【導(dǎo)讀】投標(biāo)人法定代表人授權(quán)--------------------------------------------------1. 第二部分公司組織機(jī)構(gòu)情況介紹--------------------------------------4. 第三部分公司物業(yè)管理項(xiàng)目案例展示---------------------------------6. 第七部分環(huán)境綠化服務(wù)操作方案--------------------------------------25. 第八部分安全保衛(wèi)管理方案及措施------------------------------------30. 第九部分維修管理方案----------------------------------------------37. 第十部分學(xué)生公寓管理方案及措施----------------------------------41. 第十三部分檔案管理方案---------------------------------------------53. 第十四部分結(jié)束語(yǔ)---------------------------------------------------55. 署全部有關(guān)的文件、協(xié)議及合同。我公司對(duì)被授權(quán)人的簽名負(fù)全部責(zé)任。在撤銷授權(quán)的書面通知以前，本授權(quán)書一直有效。被授權(quán)人簽署的所。實(shí)施中，“湖南郵電學(xué)院”一定將成為優(yōu)秀、文明、安全的育才殿堂。來的專項(xiàng)管理工作中予以實(shí)施。相信，湖南郵電學(xué)院與美奧物。作人員全部持有國(guó)家建設(shè)部核發(fā)的上崗證書。截止到2017年，美奧物業(yè)管理服務(wù)公司已全委托、半委托、顧問型。40余家單位或樓盤。向，正確決策，又能夠放手授權(quán)給分公司管理執(zhí)行層去操作具體工作。公司，能夠在各職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)控和考核下依照明確的目標(biāo)和要求具體工作。的例會(huì)，各管理公司領(lǐng)導(dǎo)每日晨會(huì)等。

　　

【正文】 夏季每月進(jìn)行一至二次，入冬淺翻地一次，深度約 520cm，來年開凍后全面平整。對(duì)蘗生性強(qiáng)的各類雜草，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即予以根除。 修剪、整形 新種植苗木修剪、整形的主要目的是為了促進(jìn)苗木恢復(fù)生長(zhǎng)和提高觀賞性。大樹、喬灌木修剪以保留自然樹形為主，喬木修剪主要修除徒長(zhǎng)枝、病蟲枝、交叉枝、下生枝及枯枝爛頭，灌木修剪是促進(jìn)其枝葉繁茂、分布勻稱及花芽形成，綠籬、球形植物主要是整形修剪。修剪一般是在秋季苗木進(jìn)入休眠期進(jìn)行，整形則主要在春季苗木萌發(fā)前進(jìn)行。對(duì)草坪進(jìn)行定期修剪（春季每月一至二次，秋冬季二個(gè)月一次），要注意經(jīng)常性挑草（割除過密的從草），出現(xiàn)低洼積水，填土重鋪 ，草高控制在 56cm 左右，超過高度用割草機(jī)軋平，草坪邊緣每月一次切邊保持線條清晰。 施肥、澆水 灌溉時(shí)間視天氣的變化進(jìn)行控制，每天早晚噴霧 4小時(shí)，從上午 10： 30 到下午 3：00這段時(shí)間內(nèi)停止噴水，如久干無雨，土壤干燥（土壤泛白開裂），應(yīng)馬上澆水灌溉，澆水灌溉宜在早晨或傍晚進(jìn)行。排水落石出主要依靠地形、排水溝自然排水，大樹區(qū)在緊急時(shí)還可通過井用泵排水，梅雨季節(jié)或連續(xù)雨天，臨時(shí)突擊加開排水溝加速排水，以確保新栽苗木周圍不積水，栽植后二周內(nèi)需每天澆一次水，在夏季蒸發(fā)量大的季節(jié)，隔天澆水不定期延長(zhǎng)一個(gè)月；每 次澆水必須澆透，使水分真正達(dá)到植物的根系，對(duì)植物整體也需要噴淋。施肥是促進(jìn)苗木生長(zhǎng)健壯的有效手段，施肥須等植物根系恢復(fù)并開始生長(zhǎng)后進(jìn)行，即苗木種植約半年后（草坪為三個(gè)月），一般施用尿素、復(fù)合肥等根肥。對(duì)灌木也可追施葉面肥。 