【正文】 立建筑體 50008000 先規(guī)劃再招商后建設(shè) 其他 零散小型商鋪 2層沿街商鋪 50100平米 /間 邊建設(shè)邊招商 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~商業(yè) 產(chǎn)權(quán)式 服務(wù)式 權(quán)重約占 : 9093% 權(quán)重約占 : 710% 酒店式公寓分產(chǎn)權(quán)式和服務(wù)式兩大類 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~SOHO辦公 酒店式公寓分產(chǎn)權(quán)式和服務(wù)式兩大類 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~SOHO辦公 SOHO，是英文 [Small Office Home Office]的頭一個字母的拼寫，就是[小型辦公、家里辦公 ]的意思，亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式，是酒店式公寓的一個分類，表現(xiàn)在產(chǎn)品上就是小戶型辦公。 本項(xiàng)目 1 5 2 3 4 6 7 編號 商務(wù)連鎖酒店 距離本項(xiàng)目 莫泰 168 錦江之星 百度商務(wù)酒店 萬好萬家商務(wù)酒店 E代商務(wù)酒店 如家快捷酒店 布丁連鎖酒店 3公里 1 2 3 4 5 6 7 嘉興連鎖商務(wù)酒店集中在禾興路商業(yè)中心或者火車站附近。 但隨著高鐵的通車，遷入人口將在 2022年以后激增，預(yù)計(jì)未來人口將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一數(shù)據(jù)。 3）大型店： 4000～ 5000平方米。 在房地產(chǎn)市場相對成熟的區(qū)域，項(xiàng)目開發(fā)一般是由資源較差的地塊向資源較好的地塊推進(jìn)，但是在房地產(chǎn)市場相對不成熟的區(qū)域，則正好相反。 規(guī)劃限制性條件 對于土地出讓文件中的規(guī)劃限制性條件要進(jìn)行公關(guān)，主要內(nèi)容有： ? 容積率：本項(xiàng)目位于郊區(qū)，適宜開發(fā)低密度物業(yè)，因此，容積率建議不要高于 ； ? 建筑限高：本項(xiàng)目雖然為低密度物業(yè)項(xiàng)目，但是對于某區(qū)域可開發(fā)一些小高層或高層建筑，以體現(xiàn)項(xiàng)目的地標(biāo)形象，因此建議建筑限高不能低于 80米（可開發(fā) 25層左右的高層建筑）； ? 建筑密度：建議擴(kuò)大到 45%50%；作為商業(yè)物業(yè)，尤其是鋼材市場建筑高度較低，建筑覆蓋率通常較高，建筑密度低，建筑規(guī)劃較難布臵。約對外交通較便利，但是周邊缺少公共交通支持系統(tǒng)，周邊分布公交線路僅僅 5條，對吸引外圍消費(fèi)者有一定阻礙。 本項(xiàng)目定位將以鋼材市場為依托，在打造現(xiàn)代化鋼材市場的基礎(chǔ)之上，對土地進(jìn)行合理規(guī)劃，在鋼材市場之外，規(guī)劃商業(yè)用途，使本項(xiàng)目既符合政府對于地塊的規(guī)劃用途，又能使投資商的投資利益最大化。 ?嘉興國際酒店品牌空白，不排除知名品牌酒店進(jìn)駐嘉興的可能。目前商業(yè)逐步向秀洲和南湖兩個新區(qū)發(fā)展； ? 秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)作為發(fā)展中的新區(qū)，商業(yè)正在興建中，但由于商業(yè)體量和人口密度不匹配、規(guī)劃凌亂等問題，使得目前兩新區(qū)的商業(yè)氛圍冷清； ? 嘉興市民的消費(fèi)習(xí)慣，還是傾向于去市中心購物，造成“老區(qū)繁華，新區(qū)冷清”的商業(yè)局面。 嘉興夜市場 銷售：目前無在售項(xiàng)目，二手轉(zhuǎn)讓市場為 1500030000元 / m2不等 勤儉路商圈 服飾、銀行、藥品 服裝、鞋帽、運(yùn)動、文化用品 租賃： 70260元 / m2 /月 嘉興市最老街道，目前在嘉興市已有很好的口碑和消費(fèi)群，不過由于城市改造，商業(yè)轉(zhuǎn)移，目前商業(yè)氛圍并沒有像以前那么旺盛 銷售： 價(jià)格范圍 1202223000元 / m2 中心價(jià)格 1500018000元 / m2 市中心商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū) ? 城市副中心 —— 秀洲新區(qū)屬于開發(fā)中的區(qū)域，正處于大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)中，隨著基礎(chǔ)設(shè)施趨于完善，未來發(fā)展的潛力和空間很大； ? 