【正文】 同時(shí)，應(yīng)明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助買房者辦理房權(quán)證及土地使用證時(shí)間，并且更要明確逾期辦證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的逾期辦證的違約金的具體計(jì)算方法?！痉ü籴尫ā糠课菟袡?quán)證是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。關(guān)于逾期交房違約金的認(rèn)定。法院認(rèn)為，雙方于2005年11月24日實(shí)際交接房屋時(shí)，原告向被告交付代辦費(fèi)、契稅、維修基金、印花稅、貼花、工本費(fèi)等費(fèi)用，與被告間構(gòu)成委托辦證關(guān)系，至今已逾270日，被告未能辦理兩證，構(gòu)成違約；且合同對逾期辦證違約條款已作具體約定，應(yīng)依據(jù)合同約定處理。由于雙方已約定合同總房價(jià)不作變動(dòng)，故原告根據(jù)合同約定計(jì)算的延期辦理合同備案登記違約金，合法有據(jù)，予以支持。因A公司負(fù)責(zé)合同備案事宜，現(xiàn)其又無法舉證交付錢某備案登記合同的具體時(shí)間，故其辯稱缺乏事實(shí)依據(jù)，不予采信?！景讣u析】關(guān)于延期辦理合同備案登記違約金的認(rèn)定。其曾發(fā)函催告原告前來辦理產(chǎn)證，且因原告沒有向被告歸還借款13萬元及利息，故未為原告辦理出房產(chǎn)證。原告依約履行了付款義務(wù)，但被告未按期將房屋銷售合同交至房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中心備案，且延期交房一年多，故錢某起訴要求A公司賠償延期辦理備案登記違約金23777元、延期交房違約金及損失127050元，延期辦理房產(chǎn)證違約金196166元。案例六： 逾期辦證的違約責(zé)任【基本案情】裁判文書：（2007）園民一初字第1254號民事判決書2004年 10月27日，錢某與A房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房預(yù)售合同（第四版）》，約定由原告購買被告開發(fā)的星海國際商務(wù)廣場房屋。一要看當(dāng)事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能?！痉ü籴尫ā糠课荽嬖谥卮蟀踩[患或不能滿足基本使用功能時(shí)，購房者可以拒絕收房。但交付房屋存在質(zhì)量問題導(dǎo)致延遲使用客觀屬實(shí)，開發(fā)商未及時(shí)維修及通知業(yè)主驗(yàn)收的，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！庇纱丝煽闯?，業(yè)主可以根據(jù)房屋質(zhì)量嚴(yán)重程度選擇解除合同、賠償損失、修復(fù)等方式維權(quán)。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。【案件評析】房屋質(zhì)量問題是老百姓關(guān)注的重大民生熱點(diǎn)，國家對此有強(qiáng)制性規(guī)定，老百姓購房時(shí)也可就交房條件與開發(fā)商進(jìn)行特別約定。A公司辯稱，該房屋已于2010年1月取得證件資料具備交房條件，已通知陳某收房，但由于陳某自身原因未辦理交房，其已履行交房通知義務(wù)，通知后不存在逾期交房；2010年3月10日陳某已驗(yàn)收房屋并簽署《交房驗(yàn)收表》，但陳某以房屋質(zhì)量為由拒絕辦理房屋交接，其已完成了交房義務(wù)。直到2012年7月，A公司修復(fù)完才將房屋交付陳某，并辦理交接手續(xù)。A公司未按約于2009年底交付房屋。在此提醒廣大消費(fèi)者，購買商品房簽訂商品房買賣合同時(shí)，房屋的交付時(shí)間一定要約定明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦產(chǎn)生逾期交房，充分利用法律的渠道主張自己的權(quán)利，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。合同解除后，A公司應(yīng)當(dāng)全額返還上訴人已經(jīng)支付的購房款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。A公司實(shí)際交房的時(shí)間，已經(jīng)超過約定交付時(shí)間90日，構(gòu)成違約，且符合合同中約定解除的條件。但法院認(rèn)為，我市中高考要求停止建筑施工已成為眾所周知的事實(shí)，雙方在簽訂合同之前該要求已經(jīng)存在，不屬于不可抗力的范圍。