【正文】 此條沒有規(guī)定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。（九）、房屋訂購書能否認(rèn)定為商品買賣合同？房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對雙方買賣房屋的有關(guān)事宜作出初步的認(rèn)定。其次，我們可以借鑒我國臺灣地區(qū)行政機關(guān)頒布的《預(yù)售房屋買賣定性化契約應(yīng)記載及不得記載事項》中規(guī)定的預(yù)售合同必須記載“賣方應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真是，本預(yù)售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設(shè)備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強制規(guī)定廣告喜歡穿中的某些內(nèi)容為預(yù)售合同的一部分，以制約開發(fā)商夸大廣告宣傳行為。對交房的時間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致出現(xiàn)同案不同判，嚴(yán)重?fù)p害了司法的嚴(yán)肅性與威嚴(yán)性。如仲裁結(jié)深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗)律師咨詢：132，4296，6417(免費)執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國首家律所)律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈A座14層第五篇：商品房買賣合同糾紛正文房屋買賣合同糾紛問題調(diào)研報告一、商品房買賣合同糾紛熱點、難點分析（一）、開發(fā)商不能交付違約責(zé)任的認(rèn)定，是不可抗力還是情勢變更？我國合同法沒有明確規(guī)定情勢變更原則，但是在《關(guān)于適用若干問題的解釋》（二）中第26條明確規(guī)定了情勢變更原則?！痉ü籴尫ā抠I賣雙方簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，依法成立有效。原告亦應(yīng)對合同解除后果承擔(dān)一定的過錯責(zé)任，法院最終判令解除合同，酌定返還原告定金20000元。周某則認(rèn)為A公司并未促成房屋買賣及貸款服務(wù)，無需支付中介費；雙方已協(xié)商解除委托關(guān)系，不存在違約行為，且購買該房屋是通過B公司提供的居間及中介服務(wù)。為此，李某起訴到法院主張A公司支付租房違約金3500元及租金損失105000元。法院經(jīng)審理認(rèn)為A公司已對購房政策、貸款條件等作特別提示，已盡提醒義務(wù)，葉某應(yīng)承擔(dān)立約定金罰則責(zé)任，最終駁回葉某的請求。法院認(rèn)為，法律雖對延期備案違約金并無明確規(guī)定，但備案登記確實可能涉及購買方的利益，雙方對此約定相關(guān)違約條款，是雙方當(dāng)事人真實意思表示，并不違反法律規(guī)定，應(yīng)予遵從。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。陸某于2012年3月2日向A公司發(fā)出了《解除合同通知書》，次日，A公司收到該通知書，故法院確認(rèn)雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》于2012年3月3日解除。商品房關(guān)系民生，價格不菲，老百姓往往傾其所有購置一套住房，難免對房屋的質(zhì)量追求盡善盡美。且燃?xì)獗淼陌惭b需由業(yè)主向燃?xì)獠块T申請并交納燃?xì)獗碣M、安裝費（非基礎(chǔ)設(shè)施費）后，由燃?xì)獠块T根據(jù)實際情況安裝；露臺問題，爭議房屋露臺的現(xiàn)狀與雙方合同附件平面圖所示確實不同?！景讣u析】關(guān)于開發(fā)商制作的廣告和宣傳資料中所載內(nèi)容的性質(zhì)。該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。其中，黃女士計劃貸款28萬元。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實際損失不能重復(fù)計算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補李女士的租房費損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。對此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。雖然人民法院可根據(jù)實際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國十條”調(diào)控政策出臺。律師點評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定。法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠實信用原則。協(xié)議中就認(rèn)購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5萬元。就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預(yù)見的。就以上熱點問題，有關(guān)法律界專業(yè)人士對一些典型案例進(jìn)行深度剖析，希望能對購房者有所警示。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，才實行竣工驗收制度，未經(jīng)驗收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程，實行消防備案制度。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級。(以上案例由典正律師事務(wù)所提供，典正律師事務(wù)所盧安龍律師予以點評)(記者 劉圓圓)第三篇：蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例20140314近年來，隨著住房制度的改革和城鎮(zhèn)居民住房社會化、商品化發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房屋買賣糾紛大幅上升。故提起訴訟，要求A公司支付因防盜門與合同約定不符、露臺與合同約定不符、天然氣表未安裝不符合交付使用條件等產(chǎn)生的賠償款。法院經(jīng)審理認(rèn)為開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商未及時對房屋進(jìn)行有效維修，導(dǎo)致房屋長期無法使用處于空置狀態(tài)，應(yīng)對上述期間內(nèi)原告因房屋空置產(chǎn)生的損失承擔(dān)責(zé)任，賠償相應(yīng)的租金損失。法院經(jīng)審理認(rèn)為，延期交房屬實，陸某享有合同解除權(quán)。A公司辯稱，該房屋已于2010年1月取得證件資料具備交房條件，已通知陳某收房，但由于陳某自身原因未辦理交房，其已履行交房通知義務(wù)，通知后不存在逾期交房；2010年3月10日陳某已驗收房屋并簽署《交房驗收表》，但陳某以房屋質(zhì)量為由拒絕辦理房屋交接，其已完成了交房義務(wù)。