秀洲新區(qū)作為“人居嘉興”的首選地、高檔住宅的聚居區(qū)、高樓林立的新現(xiàn)代都市板塊，締造了嘉興城市新 CBD和 CLD，如今已導(dǎo)入 6萬新貴人口，商機(jī)巨大； ? 大型倉儲式超市大潤發(fā)的成功運(yùn)營，新型購物業(yè)態(tài)江南 MALL的興建，銅鑼灣商貿(mào)的加盟，已拉開了秀洲新區(qū)商務(wù)開發(fā)的序幕。 區(qū)域市場研究 嘉興商業(yè)發(fā)展概況 嘉興商業(yè)分布 嘉興城市的發(fā)展催生兩大商業(yè)片區(qū)的新格局，包括秀洲商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū)、市中心商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū)。 增值服務(wù)： 擁有金融擔(dān)保、物流倉儲、電子交易‘網(wǎng)站服務(wù)、企業(yè)和品牌推廣等多種配套服 務(wù)，服務(wù)體系較全面。但 欠缺其他例如法律服務(wù)、網(wǎng)站服務(wù)、企 業(yè)推廣和品牌宣傳服務(wù) 。市場內(nèi)及市場周邊也無大規(guī)模商業(yè)配套。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)客戶分析 該區(qū)域購房的主要群體是嘉興本地人，包括市區(qū)二次置房客戶群體、結(jié)婚和舊城改造造成的分流客群，還有的客戶群體是園區(qū)的從業(yè)人員。 秀洲新區(qū)客戶分析 南湖新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況 南湖新區(qū)房產(chǎn)類型： 南湖新區(qū)市場以普通住宅為主，多層、小高層和高層占據(jù)九成左右的份額，別墅比重分布相對較少，湖南區(qū)大部分都是 綜合性 的規(guī)模大盤。 可開發(fā)規(guī)模 最多的地區(qū)依次是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、南湖區(qū)、秀洲區(qū)。 區(qū)域市場研究 嘉興房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 嘉興房地產(chǎn)市場板塊分布 市中心 南湖新區(qū) 秀洲新區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū) 本項(xiàng)目 嘉興房地產(chǎn)市場大致可分為秀洲新區(qū)、南湖新區(qū)、市中心和北部工業(yè)園區(qū)等四大部分； ? 市中心屬于嘉興市的主要商務(wù)區(qū)，由于土地供應(yīng)較少，市場需求量大，產(chǎn)品以中高檔為主，市場基本成熟； ? 秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)屬于發(fā)展中區(qū)域，目前正處于大規(guī)模開發(fā)階段，尤其是住宅市場，將會逐步進(jìn)入開發(fā)的高潮期； ? 北部工業(yè)園區(qū)市場目前開發(fā)量還相對較小，住宅開發(fā)還處于進(jìn)步成長期，目前多為動遷安置房。 ? 本項(xiàng)目隸屬于東北物流園區(qū)，為鋼材市場的交易運(yùn)輸提供契機(jī)； 嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃為三個工業(yè)園區(qū)、三個商住區(qū)塊、二個物流區(qū)塊、一個高科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)、一個高校園區(qū)和一個國際商務(wù)區(qū)。 城市發(fā)展總體戰(zhàn)略 本項(xiàng)目 城市主要發(fā)展方向 市中心 南湖新區(qū) 秀洲新區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū) 本項(xiàng)目 ? 未來嘉興發(fā)展的方向由市中心向南湖新區(qū)和秀洲新區(qū)擴(kuò)散。 嘉興 嘉興旅游業(yè)發(fā)展情況 嘉興經(jīng)濟(jì)環(huán)境總結(jié) ? 嘉興經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城市化進(jìn)程日趨加速，居民消費(fèi)水平不斷提高； ? 第二產(chǎn)業(yè)為嘉興的支柱產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展的建材、汽配產(chǎn)業(yè)、設(shè)備制造業(yè)等產(chǎn)品，為用鋼需求提供了良好的平臺； ? 