邯鄲市峰峰礦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(文件)
【正文】 彭城）不再有新整地出讓?zhuān)渴桥f城改造項(xiàng)目，一方面，節(jié)約了土地；另一方面，改善了居民的居住環(huán)境和城市面貌。生產(chǎn)的陶瓷產(chǎn)品主要以出口為主，陶瓷規(guī)模和水平在國(guó)內(nèi)占有主導(dǎo)地位，職工的收益也比較高。在彭城鎮(zhèn)的周邊分布著大小廠礦40多家，目前得經(jīng)濟(jì)效益也相當(dāng)可觀，職工的主要收入也以在工廠的收入為主。表32 各行業(yè)人均月收入（單位：元/月）公務(wù)員邯峰電廠水泥廠陶瓷廠礦工企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)煤販子出租司機(jī)20003000853600200040001000002000數(shù)據(jù)來(lái)源：調(diào)查統(tǒng)計(jì)目前峰峰礦區(qū)內(nèi)職工高收入者主要是邯峰電廠職工和各礦區(qū)的職工，通過(guò)調(diào)查得知，峰峰電廠職工的平均月收入都在3000元以上，領(lǐng)導(dǎo)級(jí)的月收入大約為4000元左右。（2）購(gòu)買(mǎi)者心理因素分析個(gè)人因素屬于影響購(gòu)買(mǎi)行為的內(nèi)部因素，消費(fèi)者的年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、生活方式、個(gè)性以及生理及心理上的需求層次等，都會(huì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生一定的影響。（3）項(xiàng)目所處區(qū)域地段道路交通便捷，道路相對(duì)發(fā)達(dá)。（2）項(xiàng)目所在區(qū)域整體環(huán)境較差，周邊是一些很舊的民房，及廢棄的廠礦，晚上沒(méi)有路燈，環(huán)境差，空氣污染嚴(yán)重。3 機(jī)會(huì)（1）峰峰市區(qū)舊城改造蓄勢(shì)待發(fā)，居民迫切希望改善居住環(huán)境。（5）峰峰東區(qū)新建的小區(qū)已經(jīng)把峰峰房地產(chǎn)市場(chǎng)培育完善。（2）消費(fèi)者的消費(fèi)觀念已逐漸趨于理性、成熟，對(duì)產(chǎn)品的要求逐漸拉高。五 市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)定位1 目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分是指把整個(gè)市場(chǎng)的客戶(hù)按照一種或多種因素加以區(qū)分，使區(qū)分后的客戶(hù)需求在一個(gè)或幾個(gè)方面具有相同或類(lèi)似的特征，以便企業(yè)相應(yīng)采取特定的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)滿足這些不同客戶(hù)群的需求。較成功人士:該階層人士數(shù)量不多，大面積復(fù)式結(jié)構(gòu)房產(chǎn)是他們的首選，是否有泊車(chē)位也是要考慮的因素，這部分人一般會(huì)到邯鄲購(gòu)買(mǎi)自己的房產(chǎn)。通過(guò)對(duì)表41的分析，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于價(jià)格是最敏感的因素，重點(diǎn)按房屋總價(jià)可把邯鄲市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目分為經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品房和別墅。常年在外打工，有穩(wěn)定和相對(duì)高的收入，購(gòu)買(mǎi)屬于短期性決策，易受其他人群影響。習(xí)慣于住在彭城，了解并認(rèn)同彭城的發(fā)展趨勢(shì)，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但多屬于價(jià)格敏感型。（2）非主力購(gòu)房群體 本地行政、企事業(yè)機(jī)關(guān)管理人員。邯峰電廠職工這部分消費(fèi)者收入較高，在邯鄲有自己的家屬院，每天有到邯鄲的班車(chē)。●物業(yè)類(lèi)型定位住宅：多層及小高層?！駜r(jià)格定位住宅：根據(jù)開(kāi)盤(pán)時(shí)市場(chǎng)行情采取不同的價(jià)格策略。六 財(cái)務(wù)分析總占地面積：666*400=266400m2容積率：總建筑面積：266400*=666000m2建筑成本：（700+350）*666000=699300000 元/m2補(bǔ)償后剩余的面積：666000—266400=399600 m2單價(jià)：699300000/399600=1750元/m2七 調(diào)查分析結(jié)果及未來(lái)開(kāi)發(fā)建議峰峰房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況發(fā)展較快，近兩年來(lái)新建和在建的樓盤(pán)較多，且價(jià)格也一路飆升，市場(chǎng)均價(jià)已達(dá)2500元/平方米，且銷(xiāo)售狀況很好。