[法律資料]鄭州城中村改造涉及的法律問(wèn)題與實(shí)踐-資料下載頁(yè)
2025-01-09 15:05本頁(yè)面
【正文】 變更書(shū)，變更后的租賃合同等作必要的證據(jù)保全。 對(duì)拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問(wèn)題 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第 33條規(guī)定： 因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的拆遷人應(yīng)該給予適當(dāng)補(bǔ)償 。第 33條的使用范圍只限定在產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式；適當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由各地具體規(guī)定，實(shí)際操作中可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；作價(jià)補(bǔ)償?shù)挠稍u(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)考慮由拆遷引起的經(jīng)濟(jì)損失。 拆遷擔(dān)保房屋 （ 1）如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立 抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金；如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時(shí)通知抵押權(quán)人的義務(wù)。有的地方則有具體規(guī)定，對(duì)沒(méi)有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對(duì)其補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。 對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要做以上規(guī)定，是因?yàn)樗玫馁r償金應(yīng)屬于抵押財(cái)產(chǎn)。根據(jù)這條規(guī)定，房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補(bǔ)償作為 抵押財(cái)產(chǎn)使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障，擔(dān)保的法律意義得到體現(xiàn)。 （ 2）抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作 如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時(shí)，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下兩點(diǎn)： 1）抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無(wú)效。 2）抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門 審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。 抵押房屋拆除未達(dá)成新的抵押協(xié)議，一般情況下是被拆遷人方面的原因居多，主要是原抵押合同持有異議。對(duì)此，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)提起訴訟，避免債權(quán)落空。當(dāng)然也有被拆遷人主動(dòng)起訴，要求法院確認(rèn)原抵押合同無(wú)效或撤銷原抵押合同，維護(hù)自身之合法權(quán)益。 拆遷共住房屋 住宅房屋拆遷，對(duì)被拆遷戶的劃分標(biāo)準(zhǔn)是以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，按照房屋所有權(quán)證上分割的份額，給予補(bǔ)償。共同居住但房產(chǎn)證上為注明的，長(zhǎng)期居住、單獨(dú)立戶的，可 以作為獨(dú)立房屋使用人給予補(bǔ)償；其共有人不在拆遷范圍內(nèi)長(zhǎng)期居住，或者其住房不能獨(dú)立使用，或者沒(méi)有單獨(dú)立戶的，只能給予房屋所有權(quán)人補(bǔ)償。 五、律師的法律服務(wù) （ 1）盡職調(diào)查，提供法律咨詢意見(jiàn) （ 2）代為辦理政府審批法律手續(xù)； （ 3）對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資提供法律意見(jiàn)，起草、審查融資協(xié)議、參與商業(yè)談判和簽約，協(xié)助處理融資過(guò)程中的爭(zhēng)議； （ 4）對(duì)項(xiàng)目補(bǔ)償安置出具法律意見(jiàn)，參與拆遷補(bǔ)償談判，起草、審查拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，協(xié)助處理拆遷補(bǔ)償糾紛； （ 5）出具合作建設(shè)方案和風(fēng)險(xiǎn)控制的法律咨詢意見(jiàn)，對(duì)合作方進(jìn)行資信調(diào)查，參與合作建設(shè)談 判，起草、審查合作建設(shè)合同； （ 6）對(duì)拆遷人與合作方新設(shè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司的，提供從公司設(shè)立、機(jī)構(gòu)設(shè)置到申請(qǐng)工商注冊(cè)登記等全過(guò)程專項(xiàng)法律服務(wù)； （ 7）對(duì)違法建筑物申報(bào)登記、申請(qǐng)補(bǔ)辦確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)提供服務(wù)； （ 8）就項(xiàng)目土地使用權(quán)事宜，起草、審查《土地使用權(quán)出讓合同》，協(xié)助辦理出讓手續(xù)； （ 9）就項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、施工許可等提供法律咨詢意見(jiàn)； （ 10）對(duì)項(xiàng)目改造所涉城管、環(huán)保、公安、民政等其他行政許可事宜，提供法律咨詢意見(jiàn)，參與辦理相關(guān)手續(xù)
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