物業(yè)服務(wù)合同法律問題淺析(參考版)
2025-01-12 00:22本頁面
【正文】 [１ ] 周柯主編 .物業(yè)規(guī)范管理教程【 M】 .北京：中國(guó)計(jì)量出版社2022： [２ ] 夏善勝主編 .物業(yè)管理法【 M】 . 法律出版社 2022： 159 [３ ] 《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十六條 [４ ] 搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)（ ） 《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》 [５ ] 劉玉 .物業(yè)收費(fèi) 亂與難的癥結(jié)所在【 J】 . 價(jià)格與市場(chǎng) 1999（ 5）：28 [６ ] 王利明 崔建遠(yuǎn) 著 .合同法新論 ?總則（修訂版）【 M】 . 中國(guó)政法大學(xué)出版社 2022： 27 [７ ] 《北京現(xiàn)代商報(bào)》 2022 年 9 月 8 日 [８ ] 王利明 崔建遠(yuǎn) 著 .合同法新論 ?總則（修訂版）【 M】 . 中國(guó)政法大學(xué)出版社 2022： 341 [９ ] 夏善勝主編 .物業(yè)管理法》【 M】 . 法律出版社 2022： 296 （作者為中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院 2022 級(jí)民商法學(xué)碩士） 。在我國(guó)的物權(quán)法和合同法也未提供相關(guān)法律依據(jù)的情況下，要得到最滿意的物業(yè)服務(wù)，最好的方法就是在物業(yè)服務(wù)合同中盡可能全面、詳細(xì)的對(duì)各項(xiàng)事物做出約定，然后由雙方當(dāng)事人善意，誠(chéng)信的履行合同，依據(jù)合同解決一切糾紛。對(duì)于法律上沒有規(guī)定或者規(guī)定模糊的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定。 四、 結(jié)語 物業(yè)服務(wù)合同是整個(gè)物業(yè)管理關(guān)系的核心。新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 47 條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。并且，對(duì)于業(yè)主來說，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用都是入伙預(yù)收的，即物業(yè)費(fèi)在交房時(shí)即開始支付，而無論是否實(shí)際入住，即使交房后空置，也要交納相應(yīng)的費(fèi)用。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦公費(fèi)等。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存的資金來源，這樣的約定必然促使物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)、全面的公布財(cái)務(wù)帳目。 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況進(jìn)行監(jiān)督，是業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)工作的重要方式。 [８ ] 所以，物業(yè)管理企業(yè)提供了質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)定期公布其財(cái)務(wù)收支報(bào)告，是其根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所負(fù)有的 附隨義務(wù)。乙方不公布賬目，業(yè)主有權(quán)暫停支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。在被稱作物業(yè)管理行業(yè)的“ 204條” —— 《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》中，第四條（物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其管 理）第八項(xiàng)明確規(guī)定：景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每 3 個(gè)月向業(yè)主公布一次（張貼時(shí)間不少于 1 個(gè) 月），賬目公布前送交業(yè)主委員會(huì)審核備存。所以，業(yè)主可以暫時(shí)拒絕支付服務(wù)費(fèi)用，并通過業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)盡快公布。 第一，如果物業(yè)服務(wù)合同中約定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支狀況，如果不公布的，業(yè)主有權(quán)拒絕繼續(xù)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：定期公布財(cái)務(wù)報(bào)表是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，如果其不履行義務(wù)，業(yè)主就可以行使抗辯權(quán)，拒絕交納服務(wù)費(fèi)。在這種情況下，業(yè)主究竟有沒有權(quán)利拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，有不同的觀點(diǎn)。 (3) 物業(yè)管理企業(yè)未公布財(cái)務(wù)報(bào)表，業(yè)主能否拒絕交納服務(wù)費(fèi)用 在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是明確的：物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)依照合同收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的權(quán)利，也必須要給予保障。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 過去，物業(yè)管理企業(yè)往往代收整個(gè)小區(qū)的水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)等公共服務(wù)費(fèi)，同時(shí)向業(yè)主收取一定的手續(xù)費(fèi)，這是作為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的一個(gè)組成部分寫入合同的，是由《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》所明確的。并且，
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