病蟲害防治 防治重點(diǎn)是大樹和彩色葉小灌木，因大樹經(jīng)過移植，根系、樹枝等都受到嚴(yán)重傷害，自然恢復(fù)期限較長(zhǎng)，抗病蟲害功能隨之下降，因此必須密切注意對(duì)大樹觀察，一旦出現(xiàn)病蟲害癥狀，立即對(duì)癥下藥，嚴(yán)防病蟲害蔓延。 苗木補(bǔ)缺 對(duì)死亡苗木進(jìn)行清除，并在原有位置補(bǔ)栽磨擦的植株；對(duì)人為破壞的 缺空處也應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)種，使得整體的綠化面貌飽滿。 綁扎、扶正、培土 第 30 頁(yè) 雨季來臨前，以防為主，對(duì)排水溝、積水井固定綁扎等進(jìn)行一次全面的檢修加固，遇到繼續(xù)下雨或暴風(fēng)雪等災(zāi)難性天氣，加強(qiáng)巡檢。排水不暢造成的積水要及時(shí)疏通，如發(fā)生樹木倒伏影響交通的，要進(jìn)行突擊搶救，在暴風(fēng)雨過后全面檢查，樹木歪斜的扶正培土，重新支撐，傷殘枝剪除。在施工養(yǎng)護(hù)期間，如發(fā)生歪斜、傾倒苗木立即扶正、加固，并對(duì)植株根系進(jìn)行培土。 地形整形 對(duì)土壤沉降、不平整部分進(jìn)行整平、加土、及時(shí)撒入種植進(jìn)行地形修復(fù) ， 定期安排人工除去綠化區(qū)的石子等雜物 。 第八部分 安全保衛(wèi)管理方案及措施 一、 保安員執(zhí)勤制度 必須做到五勤。 腿勤： 勤巡視，在自己的工作區(qū)域內(nèi)多走多轉(zhuǎn)就能發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，哪里屬于薄弱地點(diǎn)就出現(xiàn)在哪里； 眼勤： 眼勤：要善于發(fā)現(xiàn)隱患，對(duì)亂堆亂放易燃物品及不安全因素及時(shí)報(bào)領(lǐng)班糾正； 嘴勤： 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)講明情況或提醒學(xué)生注意安全，另外提醒師學(xué)生注意自己的財(cái)物以防丟失； 鼻勤： 利用自己的嗅覺，善于辨別易燃易爆物品（如汽油、天然氣等）發(fā)現(xiàn)燒糊味應(yīng)立即查明原因及時(shí)解決； 耳勤： 尤其在夜間值班中要善于辨別異常的聲音和動(dòng)靜。 二、 消防規(guī)章制度 施消防安 全三級(jí)檢查制度其主要內(nèi)容如下： 一級(jí)檢查由物業(yè) 項(xiàng)目 部指導(dǎo)、監(jiān)督各部門組織實(shí)施 每個(gè)職工每天對(duì)本崗位、本地段消防安全情況進(jìn)行一次檢查，排除本身能夠排除的火情隱患，本身不能解決的要及時(shí)上報(bào)，否則發(fā)生事故要由本部門負(fù)責(zé)人或本崗位當(dāng)班人員負(fù)責(zé)。 物業(yè)部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查。消防助理負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的消防設(shè)備、設(shè)施及消防安全情況進(jìn)行日常檢查，并將檢查情況記錄下來。施工現(xiàn)場(chǎng)防火安全，也由消防助理每天進(jìn)行檢查。 物業(yè)部主管每周將檢查情況向管理處主任匯報(bào)。 二級(jí)檢查由 公司安全部 組織實(shí)施 第 31 頁(yè) 管理處 主任每周組織物業(yè)部等部門對(duì)管轄地段、設(shè)備物資 (特別是易燃易爆物品 )進(jìn)行一次檢查。 檢查各部門對(duì)消防安全工作的執(zhí)行落實(shí)情況，處理及整改火情隱患，向職工進(jìn)行安全教育，及時(shí)表?yè)P(yáng)或批評(píng)。 。 三級(jí)檢 查由公司總經(jīng)理實(shí)施 每月由公司總經(jīng)理或授權(quán)他人對(duì)各部門進(jìn)行重點(diǎn)檢查或抽查，尤其是每年元旦、春節(jié)、五一、十一前要組織防火安全大檢查，公司消防責(zé)任人 (總經(jīng)理 )每年不少于一次全面檢查。 檢查各管理處貫徹執(zhí)行消防安全制度情況，重點(diǎn)檢查要害部位消 防安全管理及執(zhí)行情況，好的表?yè)P(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)，差的批評(píng)處罰。 