【正文】 期開發(fā)。 開發(fā)進(jìn)程：由中環(huán)向外環(huán)方向推進(jìn)。 項(xiàng)目西端靠近中環(huán)，距離市區(qū)更近，加之靠近麥德龍超市，地塊成熟度更高。 2）中型店： 2500～ 4000平方米。 4）旗艦店： 5000－ 10000平方米。 項(xiàng)目整體定位 — 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目整體定位 商圈定位 商圈定位 ： 區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 ，與秀洲區(qū)江南摩爾、南湖區(qū)中港城相匹配的區(qū)級(jí)商業(yè)中心 輻射區(qū)域 ：主要 輻射嘉興東北片區(qū) ，核心輻射區(qū) 2KM，主力輻射區(qū) 3KM 秀洲商圈 江南摩爾 市區(qū)商圈 江南大廈 2KM 2KM 3KM 3KM 2KM 3KM 本項(xiàng)目 南湖新區(qū)商圈 中港城 項(xiàng)目整體定位 —— 輻射人口定位 2公里輻射圈 人口： 塘匯街道 解放街道 3萬人 3公里輻射圈 人口： 19萬 塘匯街道 解放街道 3萬人 東柵街道 南湖街道 建設(shè)街道 5萬 5公里輻射圈 人口： 塘匯街道 解放街道 3萬人 東柵街道 南湖街道 建設(shè)街道 5萬人 新興街道 新嘉街道 嘉北街道 新城街道 1萬人 城南街道 嘉興人口增速緩慢，按照 2022年嘉興機(jī)械人口增長(zhǎng)率為 ? 計(jì)算，至 2022年，本項(xiàng)目 3公里主力輻射圈內(nèi)的人口將增至 ； 2022年，本項(xiàng)目 5公里輻射圈人口將達(dá) 20萬。 本項(xiàng)目 輻射圈內(nèi)業(yè)態(tài)分布 ~~電器賣場(chǎng) 編號(hào) 電器賣場(chǎng) 距離本項(xiàng)目 永樂電器旗艦店 永樂電器嘉興二店 永禾生活電器 國美電器建國路店 國美電器中山西路店 蘇寧電器北京城店 蘇寧電器江南摩爾店 聯(lián)眾電器大賣場(chǎng) 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 8 8 嘉興目前品牌電器賣場(chǎng)基本都已入駐，永樂、國美、蘇寧皆有兩家分店，旗艦店一般分布在市中心的禾興商圈，另一家分店分布于秀洲新區(qū)商圈，距離本項(xiàng)目大都在 3公里輻射圈外。未來嘉興建材家居市場(chǎng)的發(fā)展將向 Mall（店中店）形態(tài)發(fā)展。莫泰 168和錦江之星在 3公里輻射圈內(nèi)，其余均在 3公里以外。 ?市場(chǎng)定位 ：鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng) ?功能定位 ：加工、倉儲(chǔ)、配送、銷售、售后服務(wù) 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~鋼材專業(yè)市場(chǎng) ~~規(guī)模定位 市場(chǎng)名稱 規(guī)模定位 商戶數(shù)量 (家 ) 占地面積 （畝） 建筑面積 （平米） 倉儲(chǔ)面積 （畝） 上海松江鋼材城 華東最大 1700 760 170000 185畝 上海逸仙鋼材市場(chǎng) 交易量最大 800 270 杭州三里洋鋼材市場(chǎng) 目標(biāo)杭州最大 700 500 規(guī)劃 140000 嘉興市鋼鐵材料市場(chǎng) 嘉興市區(qū)唯一 400 150 34400 嘉興 ?中國杭州灣鋼貿(mào)城 嘉興最大 1500 453 一期 140000 138畝 ? 從以上分析可以看出，原有鋼材市場(chǎng)由于環(huán)境限制，無法在規(guī)模上取得優(yōu)勢(shì)，因此，都在經(jīng)營手段上進(jìn)行創(chuàng)新，以提高市場(chǎng)的交易量； ? 新建的鋼材市場(chǎng)由于選址郊區(qū)，在規(guī)模上都盡量爭(zhēng)取一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在規(guī)模上有逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)； ? 本項(xiàng)目選址在中環(huán)邊，不屬于絕對(duì)的郊區(qū)概念，未來的土地升值潛力較大，開發(fā)較大規(guī)模的鋼材市場(chǎng)對(duì)象整體的開發(fā)價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)最大化； ? 