【導(dǎo)讀】《金水區(qū)城中村改造研究》是2020—2020年度金水區(qū)政協(xié)重點調(diào)研課題，進城市化、建設(shè)現(xiàn)代化城區(qū)的應(yīng)有之義。金水區(qū)全區(qū)目前共有城中村56個，占。地34365畝，常住人口14萬，流動人口約35萬，城中村改造任務(wù)十分繁重。2020年開始，我區(qū)目前共有15個村進入改造階段，拆遷建筑面積455萬平方米，吸引省外投資350億元。總結(jié)全國城中村改造的經(jīng)驗和教訓(xùn)，分析鄭州市城中村。切實可行的建議，是本課題研究的目的。了城中村的特征和不同分類。接著，提出了金水區(qū)城中村改造的指導(dǎo)思想、改造目標(biāo)、基本原。則和改造的基本路徑，搭建了全區(qū)城中村改造的基本框架。性質(zhì)土地上習(xí)慣上仍稱為“村”的社區(qū)聚落。區(qū)的城中村、處于市區(qū)周邊的城中村和處于遠郊的城中村三類；改造方式為拆掉舊村徹底重建，建設(shè)商品房和商品房。村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。補償方式由各城中村根據(jù)具體情況自定。政府在改造中起著組織作用，市政府負責(zé)城中村改造政策制定和工作考核，

　　

【正文】 地形錯綜復(fù)雜、建筑容積率較高、房地產(chǎn)開發(fā)商不愿介入的城中村，積極探索區(qū)政府會同有關(guān)部門直接拆遷改造的模式，具體可以由區(qū)政府委托有關(guān)機構(gòu)（或由區(qū)政府成立專門的城市建設(shè)投資公司）通過招拍掛方式取得土地使用權(quán)，申請作為特殊情況提高改造后的建筑容積率（根據(jù)實際情況建筑容積率可以超過 5），然后采取代建制建設(shè)村民安置房及適量的城市廉租房等保障性住房。在一部分三環(huán)以外農(nóng)用地較多、宅基 地相對較少、建筑容積率較低的城中村，也可以采取此種模式改造，利用較充裕的土地采取代建制建設(shè)廉租房、公寓房和一部分經(jīng)濟適用房，實現(xiàn)城中村改造與建設(shè)保障性住房的有機結(jié)合。 積極探索城中村改造的多種方式。在探索區(qū)級政府會同有關(guān)部門直接拆遷改造城中村模式的同時，遵照鄭政文〔 2020〕 103 號文件精神，停止原來通過協(xié)議出讓土地確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與改造城中村的模式，建立規(guī)范的通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與改造的方式和程序；建立一部分原來通過協(xié)議方式介入城中村改造、但沒有取得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商 的退出機制，積極處理遺留問題，通過使其參與拆遷給予拆遷費用、協(xié)調(diào)通過招拍掛方式取得土地所有權(quán)的開發(fā)商購買已建設(shè)安置房等，爭取盡可能減少其損失，順利實現(xiàn)退出。鄭政文〔 2020〕 103 號文件取消了城中村集體與投資商聯(lián)合改造城中村的模式，做好西史趙村等少數(shù)村莊嘗試采取此類方式的遺留問題解決工作。今后應(yīng)繼續(xù)規(guī)范城中村自行籌集資金進行自我改造的模式，部分城中村如愿意采取此種模式改造，區(qū)政府應(yīng)做好引導(dǎo)、指導(dǎo)工作，指導(dǎo)自行改造的村 （ 組 ） 成立全資集體性質(zhì)（或全體村民合股性質(zhì)）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在村民 （ 股東 ） 大會（或 代表大會 ）授權(quán)下具體運作本村 （ 組 ） 改造。通過努力，今后在金水區(qū)逐步形成村 （ 組 ） 籌集資金自行改造、通過招拍掛方式確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與改造、區(qū)政府會同有關(guān)部門統(tǒng)一拆遷改造等新的三種城中村改造方式。 規(guī)范土地權(quán)屬變更方式，建立招拍掛出讓模式 今后，繼續(xù)規(guī)范城中村土地權(quán)屬變更方式，金水區(qū)內(nèi)城中村使用的土地，經(jīng)村民大會（或村民代表大會）決議，區(qū)人民政府審核確認(rèn)，按土地利用現(xiàn)狀依照法定程序轉(zhuǎn)為國有，依法確認(rèn)國有劃撥土地使用權(quán)，辦理國有土地使用證。在改造時，安置房和規(guī)定安置開發(fā)比以內(nèi)的配套開發(fā)商品房用地采取招標(biāo)、拍賣、掛牌 方式出讓，規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地由市政府統(tǒng)一收購儲備。 