【正文】 宣傳噴畫(huà)，且在道路兩旁設(shè)立統(tǒng)一形象標(biāo)識(shí)的道旗等系統(tǒng)包裝，有條件的還可以從目前市區(qū)內(nèi)做到本項(xiàng)目?jī)?nèi)，作統(tǒng)一延續(xù)。包裝的主題形象應(yīng)與本案的VI相統(tǒng)一。并在不同時(shí)期做不同更換。216。 導(dǎo)示道具178。 外圍導(dǎo)示：l 圍墻目前項(xiàng)目圍墻已初步建立，建議到后期進(jìn)行階段性更換，體現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程。l 彩旗、橫幅等其他宣傳布署a) 廣告布幅的設(shè)立根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段，賦予不同的宣傳主題。b) 項(xiàng)目道旗，主要是項(xiàng)目宣傳主題、廣告語(yǔ)，并根據(jù)不同時(shí)期時(shí)時(shí)更換c) 建議擺放拱門(mén)、氫飄等宣傳物（開(kāi)盤(pán)階段使用）d) 建議懸掛數(shù)張顏色鮮艷的橫幅與豎幅，應(yīng)設(shè)計(jì)統(tǒng)一，由于項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，懸掛在建筑上的豎幅非常顯眼，不但方便潛在客戶(hù)找到本樓盤(pán)，還可以加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛。178。 內(nèi)部導(dǎo)示：指示牌：指示牌的作用并非單純的指路作用，它能增加現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售氣氛，提升物業(yè)的品牌與管理素質(zhì)，令客戶(hù)感到發(fā)展商對(duì)其的尊重與關(guān)注。因此在樓盤(pán)的多處場(chǎng)所需安排指示牌，具體設(shè)置視現(xiàn)場(chǎng)情況而定216。 VI統(tǒng)一視覺(jué)形象識(shí)別攻略VI設(shè)計(jì)是銷(xiāo)售中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，并且貫穿于項(xiàng)目整個(gè)階段。它對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題理念、營(yíng)銷(xiāo)理念、品牌形象都起著十分重要之作用。目前項(xiàng)目的部分VI設(shè)計(jì)已經(jīng)制作完成，建議根據(jù)項(xiàng)目不同階段進(jìn)行更換。：l 辦公應(yīng)用系統(tǒng)：名片、胸卡、胸章、貴賓卡、出入證；信箋、信封、傳真紙、文件夾、文件袋、記事薄、筆、請(qǐng)柬、辦公導(dǎo)向牌、導(dǎo)視牌、公共標(biāo)識(shí)、男女裝、領(lǐng)帶、物業(yè)公司服裝等l 銷(xiāo)售系統(tǒng)：示范樣板間標(biāo)示牌、掛旗、展板、遮陽(yáng)傘、遮陽(yáng)蓬、小區(qū)導(dǎo)示牌、玻璃門(mén)貼花、包裝帶、手提帶、小禮品（臺(tái)歷、鑰匙扣、玻璃杯等）、樓盤(pán)工地圍墻、售樓人員服裝等根據(jù)前文關(guān)于目標(biāo)客群的詳細(xì)分析，以及廣告推廣總體策略的指導(dǎo)以及我司經(jīng)驗(yàn)，這里給出我司關(guān)于分階段推廣計(jì)劃的建議：第一階段：市場(chǎng)準(zhǔn)備期（30天）u 階段工作重點(diǎn)l 引導(dǎo)客戶(hù)對(duì)本案的注意力，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)本案的認(rèn)同感，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度與美譽(yù)度l 塑造企業(yè)品牌形象，引發(fā)區(qū)域所有市民的注意l 實(shí)現(xiàn)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目品牌的認(rèn)知與初步信任l 通過(guò)公司內(nèi)部關(guān)系客戶(hù)，建立基礎(chǔ)客戶(hù)群u 主力品牌形象塑造：l 以專(zhuān)注、苛刻、至善的精神打造品牌（企業(yè)品牌形象）l 無(wú)與倫比的經(jīng)典，超乎想象的完美品質(zhì)（產(chǎn)品形象）l 偏“心”的城市演變趨勢(shì)，荊州“新”城的完美演繹（區(qū)域認(rèn)同感提升）u 媒體策略：“星星之火，逐漸燎原”u 媒體配合（媒體創(chuàng)新使用）：有計(jì)劃性的報(bào)紙廣告；DM單張發(fā)放；移動(dòng)、聯(lián)通大廳、酒店等高級(jí)場(chǎng)所的展架宣傳單張宣傳，二手房交易置換中心的建立。