從鋼材市場(chǎng)的規(guī)模分析上看，若規(guī)模達(dá)到 200畝以上，基本就可以確立鋼材市場(chǎng)的地位，取得一定的市場(chǎng)效益， 建議本鋼材市場(chǎng)的一期規(guī)模為 200畝左右 ， 二期可以在一期的基礎(chǔ)之上根據(jù)市場(chǎng)需求狀況進(jìn)行擴(kuò)建 ； ? 本項(xiàng)目周邊的河道、火車站等交通優(yōu)勢(shì)不明顯，因此 建議盡量縮小倉儲(chǔ)物流的面積，通過與其他物流園區(qū)合作完善物流倉儲(chǔ)的功能 。 定義：家居辦公的代名詞 發(fā)展重心：由市區(qū)向郊區(qū) 酒店式公寓從市區(qū)發(fā)起逐漸向郊區(qū)擴(kuò)展，在大城市郊區(qū)成為酒店式公寓發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~SOHO辦公 SOHO的發(fā)展特點(diǎn) 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~SOHO辦公 功能定位 SOHO辦公 規(guī)模與功能 單體規(guī)模建議在 1000015000平米，單套面積 4050平米 建筑高度 1215層 開發(fā)規(guī)模 根據(jù)建筑規(guī)劃，一期可開發(fā)兩棟 SOHO辦公產(chǎn)品 目標(biāo)客群 鋼材市場(chǎng)商務(wù)辦公、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)周邊辦公需求、投資客 產(chǎn)品特征 LOFT建筑，層高 ，可以分割成兩層使用 交付標(biāo)準(zhǔn) 建議精裝修，每套配獨(dú)立衛(wèi)生間，可辦公亦可自用居住 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~酒店 國際酒店管理公司五星級(jí)酒店合作訪談結(jié)果 通過對(duì)國際酒店管理公司對(duì)于本項(xiàng)目發(fā)展五星級(jí)酒店的訪談結(jié)果可以看出： ?本項(xiàng)目不具備開發(fā)五星級(jí)酒店的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)； ?五星級(jí)酒店一般選址在商業(yè)商務(wù)中心、行政中心或大交通樞紐區(qū)域； ?對(duì)于發(fā)展四星級(jí)以下酒店項(xiàng)目，以上管理公司表示在周邊環(huán)境成熟時(shí)可以考慮； 結(jié)論：本項(xiàng)目一期可以考慮經(jīng)濟(jì)型酒店，在二期或三期可以考慮四星級(jí)商務(wù)酒店；（三星級(jí)酒店目前在市場(chǎng)上不具備競(jìng)爭(zhēng)力） 酒店定位 經(jīng)濟(jì)型酒店 規(guī)模與功能 每層 1620間客房，總層數(shù)不超過 10層的設(shè)定是比較理想的。 投資成本 3000元 /平米（不含土地成本） 目標(biāo)客群 商務(wù)人士、普通白領(lǐng)旅游者 價(jià)位 房?jī)r(jià)一般比當(dāng)?shù)厝羌?jí)酒店的平均價(jià)低 10％－ 20％。 建議品牌 國內(nèi)：如家快捷、錦江之星、莫泰 16格林豪泰、漢庭酒店、 7天連鎖、速 8酒店等 國外：快捷假日（洲際集團(tuán)）、宜必思（雅高旗下）等 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~酒店 1 2 3 曹安路商圈 中環(huán)商圈 龍陽路商圈 市中心 上海主題商業(yè)商圈 上海曹安路主題商圈 經(jīng)濟(jì)型酒店 四星級(jí)酒店 蘇寧 國美 永樂 麥德龍 百安居 迪卡儂 地鐵萬邦廣場(chǎng) 上海龍陽路主題商圈 永樂 二期建議： SOHO辦公、酒店式公寓、商業(yè) 根據(jù)一期鋼材市場(chǎng)運(yùn)營情況，決定是否擴(kuò)建 一期地塊： ? 位于項(xiàng)目的中端，是項(xiàng)目承上啟下的部分 ? 在一期市場(chǎng)已經(jīng)基本成熟的情況下，可開發(fā)面向更廣市場(chǎng)的產(chǎn)品，為三期開發(fā)奠定更好的市場(chǎng)基礎(chǔ) 項(xiàng)目分期開發(fā)建議 ~~第二期 項(xiàng)目定位 ~~第二期 ~~酒店式公寓 酒店式公寓 辦公性質(zhì) ?LOFT辦公或平層辦公 ?小戶型產(chǎn)品為主， 4050平米為主力 ?可自用可投資 居住性質(zhì) ?居家小戶型產(chǎn)品 ?可滿足周邊開發(fā)區(qū)白領(lǐng)的自主需求 ?市場(chǎng)成長(zhǎng)性很高，具備投資價(jià)值 ?兩者在產(chǎn)品外在屬性上并沒有太大區(qū)別，僅在裝修風(fēng)格及功能配臵上會(huì)有差別； ?