2007年9月湖北利川房地產(chǎn)市場(chǎng)前期調(diào)研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-03-23 00:06本頁(yè)面
【正文】 配套設(shè)施：萬里客運(yùn)站、騰龍加油站、藥店等。4．區(qū)位小結(jié)優(yōu)良一般較差差環(huán)境污染★交通情況★生活配套★社會(huì)治安★社會(huì)人文★區(qū)位形象★學(xué)區(qū)情況★自然景觀★第二節(jié)．項(xiàng)目SWOT分析A、優(yōu)勢(shì)分析(Strength)1．地塊緊鄰騰龍大道、東城大道，路網(wǎng)四通八達(dá)，并有兩路公交經(jīng)過，交通條件優(yōu)勢(shì)十分明顯。2．地處清江河畔，小橋流水，綠意盎然，吻合人的親水性，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。3．本案體量不大，只要規(guī)劃定位得當(dāng)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?。?．項(xiàng)目屬東門橋區(qū)位第一個(gè)商品房項(xiàng)目，地塊認(rèn)知度也較高；B、劣勢(shì)分析(Weakness)1．地塊周邊配套相對(duì)缺乏，生活便利性有待提高；2．地塊原屬工業(yè)區(qū)，較為臟亂，且周邊舊房屋較為破落，影響樓盤形象和檔次；3．雖屬臨近交通要道，但地塊寓于其中一角，與之不相連貫；4．周邊居住人口較少，聚集人氣需假以時(shí)日。C、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析(Opportunity)：1．可利用獨(dú)物的市場(chǎng)差異化定位及完善的小區(qū)配套服務(wù)，塑造本案獨(dú)特的產(chǎn)品魅力，倡導(dǎo)新的人居生活理念，從而可盡快搶占市場(chǎng)份額。2．規(guī)劃中汽車長(zhǎng)途客運(yùn)站、高速公路入口處、鐵道等均緊鄰本項(xiàng)目，屆時(shí)將拉動(dòng)整個(gè)利川的綜合經(jīng)濟(jì)水平，區(qū)域升值潛力較大，本案首當(dāng)其沖。3．在本項(xiàng)目周邊區(qū)塊，尚沒有其它商品房項(xiàng)目，屆時(shí)將極大程度吸引消費(fèi)者關(guān)注。4．利川外出務(wù)人口眾多，且務(wù)工人員收入水平較高，本案可塑造獨(dú)特的差異化賣點(diǎn)，以吸引這部分客層；同時(shí)本案周邊有眾多的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，這部分人群將成為本案的主要消費(fèi)群體之一。D．項(xiàng)目潛在威脅 1．在利川，自建房現(xiàn)象依舊嚴(yán)重，這將直接影響到本案的銷售進(jìn)程。 2．本案發(fā)展商首次介入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)知度和品牌度不夠。三、項(xiàng)目定位分析一、 產(chǎn)品主題定位本案地處東門較為成熟的地段，交通便捷，隨著高速公路、鐵路等項(xiàng)目的啟動(dòng)，未來價(jià)值潛力巨大。同時(shí)，由于臨江，本案又具有明顯的自然景觀優(yōu)勢(shì)。結(jié)合上述特點(diǎn)，我們認(rèn)為本案主題定位應(yīng)突顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在此基礎(chǔ)上打造產(chǎn)品的高品質(zhì)，以鮮明的產(chǎn)品特色和非凡的產(chǎn)品魅力來吸引消費(fèi)者，因此，我們?yōu)楸景冈O(shè)計(jì)了產(chǎn)品主題定位為：本案是利川東門板塊真正意義上第一個(gè)商品房開發(fā)商，代表著該板塊房地產(chǎn)開發(fā)的最高水平以及無限的發(fā)展?jié)摿?。同時(shí)在小區(qū)規(guī)劃、戶型、景觀等元素上體現(xiàn)高端品質(zhì)，倡導(dǎo)現(xiàn)代生活理念，提升利川人民生活品質(zhì)。以非凡的產(chǎn)品魅力在利川房地產(chǎn)市場(chǎng)上樹立起一座豐碑。二、 目標(biāo)客戶群定位本地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于初級(jí)階段，客戶的投資置業(yè)具有較大的盲目性，市場(chǎng)細(xì)分化較為模糊，受眾的從眾心理較為嚴(yán)重，因此本案在目標(biāo)客戶群定位時(shí)，應(yīng)先抓住基本，在此基礎(chǔ)上盡量擴(kuò)大客戶群的范圍，以達(dá)到快速去化的目的。