探索建立城中村土地凈地出讓方式，先由區(qū)政府招標(biāo)拆遷公司，區(qū)政府協(xié)助社會化的拆遷公司拆遷城中村建筑（政府主要負責(zé)拆遷中動員和突發(fā)事件的處理工作），最后采取招拍掛方式出讓城中村凈地，由城中村改造開發(fā)商最終承擔(dān)城中村拆遷費用。采取此種模式，既可以提高城中村土地的出讓價格，又能減少政府在拆遷中的繁重工作量，降低以往承擔(dān)城中村改造的開發(fā)商在改造中的難度和工作量 ,還有利于原來通過協(xié)議方式介入城中村改造、但沒有取得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商通過此種方式實現(xiàn)順利退 出。 今后與市政府協(xié)商，爭取早日建立規(guī)范的城中村改造國有土地收購儲備制度。爭取市政府出臺專項文件，把鄭政文〔 2020〕 103 號文件中的一些有關(guān)條文細化，具有可操作性，詳細規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地由市政府統(tǒng)一收購儲備的具體方式，爭取儲備土地出讓收益的分配比例能向區(qū)一級傾斜，在城中村改造中能使市、區(qū)兩級政府的責(zé)任與利益相對稱，充分調(diào)動區(qū)級政府改造城中村的積極性。 貫徹 103 號文件精神，完善原有拆遷補償機制 經(jīng)過一定時期摸索，金水區(qū)已經(jīng)形成了相對科學(xué)完善的城中村改造拆遷補償機制，與鄭政文〔 2020〕 103 號文 件精神十分接近，今后應(yīng)根據(jù) 103 號文件精神，繼續(xù)完善。 今后我區(qū)城中村改造，實施拆遷前，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按照村民 （ 股東 ）大會（或代表大會）通過的拆遷補償安置方案簽訂拆遷補償安置協(xié)議；原村民合法宅基地上住宅的拆遷補償、安置以建筑面積為依據(jù)。在拆遷中要做好與《物權(quán)法》的銜接問題，做好宣傳工作，讓廣大群眾明白“城中村改造征地，是為了公共利益的需要，符合《物權(quán)法》的規(guī)定”，同時在拆遷中要嚴(yán)格按照《物權(quán)法》的規(guī)定，依法足額支付各項補償費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益 。 補償中，被拆遷人可以選擇貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，選擇貨幣補償?shù)脑瓌t上三層以下 （ 含三層 ） 的合法建筑按市場評估價給予補償，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的原則上三層以下 （ 含三層 ） 的合法建筑按拆一平方米還一平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置，對宅基地在 134 平方米以內(nèi)的，三層以下住宅面積 400 平方米以內(nèi)的實行產(chǎn)權(quán)置換，超出 400 平方米的部分給以貨幣補償；對三層以上不屬合法建筑部分，可根據(jù)我區(qū)慣例按 1∶ 3— 1∶ 5 比例給 予 補償，對生活困難家庭在補償、搬遷費用上給予優(yōu)惠。對村 （ 組 ） 合法的辦公用房、集體經(jīng)濟組織經(jīng)營用房和其他用房進行拆遷時，以建 筑面積為依據(jù)，按拆一平方米還一平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置。 做好安置房工作，依托城中村改造開展小戶型房、廉租房建設(shè) 今后，我區(qū)城中村改造，應(yīng)依照鄭政文〔 2020〕 103 號文件精神，優(yōu)先進行安置房建設(shè)。自行改造的村 （ 組 ） ，安置房及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不得晚于第二期建設(shè)計劃，第一期建設(shè)的商品房銷售款應(yīng)優(yōu)先用于安置房的建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與改造的，原則上應(yīng)將安置房及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)安排在第一期建設(shè)計劃內(nèi)；確需對安置房分期進行建設(shè)的，應(yīng)該在前兩期建設(shè)計劃內(nèi)全部建成，第一期建設(shè)的安置房不得少于安置房總面積的 60%，其商品房銷 售款及按揭抵押貸款應(yīng)優(yōu)先用于第二期安置房的建設(shè)。城中村改造采取先安置后拆遷方式的，在安置房竣工驗收分配后，被安置人應(yīng)在 3 個月內(nèi)搬遷入住，原有住房應(yīng)及時拆除。安置房未竣工而出售的商品房銷售款及按揭抵押貸款應(yīng)進入專用帳戶，與市撥付的補貼資金一并由區(qū)政府嚴(yán)格進行監(jiān)管。 