(guī)劃的前景看好杭州灣跨海大橋把金山區(qū)“推”到了長三角的核心部位，進而發(fā)揮上海兩大化工基地所在地的特定優(yōu)勢，使金山成為長三角區(qū)域的化工商貿(mào)服務中心，同時跨海大橋、滬乍鐵路、浦東鐵路等快速交通線的逐步開通，還使金山成為杭州灣北岸物流中心有了可能?！傲鶛M”為亭楓高速、亭楓——大亭公路、朱呂公路、廊漕公路、莘奉金高速、金山大道?！笆晃濉逼陂g金山將形成“1線2軸3區(qū)”的規(guī)劃布局，逐步形成開放性、組團式，片軸結(jié)合的發(fā)展模式。周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動該區(qū)域商品住宅的消費。規(guī)劃51平方公里的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)按照“一心五區(qū)一環(huán)”的布局，日新月異、氣勢非凡。除此之外坐落在朱涇鎮(zhèn)的27洞新天鴻高爾夫球場、上海馬術訓練場都在如火如荼的建設中，對別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當大的促進作用。如干巷匯豐馨苑、呂巷幸福時光以及朱涇新天鴻高爾夫別墅等。但該項目仍留有部分土地。新天鴻高爾夫別墅是該區(qū)域?qū)Ρ卷椖繕?gòu)成極大威脅的的項目，但由于新天鴻高爾夫別墅是以“高爾夫”為主題的高端別墅雖然從項目形象、配套、環(huán)境、產(chǎn)品等方面對鄉(xiāng)間藝墅有較大優(yōu)勢，但從套型面積、套價等方面鄉(xiāng)間藝墅有一定優(yōu)勢，且兩個項目的目標客戶群較差度不大。但由于本項目的目標客戶群的選擇余地較大，本項目必須考慮相應區(qū)隔競爭對手的有效手段。區(qū)域市政配套建設的不完善當前區(qū)域的市政配套主要依托于南面干巷社區(qū)，大型超市以及酒店、高檔娛樂場所等配套設施較為欠缺。公共交通系統(tǒng)的欠缺項目公共交通系統(tǒng)僅有莘廊線、蓮衛(wèi)專線、蓮朱線、朱石線，且僅有莘廊線可到達市郊的閔行莘莊。第三部分：項目的客戶群把握我們的做法與傳統(tǒng)的廣告公司不同因為市場在變 游戲規(guī)則在變消費者需求的洞察 是我們以下工作的前提在探索消費者需求的過程中尋求產(chǎn)品的制勝之道當然基礎是前面章節(jié)的市場分析以及對我項目的產(chǎn)品分析所以在此首先提出：把房子賣給誰？？在中國五千年的燦爛文明中，滾滾向前的歷史長河中，“士”這一階層，在歷史中的地位向來讓大眾仰望，向來是社會的中堅、社會發(fā)展與前進的動因，他們處于整個社會結(jié)構(gòu)的中上端，帶著對時代的認識，對未來的預見，擔綱著歷史賦予他們的使命。精英在《現(xiàn)代思潮詞典》里的解釋是對一個社會或群體中靠卓越或接觸的素質(zhì)優(yōu)點占據(jù)一個或多個優(yōu)勢地位者的集合名詞。