【正文】 項目定位 ~~第一期 ~~SOHO辦公 功能定位 SOHO辦公 規(guī)模與功能 單體規(guī)模建議在 1000015000平米，單套面積 4050平米 建筑高度 1215層 開發(fā)規(guī)模 根據(jù)建筑規(guī)劃，一期可開發(fā)兩棟 SOHO辦公產(chǎn)品 目標客群 鋼材市場商務辦公、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)周邊辦公需求、投資客 產(chǎn)品特征 LOFT建筑，層高 ，可以分割成兩層使用 交付標準 建議精裝修，每套配獨立衛(wèi)生間，可辦公亦可自用居住 項目定位 ~~第一期 ~~酒店 國際酒店管理公司五星級酒店合作訪談結果 通過對國際酒店管理公司對于本項目發(fā)展五星級酒店的訪談結果可以看出： ?本項目不具備開發(fā)五星級酒店的現(xiàn)實基礎； ?五星級酒店一般選址在商業(yè)商務中心、行政中心或大交通樞紐區(qū)域； ?對于發(fā)展四星級以下酒店項目，以上管理公司表示在周邊環(huán)境成熟時可以考慮； 結論：本項目一期可以考慮經(jīng)濟型酒店，在二期或三期可以考慮四星級商務酒店；（三星級酒店目前在市場上不具備競爭力） 酒店定位 經(jīng)濟型酒店 規(guī)模與功能 每層 1620間客房，總層數(shù)不超過 10層的設定是比較理想的。 總建筑面積應該控制在 50008000m2之內。 投資成本 3000元 /平米（不含土地成本） 目標客群 商務人士、普通白領旅游者 價位 房價一般比當?shù)厝羌壘频甑钠骄鶅r低 10％－ 20％。 配套要求 客房占酒店建筑總面積的 7080%； 其次是一個前廳 (大堂 )、一個餐廳 (或自助餐廳 )，其他功能不是必備條件，可根據(jù)實際情況考慮是否設臵。 建議品牌 國內：如家快捷、錦江之星、莫泰 16格林豪泰、漢庭酒店、 7天連鎖、速 8酒店等 國外：快捷假日（洲際集團）、宜必思（雅高旗下）等 項目定位 ~~第一期 ~~酒店 1 2 3 曹安路商圈 中環(huán)商圈 龍陽路商圈 市中心 上海主題商業(yè)商圈 上海曹安路主題商圈 經(jīng)濟型酒店 四星級酒店 蘇寧 國美 永樂 麥德龍 百安居 迪卡儂 地鐵萬邦廣場 上海龍陽路主題商圈 永樂 二期建議： SOHO辦公、酒店式公寓、商業(yè) 根據(jù)一期鋼材市場運營情況，決定是否擴建 一期地塊： ? 位于項目的中端，是項目承上啟下的部分 ? 在一期市場已經(jīng)基本成熟的情況下，可開發(fā)面向更廣市場的產(chǎn)品，為三期開發(fā)奠定更好的市場基礎 項目分期開發(fā)建議 ~~第二期 項目定位 ~~第二期 ~~酒店式公寓 酒店式公寓 辦公性質 ?LOFT辦公或平層辦公 ?小戶型產(chǎn)品為主， 4050平米為主力 ?可自用可投資 居住性質 ?居家小戶型產(chǎn)品 ?可滿足周邊開發(fā)區(qū)白領的自主需求 ?市場成長性很高，具備投資價值 ?兩者在產(chǎn)品外在屬性上并沒有太大區(qū)別，僅在裝修風格及功能配臵上會有差別； ?辦公性質的小戶型在裝修及配臵上以滿足辦公功能為主導，不需要配臵廚房及臥室；而居住性質的酒店式公寓則在裝修及功能上與住宅相同，滿足居家功能； 項目定位 ~~第二期 ~~商業(yè) ? 隨著一期的成功開發(fā)及周邊人口的導入，二期開發(fā)商業(yè)的條件將更加成熟； ? 建議可開發(fā)面向周邊普通消費群的大眾需求業(yè)態(tài)； ? 餐飲：中小型休閑餐飲，大眾餐飲； ? 