【正文】 結論：包河區(qū)作為大城市向南推進的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，進入一個工業(yè)化，城市化跨越的“黃金時期”，商務公寓市場發(fā)展空間廣闊。 。交通配套情況1） 一環(huán)高架暢通南北：地塊緊貼屯溪路，貫穿全市；2） 多條公交線路：地塊附近有41114203122等十余條公交線路，為居家出行帶來便利。二、 地塊SWOT分析優(yōu)勢（S）1） 地段價值高：地處一環(huán)內(nèi)，屬新舊城區(qū)的交界地帶，具有形成商務為主的良好發(fā)展空間。6） 地塊特色：下沉式地塊，減輕大規(guī)模的挖土工程，從而減少建安成本； 劣勢（W）1） 地塊小，難以形成規(guī)模，內(nèi)部景觀建設受到一定影響；2） 容積率限制，將導致本案人口密度較大，從而降低居住檔次；3） 本項目周邊是較老的破舊房屋，是中低收入人群的集中地；4） 小區(qū)內(nèi)有一幢居民回遷樓，將影響整個規(guī)劃布局；5） 市場競爭壓力大，在本區(qū)域內(nèi)競爭對手、潛在競爭者較多，且對方的地段、規(guī)模、社區(qū)環(huán)境都具有明顯優(yōu)勢，如世紀陽光花園、文景雅居、逍遙苑、新都會機會（O）1） 舊城改造將會改善目前周邊的物業(yè)形象和區(qū)域形象；2） 商務公寓的發(fā)展存在較大的市場空間；3） 隨著城市的發(fā)展，屯溪路的過境車輛會轉入二環(huán)，該路段將成為今后合肥的商務干道；4） 老城區(qū)土地資源日益減少，本項目占據(jù)著有利的地理位置；5） 合肥房地產(chǎn)形式喜人，需求穩(wěn)步上升，價格走勢正朝積極的方向發(fā)展； 威脅（T）1） 本項目西邊沿馬鞍路的開發(fā)量巨增，扎堆現(xiàn)象較為明顯，導致激烈的市場競爭；2） 項目周邊的消費群體消費水平較為低下，本項目高檔次樓盤塑造不利；3） 本項目大面積的沿街商鋪，如果管理不合理，對于商務公寓存在一定影響；4） 項目朝向的將影響銷售。它可以將居住、商用、投資有機整合起來。目前在合肥商務公寓，總體建筑風格落后，功能不完善，時代個性不強。本案要成為經(jīng)的住時間考驗的建筑精品，成為改變和引領合肥未來住宅類項目的開發(fā)潮流，成為一個高檔的高利潤的項目。通過深入的研究，我們將項目定位為：合肥首個“一站式商務生活中心”新一帶“高檔綜合性商務公寓”的典范我們在對項目的具體功能定位上，主要強調(diào)以下幾方面的特色功能：商業(yè)辦公空間功能這要求我們的項目規(guī)劃中要設計針對不同業(yè)主需求的辦公空間，為了避免單一業(yè)態(tài)的高風險，我們建議開發(fā)適合小型創(chuàng)業(yè)者的SOHO辦公空間、LOFT；適合中小企業(yè)作為改善自身辦公環(huán)境的大中性辦公空間。商業(yè)活動空間建議建造滿足商業(yè)活動所需的小型商務酒店、商務會議中心、商業(yè)活動發(fā)布中心等，將本案打造為一個真正的“一站式商務活動空間”。綠色生態(tài)空間本案自然環(huán)境的營造充分發(fā)揮南淝河的自然景觀優(yōu)勢，把小區(qū)內(nèi)部綠色環(huán)境與外圍的青水環(huán)境有效融合，形成集親水、陽光、綠色為一體的自然環(huán)境系統(tǒng)，增強本項目商務公寓的內(nèi)涵。建議市場定位為： 景觀商務合肥首個國際商務公寓 商務公寓新革命 五維商務 智能商務 一站式商務 投資型商務商務生活地（三）產(chǎn)品類別建議： 為了實現(xiàn)本案“一站式商務生活中心”的目的，我們建議本產(chǎn)品的類別主要有一下：amp。 部分公寓式辦公（SOHO）；amp。 商業(yè)經(jīng)營空間(服務于入住業(yè)主)；amp。在實際推廣中，我們要主要推出以下幾方面的產(chǎn)品賣點：amp。 合肥“酒店式公寓”的代表之作；amp。 住在商務區(qū)的家，最具有生活情調(diào)的商務區(qū)，表明本案商住結合的特征，吸引目標客戶；是未來合肥新型“CBD”典范之作；amp。 俯瞰周邊的氣勢、雄偉的身資、非凡的地位、國際化、都市化的生活享受空間；amp。 先進的科技、智能化集成系統(tǒng)的現(xiàn)代商務公寓； 四、產(chǎn)品形象的塑造案名：明佳作為建筑，我們必須能夠作到引領潮流。一切無視當下大眾心理需求特征與潮流的建筑產(chǎn)品都無法有效滿足市場的潛在需求，也無法取得商業(yè)運營的成功。時代公館，引領合肥房產(chǎn)品潮流的領地，以“時代”宣言項目現(xiàn)代的剛性與大氣，以“公館”圈定同樣立于時代潮流前言，具有現(xiàn)代城市氣質、創(chuàng)業(yè)激情和對自身生活有無限追求的時代精英。時代公館，身份與地位最為貼切的建筑領地，以富有質感的案名表達項目引領者的地位與尊貴?！皶r代”，是對城市新興中青中產(chǎn)階層的城市情結、時尚情結的迎合；“公館”則是對這一階層對領域感，自己的空間的一種心理反映。時代公館，一處“年輕的、城市的、潮流的、充滿想象的”專有領地；一處“實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢，體味專有階層品位、享受星級生活服務”的生活圈；它是合肥未來最富品位的生活、工作空間。本案抓住這個市場需求，針對這部分人建造一處集“居住、辦公、商務活動、商務培訓、工作學習、商務消費，商務娛樂”為一體的“新一帶高檔商務活動空間”。 購房心態(tài)分析1） 總價：由于合肥目前的整體收入水平偏低，購房者受預算影響很大，因此，在合肥目前總價仍然是客源最為關注的一項。