【導(dǎo)讀】西靠蜀渝、北依三峽。貫境內(nèi)，平川大壩與山地丘陵鑲嵌兩岸，為有利之川，故名“利川”。為主體的18個民族。是恩施土家族苗族。自治州面積最大、人口最多的縣級市。利川氣候獨特，資源豐富，有豐富的煙。鄉(xiāng)”、“水杉之鄉(xiāng)”、“純菜之鄉(xiāng)”、“山藥之鄉(xiāng)”、“歌舞之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。產(chǎn)資源有43種，其中，天然氣儲量達(dá)億立方米，石膏礦藏量144億噸，歌之一、并傳唱全球登上世界藝術(shù)殿堂維也納大廳的“龍船調(diào)”。利川自改革開放以來，尤其是建市近二十年來，全市人民以勤勞和智慧改天換地，路動工修建和國家實施西部大開發(fā)、中部崛起戰(zhàn)略等契機(jī)，實施以民營經(jīng)濟(jì)為主，部，山地、峽谷、丘陵、山間盆地及河谷平川相互交錯。福寶山呈東西走向，橫于市境中部，將全境截分為南北兩半。北部為利中盆地，無霜期210天，年降水量1378毫米，日照時數(shù)小時。2021年全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。經(jīng)初步測算，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值377300萬元，按。農(nóng)民增收門路不斷拓寬，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移工作進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　

【正文】 疏散。 1．地塊周圍景觀 項目周邊最引人注目就是清江， 清江發(fā)源于西部的都亭山 ，流貫利川全城。流經(jīng)項目臨近的東門橋，形成小橋流水之意境，綠意盎然。 2．地塊交通 毗鄰騰龍大道和東城大道兩條利川市主要交通干道，四通八達(dá)； 周邊有 1 路和 4 路公交經(jīng)過，萬里長途客運站也緊鄰本項目； 規(guī)劃建設(shè)中的高速公路入口處、鐵路、長途客運總站也都在項目附近，進(jìn)一步增強(qiáng)了項目周邊的路網(wǎng)優(yōu)勢。 3．周邊配套 情況 機(jī)關(guān)、事業(yè)單位：國稅東城分局、市司法局、交警大隊、市工商局、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、人民法院、消防大隊。 金融機(jī)構(gòu)：東城信用社。 教育情況：東城初級學(xué)校、恩施州財校利川分校。 其它配套設(shè)施：萬里客運站、騰龍加油站、藥店等。 4．區(qū)位小結(jié) 優(yōu) 良 一般 較差 差 環(huán)境污染 ★ 交通情況 ★ 生活配套 ★ 社會治安 ★ 社會人文 ★ 區(qū)位形象 ★ 學(xué)區(qū)情況 ★ 自然景觀 ★ 第二節(jié)．項目 SWOT 分析 A、優(yōu)勢分 析 (Strength) 1．地塊緊鄰騰龍大道、東城大道，路網(wǎng)四通八達(dá)，并有兩路公交經(jīng)過，交通條件優(yōu)勢十分明顯。 2．地處清江河畔，小橋流水，綠意盎然，吻合人的親水性，景觀優(yōu)勢明顯。 3．本案體量不大，只要規(guī)劃定位得當(dāng)，開發(fā)風(fēng)險小； 4．項目屬東門橋區(qū)位第一個商品房項目，地塊認(rèn)知度也較高； B、劣勢分析 (Weakness) 1．地塊周邊配套相對缺乏，生活便利性有待提高； 2．地塊原屬工業(yè)區(qū)，較為臟亂，且周邊舊房屋較為破落，影響樓盤形象和檔次； 3．雖屬臨近交通要道，但地塊寓于其中一角，與之不相連貫； 4．周邊 居住人口較少，聚集人氣需假以時日。 C、項目機(jī)會點分析 (Opportunity)： 1．可利用獨物的市場差異化定位及完善的小區(qū)配套服務(wù)，塑造本案獨特的產(chǎn)品魅力，倡導(dǎo)新的人居生活理念，從而可盡快搶占市場份額。 2．規(guī)劃中汽車長途客運站、高速公路入口處、鐵道等均緊鄰本項目，屆時將拉動整個利川的綜合經(jīng)濟(jì)水平，區(qū)域升值潛力較大，本案首當(dāng)其沖。 3．在本項目周邊區(qū)塊，尚沒有其它商品房項目，屆時將極大程度吸引消費者關(guān)注。 4．利川外出務(wù)人口眾多，且務(wù)工人員收入水平較高，本案可塑造獨特的差異化賣點，以吸引這部分客層；同時 本案周邊有眾多的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，這部分人群將成為本案的主要消費群體之一。 D．項目潛在 威脅 1．在利川，自建房現(xiàn)象依舊嚴(yán)重，這將直接影響到本案的銷售進(jìn)程。 2．本案發(fā)展商首次介入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，認(rèn)知度和品牌度不夠。 三、項目定位分析 一、 產(chǎn)品主題定位 本案地處東門較為成熟的地段，交通便捷，隨著高速公路、鐵路等項目的啟動，未來價值潛力巨大。同時，由于臨江，本案又具有明顯的自然景觀優(yōu)勢。