【正文】 ，并結(jié)合荊州旅游商貿(mào)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行報(bào)道（主要在開盤前后進(jìn)行）網(wǎng)絡(luò)宣傳：只采取部分網(wǎng)絡(luò)宣傳。：針對本項(xiàng)目高品質(zhì)的檔次，選擇以下媒體進(jìn)行全面、細(xì)致、重點(diǎn)突出的在區(qū)域市場產(chǎn)生的影響力和爆發(fā)力。178。 舉行新聞發(fā)布會、產(chǎn)品展示會等。 注重開盤的氣氛營造，包裝項(xiàng)目道路兩側(cè)及媒體造勢與預(yù)告信息；開盤后以電視廣告三峽晚報(bào)報(bào)、楚報(bào)及雜志、印刷品為主，車后窗為輔進(jìn)行立體式傳播，開盤慶典。 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，進(jìn)行樓盤包裝，建立內(nèi)部形象展示、導(dǎo)示系統(tǒng)，制造知名度，樹立品牌形象。 具體投放渠道及形式、費(fèi)用需要視銷售實(shí)際進(jìn)展再作調(diào)整。 客源截?fù)舨呗阅繕?biāo)客戶群的獲取我司對此銷售模式主要用于對客戶群的開挖，完全與銷售對接，由固定目標(biāo)客戶的定位，發(fā)展到主動出擊爭奪廣義客戶此模式對于客戶群的開挖是對整個區(qū)域內(nèi)的置業(yè)人群的截?fù)簦▉碜詤^(qū)域內(nèi)的準(zhǔn)買家實(shí)施縱向和橫向的全方位開挖；并會對外埠客戶產(chǎn)生一定的影響作用，對本案下階段的銷售工作有一定促進(jìn)作用：鑒于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群集中在本區(qū)域周邊，所以營銷推廣計(jì)劃主要針對本區(qū)域開展，以達(dá)到節(jié)約費(fèi)用，提高效果的目的。而我司在全盤掌握與監(jiān)控方面通過長期的強(qiáng)化與完善，目前已經(jīng)形成了一套系統(tǒng)的制度。廣告的宣傳發(fā)布一步到位地直指項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，針對性極強(qiáng)；還可根據(jù)市場的信息反饋隨時進(jìn)行有效調(diào)整，靈活性極高。 以單張引導(dǎo)，多種宣傳渠道輔助強(qiáng)勢的單張引導(dǎo)（外線銷售）——“兵團(tuán)式作戰(zhàn)”外線銷售與一般常規(guī)的兼職人員派單是有極大區(qū)別的，外線銷售人員在上崗之前必須經(jīng)過專業(yè)知識、項(xiàng)目資料、說客技能、自我心態(tài)調(diào)整等各方面的強(qiáng)化培訓(xùn)，因此當(dāng)數(shù)量龐大的外線銷售人員以“兵團(tuán)式作戰(zhàn)”的規(guī)模出現(xiàn)在市場上的時候，就形成了排山倒海的廣告攻勢。廣告總體策略的確定，對指導(dǎo)項(xiàng)目整體推廣、促進(jìn)銷售有著深遠(yuǎn)的意義。文化附加：因?yàn)槔硐攵惥郏纬缮鐓^(qū)精神潛意識。功能形態(tài)：具備人的物理屬性，有自己的全生命周期，生長的綜合體社區(qū)。216。品質(zhì)：衡量品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，即是以“天下國際公館”作為天平的砝碼。：216。216。 戶型產(chǎn)品多樣性：戶型區(qū)間從80多至170㎡應(yīng)有盡有，采光、通風(fēng)、實(shí)用性優(yōu)異，開目前荊州房地產(chǎn)市場先河216。 超強(qiáng)升值潛力：區(qū)位、景觀、規(guī)模等一系列優(yōu)勢成就其升值潛力無限。216。山水環(huán)繞，景觀獨(dú)享216。216。 規(guī)模優(yōu)勢：荊州40萬㎡超級大盤216。因?yàn)榫湍壳岸?