【正文】 。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。對于認定差價損失的時間點，法院一般會從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。對于房屋差價的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定，也可以通過委托專業(yè)機構(gòu)評估或者向?qū)I(yè)機構(gòu)詢價予以確定。期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。在自然災害等不可抗力發(fā)生時，以轉(zhuǎn)移占有為標準，對處于災害中的買受人嚴重不利。在司法審判實踐中，通常將不動產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權的轉(zhuǎn)移，即不包括辦理登記過戶手續(xù)。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權請求權以及占有人有限物上請求權，無法對抗所有權等優(yōu)先權，這是買受人處于極度危險的狀態(tài)。什么樣的違約責任？二、第十一條第一款規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。二、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。在商品買賣中，當事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關系才能最終確立。訂購書的內(nèi)容一般包括：雙方當事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價等）；簽署正式契約的時限約定等?！庇纱丝梢姡蓪β男泻贤蟮目傻美媸浅直Ｗo、肯定態(tài)度的?！端痉ń忉尅返?7條對此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實際費用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利，結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會誘發(fā)違約行為。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對開發(fā)商而言是明顯的不公平，開發(fā)商可以請求法院對該條款予以變更。雖然我國法律沒有設立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用最高人民法院合同法解釋，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實際認定開發(fā)商免責。一方當事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應向合同向?qū)Ψ匠袚`約責任。（七）、政府行為能否成為開發(fā)商的免責事由？房地產(chǎn)開發(fā)項目與政府行為密切相關，政府的規(guī)劃變更往往會直接影響項目進度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更。對于逾期交房的責任承擔，應本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。我們還可以借鑒臺灣地區(qū)“消費者保護法”第22條有關“企業(yè)經(jīng)營中確保廣告內(nèi)容之真是，其對消費者所負不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定，以有效遏制開發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護買收房的合法權益。首先，應對《司法解釋》第3條規(guī)定的不足之處進行修正，簡化開發(fā)商對夸大廣告宣傳承擔合同義務的條件，只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對合同的訂立或者合同價格的確定有重大影響即可，只要開發(fā)商未履行廣告宣傳的相關承諾，并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件，即應認定開發(fā)商構(gòu)成違約。商品房銷售分為預售和現(xiàn)售兩種，對象不同，我們對待開發(fā)商的夸大廣告宣傳也應有所區(qū)別，在構(gòu)成違約的問題上不能一概認定或否定。雖然《司法解釋》第3條對廣告宣傳構(gòu)成要件或邀約邀請的條件做出了規(guī)定，但該解釋過于原則，操作性不強（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標準），審判中確認不一，對開發(fā)商夸大廣告宣傳如何認定與處理，仍是司法實踐中的一大難題。（五）、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責任認定與處理廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據(jù)統(tǒng)計，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。開發(fā)商根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當……”認為，自己只要按照要求組織了勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位進行了驗收，這些單位出具的意見均為合格，就達到合同約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。（5）空白選項（消費者和開發(fā)商可以協(xié)商填寫）。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。（四）、如何理解“房屋驗收合格”？商品房買賣合同示范文本對商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經(jīng)驗收合格。審判實踐中，由于理解差異，對交房時間的認定標準也不一樣，有的法官以房屋驗收合格后，開發(fā)商發(fā)出樓宇交接通知后的一定時間為交房時間；有的法官以買收房實際入住后，產(chǎn)生水電費的當月為交房時間，而不管房屋是否驗收合格；還有的以買收房領取了房屋鑰匙未交房時間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領取裝修鑰匙為準，一種是以領取正是鑰匙為準。對于辦證義務主體的認定，直接影響著違約責任的義務承擔主體，因此，必須對此統(tǒng)一認識。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權和變更房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第二種意見認為，開發(fā)商承擔協(xié)辦義務，買受人承擔主辦義務?！痹撘?guī)定成為司法實踐中，人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。