【正文】 后來我為什么想通?，F在有了法院的判決書，由法院替你完成這個手續(xù)。臺灣不需要被告協助，什么協助不協助，拿到判決就好辦了。臺灣地區(qū)是怎么處理的呢？他有一套房子，分別賣給張三、李四、王五等，后來他們都來起訴了，可能受理的法院都不一樣，A法院、B法院、C法院最后、還拿到D法院判決。很多案子就是以“有物權行為這個概念存在”來下的判斷，否則你不能這樣判。因為有一個核心的概念叫物權行為，雖然我們物權法沒有承認物權行為，沒有承認物權行為，但是我們很多案子就是以有物權行為作為背景的。這部法律并沒有規(guī)定多人拿到一個判決均要求交付房屋，誰可以拿到？我百思不得其解，我不斷的想?！蔽艺f你真到了執(zhí)行階段，誰先拿到判決誰先拿到。所以，在我沒有被禁止處分這個房子的前提下，我還是有最高主權的所有權人，我可以處分這個物，我可以決定履行哪個協議，但是這種觀點很多法官不能接受。那么我作為物的所有權人，我可以決定給誰?！顿I賣合同司法解釋》第9條、第10條的錯誤在哪里？大家知道，我的一個房子賣給多個人，但都沒有履行。但我未能找到該指導意見，故此處省略。紀要中第16條明確：“數份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的應按照已經辦理房屋所有權轉移登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。有登記按登記，沒登記就是看誰先合法占有。這都很荒謬的。其他人屬于履行不能，只能要求損害賠償。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。樹立的是這樣一個原則。但是它還是違反了物權原則?！备鶕鲜鲆?guī)定，這塊地屬于過戶人的，這個是廢話?！钡F在根據最高法《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋【2005】5號）第10條的規(guī)定，只要轉讓合同不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)范，土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立的數個轉讓合同都是有效的，只是要解決在數個轉讓合同都有效的情況下，土地使用權最終屬于哪一受讓方的問題。最高法院民一庭的規(guī)則就是N個了，最早的就是“一地數轉”。”有人說，上述兩個法條是針對一般動產和特殊動產的。《買賣合同司法解釋》規(guī)定：第9條：“出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。第三種形態(tài)：賣很多次但是都沒過戶。這個《買賣合同司法解釋》第3條是有進步的，它規(guī)定是有效的，即“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。在這個形態(tài)中，我是無權處分。根據法律規(guī)定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。第一種形態(tài)：我先后跟兩個以上的人簽約，第一個人沒有過戶，第二個人過戶了。大家知道，這類笑話現在都不會犯了。最后二審錯得更離譜。這個判決就是個糊涂案。在這種情況下，他說你構成侵權了，但是房子主管部門都登記給被告了，那就給被告吧。大家現在覺得很可笑，但是你們去看《合同法》出臺之前最高院有好幾個司法解釋就會發(fā)現一點都不可笑，就是說房屋沒有過戶之前是可以返回的，就是說沒有效力的。后來兩人起訴到法院，甲拿了兩筆錢很涼快，乙丙打起來了。隨后甲又把房子賣給了丙，丙付了房款后裝修使用過戶都完成了。從債權角度來講，肯定是錯的。因為買賣設定的是債務，不是合同的權利義務；一女不能二嫁，指的是什么？指的是一個女的不能跟兩個男的同時生活（實質生活）、結婚，但是有幾個婚約還是可以的（當然我們國家不承認婚約的效力，其他國家承認效力但不可以訴請強制執(zhí)行）。一女不能二嫁一房怎么能二賣呢？其實這是一個非?；煜母拍?，一房不能二賣不能成立，一房我訂立九十九個合同都可以，只要我敢于承擔違約責任。我記得我09年的一次交流提到過這個問題，那時我主要講的是一房數租的問題，但規(guī)則其實是一樣的。（四）二重買賣糾紛懲罰性賠償我不展開了，這里我主要講一下一房二賣的問題。但是，如果你有個條款規(guī)定，“不按期簽約則該款不予返還。這種糾紛是越來越少了，但是不能排除還存在?！比绻麤]有使用“定金”二字，又沒有約定定金罰則的，不認為是定金，就是金錢質押。當然，這里就出現一個問題，很多開發(fā)商故意不寫確定的“定”，寫成“訂”或者預留金、房號預留金等等。還有一個是定金的問題。履行這一塊主要是房價的差價，有的法院有支持，有的法院沒有支持。我這里有臺灣民國第1117次判決，法院就是沒有支持按照本約要求開發(fā)商承擔違約責任。