零售：大眾零售業(yè)態(tài)：小型超市、生活便利店（香煙、酒、飲料、休閑食品 ）、裝飾、家居用品店、美發(fā)店等 市場現(xiàn)狀 建議業(yè)態(tài) 項目定位 ~~第二期 ~~商業(yè) 大眾美食 大眾零售店 生活品味店 開發(fā)高星級酒店的可行性（五星級酒店除外） 酒店的分類 （按功能定位） 商務型酒店 度假型酒店 它主要以接待從事商務活動的客人為主，是為商務活動服務的。這類酒店多靠近城區(qū)或商業(yè)中心區(qū)。其客流量一般不受季節(jié)的影響而產(chǎn)生大的變化。商務性酒店的設施設備齊全、服務功能較為完善。 例如：嘉興希爾頓逸林酒店、戴斯酒店 它以接待休假的客人為主，多興建在海濱、溫泉、風景區(qū)附近。其經(jīng)營的季節(jié)性較強。度假性酒店要求有較完善的娛樂設備。 例如：杭州西湖邊的酒店、湘家蕩酒店 項目定位 ~~第二期 ~~高星級酒店 開發(fā)高星級酒店的可行性（五星級酒店除外） 1. 客源定位：本地塊酒店的定位是依托經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的外資企業(yè)，以服務于開發(fā)區(qū)及周邊的商務客源為主。 2. 性質定位：商務型酒店 3. 星級定位：四星酒店 4. 本酒店的退出機制： 嘉興經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展目標是：到 2022年，基本完成 70公里的地塊開發(fā)，累積引進外資企業(yè) 600家以上，居住人口 20萬左右。從經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃看，本地塊具備開發(fā)高星級酒店的市場基礎。 ? 可抵押給銀行 ? 整體轉讓給機構投資者 ? 開發(fā)產(chǎn)權式酒店 本項目酒店定位： 項目定位 ~~第二期 ~~高星級酒店 三期定位： Office Park Office Park是低密度、花園式辦公的泛稱，在國內一般稱為商務花園、商務別墅等。和傳統(tǒng)的寫字樓相比， Office Park突出的特征是地理位臵位于郊區(qū)，但交通十分便利；建筑密度和容積率較低，產(chǎn)品形態(tài)以獨棟為主，建筑風格獨具個性；擁有良好的自然通風和光照，以及花園式的生態(tài)環(huán)境，這樣的辦公空間真正實現(xiàn)了工作環(huán)境中人與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一，這些都是的傳統(tǒng)的中央商務區(qū)無法具備的特征。 三期地塊： ? 位于項目的最里端，遠離中環(huán)，周邊環(huán)境相對安靜 ? 該地塊擁有自然河道，景觀較易打造，適合建設低密度、花園式的商務項目 ? 商務別墅雖然屬于商業(yè)性質，但是單體相對獨立，既適合辦公也適合居住 項目分期開發(fā)建議 ~~第三期 Office park 參考案例 浦東康橋鎮(zhèn) 上?？偛繛? 浦東周浦鎮(zhèn) 上海醫(yī)谷現(xiàn)代商務園 閔行浦江鎮(zhèn) 浦江智谷 上海浦江智谷 項目規(guī)模： 浦江智谷規(guī)劃占地面積 1100畝，其中一期規(guī)劃面積 303畝，總建筑面積 88萬平方米，一期22萬平方米。 產(chǎn)品特征： 項目西側為國際上流行的多層大平面的研發(fā)樓群，東側為每棟 5000－ 15000平方米的圓型獨棟商務樓，建筑與周邊環(huán)境共同構筑一個由生態(tài)走廊和生態(tài)庭院二級系統(tǒng)組成的生態(tài)體系。 綜合分析： 浦江智谷最大的特征是其生態(tài)節(jié)能概念。首先是其建筑單體的節(jié)能系統(tǒng)，采用地源熱泵系統(tǒng)和全新風系統(tǒng)的辦公室沒有傳統(tǒng)意義上的空調系統(tǒng)，但其溫度卻一直保持才宜人的范圍之內。 