經(jīng)調(diào)研分析，我們認(rèn)為本案的客群，主要分為以下幾類：A、 周邊行政事業(yè)單位的干部、職員、私營(yíng)企業(yè)主B、 外出務(wù)工人員C、 城區(qū)較高端的政府公務(wù)員，私營(yíng)企業(yè)主，個(gè)體工商戶D、 農(nóng)村進(jìn)城人群三、 價(jià)格定位結(jié)合本地市場(chǎng)環(huán)境，影響本案價(jià)格定位的因素主要有：A、 成本因素（保證基本利潤(rùn)率）B、 競(jìng)爭(zhēng)因素（與市場(chǎng)上的主要競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)比參照）C、 購(gòu)買力因素（考量目標(biāo)客戶群所能承受的價(jià)格上限）在充分考量以上因素的同時(shí)，結(jié)合本地已開發(fā)樓盤銷售的得失，我們應(yīng)高度重視價(jià)格與戶型面積的連動(dòng)關(guān)系，只有控制總價(jià)才能達(dá)到提高相對(duì)單價(jià)的目的。經(jīng)研究分析，我們認(rèn)為，本案住宅價(jià)格水平應(yīng)與市中心項(xiàng)目（如國(guó)泰廣場(chǎng)）以及代表性高端項(xiàng)目（清江半島）基本持平。即住宅均價(jià)為1500—1600/M2。四、 視覺形象定位由于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，概念化的產(chǎn)品包裝往往能夠達(dá)到較強(qiáng)的轟動(dòng)效應(yīng)，具有強(qiáng)勁視覺沖擊力和感染力的形象宣傳容易引導(dǎo)客戶群的置業(yè)傾向，因此為了喚起市場(chǎng)受眾的共鳴，我們認(rèn)為本案的視覺形象定位應(yīng)該是時(shí)尚、熱情、結(jié)合詩(shī)情畫意的感性訴求，色彩應(yīng)采用沖擊力較強(qiáng)的紅色、藍(lán)色、綠色等為主。突顯非凡的產(chǎn)品品質(zhì)和鮮明的產(chǎn)品特色。四、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議（一）建筑形態(tài) 建議采取多層結(jié)合小高層的模式。目前市場(chǎng)上在售樓盤以高層住宅為主，本地消費(fèi)者已普遍接受。高層能夠達(dá)到一定觀景效果，從而最大化挖掘產(chǎn)品價(jià)值提高樓盤的品質(zhì)、形象和氣質(zhì)。多層住宅可以有效控制成本，提高項(xiàng)目收益。從小區(qū)規(guī)劃上看，兩者結(jié)合形成鮮明的層次，具有視覺上的層次感與錯(cuò)落感，避免了許多樓盤僵化呆板的視覺效果。（二）戶型面積配比 從市場(chǎng)調(diào)研的情況分析，本地購(gòu)買者以自用型為主，三房明顯是市場(chǎng)普遍接受的主力戶型。但面積不宜過大，130以上大三房四房由于總價(jià)較高，滯銷情況嚴(yán)重，面積在80坪米左右的戶型，因?yàn)槭袌?chǎng)投放量較少，銷售情況也較好。我們認(rèn)為本案的戶型面積配比應(yīng)遵循以下原則：A、 控制戶型面積，有效控制總價(jià)B、 減少戶型種類，避免紛雜，增加客戶的選擇難度C、 130以上的大戶型及一房一廳的小戶型基本不予考慮D、 精品小三房應(yīng)成為本案主力戶型，適當(dāng)配比大三房及兩房我們建議本案的戶型配比面積如下：面積 戶型70—89M2兩房?jī)蓮d90—110M2三房?jī)蓮d110—130M2三房?jī)蓮d百分比（%） 15%—20% 60%—70%15%—20%（三）建筑風(fēng)格由于本案臨江，周邊環(huán)境雖然成熟，但規(guī)劃凌亂、色調(diào)灰暗、品質(zhì)較低。為突顯本案高品質(zhì)，與周邊自然景觀形成有機(jī)呼應(yīng)，建議采用簡(jiǎn)約、明快、生動(dòng)的現(xiàn)代主義風(fēng)格。色彩以輕松、明快的淺色系為主，如白色、淺灰色等。（四）景觀濱江是本案的重要賣點(diǎn)，小區(qū)內(nèi)部的景觀設(shè)計(jì)可以避重就輕，不再采用水系。以中庭園林為核心，以各組團(tuán)為脈絡(luò)，分層次展開。輔以小品、休閑康樂設(shè)施為呼應(yīng)，打造自然、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。（五）商業(yè)形態(tài)本案的商業(yè)布局沿小區(qū)東側(cè)、北側(cè)兩個(gè)方向展開，由于暫時(shí)無法與主干道和成熟的商業(yè)區(qū)相連接，其商業(yè)價(jià)值受到較大影響。沿東側(cè)的店面由于與清江相臨，具有較強(qiáng)的觀景休閑功能，其業(yè)態(tài)采取主題定位、統(tǒng)一包裝較為合適。經(jīng)初步分析，建議打造成美食街，沿北側(cè)店面以社區(qū)服務(wù)為主，如超市、食雜、美容美發(fā)等。
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