邯鄲市峰峰礦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-19 00:11本頁(yè)面
【正文】 市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分（見(jiàn)表41）。通過(guò)對(duì)表41的分析，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于價(jià)格是最敏感的因素，重點(diǎn)按房屋總價(jià)可把邯鄲市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目分為經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品房和別墅。表51 峰峰礦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分年齡月收入（元）家庭人口追求利益品牌忠誠(chéng)度房屋總價(jià)房屋檔次20歲以下2000以下1—2人價(jià)格低低20萬(wàn)元以內(nèi)低擋20—402000—25003—5人價(jià)格低、地段好、環(huán)境好、交通方便、是否有學(xué)校低20—25萬(wàn)中檔2500—30003—5人價(jià)格低、地段好、環(huán)境好、交通方便、是否有學(xué)校低25—30萬(wàn)中檔60歲以上3000以上5人價(jià)格低、地段好、環(huán)境好、交通方便、是否有醫(yī)院低30萬(wàn)元以上高檔數(shù)據(jù)來(lái)源：調(diào)查統(tǒng)計(jì)通過(guò)對(duì)表51及峰峰礦區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)行為的分析可知，20歲以下的消費(fèi)者他們對(duì)房屋總價(jià)比較關(guān)注；20歲——40歲的消費(fèi)者不但關(guān)注價(jià)格，而且關(guān)注地段、環(huán)境、交通及周邊是否有中小學(xué)；60歲以上的消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的敏感度會(huì)有些降低，對(duì)環(huán)境、交通及就醫(yī)的敏感度相對(duì)提高。從上表分析還可以得知峰峰礦區(qū)的消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌忠誠(chéng)度很低，由此可見(jiàn)，在峰峰礦區(qū)做項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商一方面宣傳不夠；另一方面，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有走差異化道路，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目幾乎大同小異，從而漸漸淡化消費(fèi)者對(duì)品牌的關(guān)注程度。2 目標(biāo)市場(chǎng)選擇（1）主力購(gòu)房群體有穩(wěn)定收入的外出打工者。常年在外打工，有穩(wěn)定和相對(duì)高的收入，購(gòu)買屬于短期性決策，易受其他人群影響。有穩(wěn)定收入的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個(gè)體戶和公務(wù)員。希望進(jìn)城發(fā)展，享受城市生活，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但總購(gòu)買力有限，屬于價(jià)格敏感型。彭城原有居民。習(xí)慣于住在彭城，了解并認(rèn)同彭城的發(fā)展趨勢(shì)，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但多屬于價(jià)格敏感型。本地的商鋪業(yè)主。 商業(yè)意識(shí)濃厚，對(duì)市場(chǎng)敏感，看中商鋪的位置和客源，升值潛力大。購(gòu)買決策較為慎重，綜合考慮短期收益（租金）和長(zhǎng)期收益（升值），不易產(chǎn)生沖動(dòng)購(gòu)買，有相對(duì)充足的資本金，有一定的投資眼光，這部分客戶多數(shù)會(huì)選擇商鋪。（2）非主力購(gòu)房群體 本地行政、企事業(yè)機(jī)關(guān)管理人員。主要是機(jī)關(guān)單位的公務(wù)員；教師、銀行、醫(yī)院、企業(yè)的管理人員等，相對(duì)高且穩(wěn)定的基本收入，有一定的灰色收入，具有較強(qiáng)的投資意識(shí)，商業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，更看重長(zhǎng)期收益，他們選擇標(biāo)準(zhǔn)是環(huán)境比較清靜，配套設(shè)施，絕大多數(shù)選擇按揭。這部分客戶多數(shù)會(huì)在東區(qū)或者邯鄲市區(qū)購(gòu)買住宅。