消防安全檢查要認(rèn)真填寫消防日檢查登記表，消防安全周檢、月檢、季檢、年檢記錄，并將記錄統(tǒng)一由消防中心存檔。 三、 防盜保防措施制度 全體物業(yè)管理人必須嚴(yán)格遵守物業(yè)管理處各項(xiàng)安全措施，以保護(hù)學(xué)生、教師的生命安全和公司財(cái)產(chǎn)不受損失為首要任務(wù)，然后才能考慮自己的安全； 定期檢查消防器材，確保完好； 認(rèn)真進(jìn)行安全消防培訓(xùn)，熟練掌握各種安全措施、器材的使用，以及在各種突發(fā)事件中的情況處置； 巡視人員如發(fā)現(xiàn)事故苗頭，應(yīng)立即查找原因、作出處理并及時(shí)報(bào) 告上級(jí)； 做好預(yù)防工作，綜合教學(xué)樓的各種安全設(shè)施要定人負(fù)責(zé)，定期檢查。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，消除隱患； 物業(yè)管理人員應(yīng)該嚴(yán)格要求自己，保證自己 不拿公司任何財(cái)物。同時(shí)，還要精通防盜知識(shí)，熟練掌握各種反扒技術(shù)； 定期對(duì)公司員工進(jìn)行法制教育（盜竊方面為主）； 監(jiān)控室保安密切注視區(qū)域內(nèi)情況。發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，立即與巡樓保安聯(lián)系，確保教學(xué)樓不被盜竊； 保安人員應(yīng)定崗、定位、定人，夜間巡視人員定時(shí)巡視，按規(guī)定的行進(jìn)路線和活動(dòng)區(qū)域，采取時(shí)進(jìn)時(shí)停、游動(dòng)觀察。 對(duì)保安人員抓獲盜竊分子的給予獎(jiǎng)勵(lì)，失職的給予懲罰。 四 、 交接班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)制度 要點(diǎn) 第 32 頁(yè) 1嚴(yán)格執(zhí)行《員工手冊(cè)》的有關(guān)規(guī)定，不符合該規(guī)定中儀容儀表要求的不準(zhǔn)上崗； 15 分鐘到達(dá)指定地點(diǎn)集合； ，不得相互追逐 ,打鬧； ，不得蹲坐； ，領(lǐng)班按《員工手冊(cè)》的有關(guān)規(guī)定檢查員工著裝； ，交代有關(guān)工作注意事項(xiàng)。 接班 ,按照交接崗動(dòng)作接崗； ，如：對(duì)講機(jī)，如發(fā)現(xiàn)損壞、遺失立即向領(lǐng)班提出，并要求上一班當(dāng)班人員 說明物品去向與破損原因并做好記錄； ，詢問上一班工作完成情況，如有需要繼續(xù)跟進(jìn)的工作應(yīng)記錄以便跟進(jìn)； ，在上一班當(dāng)班保安的帶領(lǐng)下，系統(tǒng)的檢查綜合教學(xué)樓內(nèi)的工作情況，如發(fā)現(xiàn)有異常則要求上一班當(dāng)班人員做出解釋，并通知領(lǐng)班前來處理及做好記錄； 《安全日志》上簽名，并開始接崗值勤。 交班 30 分鐘需進(jìn)行崗位清潔工作； ，無煙頭，紙屑 , 果皮等雜物，無痰跡； 擺放整齊有序，桌面，桌椅干凈無灰塵 ,無雜物； ，收集整理好相關(guān)的工作記錄； ，主動(dòng)問好； ； ； ，方可離崗。 替換吃飯時(shí)的崗位交接 ，輪流替換吃飯； ； ，記錄不得涂改，記錄本用完后即收回由管理公司統(tǒng)一保管， 第 33 頁(yè) 保存期三年以上； ，巡視所轄 區(qū)域所有崗位情況，并在值班記錄本上簽名 五、 出入管理制度 方法和控制過程 ，必須進(jìn)行登記。保安員必須嚴(yán)密監(jiān)視所有進(jìn)出人員，對(duì)形跡可疑的人員必須加以詢問來意并通知巡視人員跟進(jìn)處理；對(duì)進(jìn)入綜合教學(xué)樓后東張西望，長(zhǎng)時(shí)間逗留等形跡可疑人員，及時(shí)采取妥善的方法進(jìn)行查問，控制，運(yùn)用人防、技防、物防的綜合管理辦法，確保綜合教學(xué)樓安全。 ，防止其損壞公共設(shè)施，破壞環(huán)境衛(wèi)生，在管理中發(fā)生沖突或爭(zhēng)執(zhí)，及時(shí)通知管理公司和上級(jí)解決； 易燃、易爆、劇毒的危險(xiǎn)品進(jìn)入綜合教學(xué)樓； ，在未確定來意之前，不得放其進(jìn)入； ，收廢品的閑雜人員進(jìn)入。 