【正文】 府 ,65%返還各區(qū)政府用于全區(qū)城中村改造試點的整體改造。杭州的城中村改造模式是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種模式。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。拆遷補償方式由各城中村根據(jù)具體情況自定。改造的主體為村集體和村民，政府提倡按照“誰出資、誰受益”的原則，村集體和村民個人出資為主，區(qū)財政拿出一部分配套資金，由城中村自 行改造開發(fā)，不允許房地產(chǎn)商介入。廣州的城中村改造模式是由政府引導(dǎo)村民自行開發(fā)改造、不允許房地產(chǎn)商進(jìn)入的模式。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。拆遷補償方式為實物補償為主、貨幣補償為輔，補償比例為 1∶ 1（補償標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)）和 1∶ （未達(dá)規(guī)定面積）。改造的主體為房地產(chǎn)商，政府通過公開招標(biāo)引入有實力的開發(fā)商，由開發(fā)商籌集資金完成改造工作。珠海的城中村改造模式是由政府引導(dǎo)房地產(chǎn)商改造開發(fā)城中村的模式。 城中村的分類 從不同的 角度，城中村大致可分為： （ 1）根據(jù)具有的比較優(yōu)勢，城中村大致可以分為地理區(qū)位優(yōu)越型、集體經(jīng)濟(jì)實力較強型和土地資源充足型三類； （ 2）根據(jù)與城市的距離和相交接的形態(tài)特征，城中村可以分為處于繁華市區(qū)的城中村、處于市區(qū)周邊的城中村和處于遠(yuǎn)郊的城中村三類； （ 3）根據(jù)所處位置、發(fā)育程度和農(nóng)用地的多寡等因素，城中村可以分為典型城中村、轉(zhuǎn)型中城中村和邊緣城中村三類； （ 4）根據(jù)區(qū)位、面積、人口密度、常住人口密度、暫住人口密度、交通狀況、建筑密度和人均住宅面積等指標(biāo)，城中村可以分為以下五類：〈 1〉高人口密度、高建筑密度 的中心村；〈 2〉高人口密度、中等建筑密度的次中心村；〈 3〉中等人口密度、中等建筑密度的外圍村；〈 4〉低人口密度、低建筑密度的邊遠(yuǎn)村。 （ 4）經(jīng)濟(jì)特征。 （ 3）社會特征。 （ 2）景觀特征。 城中村的特征 城中村與周邊城市地區(qū)相比，其特征主要有： （ 1）用地特征。 一、國內(nèi)城中村改造模式研究 （一）城中村及其特征 城中村及其成因 城中村，又稱都市村莊，是指已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)，農(nóng)業(yè)用地很少或已經(jīng)沒有，居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式的主要指標(biāo)基本或者已經(jīng)完成向城市社區(qū)轉(zhuǎn)型，但建筑景觀和居民文化習(xí)俗仍缺乏城市社區(qū)內(nèi)涵特征，建立在集體性質(zhì)土地上習(xí)慣上仍稱為“村”的社區(qū)聚落。接著，提出了金水區(qū)城中村改造的指導(dǎo)思想、改造目標(biāo)、基本原則和改造的基本路徑，搭建了全區(qū)城中村改造的基本框架。 第二部分鄭州市城中村改造模式研究首先追述了鄭州市城中村改造的歷程，然后以 2020 年 6 月鄭政文〔 2020〕 103 號文件為界限，把鄭州市城中村改造分為新、舊兩種模式，并在政府作用、改造方式、土地權(quán)屬變更、拆遷補償方式、改建房屋情況、體制改革、“小產(chǎn)權(quán)房”問題等方面進(jìn)行了比較研究，肯定了新模式的進(jìn)步性和創(chuàng)新意義，也指出了其不足和新、舊模式的銜接問題，為金水區(qū)城中村改造研究做了鋪墊。 第一部分國內(nèi)城中村改造模式研究首先分析了城中村的概念及成因，分析了城中村的特征和不同分類?？