今后城中村改造中應(yīng)滿足來鄭大中專畢業(yè)生和外來務(wù)工人員居住需求，建設(shè)小戶型、簡裝修的過渡房、出租房。村民安置房家庭自住以外的部分和村集體經(jīng)濟用房要優(yōu)先規(guī)劃建設(shè)小戶型、簡裝修的出租房，配套開發(fā)商品房中要規(guī)劃一定比例的小戶型住宅和公寓房，在村民安置用房、 村集體經(jīng)濟用房、配套開發(fā)商品住宅房中 60 平方米以下小戶型住宅面積均不得低于其總面積的 30%。今后區(qū)政府和區(qū)直有關(guān)部門，應(yīng)督促這些規(guī)定的落實，為金水區(qū)新生人才資源、人力資源的居住留下一席之地。 今后城中村改造還要在安置房、商品房和集體經(jīng)濟用房中，配套建設(shè)一部分廉租房，用于城市困難群體的居住需要。開發(fā)企業(yè)原則上要從開發(fā)建設(shè)總面積中，提供 5%的小戶型簡裝修住宅，按照每月每平方米 5 元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給轄區(qū)政府（租期 5 年），村集體原則上要從安置的村集體辦公和集體經(jīng)濟用房總面積中，提供 5%的小戶型簡裝修住宅，按照每月每平 方米 5 元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給轄區(qū)政府（租期 10 年），作為過渡性廉租住房房源，產(chǎn)權(quán)仍歸開發(fā)企業(yè)、村集體所有，租用期滿后由產(chǎn)權(quán)人自行處置。 我區(qū)還要做好與鄭州市土地儲備中心和鄭州公共住宅建設(shè)投資公司的協(xié)調(diào) 工作，利用城中村安置開發(fā)比以外的土地和本轄區(qū)城中村土地出讓時提取的廉租住房基金，建設(shè)廉租住房，用于滿足我區(qū)城市困難群體的居住需要。還要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用城中村多余土地建設(shè)廉租住房和周轉(zhuǎn)房。 逐步推動集體經(jīng)濟股份制改造，穩(wěn)步推進城中村體制改革 城中村改制的前提是集體經(jīng)濟組織的股份制改革，從 2020 年起我區(qū)就已 開始農(nóng)村集體經(jīng)濟股份制和股份合作制改革試點，并持續(xù)到現(xiàn)在，由于歷史存在的清產(chǎn)核資困難、對集體經(jīng)濟信心不足、對股份制和股份合作制認(rèn)識不到位等問題制約，我區(qū)的城中村集體經(jīng)濟股份制改革難度較大。建議繼續(xù)推進城中村集體經(jīng)濟股份制改革，爭取盡可能多的城中村保留集體經(jīng)濟存續(xù)體，繼續(xù)履行原集體經(jīng)濟組織的部分職能，為原集體經(jīng)濟組織成員辦理一部分集體福利事業(yè)；擴大原集體經(jīng)濟組織改制后股份制公司的經(jīng)營職能，除從事原集體工商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營外，還可以從事城中村改造后的物業(yè)管理，將原村民的安置房一部分統(tǒng)一出租管理等；建議對集體經(jīng)濟組織 的股份制改革，根據(jù)各村實際和以村組自愿為主，不搞一刀切，對部分集體資產(chǎn)薄弱、長期管理混亂、群眾沒有信心的城中村村（組），可以將資產(chǎn)量化到個人分配（原鄭政〔 2020〕 32 號文件規(guī)定城中村村組撤銷時，應(yīng)組建股份制企業(yè)，新的鄭政文〔 2020〕 103 號文件對此沒做規(guī)定，留有口子）。 穩(wěn)步推進城中村管理體制改革，做好撤村建居、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)、教育、環(huán)境衛(wèi)生等的改革工作。繼續(xù)做好列入改造范圍內(nèi)的城中村撤銷村民委員會，依照有關(guān)規(guī)定設(shè)立社區(qū)居民委員會，就近劃歸城市街道辦事處工作。繼續(xù)做好撤村建居居民的基本養(yǎng)老保險 、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險和最低生活保障工作，建議在城中村土地出讓收入中撥出專項經(jīng)費用于男 45 歲以上、女 40 歲以上的原城中村居民參加鄭州市城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險。做好改制城中村原村衛(wèi)生所的改革問題，部分技術(shù)力量較強、診療設(shè)備較全、業(yè)務(wù)用房面積較大、符合全區(qū)社區(qū)衛(wèi)生機構(gòu)布局的村衛(wèi)生所轉(zhuǎn)制成社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，其他不具備條件的村衛(wèi)生所在城中村改制中逐步撤銷，原有衛(wèi)生技術(shù)人員經(jīng)培訓(xùn)合格后分配到其他社區(qū)衛(wèi)生機構(gòu)工作。