【正文】 23760 13 揚州 1856 湖州 23242 14 金華 1766 金華 22915 15 鎮(zhèn)江 1672 麗水 22325 16 泰州 1651 南通 21101 17 湖州 1112 鎮(zhèn)江 20949 18 衢州 618 衢州 19539 19 麗水 542 揚州 19416 20 舟山 533 泰州 19143 嘉興整體經(jīng)濟發(fā)展水平 2022長三角各城市基礎(chǔ)指標(biāo)排名表 由圖表可見，嘉興 GDP在整個長三角地區(qū)處于中下游；而購買力處于長江三角洲的中游水平。隨著服務(wù)行業(yè)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，從業(yè)人數(shù)的增加，對辦公場所的需求也日益增大。 嘉興人口 年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022 戶籍人口 （萬人） 比上年增長幅度（ %） 至 2022年末，嘉興市戶籍人口數(shù)量在 ，戶籍人口的增長率基本維持在低位，城市人口導(dǎo)入的速度和規(guī)模尚沒有發(fā)生明顯的質(zhì)變。 嘉興人口變化情況 嘉興商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 商貿(mào)物流業(yè) 落戶商貿(mào)企業(yè)的示范 ? 國際中港城； ? 嘉興汽車商貿(mào)園； ? 萬好家居購物廣場； ? 國際電氣城； ? 歐尚超市； ? 南溪農(nóng)貿(mào)市場； ? ?? 基礎(chǔ)條件良好 ? 距離上海、杭州、蘇州、寧波等大中城市距離近； ? 港口、高速公路、跨海大橋等對外交通條件優(yōu)越； ? 中環(huán)南路、五星路等城市內(nèi)部交通主干道寬敞便捷 有一定的產(chǎn)業(yè)支撐 ? 桐鄉(xiāng)、平湖、海寧、嘉善等全國百強縣支撐； ? 已初步形成電子材料、精細(xì)化工、紡織服裝、合成纖維、五金塑料五大特色規(guī)模產(chǎn)業(yè)； ? 南湖（亞太）、新豐、鳳橋、余新五大功能組團 符合新區(qū)的功能定位 ? 要建設(shè)成為長三角地區(qū)現(xiàn)代化區(qū)域物流中心； ? 成為上海國際性物流中心的重要節(jié)點； ? 浙北地區(qū)的重要物流中心； ? 浙江、蘇州、上海、安徽區(qū)域的物流交換樞紐 1 4 2 3 ? 嘉興市周邊的著名的旅游景區(qū)以市區(qū)為中心，分布在周邊 50分鐘車程內(nèi)，比較符合本項目酒店的入住要求； ? 嘉興今年來旅游市場發(fā)展迅速，預(yù)計到 2022年接待人次數(shù)將達(dá)到 3400萬人次，對于酒店的需求將急劇增加； ? 嘉興 2日至 3日游的游客較多，在嘉興市酒店入住 12天，旅客最看重的因素的價格及環(huán)境。 區(qū)域市場研究 城市規(guī)劃對項目的潛在影響 產(chǎn)業(yè)布局 ? 重點發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。適當(dāng)發(fā)展東北區(qū)快和城東路沿線地塊； 南移： 以南湖新區(qū)開發(fā)建設(shè)為主動力，以南湖大道為發(fā)展軸線，用地向西南發(fā)展，安排大片居住、公共設(shè)施、綠化用地； 東進(jìn)： 東部以中環(huán)南路為發(fā)展軸，安排大片居住、公共設(shè)施用地，用地發(fā)展延伸至滬杭高速公路附近； 西拓： 西部以秀洲新區(qū)為中心，以中山西路為發(fā)展軸，安排居住、公共設(shè)施用地，并外延安排工業(yè)用地，與秀洲新區(qū)總體發(fā)展方向相吻合。 ? 嘉興的磁懸浮站點 —— 余新鎮(zhèn)所在的南湖新區(qū)將是城市未來的發(fā)展主軸。 本項目 ? 周邊多為商住區(qū)和工業(yè)園區(qū)，可以預(yù)見未來商務(wù)消費的潛力巨大。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃 城市規(guī)劃對項目的潛在影響 ? 