【正文】 調(diào)整后，將形成六橫七縱的貫通道路格局。為適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展需要，適當增加公共停車場面積，在主城區(qū)將設(shè)公共停車場 60 個，用地 52 萬平方米。形成層次豐富、色彩分明、四季常青、三季有花的新型街道景觀。 （ 2） 次干道和小街巷，在原有基礎(chǔ)上對缺株行道樹進行定距離補植，在有條件的街道增加垂直綠化面積，豐富街道景觀。加強攀緣綠化，道路立交橋體和墻體要適情進行立體綠化。 （ 1）準移民城市－－具有明顯的遷徙文化特征 目前，邢臺購房者中有 5 成以上來自周邊地區(qū)，居住人口具有鮮明的遷徙特征。置業(yè)及 提前置業(yè) 的意 向突出，渴望成為 “真正的市民 ”。邢臺在此方面表現(xiàn)更為明顯，加之政府對西北發(fā)展的提倡，購房者對橋西尤其是西北市區(qū)偏愛有加，目標客戶的地域范圍選擇有很大的擴張。對于工作單位與住所之間距離承受閾限小，尤其以無（私家）車族為例，步行距離稍遠便形成購房阻力。） （ 4）文化引導(dǎo)的前提基礎(chǔ) 相對來說，邢臺消費者不是能快夠快速接納新鮮事物，這一點在零售業(yè)尤為明顯。而且邢臺城市規(guī)模較小，有大農(nóng)村特點，依靠人際傳播的程 度較高，不像大城市特有的媒體依賴。 另由于邢臺市區(qū)域范圍較小，人與人之間 、公司廠礦之間又比較熟知，對于項目整體包裝中對開發(fā)商或個人色彩的包裝存在困難，使得整體包裝缺乏一個很有說服力的環(huán)節(jié)。根據(jù)房地產(chǎn)營銷的規(guī)律來看， 銷售周期在一年以上項目 20％左右的銷售單位都是通過親友介紹等人際傳播來實現(xiàn)的 ，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示在北京有些樓盤這一數(shù)字更是可以達到 40％，萬科甚至放出話來宣布他們已經(jīng)達到了 60％。營銷過程中可利用這一點，舉辦 “ 置業(yè)會 ” 、通過 “ 區(qū)域炒作 ” 等活動吸引人氣，注重口碑效應(yīng)。 （ 2） 引導(dǎo) 根據(jù)項目特點，從某一角度去引導(dǎo)一種居家的、生活的“方式”。 （ 3） 移植 把大城市、鄉(xiāng)村、甚至國外的文化移植到樓盤的賣點，比如天鵝堡、比如“左岸”概念。 Ⅱ，微觀環(huán)境研究 （一） 房地產(chǎn)行業(yè)分析 近日，中國行業(yè)景氣分析報告在北京公布，其中房地產(chǎn)部分尤其引人關(guān)注。 負責(zé) 起草該報告的專家組組長、計委經(jīng)研所研究員王小廣表示，所謂降溫，就是健康地、可持續(xù)地增長，投資增長將回落到 15%左右，房價則將在近兩三年內(nèi) 小幅回落 。至于房價，不僅體現(xiàn)為絕對價位高，而且短期內(nèi)房價增長過快，房價年增長百分比達到或接近兩位數(shù)。報告指出， “ 特別在東部投資熱度很高的地區(qū)，如果任房地產(chǎn)投資繼續(xù)大幅增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增加，那么其對經(jīng)濟增長的危害將很大。報告指出，北京房 價已早于其他地區(qū)開始有一定下降，估計其他后進入高峰期的地區(qū) 2021年將會出現(xiàn)房價回落態(tài)勢。 但比去年同期 15%的漲幅還是有所緩和，看來國家對房地產(chǎn)投資引導(dǎo)性的控制以達到健康、可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想正在穩(wěn)步實施。 上世紀 90 年代初期，隨著深圳特區(qū)的發(fā)展和海南建省后的開發(fā)浪潮，在我國華南 諸省掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，隨之波及到北京。