未來第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將更為廣闊，未來辦公樓的需求將日益增大，而作為旅游城市的嘉興，源源不斷的酒旅游者將帶動相關(guān)區(qū)域酒店業(yè)的繁榮。 嘉興支柱產(chǎn)業(yè) 嘉興市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)，在現(xiàn)有的發(fā)展基礎(chǔ)上，未來幾年該市的重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)榕R港工業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)和特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)。 宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 單位：億元 單位：元 嘉興整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ? 人均可支配收入 2022年達(dá)到 19693元，從后面的長三角城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)排名情況可以看出，嘉興市的購買力處于長三角市群的中游水平； ? 從居民的消費(fèi)支出比來看，嘉興居民消費(fèi)一般占到收入的六成左右。 嘉興區(qū)位 嘉興對外交通及對本項(xiàng)目影響 ? 軌道交通：滬杭鐵路、滬杭高速軌道、滬乍嘉湖鐵路、滬杭磁懸?。? ? 公路： 320國道、 07省道、滬杭，乍嘉蘇高速公路、滬杭灣跨海大橋（高速公路全國密度最高）； ? 水路：乍嘉蘇線、六平申線、京杭運(yùn)河、杭申線； ? 遠(yuǎn)洋港口：上海港、寧波北侖港、乍浦港。 嘉興市下轄海寧、桐鄉(xiāng)、平湖三個縣級市，海鹽、嘉善兩縣及秀城、秀洲兩區(qū)，市域總面積 3915平方公里，所轄五縣（市）全部進(jìn)入全國百強(qiáng)前五十名。項(xiàng)目建成后，原本的逸仙鋼材市場將完成整體搬遷，市場內(nèi) 90％的商戶將搬入新辦公樓，另有 10％的商戶另尋其他鋼材市場。酒店都是一些私營酒店，規(guī)模小、檔次低；餐飲以小吃為主，僅有一家中型酒家；另配有少部分浴場、足浴等休閑娛樂設(shè)施。 ?經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、鋼材消費(fèi)越旺盛的地區(qū)，其億元以上金屬材料市場的平均經(jīng)營規(guī)模越大； ?經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、鋼材消費(fèi)越旺盛的地區(qū)，億元以上金屬材料市場的總成交額越大，占全國的比重越高。嘉興中安鋼材城 項(xiàng)目建議書 一、宏觀市場研究 我國鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和特點(diǎn) 產(chǎn)量（萬噸） ? 進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國粗鋼產(chǎn)量和鋼材消費(fèi)量的增長速度大大高于全球平均水平，占世界份額大大提高； 2022年鋼產(chǎn)量比日本、美國、俄羅斯、印度、韓國、德國、烏克蘭的產(chǎn)量之和還要多； ? 但是自 2022年以后，我國鋼鐵產(chǎn)量的增速有所緩和。 這表明長三角地區(qū)是我國鋼材消費(fèi)最旺盛的地區(qū)，同時是我國鋼材流通最為活躍的地區(qū)。 主要鋼材交易市場案例分析 ?松江鋼材城 ? 基本情況 市場地址： 沈磚公路近滬松公路 成立時間： 2022年 占地面積： 760畝 建筑面積： 17萬平方米 租 金： /平方米 /天 辦公面積： 50平方米（交易區(qū)） 200400平方米（辦公樓） 市場構(gòu)成： 交易中心、辦公樓、堆場、籃球場、酒店 入駐商戶： 1700戶左右 配套設(shè)施： 深加工、倉儲、物流 增值服務(wù)： 注冊、項(xiàng)目報(bào)批、融資經(jīng)營等“一條龍”服務(wù)，同時為客戶提供信息資源、物流平臺、產(chǎn)品認(rèn)證、金融支持、信息共享、物流服務(wù)、品牌展覽等項(xiàng)目 客戶來源： 閔行、金山、奉賢、青浦、浦東、徐匯等地區(qū)，輻射江浙一帶 華東地區(qū)入駐商家最多的鋼材現(xiàn)貨交易市場 主要鋼材交易市場案例分析 ?松江鋼材城 功能配比： 交易區(qū)： 45% 堆場： 45% 辦公樓： 5% 酒店： 5% 交易區(qū) 堆 場 堆場 堆場 堆場 辦公樓 酒店 主要鋼材交易市場案例分析 ?松江鋼材城 ? 