【正文】 對于不獨立使用的樓頂平臺，因不具有排他性，屬整幢樓房業(yè)主共用，買方使用時往往會與他人產(chǎn)生糾紛，買賣雙方計入房屋面積進行交易，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，買方要求賣方退還露臺房款的，應(yīng)予以支持。此類糾紛不適用《解釋》第１４條的規(guī)定，應(yīng)依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有權(quán)的民法理論及雙方當(dāng)事人的約定來處理這類面積誤差的糾紛。２．露臺、樓頂平臺面積計入房屋買賣合同面積造成誤差的處理依據(jù)建設(shè)部１９９５年制定的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規(guī)定，土地房產(chǎn)管理部門審核時，露臺面積是不計入房屋建筑面積的。六、商品房面積誤差的認定處理１．房屋面積誤差的認定處理商品房的實測面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時，土地房產(chǎn)管理部門審核確定，出賣人委托測繪單位測量的面積未經(jīng)該部門確認，不能作為商品房的實測面積。如廣東省高級人民法院《關(guān)于合同法施行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》第24條規(guī)定，商品房售樓廣告的內(nèi)容沒有在商品房預(yù)售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內(nèi)容具有法律約束力：（1）向購房者提供優(yōu)惠條件或贈送禮品的許諾；（2）對商品房外墻或共用部分裝飾標(biāo)準的告示；（3）對商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述；（4）對商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出的具有明確的公建指標(biāo)的說明；（5）其他載有明確指標(biāo)的說明。只要不符合廣告和宣傳的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。、對房屋的說明和允諾應(yīng)具體確定。筆者認為買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下3個條件的，即可視為要約：該內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。五、商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的性質(zhì)認定目前，商品房90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，出賣人為了獲取高額利潤，就會在宣傳廣告中夸大渲染，而在交房時往往又無法兌現(xiàn)，因此，商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實踐中也大量存在。在司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴重影響居住使用；也有人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準，如房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認定為嚴重影響居住使用。（3）因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。如果質(zhì)量質(zhì)量問題在短時間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求出賣人承擔(dān)延期交房的責(zé)任。因為購房人在接受房屋時對房屋進行必要的驗收，這是購房人注意義務(wù)。即是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，筆者認為包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。（2）在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任?！督忉尅返谑?、第十三條規(guī)定：房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用應(yīng)解除合同，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。這種根據(jù)案件具體情況由法官自由裁量形成的個案差異，是法律允許的。在具體案件中，需要法官根據(jù)出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來自由裁量。盡管《解釋》對適用懲罰性賠償責(zé)任作出了明確規(guī)定，但也為法官裁量案件留有較大空間。（2）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應(yīng)的補救措施，使買受人行使合同撤銷權(quán)的阻卻事由發(fā)生，買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行，買受人請求撤銷合同、“雙倍賠償”也不能得到支持。第三、必須導(dǎo)致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。從民法上來說，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。第一，所購房屋必須屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房。在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責(zé)任，是《解釋》規(guī)定中的亮點。這樣既注意到依法有效維護買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實際情況，有利于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也是符合國際立法趨勢和我國當(dāng)前社會發(fā)展需要的。在我國，《消法》第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第十四條第二款對當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。美國司法部的研究資料表明，1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。理由如下：第一、出賣人有主觀惡意，完全摒棄了誠實信用原則，嚴重損害了市場經(jīng)濟的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對此類行為僅僅依靠補償性的賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。商品房買賣數(shù)額巨大，懲罰性賠償將導(dǎo)致雙方利益顯失平衡，商品房質(zhì)量問題可通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度得到更妥善的解決。務(wù)實界持反對意見，認為傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權(quán)責(zé)任，商品房買賣合同不應(yīng)適用該規(guī)定；學(xué)術(shù)界則持相反的觀點。三、關(guān)于欺詐行為的認定和處理。同時，應(yīng)注意如果雙方對違約金有約定，應(yīng)優(yōu)先適用約定違約金；只有在沒有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規(guī)定。