【正文】 178。 特征：178。宣 傳 推 廣客戶需要什么我們有什么信 息 獲 取基于從客戶的需求角度出發(fā)，我司將目標客群主要分為國家公職人員、個體私營業(yè)主、本地外出務工人員、本地普通置業(yè)者等。這里對于客群的分析不通于 “以價格區(qū)分客群” 的傳統(tǒng)思維模式，而是采用目前業(yè)內(nèi)獨特的“以客群需求區(qū)分客群”，這一獨特、新穎、且更具有可操作性的思維方式。：項目的獨特區(qū)位、景觀優(yōu)勢、超大體量、外部交通通達性良好、絕版不可復制性、無限升值潛力等均是項目的獨特優(yōu)勢，加上目前荊州當?shù)卣谥攸c打造旅游商貿(mào)的同時，將本案作為建筑平湖新區(qū)的標桿項目大力扶持。 整體體量較大，區(qū)域市場供需相對不高：對于本案而言，其最大威脅點在于項目的總體體量較大，而區(qū)域市場的整體需求水平相對不高，由此則影響了市場對于項目的產(chǎn)品、價格、位置等諸多方面的接受度，也就造成了對項目銷售速度和資金回籠速度等方面的壓力。規(guī)避方法：建議在本案開盤前2個月確定物業(yè)管理單位及進駐本案時間，給置業(yè)客戶以安保信心及置業(yè)信心，促使其對本案購買行為的發(fā)生，最終使本案熱銷。 物業(yè)管理單位目前仍未確定，使置業(yè)客戶對購買物業(yè)的信心有所影響：目前本案的物業(yè)單位還未最終引進，管理方式、管理職責也未能有系統(tǒng)規(guī)劃。規(guī)避方法：建議引進專業(yè)策劃公司進行整體策劃、包裝、運營，并在前期宣傳推廣時期，重點考慮將發(fā)展商的雄厚實力展示于客戶，以期來弱化由于置業(yè)客戶對于發(fā)展商信心不足，產(chǎn)生其對物業(yè)購買的信心的下降。216。規(guī)避方法：建議在項目一期竣工前，設(shè)立有效的、明顯的項目導視系統(tǒng)形成人為的阻隔。216。 內(nèi)部交通通達性較差：項目地距荊州新城中心區(qū)尚有一段距離，且整個荊州新城目前尚無公共交通，“出行難”將是制約本案健康發(fā)展的一大頑癥。l 體量唯一：整體建筑面積40多萬㎡，乃目前荊州已建、在建項目中最大。 絕版、不可復制性：l 外部景觀：面長江，直面三峽大壩，背群山，山水環(huán)抱。l 臨近“木魚島休閑度假區(qū)”（在建），預計日后度假區(qū)建立后，本項目亦將具備良好的商業(yè)升值潛力。216。 戶型產(chǎn)品：本案戶型設(shè)計摒棄產(chǎn)品傳統(tǒng)單一的缺點，采取獨特創(chuàng)新的設(shè)計，產(chǎn)品跨度由90㎡170㎡，戶型從兩房一廳到四房三廳等各類戶型均有，多種產(chǎn)品兼顧，產(chǎn)品的通風、采光等方面均是區(qū)域市場的標桿。項目地與荊州陸路、水陸客運中心僅一步之遙，方便項目內(nèi)住戶以及荊州人民無障礙性與外部溝通。216。216。且依山傍水。216。依山傍水，“銜遠山、吞長江”l 內(nèi)部景觀：項目規(guī)劃內(nèi)綠地蔥蔥，將山間泉眼的水系引入并貫穿于社區(qū)之中。216。：216。針對本案而言，應注重多種推廣方式的整合運用，最大化的發(fā)揮各自效果，確保推廣效果的提升，以此來刺激銷售，造成銷售奇跡。l 推廣手段根據(jù)我司調(diào)查顯示，麗晶城項目的推廣手段，主要以戶外廣告為主，并輔以報紙媒體，無其他推廣渠道配合。可以直言不諱地說，銷售過程是失敗的。在本案的宣傳推廣中應注重雙重進行，盡量此類情況的發(fā)生。l 企業(yè)品牌形象根據(jù)我司調(diào)查顯示，區(qū)域市場對麗晶城發(fā)展商的知曉程度普遍較低（只約有10%左右的被調(diào)查者知曉）。項目整體推廣難得較小?？傮w市場知名度較高。因此，我司在這里對區(qū)域項目的營銷推廣策略作簡要分析。下面我司就本案的營銷推廣方案進行逐點分述 根據(jù)我司對區(qū)域市場調(diào)查顯示，目前的區(qū)域市場中麗晶城項目還有少量房源積未去化外，其他項目（錦繡家園、七星花園等項目）均已售磬。本方案將營銷推廣策劃的靈魂——“三性”，貫穿于始終；結(jié)合可類比項目營銷策略、項目屬性、目標客群、價格策略等進行逐點詳細分析，最后確定廣告總體策略以及入市時機、分階段推廣計劃。再結(jié)合以上四點，制定出本案一期的廣告總體策略。營銷推廣報告必須具備一定的科學性、邏輯性、針對性，做到有的放矢，準確而強有力的打擊目標客群，促進項目銷售率提高，最終形成項目整體售磬的良好狀況。、評估和修正目前急需尋求一系列全面、有效的營銷推廣舉措作為指導，使本案的銷售業(yè)績創(chuàng)造出神話。無論從其規(guī)模體量還是整體品質(zhì)而言，在荊州目前的已建、在建項目之中，無出其左右者。