【正文】 城市居民休閑度假的好去處。④旅游資源金水區(qū)旅游資源豐富，風(fēng)景名勝古跡眾多,是河南省重要的旅游觀光圣地。（7）。（5）。（3）。③土地資源，主要分為：（1）。金水區(qū)屬平原洼地，為黃河沖積平原，局部有鹽堿和風(fēng)成粉細(xì)沙丘堆積。18個(gè)街道辦事處：文化路街道、花園路街道、經(jīng)八路街道、大石橋街道、人民路街道、杜嶺街道、南陽(yáng)路街道、南陽(yáng)新村街道、豐產(chǎn)路街道、北林路街道、未來(lái)路街道、東風(fēng)路街道、興達(dá)路街道、國(guó)基路街道、鳳凰臺(tái)街道、楊金路街道、豐慶路街道。東臨中牟縣，南連管城回族區(qū)、二七區(qū)，西接中原區(qū)，北靠惠濟(jì)區(qū)。 估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅用地，根據(jù)委托方提供的《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，建筑限高100米，建筑密度小于等于30%，綠地率大于25%。⑵土地使用權(quán)：擬出讓國(guó)有土地使用權(quán)，土地使用者由出讓成交確認(rèn)后決定。（6）土地登記證書(shū)號(hào)：鄭國(guó)用（2014）字第0336號(hào)（7）登記時(shí)間：2014年5月4日（8）終止時(shí)間：2084年5月4日（9）宗地號(hào)：JS1144126（10）圖號(hào)：鄭國(guó)土資測(cè)字（2014）第0421號(hào)（11）土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更：國(guó)有出讓（12）土地級(jí)別：住宅三級(jí)（13）四至：北至居民區(qū)，東至信息學(xué)院路，西至高等院校用地，南至雙鋪路。（4）面積：鄭國(guó)用（2014）字第0336號(hào)《國(guó)有土地使用證》。，參照本報(bào)告第一部分第十項(xiàng)。二、需要說(shuō)明的事項(xiàng)：，不得用于與本次評(píng)估目的不符的課稅（如繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、收購(gòu)、企業(yè)改制、合資合作、司法仲裁等其他目的。 ：本次評(píng)估設(shè)定為宗地外“七通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”，見(jiàn)估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施條件表估價(jià)對(duì)象設(shè)定基礎(chǔ)設(shè)施條件表周圍道路狀況供電狀況供水狀況排水狀況供暖狀況供氣狀況通訊條件平整狀況周邊有信息學(xué)院路、農(nóng)業(yè)路等交通狀況便捷由市供電公司供電，供電保證率高由市自來(lái)水公司供水，供水保證率高排水暢通暖氣設(shè)施完善供氣設(shè)施完備通訊條件優(yōu)宗地內(nèi)場(chǎng)地平整3. 規(guī)劃限制條件: 用地性質(zhì)為商業(yè)商務(wù)混合用地、建筑密度≤30%、限高100米、綠地率≥25%。十一、土地估價(jià)師簽名 姓 名 土地估價(jià)師證書(shū)號(hào) 簽 字*** ***************** ***************十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：河南農(nóng)業(yè)大學(xué)土地評(píng)估咨詢有公司二○一五年五月二十六日39 / 40 土 地 估 價(jià) 結(jié) 果 一 覽 表估價(jià)機(jī)構(gòu):河南農(nóng)業(yè)大學(xué)土地評(píng)估咨詢有限公司 估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào): 河南**（2015）技字第012號(hào) 估價(jià)基準(zhǔn)日:2015年5月26日 估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)估價(jià)期日的土地使用者宗地編號(hào)宗地名稱土地使用證編號(hào)估價(jià)期日的用途容積率估價(jià)期日實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度估價(jià)設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定土地使用權(quán)年限/年面積/㎡單位面積地價(jià)/元/平方米總地價(jià)/萬(wàn)元備注證載實(shí)際設(shè)定規(guī)劃設(shè)定——1鄭州市**公司————住宅、臨街商業(yè)住宅外部“五通”,內(nèi)部場(chǎng)地平整外部“七通”,內(nèi)部場(chǎng)地平整70年合計(jì)大寫(xiě)：人民幣貳億陸仟壹佰玖拾捌萬(wàn)壹仟叁佰元整。在確定還原利率時(shí)，須統(tǒng)籌兼顧，因地制宜地確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。一個(gè)國(guó)家同期的長(zhǎng)期國(guó)債利率一般要比一年定期存款利率高，至估價(jià)基準(zhǔn)日，％，當(dāng)前我國(guó)銀行的存、貸款利率水平已與國(guó)際通用貨幣的利率相近，但有些偏低，反映當(dāng)前我國(guó)一年定期存款利率作為安全利率已有些偏低，安全利率應(yīng)高于一年定期存款利率；公式中的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為風(fēng)險(xiǎn)收益率，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和特殊風(fēng)險(xiǎn)兩種。其一般公式為：r＝r0+r1式中：r為土地還原利率，r0為安全利率，r1為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。本次評(píng)估采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定土地還原利率。土地估價(jià)報(bào)告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方。，我公司作為受托估價(jià)方對(duì)估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)。一旦用途發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果不成立，評(píng)估結(jié)果需進(jìn)行調(diào)整。：根據(jù)委托方提供的資料，,根據(jù)最有效利用原則。： 《土地估價(jià)報(bào)告》中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)期日價(jià)格定義條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，如評(píng)估目的、估價(jià)期日、估價(jià)對(duì)象用途、估價(jià)對(duì)象土地權(quán)利狀況、土地使用年期、土地開(kāi)發(fā)程度、容積率、地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，《土地估價(jià)報(bào)告》評(píng)估結(jié)果不成立。 