合同法第一百一十三條采取的是可預(yù)見性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則，守約方在相同條件下所獲取利益來確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失?！督忉尅返谑邨l規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準確定。如果延遲交付房屋屬于當(dāng)事人雙方在合同中已經(jīng)約定的免責(zé)情形，那么應(yīng)遵照雙方的意思表示，認定不構(gòu)成遲延交付。若買方拒絕受領(lǐng)導(dǎo)致的遲延交付，應(yīng)當(dāng)甄別拒絕受領(lǐng)理由的正當(dāng)性。筆者認為，是不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)戰(zhàn)爭等不可抗力造成遲延交付，可適用免責(zé)。主要表現(xiàn)在兩個方面：１．以自然現(xiàn)象形式表現(xiàn)的抗辯事由，即在施工、驗收過程中發(fā)生了某種自然現(xiàn)象，如發(fā)生了幾級以上的臺風(fēng)，施工不能如期進行，從而導(dǎo)致了商品房的遲延交付。我們認為遲延履行不僅僅是一種從客觀角度描述的履行狀態(tài)，更包括一種責(zé)任的承擔(dān)。商品房交付使用后，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條的規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)還應(yīng)當(dāng)履行在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，并提供必要的證明文件。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時轉(zhuǎn)移?；谏鲜稣J識，在審判審判實踐中不難分析出非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的單位集資房、房改房；安居工程等國家對購買對象有限制條件的經(jīng)濟適用房；村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋；原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋；部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，雖均向社會出售，但都不能適用該司法解釋?！督忉尅返?條對商品房買賣合同作出明確解釋，即商品房買賣合同是指出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。在實踐中如何正確理解和把握這一規(guī)定的適用，筆者愿就此略談淺見，以與同仁共同研究。關(guān)鍵詞： 商品房雙倍賠償要約面積計算隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，商品房買賣糾紛也日益凸現(xiàn)，成為社會矛盾的焦點。第四篇：商品房買賣合同糾紛100問（推薦）商品房買賣合同糾紛100問點擊標(biāo)題可以打開文章全文購房人逾期付款被解除合同并承擔(dān)了違約責(zé)任后，返還購房款是否應(yīng)包括利息？ 建筑圖紙標(biāo)明的層高是否屬于合同內(nèi)容？層高不足如何承擔(dān)違約責(zé)任？購房人與開發(fā)商委托人簽定的合同是否有效？房屋已登記為他人的，是否還能取得產(chǎn)權(quán)？房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)助購房人辦證的義務(wù)具體包括哪些內(nèi)容？沒有履行協(xié)助的如何承擔(dān)責(zé)任？房地產(chǎn)交易中心對房屋產(chǎn)權(quán)進行初始登記時應(yīng)審查什么？撤消登記的行政訴訟中，法院審理范圍是什么？新房買賣案例：房屋存在質(zhì)量問題，可以因此而拒付房款嗎？新建住宅窗戶有什么標(biāo)準？《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準》什么時候開始實施？高法公報案例:合同只約定面積誤差超過標(biāo)準可以解除，現(xiàn)買方不解除時如何處理？ 房管局自行重新劃分物業(yè)管理區(qū)域，影響到業(yè)主利益，部分業(yè)主是否有權(quán)起訴要求撤消？劃分物業(yè)區(qū)域時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)什么因素？在商品房買賣合同糾紛中售樓廣告在什么情況下具有約束力？政府部門變更規(guī)劃，造成開發(fā)商未履行商品房買賣合同中的義務(wù)，應(yīng)否承擔(dān)民事違約責(zé)任？房地產(chǎn)公司、房產(chǎn)測量機構(gòu)有無義務(wù)告知買受人公攤面積的計算依據(jù)、公攤部位、計算方法和過程結(jié)果等？銀行未敦促抵押人辦理抵押登記，是否對該抵押權(quán)的不成立承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任？高法公報案例:房屋外墻增加了合同及沙盤上沒有的設(shè)施影響觀瞻使用,如何處理?經(jīng)行政審批和符合建筑規(guī)范能否免責(zé)?高法公報案例:訴訟中合同文件真實性如何認定?高法公報案例:房屋裂縫滲漏是否屬于質(zhì)量問題? 有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件就無質(zhì)量問題嗎?開發(fā)商應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任?高法公報案例:因合同條款異議不能按時完成簽定合同的,定金應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還 法官談商品房銷售面積出現(xiàn)誤差糾紛如何處理建筑面積包括什么,如何計算?認購書、預(yù)訂書是什么性質(zhì)的文件?其效力如何?物權(quán)公示有什么效力?什么是物權(quán)公示原則?為什么要進行物權(quán)公示?開發(fā)商沒有履行協(xié)助辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，是否適用訴訟時效的規(guī)定？預(yù)告登記的作用是什么？與正式登記有什么區(qū)別？房屋買賣合同解除后，房屋上漲的差價損失，即可得利益的損失是否應(yīng)當(dāng)賠償？ 期房買賣中的法律風(fēng)險及應(yīng)對措施房產(chǎn)權(quán)登記的推定力和公示公信問題商品房沙盤和廣告也屬于合同內(nèi)容嗎?合同約定用途商業(yè),但開發(fā)商沒有協(xié)助辦理商業(yè)性質(zhì)土地使用權(quán),責(zé)任如何承擔(dān)?開發(fā)商擅自加層增加容積率，是否構(gòu)成違約，業(yè)主不退房時是否可以要求賠償損失？一房二賣,沒有得到房屋的買受人獲退一賠一的案例土地交易中合同顯示公平的認定購買期房，如何保障將來一定取得產(chǎn)權(quán)？房屋登記應(yīng)當(dāng)進行形式審查還是實質(zhì)審查？行政行為的合法性如何把握？以他人名義買房,房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰?購房人在哪些情況下可以退房？商品房交付使用條件是什么？是否必須取得竣工驗收備案表？施工合同十大問題分析簽定房屋買賣合同注意有哪些不公平的附件補充條款依據(jù)買賣合同取得房屋后，長期未進行產(chǎn)權(quán)過戶登記，是否會超過訴訟時效？ 情勢變更原則的適用研究房屋初始登記與建設(shè)工程規(guī)劃許可不一