【正文】 政土[2015]1號(hào)）；其他相關(guān)文件。 五、估價(jià)依據(jù) (一)有關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào) ，2004年8月28日）；《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào) ，2007年8月30日）；《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（國(guó)務(wù)院令第256號(hào)，1998年12月27日）；《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（中華人民共和國(guó)主席令第74號(hào) ，2007年10月28日）；《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)）；《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)，1990年5月19日）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2012〕31號(hào)）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）；《土地調(diào)查條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第518號(hào)）；1《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）；1《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2012]37號(hào)）；1國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)）；1國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記的通知》（國(guó)土資發(fā)[2003]383號(hào)）；1《土地登記辦法》（國(guó)土資源部令第40號(hào)）；1《關(guān)于發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知》（國(guó)土資廳發(fā)[2013]20號(hào)）；1[建設(shè)部 發(fā)展改革委 監(jiān)察部 財(cái)政部 國(guó)土資源部 人民銀行 稅務(wù)總局 關(guān)于印發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的通知]（建住房[2007]258號(hào)）。(六)估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查資料；、環(huán)境條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、商服繁華、產(chǎn)業(yè)集聚、房屋土地市場(chǎng)等調(diào)查資料。地價(jià)內(nèi)涵： 綜上所述，此次評(píng)估待估宗地作為住宅用地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格是在估價(jià)基準(zhǔn)日2015年5月26日，土地利用規(guī)劃條件下，設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為宗地外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣、通暖）和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)褂媚昶跒樽≌玫厥Ｓ嗍褂媚昶?9年的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。、開(kāi)發(fā)等資料由委托方提供。、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理：：本次評(píng)估未考慮抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)地價(jià)的影響。:，由于在報(bào)告中計(jì)算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留小數(shù)或取整，因此，可能出現(xiàn)個(gè)別等式左右不完全相等的情況，但不影響計(jì)算結(jié)果及最終評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性。，受托估價(jià)方不承擔(dān)任何法律或經(jīng)濟(jì)責(zé)任。即在安全利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件，考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，進(jìn)而確定土地還原利率。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指在市場(chǎng)條件下，一些不可預(yù)測(cè)的因素條件變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，特殊風(fēng)險(xiǎn)是指因天災(zāi)人禍等原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件: 本次評(píng)估未考慮抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)地價(jià)的影響。土地出讓為政府行為，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)，入市價(jià)格和出讓金水平應(yīng)以政府主管部門(mén)最終審定結(jié)果為準(zhǔn)。 河南農(nóng)業(yè)大學(xué)土地評(píng)估咨詢(xún)有限公司 2015年5月29日第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述1. 土地登記狀況（1）宗地名稱(chēng)：鄭州市**公司（2）宗地位置：雙鋪路北、信息學(xué)院路西（3）土地用途：規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地。2. 土地權(quán)利狀況 ⑴土地所有權(quán)：屬?lài)?guó)家所有權(quán)。二、地價(jià)影響因素分析（一）一般因素（1）城市資源狀況 ①行政區(qū)劃金水區(qū)位于鄭州市區(qū)東北部。②自然環(huán)境金水區(qū)處在華北沉降帶開(kāi)封坳陷區(qū)西南邊緣過(guò)渡地帶，是黃河沖積扇形平原南翼的頂端。（2）。（6）。境內(nèi)的大河村遺址博物館是一處包含有仰韶文化、龍山文化和夏商時(shí)期文化的大型古代聚落遺址，全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，面積40萬(wàn)平方米，河南省博物院為國(guó)家級(jí)重點(diǎn)博物館，是中國(guó)建立較早的博物館之一，也是首批中央、地方共建國(guó)家級(jí)博物館之一。它的建設(shè)標(biāo)志著由世界著名建筑規(guī)劃大師黑川紀(jì)章先生構(gòu)思并獲世界建筑師聯(lián)盟年會(huì)“城市規(guī)劃設(shè)計(jì)杰出獎(jiǎng)”的鄭東新區(qū)正式啟動(dòng)。2009年以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；钴S，部分地區(qū)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的現(xiàn)象，住房問(wèn)題日益突出。