九、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限、開(kāi)發(fā)程度和現(xiàn)狀利用條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為：宗地單價(jià)=（元/平方米）土地總價(jià)==（萬(wàn)元)大寫(xiě)金額：人民幣貳億陸仟壹佰玖拾捌萬(wàn)壹仟叁佰元整。 八、地價(jià)定義用途設(shè)定: 至評(píng)估基準(zhǔn)日止，估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為住宅、臨街商業(yè)用地，根據(jù)委托方提供的委托評(píng)估書(shū)及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，本次評(píng)估設(shè)定待估宗地用途為住宅用地；開(kāi)發(fā)程度設(shè)定: 估價(jià)對(duì)象實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地外“五通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊）和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，根據(jù)此次評(píng)估目的,設(shè)定估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)程度為宗地外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣、通暖）和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 二○一五年五月二十六日。(四)委托方提供的有關(guān)資料；(五)估價(jià)單位掌握的有關(guān)資料1鄭州市金水區(qū)土地利用總體規(guī)劃；；；、土地市場(chǎng)資料；；、整理的其他資料。(二)地方政府及有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)、條例、文件、通知《河南省實(shí)施土地管理法辦法》(2004修正)（1999年9月24日河南省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)　根據(jù)2004年11月26日河南省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改〈河南省實(shí)施土地管理法辦法〉的決定》修正）；河南省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（1997年5月1日施行）；河南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知（豫政[2001]74號(hào)）；河南省人民政府辦公廳文件《河南省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控嚴(yán)格土地管理的通知》（豫政辦[2007]33號(hào)）；《河南省人民政府批轉(zhuǎn)省財(cái)政廳、土地管理局〈關(guān)于加強(qiáng)我省土地收益征管防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失的報(bào)告〉的通知》（豫政[1997]79號(hào)）；《河南省國(guó)土資源廳辦公室關(guān)于貫徹執(zhí)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）的通知》（豫國(guó)土資辦發(fā)〔2013〕36號(hào)）；鄭州市金水區(qū)人民政府國(guó)土資源管理文件《鄭州市金水區(qū)人民政府關(guān)于公布鄭州市金水區(qū)中心城區(qū)及建制鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整成果的通知》（確政土[2015]1號(hào)）；其他相關(guān)文件。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告班級(jí)：土管124班組員:張慶鵬 王雅沛 王君一 李鵬飛 章 濤 吳 靜 王 珍 徐 月 鄧 婕 李 茜鄭 瑞土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱：鄭州市**公司住宅用地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估（鄭州市）受托估價(jià)單位：河南農(nóng)業(yè)大學(xué)土地評(píng)估咨詢有限公司： 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：河南**（2015）估字第012號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：河南**（2015）技字第012號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：2015年5月26日關(guān)鍵詞：鄭州市 抵押河南農(nóng)業(yè)大學(xué)土地評(píng)估咨詢有限公司2015年土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分 總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱鄭州市**公司住宅用地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估（鄭州市） 二、委托估價(jià)方單位名稱：鄭州市**公司 單位地址：鄭州市金水區(qū)**路 聯(lián)系人：*** 聯(lián)系電話：*********** 郵政編碼：450002 三、受托估價(jià)方 估價(jià)機(jī)構(gòu)：河南農(nóng)業(yè)大學(xué)土地評(píng)估咨詢有限公司機(jī)構(gòu)地址：鄭州市金水區(qū)農(nóng)業(yè)路63號(hào)執(zhí)業(yè)范圍：全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)資格證書(shū)獲得時(shí)間：2014年7月1日估價(jià)資格有效期：2019年6月30日土地評(píng)估機(jī)構(gòu)注冊(cè)號(hào)：A201441016法人代表：* *聯(lián)系電話：0371－638*****郵政編碼：450002 四、估價(jià)目的 鄭州市**公司因抵押貸款的需要，特委托河南農(nóng)業(yè)大學(xué)土地評(píng)估咨詢有限公司對(duì)位于鄭州市金水區(qū)信息學(xué)院路與雙鋪路交匯處西北角，為委托方土地出讓會(huì)審提供客觀、公正的土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)。 五、估價(jià)依據(jù) (一)有關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào) ，2004年8月28日）；《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào) ，2007年8月30日）；《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（國(guó)務(wù)院令第256號(hào)，1998年12月27日）；《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（中華人民共和國(guó)主席令第74號(hào) ，2007年10月28日）；《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大