偨Y(jié)全國城中村改造的經(jīng)驗和教訓(xùn)，分析鄭州市城中村改造的政策，結(jié)合我區(qū)城中村改造的具體情況，為下一階段全區(qū)城中村改造提供切實可行的建議，是本課題研究的目的。金水區(qū)全區(qū)目前共有城中村 56 個，占地 34365 畝，常住人口 14 萬，流動人口約 35 萬，城中村改造任務(wù)十分繁重。 金水區(qū)城中村改造研究 要 點 提 示 《金水區(qū)城中村改造研究》是 2020— 2020 年度金水區(qū)政協(xié)重點調(diào)研課題，課題組在區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的支持下，在金水區(qū)進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)研，并遠(yuǎn)赴深圳、廈門、杭州、上海進(jìn)行了實地調(diào)研，獲得了大量第一手資料，為本課題的順利研究奠定了堅實基礎(chǔ)。 城中村是我國城市化進(jìn)程中特有的現(xiàn)象，推動城中村改造也是我區(qū)繼續(xù)推進(jìn)城市化、建設(shè)現(xiàn)代化城區(qū)的應(yīng)有之義。從2020 年開始，我區(qū)目前共有 15 個村進(jìn)入 改造階段，拆遷建筑面積 455 萬平方米，吸引省外投資 350 億元。 本課題共分國內(nèi)城中村改造模式研究、鄭州市城中村改造模式研究、金水區(qū)城中村改造的政策研究三個部分。然后轉(zhuǎn)入主題，進(jìn)行了全國城中村改造模式的研究，根據(jù)城中村改造模式的不同要素組合，認(rèn)真剖析了在全國有代表性的 珠海模式、廣州模式、杭州模式和深圳模式，為鄭州市及金水區(qū)城中村改造研究做了鋪墊。 第三部分金水區(qū)城中村改造的政策研究首先簡要介紹了金 水區(qū)城中村改造概況，分析了我區(qū)城中村改造的原有模式，并分七點剖析了我區(qū)城中村改造中需要解決的問題。最后，提出了更加注 重發(fā)揮政府作用、積極探索多種改造方式，規(guī)范土地權(quán)屬變更方式、建立招拍掛出讓模式，貫徹 103 號文件精神、完善原有拆遷補償機制，做好安置房工作、依托城中村改造開展小戶型房廉租房建設(shè)，逐步推動集體經(jīng)濟(jì)股份制改造、穩(wěn)步推進(jìn)城中村體制改革，以城中村改造為依托、做好產(chǎn)業(yè)的布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整等六條推進(jìn)我區(qū) 城中村改造的對策建議，希望能對我區(qū)下一步城中村改造工作有所裨益。 城中村是我國城市化進(jìn)程中特有的現(xiàn)象，其成因是中國城鄉(xiāng)二元戶籍制度、城鄉(xiāng)二元土地所有和管理制度、城鄉(xiāng)二元社會保障制度、城鄉(xiāng)二 元就業(yè)制度、城鄉(xiāng)二元行政管理制度、城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)體制與城鎮(zhèn)化發(fā)展不相適合，一部分傳統(tǒng)農(nóng)村地區(qū)由于接近于城鎮(zhèn)地區(qū)而又滯后于城市化發(fā)展，被城市建成區(qū)包圍、半包圍而成為“孤島”，未完成城市化轉(zhuǎn)型的特殊地區(qū)。城中村土地屬于集體所有制土地，基本以農(nóng)村居民宅基地為主、建設(shè)用地為輔，農(nóng)用土地不斷減少以至消失，成熟的城中村已經(jīng)沒有農(nóng)用土地。建筑物以村民家庭住宅樓為主，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建筑密度和建筑容積率很高（部分位于鬧市區(qū)的城中村極 高），違章建筑和私搭亂建多，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏，缺少必要的城市公共綠地、文化、體育、休閑設(shè)施等。