（3）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)金水區(qū)以文化路、經(jīng)三路和南陽(yáng)路為軸線，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂(lè)業(yè)、教育科研業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)；在花園路文化路東風(fēng)路附近建設(shè)片區(qū)商業(yè)服務(wù)中心；提升花園路的交通職能，疏解未來(lái)鄭東新區(qū)的交通壓力；沿花園路重點(diǎn)發(fā)展酒店賓館等旅游服務(wù)職能；沿經(jīng)三路發(fā)展餐飲、酒吧等服務(wù)產(chǎn)業(yè)；文化路要發(fā)揮大專(zhuān)院校、科研單位集中的優(yōu)勢(shì)，完善科研教育功能；沿南陽(yáng)路結(jié)合工業(yè)用地和城中村搬遷、改造，大力發(fā)展污染小、科技含量高、宜于在居住區(qū)中發(fā)展的都市型工業(yè)；依托東風(fēng)渠、金水河大力建設(shè)濱河綠帶。發(fā)展方向主要以東、西、南三個(gè)方向?yàn)橹?，北部控制開(kāi)發(fā)建設(shè)，保護(hù)黃河濕地，提升生態(tài)品質(zhì)。目前鄭州建成面積294平方公里。40萬(wàn)人的住房問(wèn)題有待解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的發(fā)展空間。城鎮(zhèn)居民生產(chǎn)總值的增加也提升了城鎮(zhèn)人口的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)是一個(gè)提升。集生態(tài)觀光、綠色農(nóng)業(yè)、沿黃生態(tài)旅游的都市型農(nóng)業(yè)示范帶（馬渡農(nóng)業(yè)示范園區(qū)）初具規(guī)模。河南信息廣場(chǎng)等7個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目竣工并投入使用，金水萬(wàn)達(dá)中心等重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。特色街區(qū)營(yíng)業(yè)面積54萬(wàn)平方米，商戶(hù)3290家，農(nóng)科路酒吧休閑一條街、西里路婚紗照材特色街成為鄭州市特色商業(yè)街區(qū)。因此，金水區(qū)整體地價(jià)水平在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)將會(huì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。（3）委估宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況達(dá)到“七通一平”，即通電、通上水、通下水、通氣、通暖、通路、通訊、紅線內(nèi)土地平整。④ 通氣：燃?xì)馐褂梅险w規(guī)劃和使用量，符合城鎮(zhèn)燃?xì)廨斉涔こ淌┕ぜ膀?yàn)收規(guī)范。（4）公共設(shè)施狀況及商服繁華程度區(qū)域周邊多極商圈融匯于此，3大公園，11所醫(yī)院，19個(gè)銀行， 44個(gè)商場(chǎng)超市，更有金水區(qū)政府、河南博物院等行政單位近在咫尺，商服繁華程度較高。(2)面積 。 (6)形狀 宗地形狀近似于長(zhǎng)方形。(10)規(guī)劃限制 估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅用地，根據(jù)委托方提供的《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，建筑限高100米，建筑密度小于等于30%，綠地率大于25%。 在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。5. 最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿(mǎn)足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此，商品的價(jià)格是由反映該商品將來(lái)的總收益所決定的。目前，地價(jià)評(píng)估的方法較多，不同的方法有著不同的運(yùn)用范圍和自身的限制條件。二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程(一)估價(jià)方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，現(xiàn)行的土地估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。鄭州市金水區(qū)土地市場(chǎng)活躍，類(lèi)似的市場(chǎng)交易案例較多，故可以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)。（二）估價(jià)過(guò)程根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，評(píng)估人員通過(guò)實(shí)地勘查，認(rèn)真分析調(diào)查收集的資料，在確定的估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)各估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本次評(píng)估目的，采用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法兩種估價(jià)方法，以使評(píng)估結(jié)果能夠相互驗(yàn)證。實(shí)例A：長(zhǎng)春智信咨詢(xún)服務(wù)有限公司該地塊位于信息學(xué)院路西、文勞路北，用途為住宅用地，用地面積為66121平方米，土地使用年期為70年，于2014年3月4日交易成功。實(shí)例C：鄭州新和潤(rùn)置業(yè)有限公司該地塊位于農(nóng)業(yè)路北、鐵西路西，用途為住宅用地，用地面積為59158平方米，土地使用年期為住宅70年于2015年2月15日交易成功。因素條件說(shuō)明詳見(jiàn)待估宗地與比較案例區(qū)域及個(gè)別因素條件表。距商服中心距離：分為500米以?xún)?nèi)、5001000米、10001500米、15002000米、大于2000米五個(gè)等級(jí)，以待估宗地距商服中心距離為指數(shù)100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，則指數(shù)上升或下降2?；A(chǔ)設(shè)施狀況：以待估宗地“六通一平”為指數(shù)100，每增加或減少一通，則指數(shù)上升或下降2。④個(gè)別因素指數(shù)的確定宗地面積形狀指數(shù)的確定：分為五個(gè)等級(jí)，依次為：對(duì)宗地利用極為有利；對(duì)宗地利用較為有利；對(duì)宗地利用略有影響；對(duì)宗地的利用有一定的影響；對(duì)宗地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響。規(guī)劃限制：規(guī)劃對(duì)土地的利用類(lèi)型和利用強(qiáng)度分為無(wú)限制、有所限制、一般、限制較大、改變了利用類(lèi)型五類(lèi)，以待估宗地為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降1。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及金水區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，本次評(píng)估運(yùn)用的計(jì)算公式為:P＝P1b(1177。②修正系數(shù)的確定參照《鄭州市市區(qū)三級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表》、《鄭州市市區(qū)三級(jí)住宅用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表》，針對(duì)影響委估地塊的區(qū)域和個(gè)別因素分析，并對(duì)其影響幅度進(jìn)行評(píng)估,得出《住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)綜合修正系數(shù)表》。即：地價(jià)=（+