【正文】 項(xiàng)目總定位純生態(tài) 養(yǎng)身別墅 親自然 逸形生活說明：依據(jù)產(chǎn)品自身的特性，客戶群的心理需求，為項(xiàng)目確立了以上的總定位，用來統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目，在項(xiàng)目入市后的宣傳推廣都將圍繞其展開。靜“遠(yuǎn)”的性格延伸 隱 逸靜：人性的冷靜、鎮(zhèn)靜與理性，對生活環(huán)境的要求：安靜、靜謐，讓心去感受去體悟；隱：工作時(shí)他們帶領(lǐng)隊(duì)伍勇往直前，但生活中絕對是隱秘的、隱居的，甚至是將自己隱藏起來的；逸：輕松、安閑、釋放、超邁（超逸豪放），安逸的生活環(huán)境，慢版的生活格調(diào)；靜逸的自然環(huán)境隱逸的生態(tài)園林 “三箭齊發(fā)、天人合一”形成我們所倡導(dǎo)的“逸形生活”安逸的慢版生活“逸形生活”的關(guān)鍵詞：閑逸 安逸 隱逸 清逸 飄逸 遠(yuǎn)逸享逸 逸趣 放逸 超逸 靜逸 逸興達(dá)成“逸形生活”的條件：心理距離的近體現(xiàn)在心理上對該種生活的渴求與渴望，急切接近該種生活的心理狀態(tài)；物理距離的遠(yuǎn)體現(xiàn)在項(xiàng)目地理方位上“遠(yuǎn)”的客觀存在，上下一致、與之呼應(yīng)；物理距離上的“遠(yuǎn)”成為了項(xiàng)目“逸形生活”的先決條件，加大客戶的想象空間，使之對夢想的“逸形生活”有迫不及待的感覺，與客戶的心理距離越拉越近。金山區(qū)對于上海城區(qū)來講，車程大約在一個(gè)小時(shí)左右，和其它幾個(gè)成熟的別墅區(qū)域松江、閔行、浦東、寶山、青浦對比，物理距離要遠(yuǎn)很多。這里主要講的一種精神境界便是“天人合一”。在道家來看，天是自然，人是自然的一部分。它認(rèn)為人與天不是處在一種主體與對象之間的關(guān)系，而是處在一種部分與整體、扭曲與原貌或?yàn)閷W(xué)之初與最高境界的關(guān)系之中?！窀母镩_放后出現(xiàn)的高素質(zhì)私營企業(yè)主，企業(yè)家，他們利用改革開放的機(jī)會(huì)，自主從“市場”創(chuàng)業(yè)而成的；●應(yīng)聘于外企、三資企業(yè)的各級各類高級金領(lǐng)，其收入等高于傳統(tǒng)行業(yè)；●商業(yè)、服務(wù)業(yè)、個(gè)體戶的佼佼者。他們是社會(huì)發(fā)展的深層動(dòng)力，在提前擁有高享受的物質(zhì)生活時(shí)，更渴望獲得一個(gè)不斷超越思想進(jìn)化的心靈空間與交流場所。時(shí)間發(fā)展到今天，二十一世紀(jì)中華民族偉大復(fù)興之際，這一階層的隊(duì)伍更加壯大、飽滿，他們分布在時(shí)代進(jìn)步、社會(huì)文明的各個(gè)行業(yè)、多個(gè)領(lǐng)域，依托昨天的努力、引領(lǐng)今天的潮流、演繹明天的傳說，就讓我們用一個(gè)大眾熟悉、大眾仰慕、內(nèi)涵豐富、內(nèi)容豐滿的詞來概況“精英”。雖然別墅物業(yè)對公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但項(xiàng)目公交系統(tǒng)的欠缺必將對客戶產(chǎn)生一定的影響。部分與區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展休戚相關(guān)的配套設(shè)施的完成日期有待進(jìn)一步明確，將直接對區(qū)域樓市的導(dǎo)向產(chǎn)生影響。如海灣、四團(tuán)等區(qū)域同類別墅。從目前的市場情況來看，當(dāng)前周邊在售個(gè)案大都對本案構(gòu)成的競爭威脅不大。幸福時(shí)光為普通商品房，從產(chǎn)品與本項(xiàng)目差距較大對本項(xiàng)目的影響不大。匯豐馨苑是聯(lián)排、獨(dú)棟、普通公寓混合的居住社區(qū)，位于干巷鎮(zhèn)已經(jīng)銷售完畢，對本項(xiàng)目的影響不大。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)及弱勢樓盤質(zhì)素差異較大區(qū)域競爭較弱區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場起步較晚，該區(qū)域房地產(chǎn)競爭較弱，只有少量樓盤且素質(zhì)差異較大。法國鄉(xiāng)村大酒店集團(tuán)投資建設(shè)的，以休閑觀光農(nóng)業(yè)為主題和小木屋為主要形態(tài)的休閑、觀光農(nóng)業(yè)工程；由上海紫蘇生物科技有限公司投資的1500畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)玻璃大棚；已經(jīng)開工建設(shè)的上海市農(nóng)民居住點(diǎn)試點(diǎn)單位之一的廊下“萬春苑”和占地6平方公里的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)設(shè)施糧田建設(shè)，將栩栩如生展現(xiàn)都市農(nóng)業(yè)新景象。本案毗臨金山市級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)。其中尤其強(qiáng)調(diào)了建設(shè)中要一改過去城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局與房地產(chǎn)開發(fā)相互脫節(jié)的情況，要求房地產(chǎn)業(yè)同當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，給該區(qū)域的房地產(chǎn)建設(shè)帶來重大利好。“八縱”是滬杭高速、朱平公路、金廊公路、金石公路、新衛(wèi)高速、松衛(wèi)公路、車亭——亭衛(wèi)公路、嘉金高速。為了為金山未來發(fā)展打下優(yōu)良的基礎(chǔ)，金山近幾年已擴(kuò)建或?qū)U(kuò)建、新建的10多條主干道路，形成功能布局完善的“六橫八縱”區(qū)域主要公路網(wǎng)格。金山區(qū)未來發(fā)展以區(qū)域生態(tài)資源以及沙白、水清、天藍(lán)、地綠的城市海景為標(biāo)志，與金山特色文化和生態(tài)環(huán)境保護(hù)緊密結(jié)合，體現(xiàn)人居環(huán)境優(yōu)美、休閑娛樂高尚的現(xiàn)代休閑濱海新城的定位，目標(biāo)客戶群的范圍擴(kuò)至上海乃至周邊城市，顯然從自然資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場區(qū)隔，潛力巨大。是滬上僅存的一塊凈土，生長著上海地區(qū)陸上早已絕跡的原始植被和珍稀動(dòng)植物。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄9個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道以及具有行政管理職能的金山工業(yè)區(qū)，現(xiàn)有人口55萬。三、區(qū)域市場分析區(qū)域環(huán)境簡介金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。隨著上海本地別墅價(jià)格猛漲和產(chǎn)品稀缺，以及交通便捷越來越多上海外圍的別墅樓盤開始受到本地購房者的青睞。不少開發(fā)商在市場中尋求一些因?yàn)楫a(chǎn)品原因而爛尾，或者滯銷的樓盤，期望能低價(jià)收進(jìn)后將其改頭換面，以新的面貌重新開盤銷售，如青浦楠林水岸、青浦同濟(jì)藝墅等。部分別別墅因?yàn)椤皻v史原因”，或是項(xiàng)目自身品質(zhì)較差、產(chǎn)品缺乏特色，既不能帶來舒適居家享受，又比公寓產(chǎn)品價(jià)格高出許多，性價(jià)比不高，而滯銷。由于別墅土地的限制使得各房地產(chǎn)企業(yè)對別墅項(xiàng)目惜售，并開始考慮如何增加別墅項(xiàng)目土地的利用率。但對于上海別墅市場而言，短期內(nèi)別墅價(jià)格并不會(huì)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)只會(huì)小幅度的提升。