本地居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式亦城亦鄉(xiāng)，人口職業(yè)構(gòu)成復(fù)雜，外來人口居多，本地居民和外來人口文化素質(zhì)普遍不高，社會治安難度大，本地居民和外來人口形成相互隔離的二元社會，相互之間只有房東和房客關(guān)系。城中村村民主要的經(jīng)濟(jì)來源是村集體經(jīng)濟(jì)分紅、出租房屋收入以及小規(guī)模的商業(yè)、餐飲業(yè)，外來人口以居住為主，部分在本村從事經(jīng)營，非正式經(jīng)濟(jì)是城中村賴以興盛的體制外經(jīng)濟(jì)。 （二）城中村改造模式研究 城中村改造的典型模式分析 城中村改造主要涉及政府作用、改造形式、改造主體、籌資方式、拆遷補償方式、土地權(quán)屬變更、管理體制變更等諸多要素，這些要素的不同組合，在全國形成了一些比較典型的城中村改造模式，主要有： （ 1）珠海模式。政府在改造中起著決策引導(dǎo)，制定改造規(guī)劃，出臺改造優(yōu)惠政策的作用 。改造方式為拆掉舊村徹底重建，建設(shè)商品房和商品房化的安置房。土地權(quán)屬由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，轉(zhuǎn)讓期限為 70 年。 （ 2）廣州模式。政府在改造中起著制定政策，出臺 優(yōu)惠、扶持政策，積極引導(dǎo)的作用。改造方式為重建、改建與維護(hù)相結(jié)合。土地權(quán)屬由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。 （ 3）杭州模式。政府在改造中起著組織作用，市政府負(fù)責(zé)城中村改造政策制定和工 作考核，市規(guī)劃局負(fù)責(zé)編制城中村改造的規(guī)劃，區(qū)政府統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡本區(qū)城中村改造。拆遷補償方式為城中村居民原房屋評估定價，按建安價折 抵購買新建多層公寓。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。深圳的城中村改造模式是政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、多主體開發(fā)的模式。改造的主體為房地產(chǎn)商（政府通過“招拍掛”出讓土地予 房地產(chǎn)商由其籌資開發(fā)），城中村集體（城中村股份合作企業(yè)自行組織改造），以及以上二者的結(jié)合（城中村股份合作企業(yè)聯(lián)合房地產(chǎn)商合作改造）。改造方式為重建、改建與維護(hù)相結(jié)合。土地權(quán)屬由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。 城中村改造模式的各要素分析 國內(nèi)各地城中村改造的不同模式，主要由政府作用、改造形式、改造主體、籌資 方式、土地權(quán)屬變更、管理體制變更等諸多要素的不同組合造成。我國城中村改造，在國家現(xiàn)有法律法規(guī)的框架內(nèi)進(jìn) 行，在改造目標(biāo)和基本途徑上具有較大的相似性。我國各地城中村改造的目標(biāo)完全一致，都是將處于過渡狀態(tài)的城中村改造成為現(xiàn)代城市社區(qū)，使其建筑景觀、城市功能、居民生活與周邊城市建成區(qū)完全一致。我國各地城中村改造中，原有的農(nóng)村集體土地性質(zhì)都變更為國有土地。 —— 管理體制變更。 （ 2）不同的做法。 —— 政府作用。 —— 改造主體。少數(shù)地區(qū)政府直接作為城中村改造改造主體（如杭州市）；部分地區(qū)完全由房地產(chǎn)商作為城中村改造主體，其他個人和組織不得作為城中村改造的主體（如珠海市）；有些地方采取城中村自行改造模式，不允許房地產(chǎn)商介入城中村改造開發(fā)（如廣州市）；有些地方采取可以由房地產(chǎn)商、城中村集體以及以上二者結(jié)合改造城中村的模式，改造主體多元化（如石家莊市）。