城市規(guī)劃是政府對城市未來發(fā)展方向的戰(zhàn)略性意見，它意味著近期遠(yuǎn)期政府將加大對該區(qū)域基礎(chǔ)性建設(shè)和配套發(fā)展投入的資金量和加快落實相關(guān)政策的力度，而通常這些區(qū)域又存在著人口密度較小，配套較為落后，土地成本較低，生態(tài)環(huán)境較佳等特征，并有著較為廣闊的發(fā)展空間。 ? 作為以物流、工業(yè)及商住規(guī)劃為主的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)來說，銀行、商務(wù)餐飲、娛樂休閑等商務(wù)配套業(yè)態(tài)存在較大潛力。后期供應(yīng)量將逐步加大，由于工業(yè)園區(qū)企業(yè)眾多，所以商務(wù)租賃產(chǎn)品需求相對較大。 出讓地塊 最多的地區(qū)依次是南湖區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、秀洲區(qū)。 秀洲新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況 秀洲新區(qū)房產(chǎn)類型： 秀洲新區(qū)市場以普通住宅為主，多層和小高層的比重相對平穩(wěn)，其中 小高層 的市場接受度較高。隨著高鐵的建設(shè)完成，外來投資者的比重較少。 南湖新區(qū)客戶分析 該區(qū)域樓盤的客戶是以嘉興市本地人為主，平湖、海鹽等地區(qū)為輔，由于樓盤的檔次較高，主要群體是高級白領(lǐng)階層、政府工作人員、私營業(yè)主。 南湖新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房產(chǎn)類型： 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市場以普通住宅為主，物業(yè)類型以 多層和小高層 比重最高，高層的市場接受度相對南湖和秀洲區(qū)相對偏少，此外，該區(qū)域內(nèi)別墅和疊加類型都沒有。 嘉興房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r總結(jié) ? 市中心區(qū)域是嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的區(qū)域，秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)作為規(guī)劃中的區(qū)域，房地產(chǎn)處于快速成長階段，未來人口將逐步導(dǎo)入； ? 本項目所處的北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)尚處于起步階段，人流有限，且多為動遷安置房，消費力支撐不夠； ? 由于北部工業(yè)園園區(qū)眾多，對與商務(wù)公關(guān)有關(guān)的餐飲、娛樂等配套有一定的需求。 市場分布 嘉興市鋼鐵材料市場 海寧太陽城鋼材市場 杭州灣鋼貿(mào)城 主要個案分析 ?嘉興市鋼鐵材料市場 區(qū)位 東升西路東升大橋西堍北側(cè)，緊靠京杭大運河 投資商 嘉興市耀華物資貿(mào)易有限公司 占地面積 150畝（目前只有一期） 建筑面積 一期： 23410平方米 二期： 11000平方米 總投資 5000萬元 主營業(yè)務(wù) 專業(yè)批發(fā)（兼零售）各類金屬材料 市場規(guī)劃 商務(wù)區(qū)、倉儲區(qū)、交易區(qū)、室內(nèi)專業(yè)用鋼材裝卸碼頭和電子商務(wù)樓五大部分 ?基本情況 主要個案分析 ?嘉興市鋼鐵材料市場 ?市場構(gòu)成 交易區(qū) 辦公樓 交易區(qū) 堆場 市場由辦公樓、交易區(qū)、堆場三部分構(gòu)成，市場內(nèi) 30%為零售，因此鋼材都置于交易區(qū)商鋪底樓，堆場的面積并不大。 主要個案分析 ?嘉興市鋼鐵材料市場 ?租賃情況 租 金： 1F（零售）： /平方米 /天 2F（辦公）： /平方米 /天（毛坯） 面 積： 1F（零售）： 50平方米 2F（辦公）： 6080平方米 租賃期限： 一年起租 堆場租賃： 15元 /噸 /月（超過 1個月加 /噸 /天） 其他費用： 衛(wèi)生費 350元 /年 配套服務(wù)： 實行就地辦證照一條龍管理服務(wù)；銀行、保險實行 配套服務(wù)；吊裝、倉儲、運輸實行一條龍服務(wù) 入駐商戶： 6070家 商戶來源： 以杭州為主 主要個案分析 ?