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)上門(mén)咨詢(xún)的客戶(hù)，利用宣傳單張、小禮物的贈(zèng)送，以及公關(guān)活動(dòng)的開(kāi)展等手段，加強(qiáng)對(duì)客戶(hù)的維系u 媒體投放頻率及規(guī)模報(bào)紙廣告每周出版2期（日?qǐng)?bào)、晚報(bào)的房產(chǎn)專(zhuān)版），DM單張每日發(fā)放，高級(jí)場(chǎng)所的展架宣傳品每星期更換一次u 銷(xiāo)售目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)熱期的銷(xiāo)售目的既是全面積累、維護(hù)客戶(hù)；并通過(guò)客戶(hù)的維護(hù)，提升客戶(hù)忠誠(chéng)度，通過(guò)口碑效應(yīng)，擴(kuò)大客戶(hù)群體第二階段：市場(chǎng)引導(dǎo)期（30天）u 階段工作重點(diǎn)l 項(xiàng)目各項(xiàng)工程進(jìn)展情況的落實(shí)，工地現(xiàn)在看房通道的清理美化，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心的硬件設(shè)施、設(shè)備的建設(shè)情況，l 銷(xiāo)售資料的準(zhǔn)備，價(jià)格表的制定與修正l 項(xiàng)目周邊區(qū)域的宣傳推廣，進(jìn)入銷(xiāo)售引導(dǎo)l 接受電話(huà)、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)咨詢(xún)，意向登記等，收集數(shù)據(jù)，為正式銷(xiāo)售作好前期調(diào)研l(wèi) 定期舉行發(fā)展商與各合作單位之間的會(huì)議，對(duì)來(lái)電來(lái)人咨詢(xún)以及區(qū)域推廣效果予以分析后，決定是否修正策劃策略u(píng) 媒體策略“星火漸大，加油助勢(shì)”u 媒體配合（媒體創(chuàng)新使用）繼續(xù)計(jì)劃性、主題性的報(bào)紙廣告以及高檔場(chǎng)所宣傳單張的展架宣傳，DM單的發(fā)放，并引入主題性的車(chē)后窗廣告，道旗、大幅戶(hù)外廣告，看房專(zhuān)車(chē)的配備，拓盤(pán)外展點(diǎn)的開(kāi)放，黨政機(jī)關(guān)的拓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)宣傳單、禮品繼續(xù)發(fā)放u 媒體投放頻率及規(guī)模報(bào)紙廣告由每周兩次增加為每周三次（日?qǐng)?bào)、晚報(bào)的房產(chǎn)專(zhuān)版，另外增加正版的部分廣告位），看房專(zhuān)車(chē)每日按時(shí)接送，拓盤(pán)外展點(diǎn)、黨政機(jī)關(guān)的拓盤(pán)有規(guī)律隔日換地點(diǎn)，u 銷(xiāo)售目標(biāo)繼續(xù)積累客戶(hù)、并利用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段鎖定“鐵桿”客戶(hù)，從而消化一部分貨量。建立項(xiàng)目市場(chǎng)形象，取得一定的市場(chǎng)占有率第三階段：開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期（7天）u 階段工作重點(diǎn)l 掀起銷(xiāo)售過(guò)程中的高潮l 開(kāi)盤(pán)造勢(shì)、引起整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)社會(huì)共鳴l 利用開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)局面，醞釀下一階段的客源l 根據(jù)市場(chǎng)情況、銷(xiāo)售情況確定促銷(xiāo)手段u 媒體策略熊熊大火，無(wú)人能擋u 媒體配合（媒體創(chuàng)新使用）前期所發(fā)布的媒體不斷，并使全城人民，人手一份。