辦公性質(zhì)的小戶型在裝修及配臵上以滿足辦公功能為主導(dǎo)，不需要配臵廚房及臥室；而居住性質(zhì)的酒店式公寓則在裝修及功能上與住宅相同，滿足居家功能； 項(xiàng)目定位 ~~第二期 ~~商業(yè) ? 隨著一期的成功開發(fā)及周邊人口的導(dǎo)入，二期開發(fā)商業(yè)的條件將更加成熟； ? 建議可開發(fā)面向周邊普通消費(fèi)群的大眾需求業(yè)態(tài)； ? 餐飲：中小型休閑餐飲，大眾餐飲； ? 零售：大眾零售業(yè)態(tài)：小型超市、生活便利店（香煙、酒、飲料、休閑食品 ）、裝飾、家居用品店、美發(fā)店等 市場(chǎng)現(xiàn)狀 建議業(yè)態(tài) 項(xiàng)目定位 ~~第二期 ~~商業(yè) 大眾美食 大眾零售店 生活品味店 開發(fā)高星級(jí)酒店的可行性（五星級(jí)酒店除外） 酒店的分類 （按功能定位） 商務(wù)型酒店 度假型酒店 它主要以接待從事商務(wù)活動(dòng)的客人為主，是為商務(wù)活動(dòng)服務(wù)的。其客流量一般不受季節(jié)的影響而產(chǎn)生大的變化。 例如：嘉興希爾頓逸林酒店、戴斯酒店 它以接待休假的客人為主，多興建在海濱、溫泉、風(fēng)景區(qū)附近。度假性酒店要求有較完善的娛樂設(shè)備。 2. 性質(zhì)定位：商務(wù)型酒店 3. 星級(jí)定位：四星酒店 4. 本酒店的退出機(jī)制： 嘉興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是：到 2022年，基本完成 70公里的地塊開發(fā)，累積引進(jìn)外資企業(yè) 600家以上，居住人口 20萬左右。 ? 可抵押給銀行 ? 整體轉(zhuǎn)讓給機(jī)構(gòu)投資者 ? 開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店 本項(xiàng)目酒店定位： 項(xiàng)目定位 ~~第二期 ~~高星級(jí)酒店 三期定位： Office Park Office Park是低密度、花園式辦公的泛稱，在國內(nèi)一般稱為商務(wù)花園、商務(wù)別墅等。 三期地塊： ? 位于項(xiàng)目的最里端，遠(yuǎn)離中環(huán)，周邊環(huán)境相對(duì)安靜 ? 該地塊擁有自然河道，景觀較易打造，適合建設(shè)低密度、花園式的商務(wù)項(xiàng)目 ? 商務(wù)別墅雖然屬于商業(yè)性質(zhì)，但是單體相對(duì)獨(dú)立，既適合辦公也適合居住 項(xiàng)目分期開發(fā)建議 ~~第三期 Office park 參考案例 浦東康橋鎮(zhèn) 上?？偛繛? 浦東周浦鎮(zhèn) 上海醫(yī)谷現(xiàn)代商務(wù)園 閔行浦江鎮(zhèn) 浦江智谷 上海浦江智谷 項(xiàng)目規(guī)模： 浦江智谷規(guī)劃占地面積 1100畝，其中一期規(guī)劃面積 303畝，總建筑面積 88萬平方米，一期22萬平方米。 綜合分析： 浦江智谷最大的特征是其生態(tài)節(jié)能概念。 Office park 參考案例 上?？偛繛? 項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目位于上海浦東康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積 1400畝，其中一、二、三期共 127畝。 綜合分析： 上?？偛繛扯ㄎ粸閲鴥?nèi)外頂尖企業(yè)的研發(fā)中心、運(yùn)營中心、銷售中心、物流中心、訂單中心、培訓(xùn)中心等總部機(jī)構(gòu)的聚集地，由研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)、總部商務(wù)區(qū)和高檔國際生活區(qū)三大獨(dú)立又有機(jī)聯(lián)系的功能區(qū)組成。 Office park 參考案例 上海醫(yī)谷現(xiàn)代商務(wù)園 項(xiàng)目規(guī)模： 醫(yī)谷現(xiàn)代商務(wù)園位于上海國際醫(yī)學(xué)園內(nèi)，項(xiàng)目占地面積 12萬平方米，總建筑面積 配套設(shè)施： 醫(yī)谷內(nèi)部有 5300平米的配套綜合商務(wù)中心，可提供的服務(wù)包括餐飲、購物、休閑健身及其他一些公共的服務(wù)，比如銀行、郵局等 產(chǎn)品特征： 醫(yī)谷規(guī)劃共計(jì) 43套獨(dú)棟寫字樓，每套面積都在 10163315平方米之間，均為 4層，如此的空間體量剛好做適合中小型醫(yī)療醫(yī)藥行業(yè)的總部，或者是大型醫(yī)療醫(yī)藥企業(yè)在上海的研發(fā)中心或區(qū)域總部。 