【正文】 77 08年 4月 08年 4月將推出第二幢高層，總建面為 5847平方米 后期還有 3幢高層待建 房型：兩房 105㎡ 、三房 140㎡ 對(duì)外報(bào)價(jià) ：未定 二手房市場(chǎng) 從目前情況來(lái)看，本區(qū)域的二手房市場(chǎng)供應(yīng)量較為充沛，對(duì)一手房市場(chǎng)影響較大 主力產(chǎn)品：以上海灘花園、金外灘花園等樓盤(pán)的次新房為主 價(jià)格：受 07年大勢(shì)影響，二手房對(duì)外報(bào)價(jià)普遍偏高。通常有 5%折扣 外灘黃浦灣 08年第四季度 首推兩幢高層（江 景房） 共 3期總建面達(dá) 25萬(wàn)平方米 項(xiàng)目最佳位臵，江景房。 萬(wàn)平方米 元 /平方米 a. 市場(chǎng)參考信息 —— 黃浦區(qū)一手住宅市場(chǎng) 銷(xiāo)售定價(jià) 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心 DTZ上海住宅部 Page 14 項(xiàng)目名稱(chēng) 供應(yīng)量信息 產(chǎn)品信息 入市時(shí)間 08年供應(yīng)量 后續(xù) 上海灘花園 08年 45月 推出兩幢高層 二期工程預(yù)計(jì) 08年年底動(dòng)工 房型：兩房 110120㎡ 、三房 150㎡ （配比 2： 1）。 a. 市場(chǎng)參考信息 —— 上海二手住宅市場(chǎng) 銷(xiāo)售定價(jià) Page 13 1 . 40 . 7 71 . 8 3 2 93 . 5 1 4 75 . 9 1 7 63 . 0 5 3 13 . 5 0 2 22 . 8 8 4 10 . 9 7 7 20 . 5 0 4 9 0 . 4 9 2 60 . 2 0 9 34 . 2 5174471769018377202641985420220206652478117391184882483525855196690123456707年1月07年2月07年3月07年4月07年5月07年6月07年7月07年8月07年9月07年10月07年11月07年12月08年1月05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 0批準(zhǔn)預(yù)售面積 登記預(yù)售面積 成交均價(jià)? 受整體市場(chǎng)觀望情緒，以及新增供應(yīng)量匱乏的影響， 08年 1月黃浦區(qū)僅成交 2,093平方米，成交價(jià)格亦繼續(xù)低迷。 a. 市場(chǎng)參考信息 —— 上海一手住宅市場(chǎng)成交價(jià)格 銷(xiāo)售定價(jià) 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心 DTZ上海住宅部 Page 12 ? 目前二手房市場(chǎng)受“第二套房貸”等調(diào)控政策的打壓，成交量與成交價(jià)格與一手房市場(chǎng)一樣處于下跌趨勢(shì)； ? 在價(jià)格方面，小業(yè)主主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)的情況已屢見(jiàn)不鮮，這直接導(dǎo)致了二手房成交價(jià)格的不斷下探； ? 近期一些一手樓盤(pán)為了尋求快速去化，以低于二手市場(chǎng)的價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，令二手房市場(chǎng)雪上加霜； ? 萎靡的市場(chǎng)行情，令眾多二手中介看淡后市，包括“中原”、“合富”等在內(nèi)的眾多知名二手中介或停止門(mén)店擴(kuò)張、或選擇合并部分門(mén)店，以維持其正常經(jīng)營(yíng)，而許多小型中介則直接選擇了關(guān)門(mén)歇業(yè)。 ? 2022年 11月的成交價(jià)格為 10,757元 /平方米，較 10月的 11,141元 /平方米下降了 3%； 12月的成交價(jià)格受“軌交利好”的影響略有回升，達(dá)到 11,709元 /平方米，較 11月份上漲 9%，但由于“軌交”效應(yīng)的提前釋放，上海住宅成交均價(jià)在 08年 1月份繼續(xù)下滑。 ? 進(jìn)入 08年以來(lái)，成交量進(jìn)一步下跌，在市場(chǎng)濃厚的觀望氣氛中，成交量相比 07年 9月下跌了 61%。 ? 上海市 2022年第三季度住宅市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)往年“金九銀十”的火熱現(xiàn)象。 ?2022年 1月上海住宅銷(xiāo)售量為，僅為 2022年 12月的 ％， 11月的 %。《 浦江公館 》 營(yíng)銷(xiāo)推廣建議書(shū) 致：上海中建房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 Page 2 目 錄 1. 項(xiàng)目定位 2. 營(yíng)銷(xiāo)策略 3. 銷(xiāo)售定價(jià) 4. 推廣個(gè)案參考 5. 客戶(hù)鎖定 6. 媒體通路 7. 附件 ? 各階段執(zhí)行 ? 媒體計(jì)劃表 Page 3 項(xiàng)目定位 區(qū)域價(jià)值 文化價(jià)值 城市價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 客源價(jià)值 項(xiàng)目定位 新外灘建筑代表，國(guó)際級(jí)精品生活 產(chǎn)品調(diào)性：高端的、精致的、純粹的、唯一的 Page 4 目 錄 1. 項(xiàng)目定位 2. 營(yíng)銷(xiāo)策略 3. 銷(xiāo)售定價(jià) 4. 推廣個(gè)案參考 5. 客戶(hù)鎖定 6. 媒體通路 7. 附件 ? 各階段執(zhí)行 ? 媒體計(jì)劃表 Page 5 營(yíng)銷(xiāo)策略 歷數(shù)目前市場(chǎng)上的高端項(xiàng)目，綜合歸納其營(yíng)銷(xiāo)策略主要走以下幾種路線(xiàn)： 品牌策略 —— 發(fā)展商特別是境外發(fā)展商品牌 翠湖天地、御翠豪庭為代表 高價(jià)策略 —— 以超出市場(chǎng)預(yù)計(jì)的價(jià)格成為焦點(diǎn) 湯臣一品、華府天地為代表 品質(zhì)策略 —— 高品質(zhì)價(jià)值感成為口碑傳播利器 王子晶品、皇家花園為代表 以品質(zhì)推品牌，走品質(zhì)策略 Page 6 營(yíng)銷(xiāo)宗旨 《 品質(zhì)營(yíng)銷(xiāo) 》 推案策略 價(jià)格策略 推廣策略 媒體策略 DTZ優(yōu)勢(shì)平臺(tái) 熱銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)，中開(kāi)高走 板塊炒作，品質(zhì)塑造 順序： 34521 私募基金結(jié)合媒體發(fā)布 高效率 SP，漸進(jìn)型集中廣告 營(yíng)銷(xiāo)策略 Page 7 DTZ高端客戶(hù)資源數(shù)據(jù)庫(kù) 推廣方式： ?發(fā)送項(xiàng)目電子樓書(shū) ?發(fā)送項(xiàng)目宣傳短信 ?與意向客戶(hù)進(jìn)行電話(huà)溝通 ?郵寄項(xiàng)目宣傳資料 ?目標(biāo)客戶(hù)深度洽談 ?內(nèi)部客戶(hù)推薦會(huì) ?前期價(jià)格摸底 備注： 高端客戶(hù)資源數(shù)據(jù)庫(kù)：包括 DTZ歷年購(gòu)房老客戶(hù)、公司關(guān)系客戶(hù)（多為世界百?gòu)?qiáng)企業(yè)高層）等 長(zhǎng)效全球營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò) 推廣方式： 整合全球公司資源（特別是東南亞地區(qū)） ，為項(xiàng)目進(jìn)行境外推廣 備注： 境外分公司信息推薦 境外分公司客戶(hù)活動(dòng)推薦 媒體整合優(yōu)勢(shì) 推廣方式： ?市場(chǎng)分析文章，為項(xiàng)目搭建平臺(tái) ?