【正文】 66400*=666000m2建筑成本：（700+350）*666000=699300000 元/m2補償后剩余的面積：666000—266400=399600 m2單價：699300000/399600=1750元/m2七 調查分析結果及未來開發(fā)建議峰峰房地產市場整體情況發(fā)展較快，近兩年來新建和在建的樓盤較多，且價格也一路飆升，市場均價已達2500元/平方米，且銷售狀況很好。項目所處區(qū)域南臨滏陽河，東靠元寶山，未來可開發(fā)的景觀資源優(yōu)勢明顯，若建成一些高檔的明星樓盤，一方面可以使效益最大化，另一方面滿足了一些高消費群體的需求，也提高了開發(fā)商的知名度?？紤]到峰峰房地產市場的實際情況，結合公司所關注區(qū)域的特點，從經濟性、競爭性、可銷性等多角度進行優(yōu)劣分析，對未來項目產品定位提出以下建議：由于項目周邊環(huán)境較差，因此，應從經濟效益因素來分析，區(qū)域大多為原有陶瓷廠職工，有一定的原始資本積累，結合個人喜好，開發(fā)低檔住宅將贏得大部分本地居民的支持?！駲n次定位住宅：一期以低檔為主，中檔為輔；二期以中檔為主。這部分客戶多數會在東區(qū)或者邯鄲市區(qū)購買住宅。希望進城發(fā)展，享受城市生活，有一定的經濟實力，但總購買力有限，屬于價格敏感型。(2) 細分市場細分指標為:年齡、月收入、家庭人口數、追求利益、品牌忠誠度、房屋總價等。（4）市場分流，距邯鄲近，有高端客戶群分流潛在風險。（3）項目所在區(qū)域是峰峰礦區(qū)熱點開發(fā)區(qū)域，是規(guī)劃中的城市副中心。（5）集團公司的實力。目前經濟效益較好的礦區(qū)主要分布在市區(qū)以外50公里周邊。但是，附近的礦場和邯峰電廠的發(fā)展比較快，取代了陶瓷在邯峰礦區(qū)的經濟主導地位。（3）峰峰礦區(qū)房地產發(fā)展趨勢及規(guī)劃在今后幾年內，峰峰礦區(qū)可開發(fā)利用的建設土地將急劇短缺，現在消費者購房觀念的改變使消費者的消費行為大體上呈現出三種趨勢：第一、礦主、暴發(fā)戶、公務員等這部分人會在邯鄲市區(qū)購買住宅；第二、效益好的工礦企業(yè)的職工會選擇在峰峰東區(qū)購買住宅；第三、周邊的打工人員會選擇在彭城租房子。從物業(yè)分類來分析，商品住宅在整個房產投資的比重相對也比較大，占總投資得75%。二 區(qū)域環(huán)境分析（1）峰峰礦區(qū)房地產概況峰峰礦區(qū)隸屬“趙國古都”河北省邯鄲市,歷來以煤炭資源、磁州窯藝術、響堂山石窟文化而享譽四方。全區(qū)鄉(xiāng)級以上公路通車里程達248公里，建成了“五縱三橫”的公路網絡，在全市率先實現了村村通油（水泥）路。此外，供暖、通信及有線電視等基礎設施齊全，實現了網絡化集中供應。峰峰礦區(qū)始建于1950年，1952年歸河北省直屬領導，1954年改為省直轄峰峰市，1956年與邯鄲市合并，又改為峰峰礦區(qū)至今。40，北緯36176。1639。是一個城鄉(xiāng)交錯、工農交叉的新型工礦區(qū)，是我國北方重要的能源、陶瓷、建材、電力工業(yè)基地，也是一個依靠豐富資源和改革開放政策而蓬勃發(fā)展起來的新型工礦區(qū)。區(qū)內有充足的煤氣和天然氣可資生產和生活利用。全區(qū)有7個鐵路客、貨運站，37條廠礦專用鐵路線，35條汽車客運線路，600余輛客運車直通全區(qū)各鎮(zhèn)村及周邊城鄉(xiāng)。元寶山公園、滏陽河帶狀公園、怡心園、望龍園和滏陽大橋娛樂場、全國最大的陶板壁畫等現代景點點綴城區(qū)，姿態(tài)萬千，使峰峰更具現代魅力。2006年峰峰礦區(qū)房地產投資和開發(fā)公司投放量如表22所示：表22 峰峰礦區(qū)房地產投資和開發(fā)量分析表項目名稱總計私有企業(yè)股份制企業(yè)國有企業(yè)計劃總投資40882（萬元）11264（萬元）29618（萬元）本年完成投資32526（萬元）11700（萬元）20826（萬元）土地開發(fā)投資額1960（萬元）1560（萬元）400（萬元）400（萬元）商品住宅30476（萬元）10140（萬元）20336（萬元）4100（萬元）本年完成土地面積177020(平方米)153680(平方米)23340(平方米)13340(平方米)新開工面積279513(平方米)90553(平方米)188960(平方米)24380(平方米)商品住宅274353（平方米）90553(平方米)183800(平方米)2000(平方米)注：（以上數據來自峰峰礦區(qū)統(tǒng)計局） 從上表可以看出，06年房產開發(fā)面積和投資額都比較大，其中以私有企業(yè)投資為主要對象，占土地開發(fā)投資額的80%。除春光小區(qū)外，峰峰各小區(qū)的物業(yè)管理很差。從90年代末開始，景德鎮(zhèn)和唐山的陶瓷發(fā)展迅猛，不論從規(guī)模和水平來說，都大大的超過了峰峰陶瓷，在市場上也逐漸取代了峰峰陶瓷的主導地位，峰峰陶瓷的發(fā)展也進入了低谷，停滯不前的工藝陶廠半數以上被市場逐漸淘汰。效益好的礦區(qū)職工平均收入大約為3000元左右。（4）項目南距滏陽河200米左右，東臨元寶山500米，可供開發(fā)的景觀資源豐富。（2）周邊樓盤銷售勢頭良好，價格趨勢比較樂觀。（3）二手房市場活躍。少量有一定積蓄的農戶:個體經營戶在有了一定的積蓄后，開始向往過上城里人的生活，其標志之一便是住上城區(qū)里的樓房，他們一般會選擇面積適中的房產。有穩(wěn)定收入的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個體戶和公務員。主要是機關單位的公務員；教師、銀行、醫(yī)院、企業(yè)的管理人員等，相對高且穩(wěn)定的基本收入，有一定的灰色收入，具有較強的投資意識，商業(yè)經驗不足，更看重長期收益，他們選擇標準是環(huán)境比較清靜，配套設施，絕大多數選擇按揭。商業(yè)：超市、經營日化類小商品，圍繞小區(qū)生活需要服務居民。購買群體也由少部分有錢人逐步向普通工薪階層人員邁進。16