物業(yè)服務(wù)合同法律問題淺析-wenkub.com
2025-12-27 00:22 本頁面
【正文】 我國實踐中深 圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會與深圳市金風(fēng)帆物業(yè)管理發(fā)展有限公司所簽訂的《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》就是這方面的典范，集中解決了實踐中可能出現(xiàn)的各種問題，給出了相關(guān)處理措施，值得各地業(yè)主學(xué)習(xí)和借鑒。它是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的重 要法律文件，是約束當(dāng)事人雙方行為的“法律規(guī) 范”，雙方當(dāng)事人都應(yīng)該給予充分重視，尤其應(yīng)明了自己的權(quán)利與義務(wù)。 [９ ] 所以，開發(fā)商為空置物業(yè)支付與業(yè)主相平等的物業(yè)服務(wù)費用，才是公平的做法。 關(guān)于開發(fā)商空置物業(yè)服務(wù)費用的交納問題 實踐中，由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間千絲萬縷的聯(lián)系，兩者通常約定，對于開發(fā)商尚未售出的空置物業(yè)，不交納或者少交納物業(yè)服務(wù)費用，則小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費用只能由已經(jīng)入住的業(yè)主全部承擔(dān)，利益受到損害。對于物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)報告，可以通過業(yè)主委員會督促其公布或者要求業(yè)主委員會進行檢查。 第二，如果物業(yè)合同中僅規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布財務(wù)收支報告，并未規(guī)定業(yè)主的權(quán)利，此時，合同的主給付義務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)依照約定提供服務(wù)，業(yè)主依照預(yù)定支付費用。如果物業(yè)管理企業(yè)及時補正的，業(yè)主也應(yīng)該及時補交服務(wù)費用。我個人認為，在這種情 況下，必須對業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)合同進行分析，然后做出判斷。實際生活中發(fā)生了這樣的案例，物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定公布其財務(wù)收支狀況，業(yè)主們拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用，引發(fā)爭議。從而明確了公共服務(wù)提供人與業(yè)主之間的直接關(guān)系，理清了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及提供公共 服務(wù)的主體之間的關(guān)系，防止物業(yè)管理企業(yè)利用其便利的條件，侵害業(yè)主的利益，獲取不正當(dāng)?shù)氖找妗Ｒ驗?，供水供電不是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，其從 供水供電公司得到授權(quán)的范圍是有限制的。物業(yè)管理企業(yè)并不是小區(qū)業(yè)主的供水 供電人，不享有停水停電的權(quán)利。根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，用水用電人有義務(wù)交納水費和電費，供水供電公司有義務(wù)按照約定供水供電。而且，物業(yè)服務(wù)合同中也往往訂有業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)可以停電停水的條款。 [７ ] 這類問題，涉及到業(yè)主的日常生活，極易引起業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主的憤怒。通過保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負責(zé)解決。所以，業(yè)主在購買房屋時，一定要理清楚這兩者之間的關(guān)系，簽好售房合同，不要被開發(fā)商的“物業(yè)”條款所迷惑。 在實踐中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引更多的購買人，把物業(yè)管理也作為一個賣點，打出“如購買房屋則送（免）半年物業(yè)服務(wù)費用”這樣的促銷廣告。[５ ] 合同相對性原理 —— 物業(yè)服務(wù)費的交納 合同關(guān)系具有相對性，它主要是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的合同當(dāng)事人之間，只有合同當(dāng)事人一方能夠向另一方基于合同提出請求或提起訴訟；與合同當(dāng)事人沒有發(fā)生合同上權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三人不能依據(jù)合同向合同當(dāng)事人提出請求或提起訴訟，也不應(yīng)承擔(dān)合同的義務(wù)和責(zé)任；非依法律或合同的規(guī)定，第三人不能主張合同上的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂的。只有這樣，開發(fā)商才能從維護整個物業(yè)的角度，選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)，符合業(yè)主的利益，同時能夠防止傳統(tǒng)的行政權(quán)力干涉業(yè)主的選擇自由。開發(fā)商捆綁銷售，強制業(yè)主同意其選定的物業(yè)管理企業(yè)，或者行政部門加以干涉，在很大程度上限制了業(yè)主的選擇自由。 二、 物業(yè)服務(wù)合同的訂立 —— 業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)自由 根據(jù)契約自由原則，當(dāng)事人可以自由選擇相對人。而對于物業(yè)服務(wù)合同，除合同約定的條件成就外，物 業(yè)管理企業(yè)不得隨意解除合同；業(yè)主委員會只有在業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2／ 3以上通過決議后才能解聘物業(yè)管理企業(yè)，也必須滿足合同解除的相關(guān)條件。但仔細分析合同的特點以及當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。 物業(yè)服務(wù)合同是否委托合同
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