天下國際公館項目位于荊州新城北端，東臨長江，遙望三峽大壩，南接荊州新城、西靠山巒，北接荊州客運港，實屬“銜遠山、吞長江”之天賜福地。新太陽 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。天下國際公館營銷推廣報告2007年9月1日前言新太陽項目一期總建面約8萬㎡。 本案已于07年7月31日正式開工奠基。我司作為專業(yè)策劃公司，對本項目的營銷推廣提出我司的一些專業(yè)見解，作為本案的操作指導依據(jù)！目錄三. 本案SWOT分析本案SWOT分析可類比項目營銷推廣分析價格策略目標客群分析推廣策略推廣總體策略公關(guān)活動媒介策略廣告策略分階段推廣計劃從上表可以清楚看出，本次營銷推廣報告的構(gòu)思初衷：首先從區(qū)域市場的可類比項目營銷策略分析；接著對本案的優(yōu)劣勢進行詳細分析；做到知己知彼后，既而將目標客群的需求作為出發(fā)點，結(jié)合本案的優(yōu)劣勢進行詳細闡述，推倒出本案的價格策略。由總體策略延伸，細分出本案的入市時機以及分階段推廣計劃。整個方案采取總——分的形式，一目了然，可操作性強。按照我司經(jīng)驗，區(qū)域房地產(chǎn)也未達到成熟階段，同屬住宅類項目，其項目的推廣營銷策略未具備絕對可比性。下面僅以麗晶城作為例子進行簡明扼要的分析：營銷推廣主要判斷分析參數(shù)：項目市場知名度、企業(yè)形象品牌、產(chǎn)品整體去化情況、推廣手段l 項目市場知名度根據(jù)我司調(diào)查顯示，目前區(qū)域市場對該項目的市場認知度較高（75%左右被調(diào)查者了解該項目）。這與區(qū)域市場人口基數(shù)較低，國土面積較少有著密不可分的聯(lián)系。本案在前期宣傳中，同樣應清晰認識到此點。會出現(xiàn)此結(jié)果，主要與其主打項目品牌，輕宣傳企業(yè)形象的策略有關(guān)。l 產(chǎn)品整體去化情況根據(jù)我司調(diào)查顯示，麗晶城項目為全多層建筑形態(tài)，整體體量不大，戶型設(shè)計以中大戶型為主，在接近兩年半的整體銷售時長中，仍有部分房源未得到有效消化（中途還更換過銷售代理公司）。那么，針對本案而言，應該有所借鑒，切記重蹈覆轍。直接造成項目整體銷售情況不佳的局面。綜上所述，在本案的營銷推廣工作的開展上，應借鑒麗晶城的經(jīng)驗，去其糟粕，取其精華，確保本案推廣效果以最小化投入、最大化收益的局面實現(xiàn)，有效促進銷售。 規(guī)模優(yōu)勢：項目整體建筑面積近42萬㎡，是目前荊州已建、在建項目中獨一無二的超大型項目。 景觀優(yōu)勢：l 外部景觀：東臨長江，面朝三峽大壩，西靠山巒，群山環(huán)抱。 整體來看，可謂“家家有景，戶戶觀景，人人享景”。 區(qū)位優(yōu)勢：項目處于荊州政府規(guī)劃的平湖新區(qū)、荊州新城內(nèi)，為“九畹溪”必經(jīng)之地，與荊州水陸、陸路客運中心僅一步之遙，并比鄰縣體育中心。項目區(qū)位優(yōu)勢明顯。 完善的整體規(guī)劃：發(fā)展商本著以人為本的出發(fā)點，在項目規(guī)劃上，擬建社區(qū)醫(yī)院、學校、超市等完善社區(qū)配套設(shè)施的同時，又有酒店式公寓、商務辦公中心等商務建筑形態(tài)，并且有時尚步行街的商業(yè)物業(yè)設(shè)置。 交通外部通達性良好荊州陸路、水陸客運中心與全國30多個省市產(chǎn)生互達。216。無論從實用性、產(chǎn)品品質(zhì)等多方面切實滿足各類客戶的多樣需求。 升值潛力：l “九畹溪”必經(jīng)之地，隨著荊州當?shù)卣畬β糜紊藤Q(mào)經(jīng)濟大力重視與發(fā)展，預計日后本案的升值潛力將得到實質(zhì)性的體現(xiàn)，項目價值將大大提升l 項目位于荊州新城區(qū)域，隨著荊州當?shù)卣罅涌煨鲁堑慕ㄔO(shè)步伐，預計日后項目價值將與日俱增。216。景觀絕版l 內(nèi)部景觀：將山上泉眼溪水引入項目內(nèi)，形成項目內(nèi)活水景觀，荊州絕無僅有。：216。規(guī)避方法：建議發(fā)展商在項目一期建成前，與當?shù)卣献鳎ǔ身椖康嘏c荊州中心城區(qū)的一至兩條陸路交通線，使項目內(nèi)部交通通達性的劣勢有所改觀。 項目地塊周邊還有部分老舊的多層村屋，其雜亂的區(qū)域環(huán)境有礙項目品質(zhì)的提升。使鄭家花園老舊的多層村落與本項目形成明顯區(qū)隔，弱化此劣勢。 發(fā)展商經(jīng)驗有所欠缺，客戶置業(yè)信心有所影響：本案發(fā)展商未有開發(fā)項目經(jīng)驗，使客戶的置業(yè)信心在一定程度上受到影響。216。置業(yè)客戶對社區(qū)的安保問題存在一定的心理