【正文】 77?！苉i)kj+D式中:P—宗地價格；P1b—某一用途、某級別（均質區(qū)域）的基準地價；∑ki—宗地地價修正系數(shù)；kj—估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；D—土地開發(fā)程度修正值。 (2)鄭州市市區(qū)基準地價成果根據(jù)鄭州市人民政府國土資源管理文件《鄭州市人民政府關于公布鄭州市市區(qū)土地級別與基準地價更新調整成果的通知》（確政土[2013]1號）鄭州市市區(qū)三級住宅用地基準地價為5550元/平方米鄭州市市區(qū)基準地價的內涵為：①土地開發(fā)程度為“七通一平”(通電、通上水、通下水、通氣、通暖、通訊、通路，紅線內土地平整)；②評估期日為2013年1月1日；③年期：住宅用地70年的土地使用權價格。（3）基準地價系數(shù)修正法測算過程①待估宗地適用的基準地價根據(jù)基準地價的內涵，待估宗地位于雙鋪路北、信息學院路西，處于鄭州市市區(qū)三級住宅用地區(qū)域內，基準地價標準為5500元/平方米。②修正系數(shù)的確定參照《鄭州市市區(qū)三級住宅用地宗地地價影響因素指標說明表》、《鄭州市市區(qū)三級住宅用地宗地地價修正系數(shù)表》，針對影響委估地塊的區(qū)域和個別因素分析，并對其影響幅度進行評估,得出《住宅用地基準地價綜合修正系數(shù)表》。表32鄭州市市區(qū)三級住宅用地宗地地價影響因素指標說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素距商服中心距離距區(qū)級中心25025050050075075010001000距小區(qū)級中心100100200200300300400400距主次干道距離120120240240400400600600生活設施狀況供水保證率95%90%95%85%90%80%85%80%排水狀況排水設施好，連降大雨后無積水排水設施好，連降大雨后有少量積水排水設施一般，短時大雨后無積水排水設施較差，短時大雨后有少量積水排水設施差，一般大雨后容易積水供電保證率95%90%95%85%90%80%85%80%供氣狀況可連續(xù)供氣　近期可實現(xiàn)供氣　無供氣設施公用設施狀況距小學、幼兒園距離200200300300400400500500距醫(yī)院距離4004008008001200120016001600距菜市場距離300300500500700700900900距郵電局距離40040060060080080010001000文體設施狀況距文化宮距離500500100010001500150020002000距體育場距離3003006006001000100015001500距公園距離500500100010001500150020002000距歌舞廳距離500500100010001500150020002000距影劇院距離5005007007001000100015001500環(huán)境質量狀況周圍200內無任何污染源，綠化好，環(huán)境優(yōu)美周圍150內無任何污染源，綠化較好周圍100內無任何污染源，綠化一般周圍50內無任何污染源，綠化較差周圍50內有污染源，綠化很差個別因素規(guī)劃限制對土地用途和利用強度無限制對土地用途無限制，但對利用強度略有限制對土地用途無限制，對利用強度有一定限制對土地用途和利用強度有較大限制改變了原來的用途，降低了利用強度宗地自身條件面積、形狀對宗地合理利用比較有利對宗地合理利用略有影響對宗地合理利用有一定影響對宗地合理利用有較大影響對宗地合理利用有影響較大通風、采光南邊無緊臨樓房遮擋，通風采光條件好南邊緊臨有低樓層房，但基本無影響，通風采光條件較好南邊緊臨低樓層房，對其略有影響，通風采光條件一般南邊緊臨較高樓房，因遮擋，通風采光條件較差周圍緊鄰高層樓房，通風采光條件較差表33 