Office park 參考案例 上?？偛繛? 項目規(guī)模： 項目位于上海浦東康橋工業(yè)區(qū)內，項目規(guī)劃總占地面積 1400畝，其中一、二、三期共 127畝。單棟面積約 15002500平方米（獨棟 /雙拼），小高層研發(fā)樓（單棟面積約 25005000平方米），容積率 ，每棟配有 150300平方米的私家花園，更有部分臨河景觀別墅商務樓配有私家木質平臺碼頭。 綜合分析： 上?？偛繛扯ㄎ粸閲鴥韧忭敿馄髽I(yè)的研發(fā)中心、運營中心、銷售中心、物流中心、訂單中心、培訓中心等總部機構的聚集地，由研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)、總部商務區(qū)和高檔國際生活區(qū)三大獨立又有機聯(lián)系的功能區(qū)組成。并擁有綜合會議廳、星級酒店、休閑健身中心等多種國際標準配套設施。 Office park 參考案例 上海醫(yī)谷現(xiàn)代商務園 項目規(guī)模： 醫(yī)谷現(xiàn)代商務園位于上海國際醫(yī)學園內，項目占地面積 12萬平方米，總建筑面積 配套設施： 醫(yī)谷內部有 5300平米的配套綜合商務中心，可提供的服務包括餐飲、購物、休閑健身及其他一些公共的服務，比如銀行、郵局等 產(chǎn)品特征： 醫(yī)谷規(guī)劃共計 43套獨棟寫字樓，每套面積都在 10163315平方米之間，均為 4層，如此的空間體量剛好做適合中小型醫(yī)療醫(yī)藥行業(yè)的總部，或者是大型醫(yī)療醫(yī)藥企業(yè)在上海的研發(fā)中心或區(qū)域總部。 Office park 參考案例 案例分析結論 ~~上海 Office park ? 上海 Office park一般位于上海郊區(qū)，交通相對便利的區(qū)域； ? 功能一般定位為總部基地或研發(fā)中心，以及由此衍生出的其他功能，例如運營中心、銷售中心、物流中心、訂單中心、培訓中心等； ? 建筑形態(tài)以獨棟為主，面積在 10005000平米不等，少部分為小高層建筑； ? 主要面對的客戶為大中型外資企業(yè)的辦公總部，由于企業(yè)規(guī)模較大，因此，單體面積需求較大； ? 概念打造上依托區(qū)域外部資源定位為主題化的辦公園區(qū)或面對普遍客戶群的非主題化辦公園區(qū)； 主題定位 Office Park 功能定位 總部基地、研發(fā)基地、營銷中心等 建筑形態(tài) 獨棟或雙拼（送地下室） 根據(jù)建筑規(guī)劃，可局部規(guī)劃小高層 客群定位 國內外大中型企業(yè) 行業(yè)定位 制造業(yè)企業(yè)、紡織類企業(yè)、高科技企業(yè)、物流公司； 金屬加工及貿易行業(yè)等； 項目定位 ~~第三期 ~~ Office Park 項目建筑規(guī)劃建議 開發(fā)建議三 商業(yè)商務區(qū) 專業(yè)市場區(qū) 沿街商業(yè)帶 低密度商務區(qū) 商務區(qū) 生活商業(yè)區(qū) 2 3 1 4 5 6 項目整體功能分區(qū) 項目整體商業(yè)布局建議 主力店 主力店 主力店 商業(yè)商務區(qū) 休閑商業(yè)街 2層的商業(yè)內街 ?啞鈴狀的商業(yè)布局，有利于商業(yè)人流的合理流動； ?中環(huán)東路和雙溪路為對外人流導入的主要干道，因此，主力店建議沿這兩條路兩端布置。 配套商業(yè)街 2層的商業(yè)內街 項目整體商業(yè)業(yè)態(tài)建議 運動品牌超市 家電賣場 中型生活購物中心 1. 建材家居賣場 2. 