配套商業(yè)街 2層的商業(yè)內(nèi)街 項(xiàng)目整體商業(yè)業(yè)態(tài)建議 運(yùn)動(dòng)品牌超市 家電賣場(chǎng) 中型生活購物中心 1. 建材家居賣場(chǎng) 2. 浴場(chǎng) 3. 經(jīng)濟(jì)型酒店 餐飲、休閑、零售 生活配套類商業(yè) 本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度受制于以下兩點(diǎn)因素的制約： 1. 本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)成熟度； 2. 本項(xiàng)目土地為商業(yè)性質(zhì)； 項(xiàng)目開發(fā)過快會(huì)導(dǎo)致： 1. 本項(xiàng)目規(guī)模較大，去化周期要求較長(zhǎng)； 2. 商業(yè)項(xiàng)目自身的去化難度較大； 3. 在市場(chǎng)尚未成熟的時(shí)候銷售會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的銷售價(jià)值過低； 4. 商業(yè)還面臨一個(gè)招商的環(huán)節(jié)，前期招商尚未完善的時(shí)候?qū)⒑笃陧?xiàng)目推向市場(chǎng)，會(huì)影響后期項(xiàng)目的銷售 項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)度建議 開發(fā)商 經(jīng)營戶 消費(fèi)者 開 業(yè) 本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度建議，綜合考慮項(xiàng)目周邊市場(chǎng)成熟度、項(xiàng)目市場(chǎng)去化可行性及項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值最大化而定。 ? 即項(xiàng)目在 2022年啟動(dòng)，在 2022年整體銷售及招商結(jié)束，商業(yè)部分進(jìn)入運(yùn)營。 項(xiàng)目規(guī)劃建議 ~~車行及人行動(dòng)線 貨車行車范圍 該市政道路，直通環(huán)城東路 二期車行主入口 三期車行主入口 項(xiàng)目規(guī)模建議 ~~第一期規(guī)劃指標(biāo)（方案一） 項(xiàng)目規(guī)模建議 ~~第二期規(guī)劃指標(biāo) （方案一） 項(xiàng)目規(guī)模建議 ~~第三期規(guī)劃指標(biāo) （方案一） 項(xiàng)目規(guī)模建議 ~~項(xiàng)目整體規(guī)劃指標(biāo) （方案一） 酒店式公寓23%辦公22%商業(yè)23%酒店7%專業(yè)市場(chǎng)25%項(xiàng)目運(yùn)營建議 ~~持有與銷售建議 （方案一） 出讓文件中規(guī)定：一期計(jì)容面積 65%不得銷售；本項(xiàng)目一期建議銷售指標(biāo)為26%，一期銷售比例指標(biāo)符合出讓文件的規(guī)定 本定位方案： 一期銷售比例為： 26%； 二期銷售比例為： 80%； 三期銷售比例為： 100%； 整體銷售比例為： 60%； 項(xiàng)目分期規(guī)模建議 方案二 一 期 二 期 三 期 項(xiàng)目規(guī)模建議 ~~項(xiàng)目整體規(guī)劃指標(biāo) （方案二） 酒店式公寓19%辦公26%商業(yè)23%酒店2%專業(yè)市場(chǎng)30%項(xiàng)目運(yùn)營建議 ~~持有與銷售建議 （方案二） 項(xiàng)目規(guī)模建議 ~~兩種方案對(duì)比 方案一 方案二 ? 方案二由于增加了鋼材專業(yè)市場(chǎng)的面積，導(dǎo)致二期的容積率降低、三期的容積率提高，使三期開發(fā)低密度物業(yè)增加了難度； ? 方案二增加了鋼材市場(chǎng)的面積，使鋼材市場(chǎng)的占地面積由原來的 208畝增加到 248畝，建筑面積由原來的 103000平米增加到 123000平米，鋼材市場(chǎng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)更加明顯； ? 方案一更適合三期開發(fā)低密度的物業(yè)，對(duì)物業(yè)的整體價(jià)值提升更有利； ? 兩種方案從房地產(chǎn)開發(fā)的整體效益上看，方案一高于方案二，但就鋼材市場(chǎng)的規(guī)模來看，需要投資方從政府要求及自身發(fā)展鋼材市場(chǎng)的出發(fā)點(diǎn)綜合