【正文】 典型商務(wù)公寓物業(yè)有“東環(huán)廣場”、“福樂家園”、“世紀(jì)云頂”、“萬家商務(wù)廣場”、“安徽國際商務(wù)中心”。目前在售樓盤的20家商務(wù)公寓、寫字樓中，廬陽區(qū)、包河區(qū)的比重明顯高于蜀山區(qū)、瑤海區(qū)。從市場的角度分析，合肥商務(wù)公寓市場呈現(xiàn)如下需求特點(diǎn)：小戶型公寓熱銷，成為公寓市場的亮點(diǎn)；投資購買踴躍，個(gè)人投資比重逐漸上升；買房者對公寓整體素質(zhì)（包括位置、環(huán)境、戶型、配套等）要求更高；商住公寓的需求依然很大，尤其是寫字樓相對短缺或價(jià)格較高的區(qū)域。合肥大量的中小企業(yè)的興起，商務(wù)公寓迎合市場的需求。配置上看遜色于寫字樓卻高于住宅公寓，從功能上看，既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。（三）商務(wù)公寓競爭情況商務(wù)公寓是一種可居住又可辦公的高檔物業(yè)。針對市場競爭逐漸激烈的現(xiàn)狀，分布市場的空白點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新將成為高層的核心競爭力，也是適應(yīng)市場變化的必然發(fā)展趨勢。從側(cè)面反映出消費(fèi)者對高層的認(rèn)同度增強(qiáng)，發(fā)展高層被廣大房地產(chǎn)商看好。結(jié)論：包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入全面增長階段，發(fā)展勢頭迅猛，市場處于良性發(fā)展階段。廣告形象包裝，從案名、建筑風(fēng)格、形象宣傳等，受北京、杭州等地的影響，整體基調(diào)較高。從建筑風(fēng)格上來看，幾乎都是“新古典主義歐陸風(fēng)格”。隨著購房消費(fèi)層的年輕化，高層在合肥銷售及認(rèn)同度會(huì)大大增強(qiáng)，高層樓盤價(jià)格會(huì)有一個(gè)較好的上升空間。單一高層為數(shù)不多。一二環(huán)間集中著較多的高層樓盤，交通便捷是其中重要因素之一。（2003年價(jià)格走勢表 單位：元/平方米）高層物業(yè)在數(shù)量上看，合肥市的四個(gè)行政區(qū)呈現(xiàn)出“西南重、東北輕”的局面，蜀山區(qū)占據(jù)著半壁江山，包河區(qū)緊跟其后。2003年其價(jià)格存在不同程度的變動(dòng)。其中，“九華山莊”、“一環(huán)親家”、“逍遙苑”、“太陽島”、“貴都花園”的（?。└邔泳鶅r(jià)每平方米在3000元/平方米以上，其余的房價(jià)都集中在2600—3000元/平方米之間。50%屬于在售樓盤，還有1/4的樓盤目前已經(jīng)售完，另外還有近1/4的樓盤即將開盤。結(jié)論：（二）、包河區(qū)整個(gè)樓市情況2003年以來，包河區(qū)的房地產(chǎn)市場十分活躍，發(fā)展勢頭也很強(qiáng)勁！據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在包河區(qū)已開的樓盤中，76%的樓盤都是屬于小型規(guī)模，建筑面積在10萬平方米以下，其中建筑面積達(dá)20萬平方米以上的大規(guī)模則更少，只有“世紀(jì)陽光花園”和“銀杏苑”。未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域。要打造規(guī)模型產(chǎn)業(yè)；要打造就業(yè)型產(chǎn)業(yè)；要打造科技型產(chǎn)業(yè)。要以綠為美，培育園林特色。要做美南部，構(gòu)筑旅游休閑業(yè)發(fā)展平臺；2) 營造競爭優(yōu)勢，著力塑造“三大特色”。要做精北部，構(gòu)筑商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展平臺。建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)——高品質(zhì)生活區(qū)政府提出，今年包河區(qū)的目標(biāo)是：爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流的工業(yè)園，招商引資要爭創(chuàng)全省投資環(huán)境最優(yōu)區(qū)，道路建設(shè)要爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)建設(shè)要爭創(chuàng)“全國社區(qū)建設(shè)示范區(qū)” ，建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)。配套成熟的“三圈”。轄區(qū)內(nèi)有美菱集團(tuán)、國風(fēng)塑業(yè)、江汽集團(tuán)、安凱集團(tuán)、皖能集團(tuán)等5家上市公司，駐肥的中央和省直屬企業(yè)有近半數(shù)座落區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)聚集度在合肥4區(qū)中處于前列。