，價格是整個房地產(chǎn)市場最敏感的因素之一（即使荊州目前房地產(chǎn)發(fā)展還處于不成熟階段），是影響目標(biāo)購房者購買本案的重要因素。：項(xiàng)目價格的動態(tài)走勢主要表現(xiàn)在項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購期、開盤熱銷期、平穩(wěn)銷售期、尾盤消化期等不同銷售階段的價格的動態(tài)變化。 提高項(xiàng)目在市場上的口碑建議本項(xiàng)目價格采取“低開高走”的營銷策略，以較低的價格引爆市場，能夠營造良好的開盤形勢以及提升項(xiàng)目品牌影響，給予客戶信心。 先購折的物業(yè)升值252。 較強(qiáng)的市場競爭里252。：本案一期建筑銷售面積8萬㎡，假設(shè)開發(fā)預(yù)期利潤為15%左右，但 “成本加成法”中的其他多個參數(shù)數(shù)值無法確定的情況下，這里我司為本案制定出一個“預(yù)計(jì)開盤平衡點(diǎn)價格” 多層均價：1750元/㎡預(yù)計(jì)開盤平衡點(diǎn)價格小高層均價：2050元/㎡本項(xiàng)目在日后銷售過程中還具有：252。一般為15%左右。建議可采用“成本加成法”的定價方法指導(dǎo)本案的價格理論公式如下：“總成本”中一般包括以下參數(shù)：土地使用權(quán)購置費(fèi)用、工程設(shè)計(jì)和開發(fā)費(fèi)用、房屋設(shè)備裝修費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、其他不可預(yù)計(jì)費(fèi)用等七個參數(shù)加以計(jì)算。：目前本區(qū)域內(nèi)的眾多項(xiàng)目已基本或完全售磬（麗晶城、七星花園、錦繡花園等），區(qū)域內(nèi)無絕對可類比樓盤作為定價參照。值得注意的是，在主力客群的國家公職人員中，尤其以黨政機(jī)關(guān)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)以及“公檢法”系統(tǒng)的購房能力較甚，而個體私營業(yè)主中以果農(nóng)、臍橙、茶葉、板栗等產(chǎn)業(yè)經(jīng)營戶及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈（如包裝、打臘、物流等）經(jīng)營戶為主，投資客群更多的則是因本地旅游業(yè)所帶動的一批私營業(yè)主。綜上所述：從收入水平、購房能力、意向購房區(qū)間來看，國家公職人員與個體私營業(yè)主為本案一期的主力購房客戶來源。178。178。l 人造景觀：社區(qū)的豐富植被，將山澗泉眼引入社區(qū)之中形成水景。 完善的生活配套：醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套設(shè)施178。252。其唯一可考慮的方法即是變賣其目前已有的住房，換取一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，來購買本案物業(yè)；當(dāng)然也希望能與家人同住，繼續(xù)過著群居生活，使自己的父母、子女在醫(yī)療、教育上的水平得到改善。 購買目的為：自住為主216。 購房能力：購房能力一般178。 家庭人員結(jié)構(gòu)：一般為三、四世同堂，喜歡群居。 社會地位：屬于本地一般勞動者，社會地位一般178。 年齡特點(diǎn)： 30歲或以上178。216。產(chǎn)品品質(zhì)不同凡響178。178。l 人造景觀：社區(qū)的豐富植被，將山澗泉眼引入社區(qū)之中形成水景。 完善的生活配套：醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套設(shè)施178。而其對中大戶型的需求，主要其子女已經(jīng)到了談婚論嫁的年齡，用作其子女結(jié)婚之用；最后是利用購買本物業(yè)，達(dá)到不動產(chǎn)投資之用252。 購買目的為：自住、投資均有216。 