執(zhí)行公務(wù)人員的管理 ，相應(yīng)崗位的值班員應(yīng)請(qǐng)其出示證件，予以登記，并立即通知部門負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人接到信息后立即致電對(duì)方單位核實(shí)身份，同時(shí)安排人員陪同； ，需要查扣客戶物品的應(yīng)請(qǐng)其列出物品清單，雙方簽字認(rèn)可； ，除上述內(nèi)容外，還必須有本市執(zhí)法部門及 本地相應(yīng)部門的證明，并需登記人員的證件，予以核實(shí)后方可放行； ，并了解公干的目的，由部門安排人員陪同前往； ，當(dāng)值保安必須即及時(shí)通知部門領(lǐng)班，由部門領(lǐng)班或指定的授權(quán)人視具體情況處理。 物資放行的管理 ，申請(qǐng)人需按《物資放行條》要求填寫，寫名物資名稱、數(shù)量和本人資料。若非客戶本人辦理，需有客戶在《物資放行條》上簽名或委托書，當(dāng)值保安除查驗(yàn)申辦人身份證，還需與 客戶聯(lián)系，經(jīng)確認(rèn)后方可放行。在裝修期間，屬于施工方工具材料的可由裝修負(fù)責(zé)人或申辦人辦理，當(dāng)值保安第 34 頁(yè) 需查驗(yàn)身份，確認(rèn)后放行； 。保安員記錄、核實(shí)搬運(yùn)車輛的牌號(hào)，司機(jī)的證件號(hào)等詳細(xì)記錄，并請(qǐng)其簽字，手續(xù)完善后予以放行。 施工人員的管理 《出入證》出入； 《出入證》時(shí)應(yīng)核對(duì)相片，施工人員姓名，證件有效期，管理處公章； 《出入證》丟失或過期，施工人員應(yīng)到管理處補(bǔ)辦后方可進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工； 有施工裝修人員必須服從保安員的管理，嚴(yán)格按照《裝修工程施工隊(duì)治安責(zé)任書》的內(nèi)容進(jìn)行操作。如有違章，保安有權(quán)進(jìn)行制止或停水，停電，需延時(shí)加班的裝修須經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)行； ，設(shè)施施工，施工人員應(yīng)在管理處辦理相應(yīng)手續(xù)，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或相關(guān)專業(yè)人員同意后方可施工； ，須穿制服，佩帶工作證件方可進(jìn)入。 特殊來訪人員的管理： ，細(xì)致的全面作好接待工作； ，禮節(jié)禮貌，保持良好的姿態(tài)； ，無關(guān)人員進(jìn)入。 六、 物品 /人員出入管 理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)制度 人員進(jìn)出管理： ； ，并主動(dòng)問好； ； ，說： 您好！請(qǐng)問您去哪里？ ”； ，則需核對(duì)是否有教學(xué)樓內(nèi)的出入證，如有，驗(yàn)證后放行；如沒有出入證，則要求其辦理有效的《出入證》后方可進(jìn)入； ，當(dāng)班人員應(yīng)主動(dòng)問好，然后在值班記錄本上記錄姓名、部門、進(jìn)入時(shí)間、離開時(shí)間等。 物品出入管理 、易爆、劇 毒等危險(xiǎn)物品時(shí)，當(dāng)班保安員應(yīng)禮貌的 第 35 頁(yè) 拒絕物主將此類物品帶入項(xiàng)目?jī)?nèi)； 、帶出樓宇的施工用具、材料作好登記工作； ，當(dāng)班保安員禮貌檢查放行手續(xù)； ，禮貌核查放行物品； ，則要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行； ，當(dāng)班保安員應(yīng)及時(shí)在放行條上簽署姓名及日期； 、數(shù)量等登記在《物品放行登記表》登 記表上； ，言行舉止應(yīng)嚴(yán)格依照《員工守則》的規(guī)定進(jìn)行工作； ，當(dāng)班保安員應(yīng)收集所有放行條交領(lǐng)班，由交管理公司統(tǒng)一保管，《物品放行登記表》登記條保存期為三年。 