當時邢臺的房地產(chǎn)市場尚處于休眠狀態(tài)，福利分房漸行漸遠，同樣有濃厚福利色彩的集資建房開始成為市民得到住宅的主要渠道。大量土地荒廢閑置，諸多開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，剛剛起步的中國房地產(chǎn)市場一度進入房地產(chǎn)開發(fā)低谷。市民的住宅改善渠道仍然以單位集資建房為主。這樣，由于單位的差別導(dǎo)致了獲得住宅機會和條件的不平等。 九十年代后期的邢臺市，企業(yè)的破產(chǎn)和兼并已經(jīng)不再是新鮮的事物，就業(yè)形勢的靈活性增加以及城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使得越來越多的人們需要更多的更簡單的渠道獲得住房去改善和獲得居住條 件，并且有支付的能力。商品房的需求和供給真正成為邢臺市房地產(chǎn)市場的主旋律。 從此以后的幾年里，也就是 90 年代末期。消費者好像進了樂園的孩子，置業(yè)心理的不成熟、置業(yè)知識的缺乏以及房地產(chǎn)市場的不規(guī)范（經(jīng)濟適用房的大量開發(fā)上 市），邢臺房地產(chǎn)市場一度出現(xiàn)賣方市場局面－－ “ 皇帝的女兒不愁嫁 ” ，代表項目：皇家陽光園、園林小區(qū)、天廈花園。 萌出 進入新的千年，邢臺的房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展日新月異，民營公司和國有開發(fā)企業(yè)長足進步，迅速作大作強，占領(lǐng)了大部分市場份額。他們各自的園區(qū)在本世紀初的邢 臺房地產(chǎn)市場中各領(lǐng)風(fēng)騷，得到了市場的認可?！案偁帯笔状卧诟髌髽I(yè)意識中出現(xiàn)。 99 年開始銷 售的皇家陽光園是邢臺市第一個使用比較考究的樓書的項目，樓盤包裝、廣告推廣的概念第一次出現(xiàn)在邢臺的房地產(chǎn)市場。酒好也怕巷子深，邢臺的房地產(chǎn)消費者開始成為被尊重、被分析的對象。各公司都各顯神通，錯位出擊，避免正面沖突。天廈地產(chǎn)，走價廉物美路線，以價廉為主，產(chǎn)品一般，適合低端客戶但由于資金的強大支持，其項目的建設(shè)多數(shù)不為銷售進度所影響。濱河公司，比較保守，堅持在穩(wěn)扎穩(wěn)打在市區(qū)內(nèi)開發(fā)的理念，在邢臺消費者中有較好的品牌美譽度，但自濱苑小區(qū)后，市區(qū)內(nèi)的地塊越來越不好拿，也只好到新規(guī)劃區(qū)開項目 ，被迫面對競爭，顯得比較被動。在這期間，房地產(chǎn)項目不斷增加，戶型設(shè)計不斷進步。住宅產(chǎn)品，從最初的經(jīng)濟適用房、多層住宅，發(fā)展到 躍層、錯層、別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層、高層等住宅，對于配套、物業(yè)、環(huán)境的要求也在逐步提升。 同時，也出現(xiàn)了投資和經(jīng)營用途的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)。消費者商業(yè)地產(chǎn)投資的消費心理逐步成熟。 “顧問公司”，這個名詞也是邢臺房地產(chǎn)市場成長成熟的標志，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，競爭的更加充分，業(yè)內(nèi)的細分也是大勢所趨。房地產(chǎn)營銷也越來越成為一門復(fù)雜而綜合的專業(yè)，需要有行業(yè)經(jīng)驗和綜合素質(zhì)的高水平專業(yè)人員運作。形象的比喻，顧問公司應(yīng)該是船的舵手而不是起死回生的藥。 成熟的市場里，起死回生、力挽狂瀾的事情不會太多。消費者進步的速度往往大于賣方的估計。 展望 ? 房地產(chǎn)市場的形成依賴于市場經(jīng)濟的主導(dǎo)地位。 ? 房地產(chǎn)市場有很強的地域性，相似的城市可以類比而不能照搬。 