購房能力：購房能力中等偏上178。 家庭人員結(jié)構(gòu)：一般為三、四口之家中的獨(dú)子，或眾多子女中的一個。 社會地位：屬于外出打工者比較小有成就的一類，在外做生意多年，社會地位中等178。 年齡特點(diǎn)： 35歲或以上178。216。178。178。l 人造景觀：社區(qū)的豐富植被，將山澗泉眼引入社區(qū)之中形成水景。 完善的生活配套：醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套設(shè)施178。252。 需求此類客戶長期在外打工謀生，無暇顧忌個人婚姻問題。 置業(yè)區(qū)間：80100㎡之間的兩房、三房的多層、小高層物業(yè)178。擁有一套自住房178。 收入水平：收入并非絕對穩(wěn)定，主要來源途徑僅為打工所得，收入水平一般178。 區(qū)域：本地178。 特征1178。 區(qū)位優(yōu)勢明顯，升值潛力與日俱增。 戶型：110150㎡的三房、四房多層、高層物業(yè)。自然與人造景觀結(jié)合，山水相映，相得益彰。 舒適的生態(tài)居住環(huán)境：l 自然景觀：面朝長江三峽大壩，群山環(huán)抱。 本案能夠提供的：178。 購買目的為：自住、投資均有216。 購房能力：購房能力中等偏上178。 家庭人員結(jié)構(gòu)：一般為三、四口之家，本人在家中占有重要地位。 社會地位：屬于社會的自由職業(yè)者，已處于事業(yè)小有所成階段，社會地位中等178。 年齡特點(diǎn)： 35歲或以上178。216。 戶型： 90110㎡的兩房、三房多層、高層物業(yè)，戶型精致、實(shí)用性較強(qiáng)178。自然與人造景觀結(jié)合，山水相映，相得益彰。 舒適的生態(tài)居住環(huán)境：l 自然景觀：面朝長江三峽大壩，群山環(huán)抱。 本案能夠提供的：178。使父母也能切實(shí)感受本案內(nèi)相對完善的生活服務(wù)配套以及方便的醫(yī)療服務(wù)。對生活的品質(zhì)有一定的追求，并在一定程度上看重的是本案的區(qū)位優(yōu)勢和升值潛力。 購買目的為：自主、投資均有216。 置業(yè)經(jīng)歷：首次多次置業(yè)均有178。 家庭人員結(jié)構(gòu)：一般為三、四口之家的獨(dú)子或子女其中的一個，一般家中擁有一套自主住房178。 社會地位：屬于社會的自由職業(yè)者，并且處于創(chuàng)業(yè)階段，社會地位一般178。 年齡特點(diǎn)：25歲—35歲左右178。：216。178。178。178。l 人造景觀：社區(qū)的豐富植被，將山澗泉眼引入社區(qū)之中形成水景。 完善的生活配套：醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套設(shè)施178。252。 購買目的為：自住、投資216。 置業(yè)經(jīng)歷：二次或二次以上置業(yè)178。 家庭人員結(jié)構(gòu)：部分為三、四口之家，也有三世同堂、四世同堂，家中地位顯赫，一般擁有一至兩套自有住房，甚至更多178。 社會地位：居于政府部門的要職，屬于上層管理階層178。 年齡特點(diǎn)：45歲或以上178。 區(qū)位優(yōu)勢明顯，升值潛力與日俱增216。 荊州超大型高檔生態(tài)生活社區(qū)，身份、地位的象征。 戶型：100㎡—130㎡的三房、四房帶電梯物業(yè)，應(yīng)有盡有，戶型品質(zhì)首屈一指。自然與人造景觀結(jié)合，山水相映，相得益彰。 舒適的生態(tài)居住環(huán)境：l 自然景觀：面朝長江三峽大壩，群山環(huán)抱。 本案能夠提供的：178。216。 置業(yè)區(qū)間：100㎡—130㎡的三房、四房的帶電梯物業(yè)178。 置業(yè)經(jīng)歷：屬于首次置業(yè)（商品房首次置業(yè)）。178。 收入水平：收入穩(wěn)定且具有一部分灰色收入，收入水平位于當(dāng)?shù)刂懈邫n次178。 區(qū)域：本地