本案中，合同約定A公司應(yīng)于2011年11月30日前向陸某交付房屋，逾期超過90日，陸某有權(quán)單方面解除合同。法院經(jīng)審理認(rèn)為，延期交房屬實(shí)，陸某享有合同解除權(quán)。故訴訟要求解除雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》；A公司返還購房款及利息，支付違約金及逾期付款利息損失。合同簽訂后，陸某已按約付清房款，但A公司逾期交付房屋，其通知交房時(shí)間已逾期超過90日。就商品房出現(xiàn)非主體結(jié)構(gòu)的一般質(zhì)量瑕疵問題，開發(fā)商負(fù)有保修義務(wù)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修，否則亦應(yīng)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。全裝修房的裝修標(biāo)注因涉及用料、材質(zhì)、工藝的差異及業(yè)主感官差異，所謂質(zhì)量問題更是林林總總，不勝枚舉。【法官釋法】房屋質(zhì)量是商品房買賣的最基本要求。朱某主張A公司逾期交房，依據(jù)不足，其主張逾期交房損失及違約金的請求，法院不予支持。A公司于2011年12月29日已取得涉案房屋《交付使用通知書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格證》等兩書一證，符合法定及合同約定的交付條件。法院經(jīng)審理認(rèn)為開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商未及時(shí)對房屋進(jìn)行有效維修，導(dǎo)致房屋長期無法使用處于空置狀態(tài)，應(yīng)對上述期間內(nèi)原告因房屋空置產(chǎn)生的損失承擔(dān)責(zé)任，賠償相應(yīng)的租金損失。合同簽訂后，朱某按約支付購房款，朱某于交房前進(jìn)入所購房屋，發(fā)現(xiàn)門面劃痕、地磚裂縫、地板色差、墻紙膠痕、吊頂毛糙等影響居住的問題，遂要求A公司整改，但至今仍未整改完畢，故訴訟要求A公司按照雙方簽訂的蘇州工業(yè)園區(qū)商品房（全裝修房）銷售合同的約定，交付符合使用條件的房屋；支付逾期交房的利息及違約金；并賠償原告的租金損失、交通費(fèi)用。交房條件作為合同的重要條款，在合同中已明確約定，應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)，即使商品房存在部分與合同約定不符的問題，亦不能當(dāng)然作為業(yè)主拒絕收房的理由，業(yè)主應(yīng)通過向開發(fā)商主張賠償或修復(fù)整改等合理途徑維護(hù)自身權(quán)益，切莫因“維權(quán)”誤解而導(dǎo)致自身損失擴(kuò)大。法院對A公司主張的露臺系贈(zèng)送的觀點(diǎn)予以采信；防盜門問題，A公司確認(rèn)入戶門確實(shí)存在質(zhì)量問題，理應(yīng)根據(jù)合同的約定進(jìn)行賠償。但A公司提供的施工圖與房屋露臺現(xiàn)狀一致，施工圖出圖日期在雙方合同之前，據(jù)此可以判斷A公司已按施工圖施工，未作變更；同時(shí)，合同文本中約定A公司交付的房屋包括南北陽臺各1個(gè)，對露臺未作表述。就蔣某主張的室內(nèi)燃?xì)獗砦窗惭b，不符合交付條件，法院認(rèn)為，合同約定燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施符合交付條件應(yīng)理解為燃?xì)夤艿劳ㄖ潦覂?nèi)，具備開通條件，燃?xì)獗硎欠癜惭b不在此范圍內(nèi)。關(guān)于交房條件：雙方合同中明確約定A公司在交房時(shí)應(yīng)出示《建筑臨時(shí)使用證》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，并且供水、供電、燃?xì)?、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施已具備交付使用條件。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方之間的房屋買賣合同合法有效，受法律保護(hù)；房屋在A公司通知蔣某交接時(shí)已具備交付條件，蔣某應(yīng)當(dāng)接受房屋，蔣某要求就露臺與合同約定不符、天然氣表未安裝的賠償依據(jù)不足；而就交付的入戶門不符合合同約定的情況，A公司確有過錯(cuò)，應(yīng)作相應(yīng)賠償。故提起訴訟，要求A公司支付因防盜門與合同約定不符、露臺與合同約定不符、天然氣表未安裝不符合交付使用條件等產(chