先進(jìn)的管理文化之精細(xì)化管理-資料下載頁(yè)
2025-04-07 23:02本頁(yè)面
【正文】 客戶細(xì)分。房地產(chǎn)企業(yè)的客戶細(xì)分可以分為三個(gè)階段:客戶細(xì)分、客戶價(jià)值定位、客戶共同需求。第一階段的客戶細(xì)分變量包括:地理因素、社會(huì)因素、心理因素和人口因素，通過不同的客戶細(xì)分變量來(lái)進(jìn)行典型的或者有代表性的細(xì)目分類，從而將客戶細(xì)分為不同細(xì)目的客戶區(qū)隔，進(jìn)行精確的定位。第二階段客戶價(jià)值定位:在客戶細(xì)分之后，需要進(jìn)行價(jià)值定位，分辨高價(jià)值和低價(jià)值的客戶細(xì)分區(qū)隔。 客戶價(jià)值定位變量包括:客戶響應(yīng)率、客戶銷售收人、客戶利潤(rùn)貢獻(xiàn)、忠誠(chéng)度、推薦成交量等等，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不同點(diǎn)通過不同的變量對(duì)客戶細(xì)分區(qū)隔進(jìn)行價(jià)值定位，選定最有價(jià)值的細(xì)分客戶；第三階段客戶共同需求:圍繞客戶細(xì)分和客戶價(jià)值定位，選定最有價(jià)值的客戶細(xì)分作為目標(biāo)客戶細(xì)分，提煉他們的共同需求，以客戶需求為導(dǎo)向精確定義企業(yè)的運(yùn)營(yíng)流程，為每個(gè)目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)提供差異化的營(yíng)銷組合?？蛻艏?xì)分過程中，最關(guān)鍵的是擬定選擇進(jìn)行客戶細(xì)分的變量要素，不同的變量要素直接影響著客戶細(xì)分的結(jié)果和對(duì)不同細(xì)分客戶的價(jià)值評(píng)定，從而也影響后續(xù)的營(yíng)銷組合。客戶細(xì)分的變量要素不是靜態(tài)的，一成不變的，應(yīng)該是根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和客戶響應(yīng)情況等等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和優(yōu)化的。 。 優(yōu)秀的樓盤設(shè)計(jì)以節(jié)約成本和對(duì)業(yè)主的人性化關(guān)懷為核心，是保證工期、質(zhì)量和成本控制的關(guān)鍵。樓盤設(shè)計(jì)的精細(xì)化要求認(rèn)真研究地塊的特質(zhì)，很好地把握整體造型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)以及建筑細(xì)節(jié)等，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)品最大化價(jià)值。比如，一些房產(chǎn)品位于黃金地段，但是設(shè)計(jì)時(shí)就沒有仔細(xì)考慮與周邊生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境的和諧共生，嚴(yán)重降低了房產(chǎn)品價(jià)值，且人為縮短了房產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)壽命。一些多余空間與設(shè)施的奢侈設(shè)置，既增加了消費(fèi)者購(gòu)買成本，更增大了日后的維護(hù)費(fèi)用。在多層的設(shè)計(jì)中，采用160mm厚短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，可降低鋼筋和混凝土的單平米含量，又增加室內(nèi)凈面積，出房率可達(dá)80%以上。因此，設(shè)計(jì)階段是價(jià)值創(chuàng)造的源泉，設(shè)計(jì)上的精益求精是很重要的一步。 。 施工工藝和建筑用材對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)至關(guān)重要。開發(fā)商應(yīng)以建造品質(zhì)優(yōu)良的樓盤為目標(biāo)，嚴(yán)格把好選材關(guān)、施工管理關(guān)。以墻體材料為例，一些開發(fā)商在外墻上選用蒸壓輕質(zhì)砂加氣，單一材料滿足三步節(jié)能，省去保溫，比傳統(tǒng)做法節(jié)約成本，效果好。選材與施工管理是鑄就品牌房產(chǎn)的重要的細(xì)節(jié)。 施工質(zhì)量要追求高標(biāo)準(zhǔn)，造精品、創(chuàng)品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固的、永恒的藝術(shù)。 。 房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括直接成本和間接成本。直接成本中有土地成本、設(shè)計(jì)成本、貸款利息支出、銷售成本等，間接成本中有管理成本、機(jī)會(huì)成本等。機(jī)會(huì)成本、貸款利息支出等對(duì)項(xiàng)目甚至公司的影響非常大，所以在考慮成本時(shí)必須綜合來(lái)考慮，大處著眼，而在控制成本時(shí)要從細(xì)節(jié)下手。