這里加入戶(hù)外醒目橫幅、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)、車(chē)輛游街廣播、短信廣告、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)u 媒體投放頻率及規(guī)模開(kāi)盤(pán)前一個(gè)星期，電視廣告、網(wǎng)絡(luò)介紹不間斷播出，報(bào)紙廣告由每周三次，改為每天一次，持續(xù)半月。u 銷(xiāo)售目標(biāo)利用開(kāi)盤(pán)之勢(shì)，促成借勢(shì)帶來(lái)的客戶(hù)的銷(xiāo)售，并將前期儲(chǔ)備的意向客戶(hù)全部消化，達(dá)成旺銷(xiāo)之勢(shì)。利用開(kāi)盤(pán)，來(lái)積累下階段的意向客戶(hù)，做到銷(xiāo)而不斷。第四階段：強(qiáng)銷(xiāo)期（15天）u 階段工作重點(diǎn)l 力掀銷(xiāo)售過(guò)程中的高潮l 利用強(qiáng)銷(xiāo)局面醞釀下一階段的客源l 根據(jù)市場(chǎng)情況確定新一輪促銷(xiāo)手段l 視銷(xiāo)售情況而定，加推部分單位u 媒體策略熊熊大火持續(xù)不斷u 媒體配合（媒體創(chuàng)新使用）繼續(xù)前期廣告媒介，或有選擇性的減少，視推廣、銷(xiāo)售情況而定u 媒體投放頻率及規(guī)模繼續(xù)前期廣告媒介，但有選擇性的減少。視推廣情況而定u 銷(xiāo)售目標(biāo)較全面的消化貨量，完美演繹“強(qiáng)銷(xiāo)”概念。第五階段：平穩(wěn)銷(xiāo)售期u 階段工作重點(diǎn)l 推出部分樓王單位l 全防衛(wèi)整合營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，對(duì)滯銷(xiāo)單位的賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行多角度、放大化詮釋?zhuān)哟箐N(xiāo)售力度u 媒體策略火焰的褪色更具備過(guò)程性u(píng) 媒體配合（媒體創(chuàng)新使用）有選擇性的做媒體投放。視推廣、銷(xiāo)售效果而定，結(jié)合我司高效的操作模式，并“無(wú)限放大的售樓部概念”，做到與項(xiàng)目前期吻合。u 媒體投放頻率及規(guī)模有選擇性的做媒體投放。視推廣、銷(xiāo)售效果而定盡量用客戶(hù)的口碑效應(yīng)促進(jìn)銷(xiāo)售u 銷(xiāo)售目標(biāo)平穩(wěn)消化部分單位。第六階段：尾貨消化期（30天）u 階段工作重點(diǎn)全面推售剩余單位，加大尾貨單位的促銷(xiāo)力度，以一定的促銷(xiāo)優(yōu)惠等措施引買(mǎi)家成交，盡快消化尾貨。u 銷(xiāo)售目標(biāo)將尾貨一掃而清：在允許的最低限度條件下開(kāi)盤(pán)，是保障項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的條件之一，這種最低限度條件叫做最低開(kāi)盤(pán)條件。最低開(kāi)盤(pán)條件的確定前提是在確定了項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)目標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，不同的開(kāi)盤(pán)目標(biāo)要有不同的開(kāi)盤(pán)條件支撐。216。 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的期望目標(biāo)確定項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的期望目標(biāo)是確定項(xiàng)目最低開(kāi)盤(pán)條件的前提，明確的開(kāi)盤(pán)目標(biāo)是開(kāi)盤(pán)最低條件落實(shí)的指導(dǎo)方向。我司認(rèn)為，開(kāi)盤(pán)的期望目標(biāo)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：a. 利潤(rùn)最大化的目標(biāo)使開(kāi)發(fā)商從產(chǎn)品銷(xiāo)售中獲取利潤(rùn)是制定營(yíng)銷(xiāo)策略的目標(biāo)所在，所以要從開(kāi)盤(pán)中節(jié)約開(kāi)支，從而獲得更多利潤(rùn)。b. 市場(chǎng)影響力目標(biāo)使本案在區(qū)域內(nèi)樹(shù)立良好的媒體口碑和業(yè)內(nèi)口碑，成為潛在購(gòu)房客戶(hù)關(guān)注的對(duì)象，成為本案目標(biāo)客戶(hù)追捧的對(duì)象。