應該說這兩種觀點只是視角不一樣，看起來有區(qū)別，實際上是沒有區(qū)別的。說你是預約，不是本約。第二個問題點是違反認購書，應承擔什么責任？責任范圍為何？與違反本約有什么區(qū)別？這里實務中也有兩種觀點，實際上這兩種觀點只是角度上不一樣，實質上沒區(qū)別。同時，據我了解，在臺灣預約是很罕見件的。所以，我們比較保守，如果你請求直接判定雙方成立本約，我們是不可以支持的，目前還處于保守的態(tài)度。學理上這么說是可行的，但是你法院如果這樣判，遇到合同內容復雜的，這樣判下去后果是很嚴重的。當然，在理論上我也看到大家認為可以支持。但是實際上法理上是有嚴重的問題的。什么叫繼續(xù)履行？所以一定要具體化我法官才可以來回應你，我才能不會漏判或者判非所請。也有人說，繼續(xù)履行就是被告向原告履行，這是不全面的。而且大家有沒有注意到，繼續(xù)履行合同是一個雙方互為履行的請求。他的整個講課稿就是講確認之訴、給付之訴、變更之訴。比如說我向被告買一輛車，我不能請求他繼續(xù)履行合同，而是請求他交付這輛車，你要具體化，什么型號的車，法院才能做出判決。根據認購書協議，你拿到預售許可證后多少日內要通知我訂立本約；第二，跟我簽本約；第三，直接按照這個判本約，直接向我交付房屋并且辦理過戶手續(xù)。我作為法官，不知道有沒有判足，有沒有漏判。大家如果不好理解的話，我舉一個賠償損失的例子。前面是什么思維過程？就是當事人告訴我一個CASE，原告告訴我一個故事，被告告訴我一個故事，我自己認定一個故事，我根據故事來看能不能成就請求權基礎的前提條件，這是一個從具體到抽象的過程。大家知道，前提條件是他不履行合同或者履行合同不符合合同約定的，法律后果是承擔繼續(xù)履行、賠償損失、采取其他補救措施等。對！這是法條意義上的法律后果，不是你當事人個人應該向法院提出的訴訟請求。我們很多當事人說對方違約，上來就要求繼續(xù)履行合同，這種訴訟請求不明確，不符合《民事訴訟法》第108條第（三）項“起訴必須符合下列條件：......（三）有具體的訴訟請求和事實、理由”之規(guī)定。他現在是臺灣地區(qū)司法院民事庭的副庭長，他告訴法官怎么寫判決主文，其實反推過來就是你要怎么寫你的訴訟請求。在臺灣地區(qū)，當事人起訴一定要適用司法院制定的統一的訴狀格式，你應該怎么表述是有明確規(guī)定的。陳女士前期就交付了定金，交得不多，所以法院認為你這個還是預約，不可以直接認定為本約，你現在請求履行預約合同，預約合同的標的是訂立本約，本約要你們雙方談，法院不能直接判決，所以駁回了陳女士的訴訟請求。一審法院認為，預約不符合《商品房買賣合同司法解釋》第五條的規(guī)定，即“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。因為差價太大，陳女士當然不同意。認購書糾紛主要有三個問題。像以前，一套房子賣了N次，大家也知道這樣的報道很多。在我們大陸，預購條件其實已經放松了，認購實際上是進一步的放松，所以導致了大量的糾紛。在香港，合同是統一的，款項必須由律師事務所監(jiān)管的戶頭來監(jiān)管，由律所決定是否可以撥款。香港對預售是很嚴的，我們是從香港學來的。認購書、預定書就是一種變相的預售，不可以預售，那我變通一下，當然收進來的錢也少一點。如果小區(qū)已經對周邊環(huán)境（紅線范圍內）進行了公示，在這樣的情況下是否一律不可以變更？我認為還是要根據具體情況來看，主要考慮三個因素：第一，變更后小區(qū)整體環(huán)境是否更好，讓業(yè)主受益；第二，是否是政府部門強制的規(guī)定；第三，開發(fā)商有沒有受益？對購房者買房的價格是否產生影響。比如說我建到一半的時候，可能是政府的原因要求變更，可能是我覺得這樣變更小區(qū)的環(huán)境更好，或者這樣變化后有更大的利益。不過，廣告也是一門藝術，允許一定范圍的夸張放大。他就問領路的小鬼這是怎么回事。到地獄去看，真好，什么都好，后來買了地獄的門票。天堂和地獄都派出廣告人來做廣告。有個笑話，大家可能都知道。我個人認為，寧波這個案子從處理的結果看有值得商榷的空間，有的表述很模糊，法院沒有支持；但有的表述也確實很具體，法院也沒有支持。當然，英美法為了切開有些允諾不能作為你主張我違約的請求權的，因此它有一個“約因”的概念，即你沒有“約因”的義務，他就沒有實現“允諾”的義務。所以，英美法的契約概念更符合實務。這個標準的關鍵就是看能不能構成合理的信賴，成為成立要約的基礎。說明和允諾確定的，對合同定價有重大影響的，就是要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”這種特約能不能排除？我認為，一方面要保障締約的真實自由，避免夸大或者不適當的表達成為合同內容，最后應以簽約為準；另一方面，也要防止一方故意實施的表意讓對方陷入意思表示不自由，我個人覺得應該可以適用《消法》。