浴場 3. 經(jīng)濟型酒店 餐飲、休閑、零售 生活配套類商業(yè) 本項目開發(fā)進度受制于以下兩點因素的制約： 1. 本項目周邊市場成熟度； 2. 本項目土地為商業(yè)性質； 項目開發(fā)過快會導致： 1. 本項目規(guī)模較大，去化周期要求較長； 2. 商業(yè)項目自身的去化難度較大； 3. 在市場尚未成熟的時候銷售會導致項目的銷售價值過低； 4. 商業(yè)還面臨一個招商的環(huán)節(jié)，前期招商尚未完善的時候將后期項目推向市場，會影響后期項目的銷售 項目整體開發(fā)進度建議 開發(fā)商 經(jīng)營戶 消費者 開 業(yè) 本項目開發(fā)進度建議，綜合考慮項目周邊市場成熟度、項目市場去化可行性及項目開發(fā)價值最大化而定。 項目整體開發(fā)進度建議 20222022 20222022 20222022 一期項目 二期項目 三期項目 1 2 3 4 5 5 6 ? 以上開發(fā)節(jié)點含項目規(guī)劃設計、施工及銷售及招商。 ? 即項目在 2022年啟動，在 2022年整體銷售及招商結束，商業(yè)部分進入運營。 ? 項目整體開發(fā)周期 6年。 項目規(guī)劃建議 ~~車行及人行動線 貨車行車范圍 該市政道路，直通環(huán)城東路 二期車行主入口 三期車行主入口 項目規(guī)模建議 ~~第一期規(guī)劃指標（方案一） 項目規(guī)模建議 ~~第二期規(guī)劃指標 （方案一） 項目規(guī)模建議 ~~第三期規(guī)劃指標 （方案一） 項目規(guī)模建議 ~~項目整體規(guī)劃指標 （方案一） 酒店式公寓23%辦公22%商業(yè)23%酒店7%專業(yè)市場25%項目運營建議 ~~持有與銷售建議 （方案一） 出讓文件中規(guī)定：一期計容面積 65%不得銷售；本項目一期建議銷售指標為26%，一期銷售比例指標符合出讓文件的規(guī)定 本定位方案： 一期銷售比例為： 26%； 二期銷售比例為： 80%； 三期銷售比例為： 100%； 整體銷售比例為： 60%； 項目分期規(guī)模建議 方案二 一 期 二 期 三 期 項目規(guī)模建議 ~~項目整體規(guī)劃指標 （方案二） 酒店式公寓19%辦公26%商業(yè)23%酒店2%專業(yè)市場30%項目運營建議 ~~持有與銷售建議 （方案二） 項目規(guī)模建議 ~~兩種方案對比 方案一 方案二 ? 方案二由于增加了鋼材專業(yè)市場的面積，導致二期的容積率降低、三期的容積率提高，使三期開發(fā)低密度物業(yè)增加了難度； ? 方案二增加了鋼材市場的面積，使鋼材市場的占地面積由原來的 208畝增加到 248畝，建筑面積由原來的 103000平米增加到 123000平米，鋼材市場的規(guī)模優(yōu)勢更加明顯； ? 方案一更適合三期開發(fā)低密度的物業(yè)，對物業(yè)的整體價值提升更有利； ? 兩種方案從房地產(chǎn)開發(fā)的整體效益上看，方案一高于方案二，但就鋼材市場的規(guī)模來看，需要投資方從政府要求及自身發(fā)展鋼材市場的出發(fā)點綜合考慮。 項目運營建議 ~~整體退出機制 ? 持有物業(yè)分割小產(chǎn)權，通過售后返租等形式出售； ? 持有型物業(yè)也可通過銀行抵押或與機構投資者合作的方式轉讓變現(xiàn)； ? 鋼材專業(yè)市場由于其建筑形態(tài)比較特殊，轉作其他業(yè)態(tài)存在一定難度，因此，可以對經(jīng)營戶出售產(chǎn)權，或轉作辦公用途，但兩種方式的價值實現(xiàn)均不大，若周邊市場成熟，適合開發(fā)更先進的商業(yè)業(yè)態(tài)，也可與規(guī)