區(qū)勞動保障部門的勞動就業(yè)培訓(xùn)服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)為有勞動能力、有就業(yè)要求的原村民進行專門的技術(shù)培訓(xùn)、做好職業(yè)介紹工作， 因城中村改造增加的就業(yè)崗位，優(yōu)先用于安排原撤村建居居民。撤村建居居民享有普通城鎮(zhèn)居民的教育待遇，原村辦學(xué)校的人、財、物統(tǒng)一移交區(qū)教育行政主管部門管理，在城中村改造新建小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的學(xué)前及中小學(xué)教育機構(gòu)，并督促房地產(chǎn)開發(fā)商提供相應(yīng)的土地和用房。做好城中村及城中村改造新建小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生工作，根據(jù)城中村環(huán)境衛(wèi)生現(xiàn)狀，在新建小區(qū)規(guī)劃時應(yīng)優(yōu)先規(guī)劃相應(yīng)的公共環(huán)衛(wèi)設(shè)施。編制城中村改造規(guī)劃時 ,必須優(yōu)先規(guī)劃保障教育、醫(yī)療、文化、體育、游園綠地、社會停車場、垃圾中轉(zhuǎn)站、消防站等公共設(shè)施的用地。 以城中村改造為依托，做 好產(chǎn)業(yè)的布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整 繼續(xù)堅持我區(qū)城中村改造中好的做法，以城中村改造為依托，做好全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作。建議制定全區(qū)城中村改造產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃，規(guī)劃全區(qū)城中村改造中產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點，產(chǎn)業(yè)調(diào)整的途徑和保障措施，以及相關(guān)的優(yōu)惠政策。建議在每個城中村改造項目的控制性詳細規(guī)劃編制、土地招拍掛資料準(zhǔn)備中都要有產(chǎn)業(yè)定位內(nèi)容，并作為強制性規(guī)定執(zhí)行。 今后，區(qū)政府應(yīng)繼續(xù)引導(dǎo)城中村改造項目與全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng)。做好與城中村改造房地產(chǎn)開發(fā)商的溝通工作，使其在項目建設(shè)、 商戶招租、商業(yè)房銷售中，與區(qū)政府的產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、街區(qū)產(chǎn)業(yè)定位相適應(yīng)，把城中村改造項目作為建設(shè)總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟、都市型工業(yè)、園區(qū)經(jīng)濟、特色街經(jīng)濟、商圈經(jīng)濟的重要依托。還要以城中村改造項目為重要載體，由區(qū)政府有針對性的開展招商引資活動，鼓勵改造城中村的開發(fā)商開展定向招商 ,在全區(qū)城中村分地塊、有重點地引進省內(nèi)外公司總部、金融業(yè)企業(yè)、信息服務(wù)業(yè)企業(yè)、中介服務(wù)業(yè)企業(yè)、高端商貿(mào)服務(wù)業(yè)企業(yè)，推動我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和提升，推動我區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的更快發(fā)展。 課題單位： 河南省發(fā)改委經(jīng)濟研究所產(chǎn)業(yè)研究室 課題代表： 袁 偉 現(xiàn)任鄭州市金水區(qū)政協(xié)委員、河南省發(fā)改委經(jīng)濟研究所產(chǎn)業(yè)研究室主任，河南省宏觀經(jīng)濟學(xué)會理事。 課題組成員 ： 楊迅周 現(xiàn)任鄭州市金水區(qū)政協(xié)委員、河南省科學(xué)院地理研究所研究員、中國地理學(xué)會鄉(xiāng)村發(fā)展專業(yè)委員會委員、河南省地理學(xué)會理事 楊東風(fēng) 現(xiàn)任鄭州市金水區(qū)政協(xié)委員，河南省人事廳省行政管理學(xué)會秘書長，河南人才資源開發(fā)研究中心副主任、副編審 劉占泉 鄭州市金水區(qū)政協(xié)港澳臺僑委員會主任 配合領(lǐng)導(dǎo) ： 趙淑芳 鄭州市金水區(qū)政協(xié)副主席