下面就讓我們從不同角度來認識他們目標客戶群特征描述范 圍 分 布●目前生活與工作集中在主城區(qū)或浦東、閔行等相對繁華和經(jīng)濟基礎較好的區(qū)域；●外地來滬投資興業(yè)的中型企業(yè)老板，在市區(qū)已經(jīng)有一套自己的房子；●生活工作在金山區(qū)，主要集中在經(jīng)濟狀況較好的金山衛(wèi)鎮(zhèn)；●港澳臺地區(qū)有意在上海投資置業(yè)的客群，喜歡項目的田園風情，看中項目的升值潛力；職 業(yè) 特 征從目標客戶的職業(yè)特征來看，一般工作在主流的惑流行的行當，從事以腦力勞動為主的職業(yè)，這些人的職業(yè)特征是：●各種經(jīng)濟類型的中、小企業(yè)經(jīng)理、證券、基金分析師、銀行高管； ●行政或公共事業(yè)專職的高級管理者；●具有中、高級職稱的專業(yè)人員，如教授、律師、醫(yī)生、工程師及各類市場稀缺的高級專業(yè)技術人才；●各級政府機構(gòu)的高級別公務員，他們有一定的職業(yè)權利，占有高質(zhì)量的權利資源與社會關系資源。生 活 與 消 費 習 慣●工作相對較為緊張、忙碌，工作壓力較大，生活節(jié)奏較快，時間觀念特別強；●主要的休閑方式是喝茶、泡吧，偶爾也會打打保齡球或高爾夫；●追求時尚、崇尚名牌，是某些品牌的忠實客戶群；●喜歡運動，愛好健身，可能有一張健身卡或家有健身器材，但因時間的關系很少用到；●他們的汽車不是奔馳、寶馬、VOLVO等略顯尊貴、浮華的品牌，可能是個性十足、特征明顯的小排量環(huán)保車型；●心智成熟，購物較為理性，對自己崇尚的精神或物質(zhì)追求舍得投入；●愛好山水、喜歡野外、渴望田園，經(jīng)常有開車到郊外采風的沖動；財 富 特 征●較高的知識層面，經(jīng)過多年的打拼，已經(jīng)在市區(qū)擁有自己的一套住房； ●多年的工作積累，已經(jīng)成長為行業(yè)內(nèi)的佼佼者，收入逐年遞增，已經(jīng)有一部分不菲的積蓄；●他們的經(jīng)濟收入更多的體現(xiàn)在年薪上，一年的總收入在50萬元左右或不低于50萬元；●多年的社會閱歷，積累的人脈也是一筆不容忽視的財富；購 房 需 求●他們不缺乏住房，缺乏的是一個讓自己能夠真正放松的家；●在二次置業(yè)或多次置業(yè)的情況下，購房更為理性，主要看重項目的綜合素質(zhì)；●以親近自然、放松心情、獲得健康為第一要務；●看中項目休閑、養(yǎng)身等環(huán)境條件和硬件設施外，同時還看中物業(yè)的投資升值潛力；●對項目的總價位有一定要求，絕非是千萬級或超過500萬的豪華別墅，相對總價要控制在200萬元左右的接受范圍；●對項目的周邊環(huán)境要求較高，不僅綠意盎然，花草簇擁，還要有滿足基本生活的相關配套；●總投資額的相對較少，驅(qū)使他們對距離的要求相對放寬，大約在一個小時的車程范圍之內(nèi)為好；●對別墅的選擇不體現(xiàn)在尊貴、大氣、豪華上，觸動他們購房神經(jīng)的主要是項目的休閑品質(zhì)、養(yǎng)生環(huán)境；媒 體 接 觸 習 慣●因工作的關系，網(wǎng)絡是他們了解社會動態(tài)的主要媒介；●他們應酬較多，回家較晚，看電視的時間基本集中在晚上10點以后，而且以財經(jīng)類、時事類的電視節(jié)目為主；●來到辦公室的第一件事就是瀏覽今天的報紙，或者更早的在早飯時間就會把今天的報紙瀏覽完畢；●因開車的緣故，城市廣播是他們路上打發(fā)時間的必要調(diào)劑，音樂臺、交通臺是他們路上不二的選擇；●戶外廣告牌是他們經(jīng)常接觸的媒體，創(chuàng)意較好的廣告會引起他們的注意；●部分客戶經(jīng)常出入高級寫字樓，樓宇LED電子廣告牌也是他們接觸頻率較高的媒體；●他們買房的參考媒體更多的集中在網(wǎng)上和報紙上；他 們 的 共 性● 經(jīng)濟實力較