七、 鑰匙管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)制度 鑰匙管理的總則： ，保障教學(xué)樓正常教學(xué)工作秩序與安全，根據(jù)有關(guān)法規(guī)精神和教學(xué)樓安全，保安處理程序有關(guān)鑰匙管理的規(guī)定，結(jié)合教學(xué)樓的實(shí)際情況，制定本條例； 、發(fā)放、保管、控制、使用和復(fù)制，均依照本條例； 責(zé)鑰匙的管理、發(fā)放、控制和復(fù)制，負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、復(fù)核和調(diào)整； ，負(fù)責(zé)本條例的解釋，修改和補(bǔ)充。 分類和保管： 教學(xué)樓所有的鑰匙，按其用途的重要性分為三類，實(shí)行分層次按系統(tǒng)專人保管。 、辦公科室萬(wàn)能鑰匙由校方隨身攜帶并保管； ，另一套由校方管理； 。 （詳見本條例附則），由項(xiàng) 目經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理指定的專人保管； （詳見本條例附則），由項(xiàng)目經(jīng)理指定的專人用后交物業(yè)管理處統(tǒng)一保管。 第 36 頁(yè) （詳見本條例附則），由項(xiàng)目經(jīng)理指定的專人用后交物業(yè)管理處統(tǒng)一保管； 、報(bào)告廳（詳見本條例附則），由項(xiàng)目經(jīng)理指定的專人用后交物業(yè)管理處統(tǒng)一保管； （詳見本條例附則），由項(xiàng)目經(jīng)理指定的專人用后交物業(yè)管理處統(tǒng)一保管。 管理規(guī)定 ，物業(yè)管理處領(lǐng)班全權(quán)負(fù)責(zé)全面管理。其主要職責(zé)是管理、控制、復(fù)核、監(jiān) 督、檢查； ，認(rèn)真抓好所主歸案的鑰匙的管理， “誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé) ”，下屬出了問題將同時(shí)追究其領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任； 、二、三類鑰匙隨身攜帶人和保管人的名單，應(yīng)由所轄部門統(tǒng)一報(bào)物業(yè)管理處備案，除校方管理的鑰匙外； ，決不得失控或轉(zhuǎn)借他人。因故離開綜合教學(xué)樓一天以上的，應(yīng)交回教學(xué)樓； ，發(fā)放中應(yīng)填寫 “鑰匙領(lǐng)教登記表 ”。發(fā)現(xiàn)丟失應(yīng)立即報(bào)告物業(yè)管理處； ，須先填寫 “復(fù)制鑰匙申請(qǐng)表 ”，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可復(fù)制，一 類要是丟失后不得復(fù)制必須更換新鎖； ； 年對(duì)照全教學(xué)樓鑰匙清單檢查一次，核實(shí)每一把鑰匙； 。 處罰規(guī)定 對(duì)違犯本條例的人情節(jié)較輕的，物業(yè)管理處分別給予口頭警告、書面警告并罰款的處罰；情節(jié)較重的，提交管理處處理、玩忽職守、情節(jié)嚴(yán)重，造成嚴(yán)重后果的，移交司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任。 備用鑰匙 備用鑰匙為各種緊急或特殊情況而設(shè)備用鑰匙不經(jīng) 批準(zhǔn)任何人不得使用； 第 37 頁(yè) 、副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理。（在緊急和特殊情況下保安領(lǐng)班批準(zhǔn)）； ； ，不準(zhǔn)隨意使用、更換、丟失、一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將給予紀(jì)律處分。 第九 部分 維修管理方案 一、 公共設(shè)施、設(shè)備維修和管理 長(zhǎng)沙美奧物業(yè)管理服務(wù)公司有高級(jí)工程設(shè)備、設(shè)施管理人員，對(duì)學(xué)校的各類工程設(shè)備有著十分豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防監(jiān)控、自動(dòng)滅火設(shè)施的安裝和改造施工等有很