在主流媒體發(fā)布軟新聞 ?DTZ海內(nèi)外網(wǎng)站推廣 ?DTZ高層協(xié)會(huì)及專(zhuān)業(yè)研討會(huì)推薦 ?房地產(chǎn)論壇及博覽會(huì)推廣 ?研討會(huì)推廣 備注： 建議媒體主題： 外灘板塊價(jià)值 （南外灘、世博前景） 項(xiàng)目信息 （國(guó)際化社區(qū)概念） 與基金的合作渠道 推廣方式： 與境內(nèi)外基金緊密合作，引進(jìn)資金，以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)一定量的物業(yè) 備注： 通過(guò)引入基金，不但能夠?qū)崿F(xiàn)迅速去化，更能為項(xiàng)目造勢(shì) DTZ推廣渠道 營(yíng)銷(xiāo)策略 Page 8 目 錄 1. 項(xiàng)目定位 2. 營(yíng)銷(xiāo)策略 3. 銷(xiāo)售定價(jià) 4. 推廣個(gè)案參考 5. 客戶(hù)鎖定 6. 媒體通路 7. 附件 ? 各階段執(zhí)行 ? 媒體計(jì)劃表 Page 9 8 6 5 , 8 8 61 , 0 7 4 , 7 8 51 , 5 0 8 , 1 2 91 , 8 9 4 , 3 6 22 , 2 5 6 , 5 8 62 , 1 8 2 , 3 7 62 , 1 8 2 , 2 1 62 , 6 3 8 , 0 6 62 , 3 5 5 , 0 6 91 , 7 2 9 , 1 2 61 , 3 6 8 , 4 5 21 , 5 3 1 , 1 6 97 8 0 , 4 3 79 , 5 3 99 , 9 7 31 1 , 7 0 99 , 3 0 51 1 , 4 9 61 1 , 1 4 11 0 , 6 0 81 0 , 7 5 71 0 , 7 7 21 0 , 4 9 51 0 , 7 0 31 0 , 4 8 79 , 7 3 85 0 0 , 0 0 01 , 0 0 0 , 0 0 01 , 5 0 0 , 0 0 02 , 0 0 0 , 0 0 02 , 5 0 0 , 0 0 03 , 0 0 0 , 0 0 007年1月07年2月07年3月07年4月07年5月07年6月07年7月07年8月07年9月07年10月07年11月07年12月08年1月9 , 0 0 09 , 5 0 01 0 , 0 0 01 0 , 5 0 01 1 , 0 0 01 1 , 5 0 01 2 , 0 0 0成交面積 成交均價(jià)單位 :平方米 單位 :元 ?上海一手住宅成交量持續(xù)第四個(gè)月下降 。 ?數(shù)據(jù)顯示，從 2022年 9月開(kāi)始，上海的一手住宅成交量持續(xù)下跌，截至 2022年 1月，成交量已經(jīng)跌去一半以上。 a. 市場(chǎng)參考信息 —— 上海一手住宅市場(chǎng)成交量與成交均價(jià)走勢(shì) 銷(xiāo)售定價(jià) 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心 DTZ上海住宅部 Page 10 上海商品住宅成交量走勢(shì)8 6 5 , 8 8 61 , 0 7 4 , 7 8 51 , 5 0 8 , 1 2 91 , 8 9 4 , 3 6 22 , 2 5 6 , 5 8 62 , 1 8 2 , 2 1 62 , 1 8 2 , 3 7 605 0 0 , 0 0 01 , 0 0 0 , 0 0 01 , 5 0 0 , 0 0 02 , 0 0 0 , 0 0 02 , 5 0 0 , 0 0 007年7月07年8月07年9月07年10月07年11月07年12月08年1月單位: 平方米成交量下滑的主要原因： ? 隨著住宅價(jià)格和房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速上揚(yáng)，調(diào)控政策相繼出臺(tái)，第二套住房最低首付及貸款利率于 9月底上調(diào)所產(chǎn)生的心理影響，是導(dǎo)致樓市成交量在2022年 4季度起產(chǎn)生直線(xiàn)萎縮的導(dǎo)火線(xiàn)