區(qū)內(nèi)座落有包公祠、包公墓等一批名勝古跡，匯聚有中國科技大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等蜚聲國際的高等學(xué)府，分布了省廣播電視中心、省圖書館、省黃梅戲劇院、省體育館等眾多重要文體機(jī)構(gòu)。合肥駱崗國際機(jī)場座落區(qū)內(nèi)，南淝河黃金水道通江達(dá)湖，312國道、合安高速、市區(qū)一環(huán)、二環(huán)等高等級道路相互交織，包河大道、淝河路、飛龍路、駱興路等區(qū)內(nèi)干道正加緊建設(shè)，形成網(wǎng)絡(luò)。未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域。襟三河而帶一湖包河、十五里河、南淝河川流其間，區(qū)南緊臨全國五大淡水湖之一的巢湖，區(qū)西緊臨國家級合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，湖光山色似仙境，碧水藍(lán)天最怡人。轄常青、駱崗、義興、義城4個(gè)鎮(zhèn)和大圩1個(gè)鄉(xiāng)，蕪湖路、寧國路、巢湖路3個(gè)街道，共58個(gè)行政村，32個(gè)社居委，2個(gè)居委會(huì)。本案所處宏觀形勢，較好。結(jié)論：在發(fā)展商和消費(fèi)者雙重信心影響下，合肥房地產(chǎn)市場形勢一片大好，供需基本協(xié)調(diào)。 供需市場發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。 投資性購房成為合肥房地產(chǎn)市場一道亮麗的風(fēng)景線。 合肥進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊(duì)購房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動(dòng)了合肥房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，政府大幅度加快城市改造建設(shè)的步伐，激 活合肥地產(chǎn)市場，通過階段性的財(cái)政投入和城市新規(guī)劃的大量出臺，以及鼓勵(lì)外商、外地項(xiàng)目及投資資金的進(jìn)入，極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，合肥房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。 銷售價(jià)格漲：2003年1月合肥商品住宅均價(jià)在2250元/平方米左右，其中小高層均價(jià)達(dá)到2387元/平方米，到6月小高層均價(jià)達(dá)到2698元/平方米，比多層價(jià)格高33%，增長勢頭顯著。 銷售額漲：2003年1—9月商品房銷售額27。 房產(chǎn)開發(fā)漲：2003年1—,，% 、%； ,%、%； ，%、%；amp。從曲線可以看出,合肥房地產(chǎn)市場投資保持持續(xù)高速增長強(qiáng)勁態(tài)勢。公館營銷策劃報(bào)告 第一 合肥房地產(chǎn)市場總述一、 宏觀市場： 2003年合肥房地產(chǎn)市場“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：amp。 房產(chǎn)投資漲：，%。amp。 房產(chǎn)銷售漲：2003年1—，,% 、%；amp。29億元，%、 %；amp。今年住宅均價(jià)在3200元/平方米左右，月增幅60元/平方米以上；分析：amp。amp。amp。amp。同時(shí)，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場價(jià)格一路上揚(yáng)。受市場慣性影響，下一階段合肥房地產(chǎn)市場將持續(xù)上沖。二、 區(qū)域市場（一） 包河區(qū)概況 包河區(qū)地理位置位于合肥市中心以南，東鄰南淝河，南瀕巢湖，西至金寨南路，北界環(huán)城路，（）。 包河區(qū)具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢。包河區(qū)處于城市上風(fēng)口，是發(fā)展房地產(chǎn)、觀光旅游等服務(wù)業(yè)的最佳選擇。包河區(qū)具有便捷的立體交通優(yōu)勢。包河區(qū)具有濃郁的科教文化優(yōu)勢?！　“訁^(qū)具有一流的招商引資載體優(yōu)勢。規(guī)劃面積12平方公里的包河產(chǎn)業(yè)園迅速崛起，園區(qū)建設(shè)和招商引資形勢喜人；科學(xué)規(guī)劃、合理布局的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村工業(yè)園區(qū)健康發(fā)展；招商引資政策優(yōu)惠，服務(wù)環(huán)境優(yōu)越。