城中村的改造形式主要有徹底重建（拆掉舊村建新社區(qū)，包括原地重建和易地重建兩種）、局部拆建（ 保留一部分房屋，拆掉一部分舊房、不符合城市規(guī)劃的房子，補建城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城中村面貌，使之與城市融合）和綜合整治（基本不涉及房屋拆建，只補建城市基礎(chǔ)設(shè)施，凈化美化社區(qū)環(huán)境）三種方式。 —— 拆遷方式。具體的拆遷方式，大體上可以歸為三類：一類是政府負(fù)責(zé)改造，政府組織具體拆遷（如杭州市）；一類是政府通過招標(biāo)方式將城中村拆遷任務(wù)外包給社會上專業(yè)化的拆遷公司，政府負(fù)責(zé)處理改造中的各種問題，拆遷后的凈地由政府通過招拍掛方式出讓給房地產(chǎn)公司建設(shè)安置房和商品房（如廈門市）；另一類是通過協(xié)議方式或招拍掛方式將城中村改造交由房地產(chǎn)公司承擔(dān)，房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)城中村拆遷，政府負(fù)責(zé)處理改造中的各種問題（大部分地區(qū)）。城中村改造中的補償方式，各地根據(jù)本地具體情況，進(jìn) 行了不同的探索，大致可以分為以下幾類：一類是政府直接改造，根據(jù)住戶原有面積市場估價直接補償一定面積住房（農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓）（如杭州市）；一類是本地區(qū)不制訂統(tǒng)一的補償標(biāo)準(zhǔn)，實行“一村一策”，由各改造項目自行確定本項目的補償標(biāo)準(zhǔn)（如廣州市）；另一類是全市制訂統(tǒng)一的補償政策，實行貨幣補償和實物補償（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）相結(jié)合的方式（其中部分地區(qū)規(guī)定在每戶認(rèn)定的合法面積內(nèi)若干平方米以內(nèi)實行實物補償方式，超出部分實行貨幣補償方式），全國大部分地區(qū)采取這種方式。城中村改造的房屋改建情況較為復(fù)雜，可以從房屋類型和 房屋結(jié)構(gòu)兩方面分析。從房屋結(jié)構(gòu)上，一般以做安置房和商品房的套房為主，也有相當(dāng)部分地區(qū)搭配建有補償置換給原有居民供出租或做商品房、經(jīng)濟(jì)適用房出售的一室一廳小戶型房、單身公寓房（如廣州市）。 在城中村改造中，各地一般都鼓勵原有集體經(jīng)濟(jì)組織改制后繼續(xù)存在。改制企業(yè)的經(jīng)營范圍主要有：城中村改造后的物業(yè)管理（大部分地區(qū)），原有村集體工商企業(yè)的繼續(xù)經(jīng)營（一部分原集體經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)），改造后一部分安置房的集體統(tǒng)一出租管理（如深圳市）。 1995 年， 河南華誠房地產(chǎn)開發(fā)公司取得位于鄭州市東太康路附近的杜嶺街道張砦村約 103 畝土地，由于缺少經(jīng)驗等原因，使這塊土地在長達(dá)六年時間內(nèi)閑置。幾經(jīng)周折，這成為鄭州市的第一個城中村改造項目。 2020 年 10 月，西史趙村委會與房地產(chǎn)商信 和 （ 鄭州 ） 置業(yè)有限公司簽訂了《合作開發(fā)協(xié)議》，改造西史趙村建設(shè)普羅旺世項目，在五年內(nèi)分四期完成。 2020年 3 月，燕莊改造進(jìn)入實質(zhì)性階段，到 2020 年總投資 40 億元的鄭州曼哈頓廣場將全部建成。 截至目前，全市已批準(zhǔn) 62 個城中村改造項目。 從 2020 年啟動起，鄭州市的城中村改造處于“摸著石頭過河”階段。目前開發(fā)商直接投資改造占主導(dǎo)地位。為了規(guī)范、引導(dǎo)全市城中村改造，鄭州市政府先后出臺了《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》（鄭政 [2020]32號， 2020 年 9 月）、《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實施辦法》（鄭政[2020]35