單純考慮單個(gè)任務(wù)的成本往往會(huì)產(chǎn)生完全相反的結(jié)果。比如采購(gòu)經(jīng)理花了很大心血買了物美價(jià)廉的建材，但耽誤了工期3天，耽誤工期的損失可能比節(jié)約的建材成本還要大。因此，應(yīng)綜合考慮這些成本因素的影響，可采用動(dòng)態(tài)控制法，也就是動(dòng)態(tài)成本法，它與目前市場(chǎng)上的動(dòng)態(tài)成本法是不同的，這種方法需要建立一種模型，把各個(gè)任務(wù)之間的關(guān)聯(lián)及相互影響考慮在內(nèi)，只要任何一個(gè)任務(wù)的成本發(fā)生了變化，那么由該模型自動(dòng)得到該項(xiàng)目的總的預(yù)測(cè)成本，通過與項(xiàng)目的目標(biāo)成本的比較可以得到結(jié)論:當(dāng)前的項(xiàng)目是否在成本控制范圍內(nèi)。 。 營(yíng)銷精細(xì)化要以提高顧客滿意度和忠誠(chéng)度為核心，需注重以下工作:對(duì)顧客需求的準(zhǔn)確把握，對(duì)新消費(fèi)趨勢(shì)的分析，制定完善的日常營(yíng)銷管理制度，加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷員的業(yè)務(wù)知識(shí)和服務(wù)水平培訓(xùn)，做好售樓中心的陳列，對(duì)銷售成本的有效監(jiān)控等。 四、房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施精細(xì)化管理中應(yīng)注意的問題 實(shí)施精細(xì)化管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，企業(yè)在推行精細(xì)化管理的過程中還要注意以下問題。 ，正確認(rèn)識(shí)精細(xì)化管理。 企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理，首先要使員工認(rèn)識(shí)到實(shí)施精細(xì)化管理不僅僅是某個(gè)人的事，也不僅僅是某個(gè)部門的事，它是公司的戰(zhàn)略決策，是公司賦予全體員工的重要使命，它強(qiáng)調(diào)全員參與。因此，全體員工必須把思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到精細(xì)化管理上來(lái)。企業(yè)各項(xiàng)管理活動(dòng)都要進(jìn)行精細(xì)化改進(jìn)，每位員工都要把本職工作做細(xì)做精，逐步形成精細(xì)化意識(shí)，并使之根深蒂固。 ，落實(shí)責(zé)任。 作為單位負(fù)責(zé)人或部門領(lǐng)導(dǎo)，在其所在單位各個(gè)方面都起著重要作用，所以各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視、身先士卒是精細(xì)化管理順利實(shí)施的首要前提。精細(xì)化管理辦法建立在規(guī)章制度基礎(chǔ)之上，單位負(fù)責(zé)人或領(lǐng)導(dǎo)的主要作用就是提高現(xiàn)有制度的執(zhí)行力。比如，企業(yè)如建立了《施工班(隊(duì))精細(xì)化管理試行辦法》，這個(gè)辦法中采用“班隊(duì)日常自控、項(xiàng)目部日常檢查控制、公司定期監(jiān)督控制”的檢查控制程序，以《日控表》、《周檢表》、《周評(píng)粼和《月匯表》為運(yùn)行載體和見證資料，其核心為“日控”，主要作用是加強(qiáng)基層管理人員對(duì)施工班隊(duì)的日常檢查和考核，各單位對(duì)《日控表》必須堅(jiān)持做到日清日結(jié)。因此，要使精細(xì)化管理落到實(shí)處，加強(qiáng)各級(jí)管理人員某一時(shí)間段工作的計(jì)劃性和實(shí)效性，強(qiáng)化目標(biāo)管理和主體責(zé)任意識(shí)就尤為重要。 ，不折不扣，注重實(shí)效在全面推行精細(xì)化管理的過程中，企業(yè)要倡導(dǎo)持之以恒的精神，建立健全與之匹配的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)決反對(duì)虎頭蛇尾的不良現(xiàn)象，否則精細(xì)化管理的工作將前功盡棄。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，毫無(wú)瑕疵的精細(xì)化管理方案是不存在的。因此，不能因?yàn)榫?xì)化管理方案不完美而拒絕接受它，更不能敷衍了事地執(zhí)行它，只要整體上做了比不做好，企業(yè)就應(yīng)該堅(jiān)決地去做。 實(shí)施精細(xì)化管理最重要的一條就是注重實(shí)效，這就要求企業(yè)將精細(xì)化管理辦法不折不扣地執(zhí)行，切切實(shí)實(shí)地落實(shí)，堅(jiān)決反對(duì)花拳繡腿、空喊口號(hào)。推行精細(xì)化管理的過程中要堅(jiān)決杜絕“說起來(lái)重要，做起來(lái)次要，忙起來(lái)不要”的現(xiàn)象，杜絕做表面文章、不求真務(wù)實(shí)、弄虛作假的行為，因?yàn)檫@樣只能是自欺欺人，最終給企業(yè)和自己釀成苦果。
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