商業(yè)配套 ? 松江鋼材城市場內(nèi)并無商業(yè)配套，配套都集中在市場對面及周邊的滬松海鮮城內(nèi) ? 配套的業(yè)態(tài)以酒店和餐飲最多。 主要鋼材交易市場案例分析 ?逸仙鋼材現(xiàn)貨交易市場 ? 客戶來源 商戶來源 福建商戶占 80%，其余為浙江、上海一帶客戶 交易形式 現(xiàn)貨交易 商戶最關(guān)心問題 市場經(jīng)營情、企業(yè)推廣等增值服務(wù) 商戶對商業(yè)配套需求 中高檔餐飲、酒店、銀行 主要鋼材交易市場案例分析 ?逸仙鋼材現(xiàn)貨交易市場 目前，逸仙鋼材市場的辦公樓項(xiàng)目正在施工建設(shè)中，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2022年 9月建設(shè)完成。 二、區(qū)域市場研究 區(qū)域市場研究 嘉興地理環(huán)境分析 嘉興概況 嘉興地處杭嘉湖平原，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、文化之邦”的美譽(yù)，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位條件和交通優(yōu)勢，是滬、杭、蘇城市群的地理中心，屬長江三角洲典型的城市地區(qū)，最有條件成為城市一體化的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)。 同時，它還處于長三角核心區(qū)域內(nèi)三大投資高地（上海、杭州、蘇州）形成的投資谷內(nèi)，占據(jù)三大經(jīng)濟(jì)高地?cái)U(kuò)散效應(yīng)的疊加中心，從資金到信息，從技術(shù)到人才各個方面的擴(kuò)散與交流將會促使嘉興迎來新一輪的高速發(fā)展。 ? 自 2022年以來，嘉興一直保持兩位數(shù)增長的勢頭，但 09年經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域緩和，按照國際慣例，此時房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段。隨著服務(wù)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，從業(yè)人數(shù)的增加，對辦公場所的需求也日益增大。 嘉興人口變化情況 嘉興商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 商貿(mào)物流業(yè) 落戶商貿(mào)企業(yè)的示范 ? 國際中港城； ? 嘉興汽車商貿(mào)園； ? 萬好家居購物廣場； ? 國際電氣城； ? 歐尚超市； ? 南溪農(nóng)貿(mào)市場； ? ?? 基礎(chǔ)條件良好 ? 距離上海、杭州、蘇州、寧波等大中城市距離近； ? 港口、高速公路、跨海大橋等對外交通條件優(yōu)越； ? 中環(huán)南路、五星路等城市內(nèi)部交通主干道寬敞便捷 有一定的產(chǎn)業(yè)支撐 ? 桐鄉(xiāng)、平湖、海寧、嘉善等全國百強(qiáng)縣支撐； ? 已初步形成電子材料、精細(xì)化工、紡織服裝、合成纖維、五金塑料五大特色規(guī)模產(chǎn)業(yè)； ? 南湖（亞太）、新豐、鳳橋、余新五大功能組團(tuán) 符合新區(qū)的功能定位 ? 要建設(shè)成為長三角地區(qū)現(xiàn)代化區(qū)域物流中心； ? 成為上海國際性物流中心的重要節(jié)點(diǎn)； ? 浙北地區(qū)的重要物流中心； ? 浙江、蘇州、上海、安徽區(qū)域的物流交換樞紐 1 4 2 3 ? 嘉興市周邊的著名的旅游景區(qū)以市區(qū)為中心，分布在周邊 50分鐘車程內(nèi)，比較符合本項(xiàng)目酒店的入住要求； ? 嘉興今年來旅游市場發(fā)展迅速，預(yù)計(jì)到 2022年接待人次數(shù)將達(dá)到 3400萬人次，對于酒店的需求將急劇增加； ? 嘉興 2日至 3日游的游客較多，在嘉興市酒店入住 12天，旅客最看重的因素的價(jià)格及環(huán)境。適當(dāng)發(fā)展東北區(qū)快和城東路沿線地塊； 南移： 以南湖新區(qū)開發(fā)建設(shè)為主動力，以南湖大道為發(fā)展軸線，用地向西南發(fā)展，安排大片居住、公共設(shè)施、綠化用地； 東進(jìn)： 東部以中環(huán)南路為發(fā)展軸，安排大片居住、公共設(shè)施用地，用地發(fā)展延伸至滬杭高速公路附近； 西拓： 西部以秀洲新區(qū)為中心，以中山西路為發(fā)展軸，安排居住、公共設(shè)施用地，并外延安排工業(yè)用地，與秀洲新區(qū)總體發(fā)展方向相吻合。 本項(xiàng)目 ? 周邊多為商住區(qū)和工業(yè)園區(qū)，可以