礦主及煤販子這部分消費(fèi)者收入較高，他們一般會(huì)在峰峰東區(qū)及邯鄲市區(qū)選擇面積大、環(huán)境好、物業(yè)好的高檔住宅。邯峰電廠職工這部分消費(fèi)者收入較高，在邯鄲有自己的家屬院，每天有到邯鄲的班車。3 項(xiàng)目定位（1）總體定位 考慮到彭城周邊的環(huán)境、消費(fèi)群體的構(gòu)成，消費(fèi)習(xí)慣及購(gòu)買力，結(jié)合(國(guó)發(fā)【2007】 24號(hào))，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，該文件的發(fā)布標(biāo)志著中央政府調(diào)控的重心由穩(wěn)定抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)向保障城市低收入家庭住房問(wèn)題的轉(zhuǎn)變，因此該項(xiàng)目定位中低檔住宅既符合消費(fèi)者的需求又符合國(guó)家政策。（2）項(xiàng)目定位●功能定位以居住為主，商業(yè)為輔。商業(yè)以沿街門面為主，以食品加強(qiáng)型超市為輔（在物業(yè)樓一層建4000平方米左右的超市，主營(yíng)蔬菜、水果、肉、水產(chǎn)品、熟食、干貨、包裝食品以及罐裝食品等）?！裎飿I(yè)類型定位住宅：多層及小高層。商業(yè)：超市、經(jīng)營(yíng)日化類小商品，圍繞小區(qū)生活需要服務(wù)居民?！駲n次定位住宅：一期以低檔為主，中檔為輔；二期以中檔為主。商業(yè)：中高檔?！駜r(jià)格定位住宅：根據(jù)開(kāi)盤時(shí)市場(chǎng)行情采取不同的價(jià)格策略。商業(yè)：根據(jù)開(kāi)盤時(shí)市場(chǎng)行情來(lái)確定?！癫町惢ㄎ蛔≌阂跃G色、健康、節(jié)約、環(huán)保為主題的有氧社區(qū)和文化社區(qū)（建議先做一個(gè)小公園，在小區(qū)內(nèi)再建文化廣場(chǎng)、康體中心、運(yùn)動(dòng)中心）。商業(yè)：建設(shè)特色商業(yè)街。六 財(cái)務(wù)分析總占地面積：666*400=266400m2容積率：總建筑面積：266400*=666000m2建筑成本：（700+350）*666000=699300000 元/m2補(bǔ)償后剩余的面積：666000—266400=399600 m2單價(jià)：699300000/399600=1750元/m2七 調(diào)查分析結(jié)果及未來(lái)開(kāi)發(fā)建議峰峰房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況發(fā)展較快，近兩年來(lái)新建和在建的樓盤較多，且價(jià)格也一路飆升，市場(chǎng)均價(jià)已達(dá)2500元/平方米，且銷售狀況很好。購(gòu)買群體也由少部分有錢人逐步向普通工薪階層人員邁進(jìn)。考慮到峰峰房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，結(jié)合公司所關(guān)注區(qū)域的特點(diǎn)，從經(jīng)濟(jì)性、競(jìng)爭(zhēng)性、可銷性等多角度進(jìn)行優(yōu)劣分析，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目產(chǎn)品定位提出以下建議：由于項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，因此，應(yīng)從經(jīng)濟(jì)效益因素來(lái)分析，區(qū)域大多為原有陶瓷廠職工，有一定的原始資本積累，結(jié)合個(gè)人喜好，開(kāi)發(fā)低檔住宅將贏得大部分本地居民的支持。但是，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，勢(shì)必陷入同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的困境，給成本回收和效益的最大化帶來(lái)一定困難。要開(kāi)發(fā)中高檔住宅，最關(guān)鍵的是成本的控制。在條件允許的條件下，可在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)打造一部分中高檔樓盤，來(lái)彌補(bǔ)一定的利潤(rùn)損失。峰峰礦區(qū)廠礦企業(yè)較多，且效益較好，暴發(fā)戶和個(gè)體老板較多，峰峰市區(qū)缺少檔次較高，環(huán)境較好的明星樓盤，所以一般都去邯鄲購(gòu)置。但是，出行的不方便也給他們帶來(lái)了很大的困難。項(xiàng)目所處區(qū)域南臨滏陽(yáng)河，東靠元寶山，未來(lái)可開(kāi)發(fā)的景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯，若建成一些高檔的明星樓盤，一方面可以使效益最大化，另一方面滿足了一些高消費(fèi)群體的需求，也提高了開(kāi)發(fā)商的知名度。16
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