因此，許多樓盤戶型相對較小，就相對熱銷。如桂花園，離市區(qū)有10公里以上，依然熱銷。同時，本項目作為商務公寓，它本身產(chǎn)品性質決定了，項目城市區(qū)域位置優(yōu)越。它提供的商務辦公環(huán)境是全面系統(tǒng)的、一站式的；同時它的定位是國際化智能化商務公寓。城市新興中產(chǎn)階層購房用途：1）、70%自用2）、30%投資城市新興中產(chǎn)階層信息來源：1）合肥晚報 2）新安晚報 3）戶外廣告 4）電視 5）電臺6）房展會 7）網(wǎng)絡 4）口碑傳告 客戶誘導方式：1） 項目本身產(chǎn)品價值的體現(xiàn)；2） 項目高端定位、尊貴附加價值的體現(xiàn)；3） 地段、景觀價值的體現(xiàn)；4） 國際化、智能化概念的體現(xiàn)；5） 付款方式的誘導；第三 產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品規(guī)劃原則房型原則本案的區(qū)域位置、土地價值和建筑成本都限定了本案的價格市場，而這樣的價格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標市場對產(chǎn)品的定位，但同時也大大增加本案的風險，因為合肥市場消費者本身對高總價難以接受。建議本案：1） 大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；2） 從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風險；而大房型高標準配置又能夠保證小區(qū)的品質；3） 房總價控制在35萬到85萬之間主題定位原則 產(chǎn)品設計的各個方面要從宏觀上配合本案的主題概念，從微觀上塑造主題定位，共同構筑本案的鮮明形象。 建議本案：1） 立面具有較強的識別性；2） 戶性設計上要有創(chuàng)新意識；3） 在內(nèi)部環(huán)境與外部親水環(huán)境結合上要有特色；4） 在建材、配套上要區(qū)別其他樓盤；5） 在物業(yè)服務上要先進理念支持。如南北布置向會降低容積率，且商品房不能沿街布局，極大影響項目利潤。其中巢湖路具有較好的水景優(yōu)勢，在日照間距、項目指標的允許下，層高可以適當加高，以確保最大程度享受景觀優(yōu)勢，同時車行主入口可以設在巢湖路。地勢低問題解決原則 本案占地面積約22畝，項目體量小，地勢較低。同時，中間可以利用地勢，在入口處做下沉式景觀廣場。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時令業(yè)主的電信資費大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、可視對講、防災報警及應急聯(lián)動等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。物業(yè)服務人性化物業(yè)服務水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質。故針對本項目，應將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應的人性化服務，并在此基礎上設置相應的配套服務設施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?br /> 標準層布線設計采用OA地板，創(chuàng)造可自由分割的室內(nèi)辦公空間，并采用藍牙技術，強化信息通訊無線化功能。
提高室內(nèi)辦公的舒適性：空氣、熱量、聲音、光線、色彩、味覺等都要根據(jù)工作、休息、隱私及交談等不同目的提供不同的舒適性。我們建議，本項目的建筑風格應與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風格為主調(diào)，借鑒安徽一帶的風格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺等）和建筑色彩，使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生?！?屋頂在做好防水、隔熱的同時，運用現(xiàn)代感的建筑符號形成建筑的肢體語言，使整個建筑顯得飄逸、流暢，屋頂可采用平坡結合的形式，半坡，一面做露臺；靠近景觀區(qū)的單元可在景觀朝向1做觀景陽臺，在強調(diào)人與自然對話的同時，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟效益；◇ 商業(yè)空間建議采用框架形式，可自由分割，適當加大一層層高，減小二層挑出的距離，避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病，并在建筑前預留出停車及綠化空間，為商業(yè)網(wǎng)點的對外服務做好準備；（2）建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用現(xiàn)代感強的偏冷色系，不同組團可添加不同色系的附屬色，凸現(xiàn)各組團統(tǒng)一變化的特質，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷；◇ 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建