如果說它可以適用《消法》，那帶來的問題就是我能不能事先排除？寧波的一個案子：買了房子以后，廣告有承諾95克拉、品質等。購房也是一個消費行為，在臺灣也適用《消法》。問題是商品房能不能適用《消法》？這個問題有爭議，梁慧星教授就很反對。其實，我國大陸地區(qū)的《消法》第22條第（二）款有類似的規(guī)定：“經營者以廣告、產品說明、實物樣品或者其他方式表明商品或者服務的質量狀況的，應當保證其提供的商品或者服務的實際質量與表明的質量狀況相符。我這里有一個臺灣的判決，預售屋糾紛，法院認為，如果你做了廣告，最后協議里約定條件的比廣告低（對消費者來說是損失），那么按照廣告來。”為了保護消費者，臺灣地區(qū)的《消法》中規(guī)定，你一旦做了一個廣告，合同約定的內容就不能低于廣告?！蔽覀兊男姓苑ㄒ?guī)要求把廣告內容轉化為合同內容，但實踐中它不一定會落實。在傳統上，廣告的內容不可以成為契約的內容。比如我有100輛車要賣，做了一個8000萬整體賣掉的廣告，具體的車型及其單價都很明確，但如果這個廣告是要約，則可能會發(fā)生很多違約責任，不符合廣告人的本意。因為根據合同法的規(guī)定，你剛開始的合同協商只是合同的準備，雙方的權益關系要以最終的合同為準?！边@里面就有問題，這個商品房廣告是開發(fā)商做的，包括售樓小姐的說明，有些購房者還會有錄音，保留一些證據。“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約。根據《合同法》第一五條：“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。關于商品房買賣銷售廣告問題，爭議最大的就是廣告的說明內容是什么，應當如何理解？它在契約上是什么性質？有什么效力？這最大的關鍵性的爭議問題。以前不規(guī)范的時候，特別是使用認購書時，特別容易出現故意用一種含糊的表述，導致一些爭議。還有面積的爭議。或者說導致你其他的財產受到損害，比如說鋼琴被房子一塊磚砸下來，屬于侵權，否則就是違約責任。所以說你去買房子，房子符不符合當時的約定，這永遠是一個違約責任，不要把它當成侵權。除非你住在里面摔下來摔傷了，那侵犯你固有利益，那是侵權。當然業(yè)主告的侵權，侵權顯然是不對的。即便批出來，有些房主說：“我本來是十一層怎么變成十三層了？”他可能就不愿意，確實已經有這種糾紛。有的開發(fā)商建房時故意把一個樓層設計高一點，高一點就多出一層來，所以叫夾層。所以最后各方起訴的不是對方，不是相鄰權糾紛，起訴認為房子存在瑕疵，物的瑕疵（不展開了）。最后，通過道的那邊關掉了。實際上也可以改為店鋪，我們去了解下來，那對面是一個專業(yè)市場，如果我這里的走廊和那邊是通的，那對我這個房價的影響是很大的。姐妹樓之間是有個連廊，這個連廊會直接影響到兩幢樓的價值。所以我們最好不要出現這種情況，因為這個案子已經判了。金華就有一個（這里不展開）。也就是說，建筑物上有限制開發(fā)商沒告訴我，我住進去才發(fā)現。這類案子我們目前還在討論中，所以這個我就不展開講了。但實際上沒有劃出來，很多房子就建起來了，也沒講得很細。這就出問題了，這實際上是違法的。這個問題當時物權法沒解決，后來就轉移到了國家各個地方的政策性規(guī)定。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。不過有一句話是很含糊的，《物權法》第73條:“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。所以物權法沒有采取法定主義，而是采取法定加上意思表示，就是既可以自治一塊也可以法定一塊。在德國法中，公共部分就是法定共有的，法定推定全體業(yè)主共有，包括這個車位的問題也是有配套要求的。大家不知道有沒有注意到，正因為我們說小區(qū)是建筑物區(qū)分所有，專有部分是給你的，這塊就是你的。小區(qū)建的幼兒園的配套房到底是屬于誰的？現在很多小區(qū)的業(yè)主起訴說這個是業(yè)主的。類似的糾紛很多，包括小區(qū)幼兒園。開發(fā)商認為，當時是一個設備層，但是后來經過報批調整了設計，相關部門也同意他建。這就存在爭議了。根據最初的規(guī)劃設計是設備廠，就是所有的通訊、排污、消防等整個設備都集中在第三樓，此樓是不可以居住的。因為我們買房子不僅僅是需要買一個新的房子，對不對？我們常說的結構，有幾房幾廳，結構是什么樣的，是不是很合理，包括配套的游泳池，公共設施等都會影響我是否購買它，甚至影響到公共設施的歸屬問題。在這些爭議里面，在廣告糾紛里發(fā)生的爭議點里比較多的包括：一是建筑物和公共設施設計變更的糾紛。有些甚至公示的時候一期這樣、二期這樣，但是建到二期的時候做調整了。事實上，這些周邊情況也是相當重要的信息，并內化為商品房的價格。購房者又處于最低端，他的資訊比銀行還差，銀行可能獲得很多資訊，但購房者不一