嘉興市鋼鐵材料市場 ?項目分析 項目本身： 目前市場 規(guī)模小 ， 經(jīng)營模式陳舊 ，還是采用傳統(tǒng)現(xiàn)貨交易模式， 1F堆放零售 鋼材，使環(huán)境臟亂。 增值服務(wù)： 進(jìn)場服務(wù)、物流服務(wù)等較完善。 經(jīng)營特色： 市場本身并無經(jīng)營特色，因其稀缺性，在嘉興是唯一鋼材交易市場，因此經(jīng)營情況 尚可。 商業(yè)配套： 市場位于嘉興市濱海新區(qū)，并不屬于商業(yè)成熟的區(qū)域，因此周邊的 商業(yè)配套尚 不完善 。 市場特色： 完全建成后，體量將成為整個嘉興最大的鋼材交易市場。新興鋼材市場將向杭州灣鋼貿(mào)城的規(guī)劃模式發(fā)展， 1F的堆場將轉(zhuǎn)變成辦公接待區(qū)； ? 除了規(guī)模效應(yīng)外，市場內(nèi)的配套服務(wù)，以及為企業(yè)和產(chǎn)品作宣傳推廣等增值服務(wù)是吸引客戶進(jìn)駐的主要手段之一； ? 嘉興市內(nèi)的鋼材市場周邊商業(yè)配套都不太完善，根據(jù)鋼材市場的商戶訪談，餐飲、酒店、娛樂等業(yè)態(tài)需求較旺盛； ? 客戶來源基本都以車程在 1小時以內(nèi)的城市為主，除了依靠鋼材公司的固定客源，再遠(yuǎn)很難輻射。而市中心經(jīng)過長期的發(fā)展，目前業(yè)態(tài)分布明顯，各個路段商圈也已形成良好的互動，逐步形成了以勤儉路、中山東路、禾興南路和建國南路四大商圈為主，少年路、紫陽路兩大商圈為輔的商業(yè)格局。 南湖 商業(yè) 市中心商業(yè) 秀洲 商業(yè) 區(qū)域 主要業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營場所 價格 說明 禾興路商圈 大型商場、超市、精品服飾、銀行、專賣等 戴夢得、江南大廈、梅灣街 租賃： 50300元 / m2 /月不等，禾興路北側(cè)則保持 5060元 /m2/月租賃水平，中段的價格集中在 200元 / m2 /月左右 嘉興市高檔商業(yè)集中區(qū)，商業(yè)零售的制高點 銷售： （商場） 1500028000元 / m2 （商鋪） 1800031000元 / m2 建國路商圈（中山路為界） 北路段：各類精品服飾、電器賣場，經(jīng)營面積較多，多為品牌形象店 華庭街道，以品牌服飾、手機賣場為主，檔次為中檔綜合物業(yè) 租賃： 60270元 / m2 /月，華庭購物中心價格較高，集中為 120220元 / m2 /月，其他位置往南遞減 嘉興市最繁華的綜合消費場所，匯聚中高檔服飾形象店、娛樂休閑場所，是嘉興市中高階層鐘愛的消費場所 南路段：生活小商品、小吃等業(yè)態(tài)，經(jīng)營規(guī)模較小，檔次差。 大潤發(fā) 江南摩爾 秀洲商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) ? 江南 MALL 地理位置： 洪興西路近新秀路 占地面積： 80畝 建筑面積： 20萬平方米 定 位： 浙北地區(qū)檔次品味最高、文化娛樂氛圍最濃、景觀綠化最優(yōu)，集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、文化于一體的一站式大型購物樂園 建筑形態(tài)： （商業(yè)）地下 1層、地上 1至 4層 規(guī) 劃： 主題樂園、購物中心、美食街、商務(wù)樓、酒店式商務(wù)公寓 開業(yè)時間： 2022年 9月 主力商家： 沃爾瑪、天虹百貨、蘇寧電器、肯德基、星巴克、金逸國際電影城 主要品牌入駐： 屈臣氏、水星家紡、 oshirly、 FED、浪漫一身、雅戈爾、哥弟、江南布衣、 DQ、翰林碳烤、豪客來、五芳齋、天福苠茶、外婆家、兩岸咖啡、新亞大包等 秀洲商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) —— 個案分析 ? 