該司法解釋第23條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。而房屋交易市場的商業(yè)風險，是指房屋買賣合同當事人因經(jīng)營失利應當承擔的正常的利益損失。該條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或解除。調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。四、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。三、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。二、什么是商品房買賣合同糾紛？商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務所產(chǎn)生的民事糾紛。商品房預售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。第四篇：商品房買賣合同糾紛商品房買賣合同糾紛？一、什么是商品房買賣合同？商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。二手房交易雙方均應遵循誠實信用原則，全面履行各自義務。本案中，陳某作為購買方在房屋交易時自身未對房屋相關信息盡到合理注意義務，應對合同解除后果承擔一定的過錯責任。定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式，又稱保證金。由于本案中陳某購房目的系作為兒子婚房，這與訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡事件，在公序良俗角度構(gòu)成沖突，從誠實信用原則出發(fā)，應當允許購買方解除合同。房屋出賣方的義務應為出售房屋權利擔保義務及房屋質(zhì)量擔保義務，在購買方對交易房屋其他信息未作特別關注情況下，陳某以陸某簽約前未告知訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件，構(gòu)成欺詐為由，主張解除合同，沒有相應的事實依據(jù)。（5）法律規(guī)定的其他解除情形。（3）因遲延履行主要債務致使不能實現(xiàn)合同目的的。而根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，當事人單方行使合同法定解除權的情形有下列五種：（1）因不可抗力不能實現(xiàn)合同目的的?！景讣u析】合同解除分為約定解除和法定解除。法院認為，被告簽約前未告知訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件，不構(gòu)成欺詐，但根據(jù)民事活動應當遵循的誠實信用、公序良俗原則，考慮到陳某購房目的系作為兒子婚房，訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡事件，從民間習俗和普遍認可程度而言，構(gòu)成相應沖突，應當允許購買方解除合同。后經(jīng)了解，原告得知被告之妻在訴爭房屋內(nèi)自殺身亡，被告卻未將此信息告知，原告以此認為被告構(gòu)成欺詐，要求撤銷定金合同并退還定金，但遭被告拒絕。反之，買方利用該中介公司提供的房源信息、機會等條件而繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同，則構(gòu)成違約。衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。因原告與案外人原某、被告周某簽訂的《房屋買賣中介服務協(xié)議》上周某未最終簽字確認，該份合同并未成立，原告無權按照合同約定獲得相應中介費，且原告關于中介費的損失已從違約金得到彌補，故法院對原告主張的中介費不予支持。本案中原告已履行《買受方看房確認書》中約定的義務，被告周某與原告、案外人已就合同條款磋商成就，且在合同首部簽字后被告無正當理由拒不簽署合同。依法成立生效的合同受法律保護，當事人應誠信履行，違反合同義務依法應承擔違約責任。法院經(jīng)審理認為，周某的行為，已違反《買受方看房確認書》中看房人義務，應按合同約定承擔違約責任；因A公司與周某簽訂的《房屋買賣中介服務協(xié)議》上周某未最終簽字確認，該合同并未成立，A公司無權按合同約定獲得中介費用。A公司認為周某和案外人原某私下跳單交易，拒付中介費，要求周某支付房屋買賣中介費及違約金。后，賣方原某、買方周某與A公司欲就買賣上述房屋簽訂《房屋買賣中介服務協(xié)議》，原某及A公司均簽字蓋章，但周某僅在抬頭購房人處簽字，并未在合同尾部購房者處簽字。同時，如因房屋存在質(zhì)量問題需要修復的，購房者可以請求開發(fā)商賠償因房屋修復期間所產(chǎn)生的搬家費、租房損失等必要費用，而與房屋質(zhì)量問題并無直接因果關系的費用，并非應由開發(fā)商承擔。【法官釋法】消費者在簽訂合同時，要注意對有關房屋質(zhì)量條款的約定，如涉及非主體不合格的房屋質(zhì)量問題，保修期約定和質(zhì)量責任約定就非常重要。對此，即便原告與案外人租賃合同真實存在，雙方確實解除了合同，原告確實償付了違約金，由此產(chǎn)生的可得利益損失和違約金損失也與原告主張的地下室滲水無直接因果關系。本案中原告明確其主張的損失為因地下室滲水導致其與案外人簽訂的房屋租賃合同解除而產(chǎn)生的三個月的可得利益損失和違約金損失?！景讣u析】原被告之間的房屋買賣合同合法有效，應受法律保護。A公司認為就地下室進水問題，雙方已達成賠償協(xié)議；其已及時進行維修，李某不存在損失。后原告認為前述事實導致其房屋無法出租，產(chǎn)生了可得利益損失及對承租方償付了違約金。2007年7月，因地下車庫墻體滲水，被告對房屋進行了維修。案例八： 開發(fā)商對房屋質(zhì)量保修義務賠償范圍【基本案情】裁判文書：（2008）園民一初字第1506號民事判決書2006年12月5日，李某與A公司簽訂商品房銷售合同，約定李某向A公司購買蘇州工業(yè)園區(qū)德邑小區(qū)房屋一套。【法官釋法】商品房認購糾紛，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，因歸責于一方當事人的原因，違背認購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務，違約方應承擔締約過失責任。A公司已盡到了提醒義務，對于誤解的產(chǎn)生不具有過錯。葉某為蘇州市戶籍居民，其可以通過出售現(xiàn)有房屋而達到購房條件，并非必然不能購買涉案房屋。葉某于2012年5月29日簽訂房屋定購單，與蘇州市限購措施出臺及實施已相距一年多，在房屋訂購單中也提到買方應符合蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設局通告的購房條件，根據(jù)限購政策的實施時間以及A公司的提示，葉某在簽訂房屋定購單時對上述購房政策應有了解?！景讣u析】本案爭議焦點在于葉某簽訂訂購單是否存在重大誤解，可否據(jù)此主張撤銷訂購協(xié)議。A公司則認為葉某支付定金，未履行簽約義務，應承擔違約責任；購房時已出示限購政策材料，且葉某可將已有房屋賣掉來滿足政策要求。葉某在上述定購單上簽字，交付定金4萬元，但雙方最終未簽訂買賣合同。在此，提醒廣大消費者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合