要開(kāi)發(fā)中高檔住宅，最關(guān)鍵的是成本的控制。項(xiàng)目所處區(qū)域南臨滏陽(yáng)河，東靠元寶山，未來(lái)可開(kāi)發(fā)的景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯，若建成一些高檔的明星樓盤(pán)，一方面可以使效益最大化，另一方面滿足了一些高消費(fèi)群體的需求，也提高了開(kāi)發(fā)商的知名度。峰峰礦區(qū)廠礦企業(yè)較多，且效益較好，暴發(fā)戶(hù)和個(gè)體老板較多，峰峰市區(qū)缺少檔次較高，環(huán)境較好的明星樓盤(pán)，所以一般都去邯鄲購(gòu)置?？紤]到峰峰房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，結(jié)合公司所關(guān)注區(qū)域的特點(diǎn)，從經(jīng)濟(jì)性、競(jìng)爭(zhēng)性、可銷(xiāo)性等多角度進(jìn)行優(yōu)劣分析，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目產(chǎn)品定位提出以下建議：由于項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，因此，應(yīng)從經(jīng)濟(jì)效益因素來(lái)分析，區(qū)域大多為原有陶瓷廠職工，有一定的原始資本積累，結(jié)合個(gè)人喜好，開(kāi)發(fā)低檔住宅將贏得大部分本地居民的支持?！癫町惢ㄎ蛔≌阂跃G色、健康、節(jié)約、環(huán)保為主題的有氧社區(qū)和文化社區(qū)（建議先做一個(gè)小公園，在小區(qū)內(nèi)再建文化廣場(chǎng)、康體中心、運(yùn)動(dòng)中心）?！駲n次定位住宅：一期以低檔為主，中檔為輔；二期以中檔為主。（2）項(xiàng)目定位●功能定位以居住為主，商業(yè)為輔。這部分客戶(hù)多數(shù)會(huì)在東區(qū)或者邯鄲市區(qū)購(gòu)買(mǎi)住宅。 商業(yè)意識(shí)濃厚，對(duì)市場(chǎng)敏感，看中商鋪的位置和客源，升值潛力大。希望進(jìn)城發(fā)展，享受城市生活，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但總購(gòu)買(mǎi)力有限，屬于價(jià)格敏感型。從上表分析還可以得知峰峰礦區(qū)的消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌忠誠(chéng)度很低，由此可見(jiàn)，在峰峰礦區(qū)做項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商一方面宣傳不夠；另一方面，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有走差異化道路，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目幾乎大同小異，從而漸漸淡化消費(fèi)者對(duì)品牌的關(guān)注程度。(2) 細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分指標(biāo)為:年齡、月收入、家庭人口數(shù)、追求利益、品牌忠誠(chéng)度、房屋總價(jià)等。單位退休職工:他們選擇標(biāo)準(zhǔn)是環(huán)境比較清靜，配套設(shè)施較完善，總房?jī)r(jià)不太高，而且選擇的樓層將會(huì)以二樓或三樓為多，二室一廳的中小戶(hù)型會(huì)是他們的首選，房屋質(zhì)量和物管服務(wù)也是在購(gòu)房時(shí)關(guān)心的問(wèn)題。（4）市場(chǎng)分流，距邯鄲近，有高端客戶(hù)群分流潛在風(fēng)險(xiǎn)。4 威脅 （1）供給集中。（3）項(xiàng)目所在區(qū)域是峰峰礦區(qū)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，是規(guī)劃中的城市副中心。（4）消費(fèi)者對(duì)該地區(qū)的認(rèn)可度較低。（5）集團(tuán)公司的實(shí)力。四 SWOT分析1 優(yōu)勢(shì)（1）已納入城市規(guī)劃當(dāng)中。目前經(jīng)濟(jì)效益較好的礦區(qū)主要分布在市區(qū)以外50公里周邊。但是廠區(qū)都沒(méi)有家屬樓，職工主要在家居住，對(duì)于本地的年輕人來(lái)說(shuō)，陳舊的居住條件以不能滿足他們的居住需求。但是，附近的礦場(chǎng)和邯峰電廠的發(fā)展比較快，取代了陶瓷在邯峰礦區(qū)的經(jīng)濟(jì)
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