物業(yè)服務(wù)合同法律問(wèn)題淺析-資料下載頁(yè)
2025-12-31 00:22本頁(yè)面
【正文】 業(yè)管理企業(yè)定期公布其財(cái)務(wù)收支報(bào)告，是其根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所負(fù)有的 附隨義務(wù)。在雙務(wù)合同中，根據(jù)同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使條件，一方單純違反附隨義務(wù)，但已履行了主給付義務(wù)，另一方不得援用同時(shí)履行抗辯權(quán)。 [８ ] 所以，物業(yè)管理企業(yè)提供了質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促其公布或者要求業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行檢查。 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況進(jìn)行監(jiān)督，是業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)工作的重要方式。如何保障業(yè)主的這一權(quán)利呢？最好的做法就是學(xué)習(xí)深圳景洲大廈的做法，以合意的方式在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)不公布賬目，業(yè)主有權(quán)暫停支 付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存的資金來(lái)源，這樣的約定必然促使物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)、全面的公布財(cái)務(wù)帳目。 關(guān)于開(kāi)發(fā)商空置物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納問(wèn)題 實(shí)踐中，由于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，兩者通常約定，對(duì)于開(kāi)發(fā)商尚未售出的空置物業(yè)，不交納或者少交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，則小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用只能由已經(jīng)入住的業(yè)主全部承擔(dān)，利益受到損害。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦公費(fèi)等。從這些費(fèi)用的構(gòu)成來(lái)看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)不會(huì) 因?yàn)槲飿I(yè)是否空置而有太大的變動(dòng)。并且，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用都是入伙預(yù)收的，即物業(yè)費(fèi)在交房時(shí)即開(kāi)始支付，而無(wú)論是否實(shí)際入住，即使交房后空置，也要交納相應(yīng)的費(fèi)用。 [９ ] 所以，開(kāi)發(fā)商為空置物業(yè)支付與業(yè)主相平等的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，才是公平的做法。新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 47 條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。從而解決了開(kāi)發(fā)商空置物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納問(wèn)題，保障了業(yè)主的權(quán)益。 四、 結(jié)語(yǔ) 物業(yè)服務(wù)合同是整個(gè)物業(yè)管理關(guān)系的核心。它是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的重 要法律文件，是約束當(dāng)事人雙方行為的“法律規(guī) 范”，雙方當(dāng)事人都應(yīng)該給予充分重視，尤其應(yīng)明了自己的權(quán)利與義務(wù)。對(duì)于法律上沒(méi)有規(guī)定或者規(guī)定模糊的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定。雖然新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》在很大程度上規(guī)范了物業(yè)行業(yè)和物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，但是對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理中的一些爭(zhēng)議問(wèn)題和細(xì)節(jié)問(wèn)題，還沒(méi)有做出規(guī)定。在我國(guó)的物權(quán)法和合同法也未提供相關(guān)法律依據(jù)的情況下，要得到最滿意的物業(yè)服務(wù)，最好的方法就是在物業(yè)服務(wù)合同中盡可能全面、詳細(xì)的對(duì)各項(xiàng)事物做出約定，然后由雙方當(dāng)事人善意，誠(chéng)信的履行合同，依據(jù)合同解決一切糾紛。我國(guó)實(shí)踐中深 圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會(huì)與深圳市金風(fēng)帆物業(yè)管理發(fā)展有限公司所簽訂的《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》就是這方面的典范，集中解決了實(shí)踐中可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題，給出了相關(guān)處理措施，值得各地業(yè)主學(xué)習(xí)和借鑒。 [１ ] 周柯主編 .物業(yè)規(guī)范管理教程【 M】 .北京：中國(guó)計(jì)量出版社2022： [２ ] 夏善勝主編 .物業(yè)管理法【 M】 . 法律出版社 2022： 159 [３ ] 《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十六條 [４ ] 搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)（ ） 《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》 [５ ] 劉玉 .物業(yè)收費(fèi) 亂與難的癥結(jié)所在【 J】 . 價(jià)格與市場(chǎng) 1999（ 5）：28 [６ ] 王利明 崔建遠(yuǎn) 著 .合同法新論 ?總則（修訂版）【 M】 . 中國(guó)政法大學(xué)出版社 2022： 27 [７ ] 《北京現(xiàn)代商報(bào)》 2022 年 9 月 8 日 [８ ] 王利明 崔建遠(yuǎn) 著 .合同法新論 ?總則（修訂版）【 M】 . 中國(guó)政法大學(xué)出版社 2022： 341 [９ ] 夏善勝主編 .物業(yè)管理法》【 M】 . 法律出版社 2022： 296 （作者為中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院 2022 級(jí)民商法學(xué)碩士）
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