繁華的生活圈，如合肥商業(yè)大廈、曙光商貿(mào)、南七商貿(mào)、華聯(lián)超市、合家福等大型的商場和超市；健康的保健圈，如市三院、省立兒童醫(yī)院、安醫(yī)附院、紅十字會(huì)專科醫(yī)院等，人文圈：高等院校、文化體育機(jī)構(gòu)密集。1) 優(yōu)化空間布局，著力構(gòu)筑“三大平臺”。要做強(qiáng)中部，構(gòu)筑工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺。要以水為魂，培育濱湖特色。要以人為本，培育人文特色； 3) 強(qiáng)化支撐力量，著力打造“三類產(chǎn)業(yè)”。本案位于包河區(qū)和瑤海區(qū)交界處，但仍屬包河區(qū)管轄。包河區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)有配套、交通、經(jīng)濟(jì)等，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。（2003年樓盤建筑規(guī)模圖 單位：%）有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2003年以來，包河區(qū)現(xiàn)有的樓盤中，一些規(guī)模較大的樓盤，如“逍遙苑”、“世紀(jì)陽光花園”等一直在售，還有一些如“世紀(jì)云頂”目前以售完，區(qū)內(nèi)近30家樓盤，雖然較其他三個(gè)區(qū)數(shù)量較少，但分布較為集中，有80%多的樓盤集中在“一二環(huán)”之間。 現(xiàn)有樓盤中，高層建筑占了較大比例，但其均價(jià)較其他各區(qū)高，達(dá)到2800元/平方米。整體而言，包河區(qū)（?。└邔訕潜P價(jià)格在處于中上等。2004年，高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。三分之二左右的高層都是地處合肥市區(qū)的一環(huán)路與二環(huán)路之間，相對來說，高層較為集中在市區(qū)偏外一些的位置。目前，高層還沒有成為主潮流的情況下，開發(fā)商選擇一種比較穩(wěn)妥的方式——大量的綜合型高層樓盤眾多。但從2004年高層住宅的發(fā)展看，它將進(jìn)入一個(gè)成熟理性發(fā)展的軌道內(nèi)。2004年高層房價(jià)保持一路攀升。在建筑色彩上，采用淡色系為主。如：蘋果公寓、上城國際、國際花都、CBD中央廣場等在樓盤特色上借鑒其他城市的東西比較到位。（小）高層的增多，高層物業(yè)趨于理性、快速發(fā)展階段。本案面臨最大的競爭對手來自尚未浮出水面的盤量。在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能。它經(jīng)營彈性極大，是一種上佳的投資價(jià)值的物業(yè)?，F(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，同時(shí)刺激對商務(wù)公寓的需求。商務(wù)公寓在合肥的發(fā)展尚處于起步階段，分布特點(diǎn)呈現(xiàn)出“中間重，兩頭輕”的局面。從目前發(fā)展?fàn)顩r來看，包河區(qū)隨著近年來交通等市政設(shè)施的逐步改善，其比重呈上升趨勢。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，建筑規(guī)模5—%左右。其房價(jià)在3450—3700元/平方米左右。結(jié)論：商務(wù)公寓處于起步階段，但包河區(qū)商務(wù)公寓發(fā)展良好，其市場正被開發(fā)商和消費(fèi)者看好。三、消費(fèi)市場分析——“城市新興中產(chǎn)階層”崛起誰是真正的需求者？市場需要可滿足潛在需求但稀缺的產(chǎn)品！合肥的城市化進(jìn)程日新月異，城市吸引力逐步增加。這些，導(dǎo)致城市對居住空間的需求、對生活工作的空間需求也越來越多、越來越趨于國際化，都市化和現(xiàn)代化。那就是隨著城市化的不斷發(fā)展，一個(gè)新興的階層正在崛起。他們的興起緣于整個(gè)合肥城市的發(fā)展，帶動(dòng)了一批70后生人們的富裕，也因城市的發(fā)展吸引了一批外來中青階層加入到這個(gè)城市的發(fā)展中來。在合肥，這樣的群體已經(jīng)悄然興起，同時(shí)也在不斷的上升過程中，他們將是未來整個(gè)合肥一切消費(fèi)領(lǐng)域的主流群體，也是這個(gè)城市未來的發(fā)展動(dòng)力。我們正站在合肥城市化發(fā)展新舊更替，臨界轉(zhuǎn)折的敏感期，我們占據(jù)了一個(gè)非常好的進(jìn)入時(shí)機(jī)。這里的“高檔商務(wù)活動(dòng)空間”與傳統(tǒng)的“綜合性商住樓”有很大區(qū)別。