案例六： 逾期辦證的違約責(zé)任【基本案情】裁判文書：（2007）園民一初字第1254號民事判決書2004年 10月27日，錢某與A房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房預(yù)售合同（第四版）》，約定由原告購買被告開發(fā)的星海國際商務(wù)廣場房屋?！痉ü籴尫ā糠课菟袡?quán)證是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證?！痉ü籴尫ā可唐贩空J(rèn)購糾紛，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，因歸責(zé)于一方當(dāng)事人的原因，違背認(rèn)購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任?！痉ü籴尫ā肯M者在簽訂合同時，要注意對有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定，如涉及非主體不合格的房屋質(zhì)量問題，保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定就非常重要。衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。房屋出賣方的義務(wù)應(yīng)為出售房屋權(quán)利擔(dān)保義務(wù)及房屋質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)，在購買方對交易房屋其他信息未作特別關(guān)注情況下，陳某以陸某簽約前未告知訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件，構(gòu)成欺詐為由，主張解除合同，沒有相應(yīng)的事實依據(jù)。三、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。第二種意見認(rèn)為，開發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔(dān)主辦義務(wù)。（五）、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責(zé)任認(rèn)定與處理廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據(jù)統(tǒng)計，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。雖然我國法律沒有設(shè)立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用最高人民法院合同法解釋，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實際認(rèn)定開發(fā)商免責(zé)。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請求權(quán)以及占有人有限物上請求權(quán)，無法對抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán)，這是買受人處于極度危險的狀態(tài)。什么樣的違約責(zé)任？二、第十一條第一款規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。一方當(dāng)事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。開發(fā)商根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)……”認(rèn)為，自己只要按照要求組織了勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行了驗收，這些單位出具的意見均為合格，就達(dá)到合同約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約?！痹撘?guī)定成為司法實踐中，人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。二、什么是商品房買賣合同糾紛？商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。（5）法律規(guī)定的其他解除情形。因原告與案外人原某、被告周某簽訂的《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》上周某未最終簽字確認(rèn)，該份合同并未成立，原告無權(quán)按照合同約定獲得相應(yīng)中介費，且原告關(guān)于中介費的損失已從違約金得到彌補，故法院對原告主張的中介費不予支持。對此，即便原告與案外人租賃合同真實存在，雙方確實解除了合同，原告確實償付了違約金，由此產(chǎn)生的可得利益損失和違約金損失也與原告主張的地下室滲水無直接因果關(guān)系。A公司已盡到了提醒義務(wù)，對于誤解的產(chǎn)生不具有過錯。關(guān)于逾期交房違約金的認(rèn)定。一要看當(dāng)事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。直到2012年7月，A公司修復(fù)完才將房屋交付陳某，并辦理交接手續(xù)。故訴訟要求解除雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》；A公司返還購房款及利息，支付違約金及逾期付款利息損失。合同簽訂后，朱某按約支付購房款，朱某于交房前進(jìn)入所購房屋，發(fā)現(xiàn)門面劃痕、地磚裂縫、地板色差、墻紙膠痕、吊頂毛糙等影響居住的問題，遂要求A公司整改，但至今仍未整改完畢，故訴訟要求A公司按照雙方簽訂的蘇州工業(yè)園區(qū)商品房（全裝修房）銷售合同的約定，交付符合使用條件的房屋；支付逾期交房的利息及違約金；并賠償原告的租金損失、交通費用。案例二：交房條件認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)【基本案情】裁判文書：（2008）園民一初字第1721號民事判決書2007年5月6日，蔣某與A公司簽訂商品房銷售合同。因此，交易雙方應(yīng)充分意識到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。房開公司卻認(rèn)為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制簽訂商品房買賣合同的責(zé)任。(第二篇：商品房買賣合同糾紛典型案例近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級。2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，才實行竣工驗收制度，未經(jīng)驗收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程，實行消防備案制度。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。就以上熱點問題，有關(guān)法律界專業(yè)人士對一些典型案例進(jìn)行深度剖析，希望能對購房者有所警示。最后，法院參照房開公司向購房者發(fā)出的通知中的售價與原認(rèn)購價的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違