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2025-01-13 13:22本頁面
【正文】 及按規(guī)定提取的職工福利費、加班費、服裝費（不含獎金）等構(gòu)成。 （ 1） 基本工資（元 /月） 基本工資標準應(yīng)根據(jù)當?shù)毓べY水平以及企業(yè)性質(zhì)、效益、工作崗位等因素確定。 （ 2） 福利費（元 /月） 福利費包括： 福利基金 —按職工工資總額的 14%計算 工會經(jīng)費 —按職工工資總額的 2%計算 教育經(jīng)費 —按職工工資總額的 %計算 社會保險費 —包括醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、待（失）業(yè)保險、住房基金等。其中待（失）業(yè)保險按工資總額的 1%計算，其他各項按地方規(guī)定由物業(yè)管理公司自行確定 （ 3）加班費（元 /月） 通常按人均月加班 2 天，乘以日平均工資（月平均工資除以 22 天），每月按 22 個工作日計算 （ 4）服裝費（元 /月） 按每人 每年 2 套測算，將年服裝費總額除以 12 個月，測算出每 月服裝費。根據(jù)以上測算，求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費 每平方米建筑面積工資及福利費＝ 公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費 公共設(shè)施、設(shè)備的日常運行、維修及保養(yǎng)是指住宅區(qū)域和教學(xué)區(qū)域的公共部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)間道路等土建零修費，以及室外上下水管道、電氣、燃氣部分的日常運行維修及保養(yǎng)費，樓宇公共照明費等。該項費用的測 算，既可以根據(jù)公司從事物業(yè)管理的經(jīng)驗確定，也可以按以下方法測算 普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備的 建造成本按房屋建筑成本的 15%提取，其折舊費按 25 年計算，公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費按月折舊費的 40%提取。測算步驟為： （ 1） 測算公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本 公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本＝房屋每平方米建筑成本 15% （ 2）測算公共設(shè)施、設(shè)備的月折舊費 （ 3）測算公共設(shè)施、維修保養(yǎng)費＝月折舊費 40% 除了以上方法外，一般公共設(shè)施維護費，還可以分別列項進行計算，然后加總求和。一般公共設(shè)施維護費的構(gòu)成如下： （ 1）公共照明系統(tǒng)費用 = 電費 + 維修費，其中： 電費 = 照 明電器的總功率 每日開啟時間 30 天 電費單價 維修費：通常根據(jù)以往經(jīng)驗估算得出 （ 2）給排水費用 = 電費 + 維修費，其中： 電費 = 給排水設(shè)備用電總功率 每日開啟時間 30 天 電費單價 維修費：通常根據(jù)以往經(jīng)驗估算得出 （ 3）供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費 （ 4）消防系統(tǒng)維修費 （ 5）公共建筑道路維修費 將上述（ 1） （ 5）項費用加總，除以所管物業(yè)總面積，即為每平方米公共設(shè)施維護費用 電梯費用 電梯費用 元 /天 其中： 電梯使用率 = 平均每天開啟時間 /24。不同物業(yè)電梯使用時間和頻率會有差別，可以通過統(tǒng)計方法進行估算，大致在~ 之間 電梯年檢費 = 年檢費總額 /12 月 綠化費 綠化費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費及其他費。可按實 際面積匡算出每項費用的年總支出，再分攤到每月每平方米建筑面積中 清潔衛(wèi)生費 小區(qū)清潔衛(wèi)生費包括清潔工具購置費、勞保用品費、衛(wèi)生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費和其他費。各項費用的測算根據(jù)本公司已往的經(jīng)驗或參照同行業(yè)的 測算 標準確定 保安費 保安費是指封閉小區(qū)公共秩序的維護費。它包括裝備費、保安人員人身保險費、保安用房及人員住房租金等。各項 費用根據(jù)已往的經(jīng)驗或參照同行業(yè)的測算標準確定 辦公費 辦公費主要包括：交通費（車輛的蠔油、維修保養(yǎng)、保險養(yǎng)路費用）、通訊費（含電話、電傳、手機、電報等）、低質(zhì)易耗品費（含紙張、筆墨、打印費等）、書報費、廣告宣傳費、社區(qū)文化活動費、辦公用房租金、辦公水 電費、節(jié)日裝點費、審計費等。各項費用根據(jù)已往的經(jīng)驗綜合測算得出 固定資產(chǎn)折舊費 固定資產(chǎn)折舊費是指物業(yè)管理公司所擁有的交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、綠化消防設(shè)備及其他設(shè)備所提取的折舊費，計算公式： 固定資產(chǎn)月折舊額 / 每月每平方米建筑面積分攤的折舊費 法定稅收 物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的稅費主要是兩稅一費，即：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。營業(yè)稅是按公司經(jīng)營總收入的5%征收。按照 “以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余 ”的原則，測算時可按前幾項之和為基數(shù)，再乘以 5%即可得出每月每平方米建筑面積應(yīng)分攤的數(shù)額。城市維護建設(shè)稅 通常按營業(yè)稅的 7%測算。教育費附加按營業(yè)稅的 3%測算 兩稅一費合計為經(jīng)營收入的 %，測算是可按前幾項合計的%計算確定 10不可預(yù)見費用 十、可提供的便民利民的服務(wù) （ 孫艷超主筆 ） 公司根據(jù)業(yè)主的需求會設(shè)立一些便民利民的服務(wù)。比如校園內(nèi)可以提供保險箱給買了電腦的同學(xué)；提供洗衣機及其他洗滌服務(wù) 以上就是我們第一小組的實訓(xùn)作業(yè)， 我們知道還有很多的不足，但我們會繼續(xù)完善和修正。老師您辛苦了。 組長：何亞玲 小組成員：鄭芬秀、孫艷超 2022 年 6 月 30 日星期四
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