結(jié)合上述特點，我們認(rèn)為本案主題定位應(yīng)突顯區(qū)位優(yōu)勢，在此基礎(chǔ)上打造產(chǎn)品的高品質(zhì)，以鮮明的產(chǎn)品特色和非凡的產(chǎn)品魅力來吸引消費者，因 此，我們?yōu)楸景冈O(shè)計了產(chǎn)品主題定位為： 本案是利川東門板塊真正意義上第一個商品房開發(fā)商，代表著該板塊房地產(chǎn)開發(fā)的最高水平以及無限的發(fā)展?jié)摿?。同時在小區(qū)規(guī)劃、戶型、景觀等元素上體現(xiàn)高端品質(zhì)，倡導(dǎo)現(xiàn)代生活理念，提升利川人民生活品質(zhì)。以非凡的產(chǎn)品魅力在利川房地產(chǎn)市場上樹立起一座豐碑。 二、 目標(biāo)客戶群定位 本地房地產(chǎn)市場仍處于初級階段，客戶的投資置業(yè)具有較大的盲目性，市場細(xì)分化較為模糊，受眾的從眾心理較為嚴(yán)重，因此本案在目標(biāo)客戶群定位時，應(yīng)先抓住基本，在此基礎(chǔ)上盡量擴(kuò)大客戶群的范圍，以達(dá)到快速去化的目的。 經(jīng)調(diào)研分析，我 們認(rèn)為本案的客群，主要分為以下幾類： A、 周邊行政事業(yè)單位的干部、職員、私營企業(yè)主 B、 外出務(wù)工人員 C、 城區(qū)較高端的政府公務(wù)員，私營企業(yè)主，個體工商戶 D、 農(nóng)村進(jìn)城人群 三、 價格定位 結(jié)合本地市場環(huán)境，影響本案價格定位的因素主要有： A、 成本因素（保證基本利潤率） B、 競爭因素（與市場上的主要競爭者對比參照） C、 購買力因素（考量目標(biāo)客戶群所能承受的價格上限） 在充分考量以上因素的同時，結(jié)合本地已開發(fā)樓盤銷售的得失，我們應(yīng)高度重視價格與戶型面積的連動關(guān)系，只有控制總價才能達(dá)到提高相對單價的目的。經(jīng)研究分析，我們認(rèn)為，本案住宅價格水平應(yīng)與 市中心項目（如國泰廣場）以及代表性高端項目（清江半島）基本持平。即住宅均價為 1500— 1600/M2。 四、 視覺形象定位 由于本地房地產(chǎn)市場處于初級階段，概念化的產(chǎn)品包裝往往能夠達(dá)到較強(qiáng)的轟動效應(yīng)，具有強(qiáng)勁視覺沖擊力和感染力的形象宣傳容易引導(dǎo)客戶群的置業(yè)傾向，因此為了喚起市場受眾的共鳴，我們認(rèn)為本案的視覺形象定位應(yīng)該是時尚、熱情、結(jié)合詩情畫意的感性訴求，色彩應(yīng)采用沖擊力較強(qiáng)的紅色、藍(lán)色、綠色等為主。突顯非凡的產(chǎn)品品質(zhì)和鮮明的產(chǎn)品特色。 四、項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 （一）建筑形態(tài) 建議采取多層結(jié)合小高層的模式 。目前市場上在售樓盤以高層住宅為主，本地消費者已普遍接受。高層能夠達(dá)到一定觀景效果，從而最大化挖掘產(chǎn)品價值提高樓盤的品質(zhì)、形象和氣質(zhì)。多層住宅可以有效控制成本，提高項目收益。從小區(qū)規(guī)劃上看，兩者結(jié)合形成鮮明的層次，具有視覺上的層次感與錯落感，避免了許多樓盤僵化呆板的視覺效果。 （二）戶型面積配比 從市場調(diào)研的情況分析，本地購買者以自用型為主，三房明顯是市場普遍接受的主力戶型。但面積不宜過大， 130 以上大三房四房由于總價較高，滯銷情況嚴(yán)重，面積在 80坪米左右的戶型，因為市場投放量較少，銷售情況也較好 。我們認(rèn)為本案的戶型面積配比應(yīng)遵循以下原則： A、 控制戶型面積，有效控制總價 B、 減少戶型種類，避免紛雜，增加客戶的選擇難度 C、 130 以上的大戶型及一房一廳的小戶型基本不予考慮 D、 精品小三房應(yīng)成為本案主力戶型，適當(dāng)配比大三房及兩房 我們建議本案的戶型配比面積如下： 面積 戶型 70— 89M2 兩房兩廳 90— 110M2 三房兩廳 110— 130M2 三房兩廳 百分比（ %） 15%— 20% 60%— 70% 15%— 20% （三）建筑風(fēng)格 由于本案臨江，周邊環(huán)境雖然成熟，但規(guī)劃凌亂、色調(diào)灰暗、品 質(zhì)較低。為突顯本案高品質(zhì)，與周邊自然景觀形成有機(jī)呼應(yīng)，建議采用簡約、明快、生動的現(xiàn)代主義風(fēng)格。色彩以輕松、明快的淺色系為主，如白色、淺灰色等。 （四）景觀 濱江是本案的重要賣點，小區(qū)內(nèi)部的景觀設(shè)計可以避重就輕，不再采用水系。以中庭園林為核心，以各組團(tuán)為脈絡(luò)，分層次展開。輔以小品、休閑康樂設(shè)施為呼應(yīng)，打造自然、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。 （五）商業(yè)形態(tài) 本案的商業(yè)布局沿小區(qū)東側(cè)、北側(cè)兩個方向展開，由于暫時無法與主干道和成熟的商業(yè)區(qū)相連接，其商業(yè)價值受到較大影響。沿東側(cè)的店面由于與清江相臨，具有較強(qiáng)的觀景休閑功能，其業(yè)態(tài)采取主題定位、統(tǒng)一包裝較為合適。經(jīng)初步分析，建議打造成美食街，沿北側(cè)店面以社區(qū)服務(wù)為主，如超市、食雜、美容美發(fā)等。