并且積累一定的意向客戶(hù)基數(shù)。c. 項(xiàng)目品質(zhì)展示的目標(biāo)使項(xiàng)目的產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量、賣(mài)場(chǎng)氛圍、銷(xiāo)售道具、團(tuán)隊(duì)素質(zhì)、服務(wù)等環(huán)節(jié)中的細(xì)部成為打動(dòng)客戶(hù)、激發(fā)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望的重要因素。216。 最低開(kāi)盤(pán)條件的確定原則在允許的最低限度條件下開(kāi)盤(pán)，是保障項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的條件之一，這種最低限度條件叫做最低開(kāi)盤(pán)條件。我司認(rèn)為，最低開(kāi)盤(pán)條件應(yīng)滿(mǎn)足以下原則：a. 項(xiàng)目快速啟動(dòng)原則——快由于目前整個(gè)整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未成熟，因此趁目前在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)不多的市場(chǎng)空檔機(jī)會(huì)，快速啟動(dòng)項(xiàng)目，在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，抓住市場(chǎng)機(jī)遇，快速回籠資金，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。b. 穩(wěn)健安全性原則——穩(wěn)穩(wěn)健安全性就是在建立項(xiàng)目最低開(kāi)盤(pán)條件時(shí)，應(yīng)確定項(xiàng)目的最低開(kāi)盤(pán)條件能夠保證項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)成功。只有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)成功，才能夠打開(kāi)市場(chǎng)突破口，為企業(yè)贏得利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。c. 體現(xiàn)差異化原則——值市場(chǎng)稀缺的高性?xún)r(jià)比差異化產(chǎn)品，以及其高品質(zhì)、高端定位，是本案搶占市場(chǎng)和打動(dòng)客戶(hù)的法寶，也是項(xiàng)目在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)嶄露頭角和保障項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成功的重要因素。綜上所述：應(yīng)在項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)條件成熟后，盡快開(kāi)盤(pán)，以期產(chǎn)生發(fā)展商的期望利潤(rùn)，快速資金回?cái)n，并進(jìn)行安全的、可持續(xù)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期，以得到更多的利潤(rùn)回報(bào)。、評(píng)估和修正目前對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控與評(píng)估主要采取跟進(jìn)性測(cè)評(píng)與結(jié)論性測(cè)評(píng)為主。根據(jù)本案的特性，以及項(xiàng)目整體的操盤(pán)思路，考慮營(yíng)銷(xiāo)推廣效果對(duì)銷(xiāo)售的直接影響，建議采用跟進(jìn)性測(cè)評(píng)方式，對(duì)本案的營(yíng)銷(xiāo)推廣效果進(jìn)行測(cè)評(píng)。營(yíng)銷(xiāo)推廣效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)為銷(xiāo)售收入、企業(yè)利潤(rùn)、市場(chǎng)占有率、品牌形象與企業(yè)形象等四個(gè)指標(biāo)。具體的策略依據(jù)銷(xiāo)售階段的不同以及效果而適時(shí)調(diào)整與修正。END謝謝觀(guān)閱 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資