明確了上述觀點，邢臺房地產(chǎn)市場發(fā)展的前景是可以展望的。以對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用功能需求為主，功能導(dǎo)向而非投資導(dǎo)向。 宏觀政治和經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場的影響是顯而易見的。對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展是非常有利的。從大的方面來說，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國家大力支持的龍頭型產(chǎn)業(yè)。有張有弛，總體向好。 調(diào)查顯示，在普通住宅中，各房地產(chǎn) 公司銷售形勢不同，價格有漲有落。 商業(yè)用房銷售及租賃價格小幅上升。 （ 2）告別 “ 生存型 ” ，選擇 “ 舒適型” 邢臺市人均使用面積 ，人均居住面積 ，年遞增 %，人均輔助面積年遞增 %。據(jù)我們了解，目前邢 臺市比較暢銷的戶型多為 130— 140 平米左右的三居室住房，且以二次置業(yè)為主，這就說明了廣大的邢臺市民已經(jīng)開始著手改變目前的居住環(huán)境。我市居民對于通過居所顯示其文化品位、身份不同以及中小公司對于辦公地點的不同而帶來的身份地位的變化不是很感興趣。 （ 4）居家空間格 局變化 A、（臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺）＋（工作室、電腦房、儲藏室、多功能室） B、 觀景陽臺、生活陽臺、陽光室、屋頂花園 等新元素注入到設(shè)計當中。 （ 1）客戶購房將更為慎重，客戶對產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。 （ 2） 2021年邢臺房地產(chǎn)市場供需存在不匹配的矛盾，比如：住宅開發(fā)及商業(yè)開 發(fā)火熱，而商用寫字樓等無人問津。 （五） 經(jīng)濟房仍是最大購房主體 從 我市出現(xiàn)的中低檔住房好賣的現(xiàn)象不難看出，市民需要的還是價格略低的經(jīng)濟房。據(jù)一項調(diào)查結(jié)果， 25歲至 35歲的一些較高收入者有 70％的人希望通過按揭在近一兩年內(nèi)購房，主要是針對價位在每平方米 1500元 ——— 1800元以下的經(jīng)濟型住宅，屬于首次置業(yè)，戶 型面積主要在 100平米左右。記者在有關(guān)部門了解到，通過貸款購房的人年齡在 30歲－ 45歲的居多，這一人群可以說是我市購房的主力軍 。他們認為，頂層并不是像人們想象得很熱，因為都經(jīng)過了保溫隔熱處理，而且頂層一般要比其他樓層便宜很多，挺上算。新婚夫婦層出不窮，對購房的需求是必然的。 分析我市的購房主體多是工薪階層，多數(shù)夫婦兩人的月收入之和平均在 2021元左右。由于收入是定數(shù)，制約住了購房不能太奢侈。這些都說明了在我市，經(jīng)濟適用型住房是居民置業(yè)的首選。隨著購房者的消費心態(tài)逐漸成熟，在購房上會有更長遠的考慮，以較小的居室面積與齊全的功能空間為 特征的精裝修戶型將受歡迎。 迎合普通百姓的經(jīng)濟型緊湊戶型，如 80— 90平方米的二居室， 90— 110平方米的三居室。例如鴻溪居民消費觀念在不斷成熟，將更多的追求產(chǎn)品本身的舒適度和趣味性，那些城市邊緣的低密度舒適型居住區(qū)必然成為他們的選擇。 在火熱的背后，市場存在著巨大的風(fēng)險。邢 臺房地產(chǎn)價格同比增幅已超過了石家莊。在熱鬧的背后還是存在著巨大的非理性的泡沫成分。 如何抓住機遇 、把握機會快速出擊，在市場的高點出貨，將是我項目成敗 的關(guān)鍵 。但同時 橫向比較中國城市的房地產(chǎn)價格，我們認為，我市的房價在一個較為合理的區(qū)間，房價走勢正常。諸如， “