閔行別墅前三名排名新增量（萬平米）成交量（萬平米）成交均價(jià)（元/平方米）1萬科燕南園南郊別墅蘭喬圣菲別墅475332南郊別墅旭麗花園綠城玫瑰園372403蘭喬圣菲別墅銀都別墅南郊別墅28733別墅后市市場預(yù)測由于別墅用地停批，再加上2007的別墅購買熱導(dǎo)致現(xiàn)在市場別墅用地的存量相當(dāng)稀少，上海別墅的供求矛盾有所加劇。2008年1～，位列第四，環(huán)比上季度增加83%，同比去年1～5月增加18%；1～，位列第二，環(huán)比上季度減少32%，同比去年1～5月減少41%；1～5月閔行別墅成交均價(jià)為22,014元/平方米，環(huán)比上季度下降6%，同比去年1～5月上升51%。1～5月青浦別墅成交均價(jià)為16,352元/平方米，環(huán)比上季度上升10%，同比去年1～5月上升13%。嘉定別墅前三名排名新增量（萬平米）成交量（萬平米）成交均價(jià)（元/平方米）1順馳蘭郡名苑順馳蘭郡名苑安亭高爾夫別墅214272古猗佳園古猗佳園保利海上五月花城189713清水頤園三期金地格林風(fēng)范城金地格林風(fēng)范城1743青浦：成交均價(jià)較為平穩(wěn)區(qū)域自去年11月左右開始，各別墅區(qū)的成交價(jià)均出現(xiàn)了較大幅度的波動(dòng)，而唯獨(dú)青浦，降幅非常有限，在一月份降到階段低點(diǎn)后，迅速出現(xiàn)上升態(tài)勢，表現(xiàn)出市場對青浦別墅的青睞。雖然供應(yīng)和成交較以往有較大降幅，但供求比卻出現(xiàn)上升，1～5月嘉定供求比為1：，而上季度供求比為1：，去年1～5月供求比為1：，在市場環(huán)境不好的情況下，能保持相對較高的成交量，可見嘉定別墅市場被市場的認(rèn)可度正在提升。浦東別墅前三名排名新增量（萬平米）成交量（萬平米）成交均價(jià)（元/平方米）1御翠園七期湯臣湖庭花園御翠園七期849582湯臣湖庭花園藍(lán)山小城大華錦繡華城601073藍(lán)山小城御翠園七期九間堂別墅4742嘉定：供不應(yīng)求區(qū)域在1～5月上海別墅市場整體供大于求的情形下，嘉定別墅市場卻能保持三個(gè)月供不應(yīng)求，實(shí)屬不易。松江別墅前三名排名新增量（萬平米）成交量（萬平米）成交均價(jià)（元/平方米）1匯賢閣南都白馬花園佘山高爾夫別墅601152天馬花苑意境雅苑綠洲比華利花園312183佘山東紫園天馬花苑天馬花苑2683浦東：供應(yīng)量之冠、成交均價(jià)之冠2008年1～5月的浦東，無論是供應(yīng)、成交還是價(jià)格，都走出了一條怪異的曲線。重點(diǎn)區(qū)域行情分析松江：成交量之冠從松江一年多的供應(yīng)量、成交量以及價(jià)格走勢看，自去年12月左右開始，松江首次出現(xiàn)供大于求局面，并且在今年3月份都出現(xiàn)供大于求的局面，1～，環(huán)比上季度減少37%，同比去年1～5月減少26%；成交方面，連續(xù)3個(gè)月低迷，直至3月份才有所起色，1～，環(huán)比上季度減少60%，同比去年1～5月減少65%，降幅遠(yuǎn)大于新增的降幅；成交均價(jià)在去年一路上揚(yáng)后，出現(xiàn)了兩個(gè)大起大落。在各區(qū)的成交均價(jià)方面，浦東以近40,000元/平方米的單價(jià)高居榜首，較第二名的普陀高出15,000元。新增區(qū)域中浦東、奉賢和松江名列前三，%，其中又以獨(dú)棟別墅的新增為主，%；成交區(qū)域中松江、閔行和嘉定位居前三，%，同樣也以獨(dú)棟成交為主，%。在產(chǎn)品分類中，獨(dú)棟別墅依然是市場供應(yīng)的主力，同比和環(huán)比均有較大增幅；聯(lián)排別墅受到公寓房的影響，環(huán)比降幅較大，套均面積為228平方米。聯(lián)排別墅均價(jià)為15517元/平方米，但各區(qū)域價(jià)格落差較大除浦東、閔行外，嘉定、普陀、徐匯等區(qū)域均價(jià)在15000元以上，而偏遠(yuǎn)的崇明、金山、奉賢等區(qū)域的成交價(jià)也在10000元以上，總體聯(lián)排別墅價(jià)格還將繼續(xù)增高。5月份別墅成交均價(jià)較4月份有所回落，獨(dú)立別墅成交均價(jià)為29411元/平方米，％，主要是由于主力高端成交樓盤價(jià)格回落造成的。松江與閔行仍然是成交最大的區(qū)域。其中以嘉定供應(yīng)量為