鄭州市市區(qū)三級住宅用地宗地地價修正系數(shù)表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素距商服中心距離距區(qū)級中心0距小區(qū)級中心0距主次干道距離0生活設施狀況供水保證率0排水狀況0供電保證率0供氣狀況0公用設施狀況距小學、幼兒園距離0距醫(yī)院距離0距菜市場距離0距郵電局距離0文體設施狀況距文化宮距離0距體育場距離0距公園距離0距歌舞廳距離0距影劇院距離0環(huán)境質量狀況0個別因素規(guī)劃限制0宗地自身條件面積、形狀0通風、采光0表34 住宅用地基準地價綜合修正系數(shù)表影響因素估價對象宗地條件優(yōu)劣程度修正系數(shù)（%）區(qū)域因素距商服中心距離距區(qū)級中心1000劣距小區(qū)級中心400劣距主次干道距離400600較劣生活設施狀況供水保證率95%優(yōu)排水狀況排水設施較好，連降大雨后有少量積水較優(yōu)供電保證率95%優(yōu)供氣狀況可連續(xù)供氣優(yōu)公用設施狀況距小學、幼兒園距離300400一般0距醫(yī)院距離12001600較劣距菜市場距離700900較劣距郵電局距離400600較優(yōu)文體設施狀況距文化宮距離〉2000劣距體育場距離6001000一般0距公園距離〉2000劣距歌舞廳距離5001000一般0距影劇院距離10001500較劣環(huán)境質量狀況周圍100內無任何污染源，綠化一般一般0個別因素規(guī)劃限制對土地用途、利用強度有較大限制較劣宗地自身條件面積、形狀對宗地合理利用比較有利優(yōu)通風、采光南邊無緊臨樓房遮擋，通風采光條件好優(yōu)總修正系數(shù)鄭州市市區(qū)基準地價評估期日是2013年1月1日，必須修正到待估宗地估價期日即2015年5月26日的基準地價，根據(jù)鄭州市市區(qū)統(tǒng)計資料及鄭州市國土局提供的市場地價變動資料，近年來，待估宗地所在區(qū)域住宅用地地價水平上漲較快，其各季度上漲幅度如下表：2013一季度2013二季度2013三季度2013四季度2014一季度2014二季度2014三季度2014四季度2015一季度2015二季度用地地價按各季度上漲幅度計算，則委估宗地估價期日修正系數(shù)=（+++++++++）%=%鄭州市市區(qū)三級住宅用地基準地價是最高年期70年的土地使用權價格，而待估宗地估價設定土地使用權年期也為70年，已使用年限為1年，因此年期修正系數(shù)為鄭州市住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)16427531≥結合鄭州市住宅用地容積率修正系數(shù)表。待估宗地土地開發(fā)程度與基準地價內涵一致，故無需修正③待估宗地地價的測算將待估宗地的綜合修正系數(shù)、年期修正系數(shù)和成熟度修正系數(shù)代入公式，計算出待估宗地地價為：宗地地價＝5500（1+）=(元/m2)三、地價的確定地價確定的方法通過不同的估價方法對待估宗地進行價格測算，得到待估宗地相對應的價格。通過對兩種估價方法的測算過程、參數(shù)確定進行分析，我們認為測算過程符合《規(guī)程》要求，各種方法的參數(shù)選擇和確定依據(jù)充分，估價結果的可信度較高；以兩者算術平均數(shù)作為最終估價結果。即：地價=（+）247。2=估價結果估價人員在現(xiàn)場查勘和市場分析的基礎上，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到估價對象在估價設定用途、使用年限、開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用條件下，于評估基準日正常市場條件下的土地使用權價格為：宗地單價=（元/平方米）土地總價==（萬元)大寫金額：人民幣貳億陸仟壹佰玖拾捌萬壹仟叁佰元整。 （詳見土地估價結果一覽表）第四部分 附 件（復印件）一、委托評估書； 二、規(guī)劃設計條件及宗地圖；三、區(qū)域位置圖；四、宗地照片；五、估價機構營業(yè)執(zhí)照；六、估價機構資質證書；七、估價人員資質證書。