江南 MALL —— 主題活動 秀洲商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) —— 個案分析 ? 江南 MALL 該項目是秀洲新區(qū)體量最大的商業(yè)，成功引進(jìn)多家知名主力商家，但目前整個項目的人氣并不旺盛，究其原因主要有以下幾點： 整體體量較大，市場培育期時間較長 秀洲新區(qū)作為商業(yè)新片區(qū)，人口導(dǎo)入速度跟不上商業(yè)建設(shè)速度，人口不足以支撐體量如此巨大的商業(yè) 居民消費習(xí)慣，還是趨向市中心（戴夢得、江南大廈）購物消費 零售業(yè)態(tài)招商失敗 美食街建筑設(shè)計失敗，廚房正對走廊，空調(diào)外機置于走廊，形象檔次較差 秀洲商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) —— 個案分析 南湖商業(yè)經(jīng)濟片區(qū)位于南湖新區(qū)規(guī)劃范圍的西部，外環(huán)東路以東部分，總面積 7平方公里，轄區(qū)內(nèi)大型項目主要有國際中港城、萬好家居、汽車商貿(mào)城、國際電氣城等。 南湖商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) —— 個案分析 總結(jié) ? 嘉興商業(yè)以市中心商業(yè)最為繁華，但商業(yè)體量基本已經(jīng)飽和。 ? 從江南摩爾的案例可以看出，零售業(yè)態(tài)一般較難培育，很容易到最后成為“死鋪”。 軟件 硬件 ? 受訪者認(rèn)為酒店的硬件設(shè)施更需要改進(jìn) ? 嘉興市未來高檔酒店的市場潛力巨大 滿意度分析 總結(jié) ?在嘉興目前尚沒有五星級酒店，嘉興作為旅游城市，未來將呈現(xiàn)五星酒店和經(jīng)濟型酒店共同占據(jù)嘉興市場的局面。 ?本項目所處區(qū)域不適合五星級酒店入駐，但經(jīng)濟型酒店入駐存有一定可能。 三、項目分析 項目發(fā)展背景 本項目投資商以建造鋼材市場的名義獲取土地，土地用途為商業(yè)，產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 40年。 項目概況 ?項目區(qū)位 ： 本項目位于嘉興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)塘匯街道，項目四至： 東 — 鳴羊路 西 — 中環(huán)東路 南 — 華玉路 北 — 周安路 ?周邊環(huán)境 ： 本項目周邊現(xiàn)多為工廠區(qū)和部分動遷居民小區(qū)，周邊居住人口較少，人流及車流量不大。 ?對外交通 ： 本項目緊鄰 320國道和中環(huán)，距離嘉興火車站直線距離約 。 火車站 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) : 本項目地塊預(yù)計分兩期獲取，一期靠近中環(huán)東路，占地約 273畝，二期近鳴羊路，占地約 313畝，整體容積率 。 四、項目開發(fā)建議 項目整體開發(fā)建議 開發(fā)建議一 項目出讓文件規(guī)劃條件（一期） ?總用地面積 ：約 188954平米 ?用地性質(zhì) ：市場用地 ?建筑密度 ：不大于 40% ?容積率 ： ?綠地率 ： 20% ?建筑高度 ：臨中環(huán)東路不大于 80米， 其余不大于 32米 項目整體開發(fā)建議 整體規(guī)劃分期出讓 鑒于本項目占地面積較大，市場成熟及項目開發(fā)需要一定的周期，因此，建議投資商與國土資源部、規(guī)劃部門進(jìn)行溝通，對本項目土地進(jìn)行整體規(guī)劃、分期出讓，在出讓一期土地的時候協(xié)定好二期土地的價格，在二期土地出讓時不再進(jìn)行重新競價，盡量延長二期土地的獲取時間，這樣可根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)程獲取土地并繳納土地出讓金，大大節(jié)省項目開發(fā)的資金成本。 為項目爭取有利的開發(fā)條件 項目整體開發(fā)建議 開發(fā)周期：建議本項目分三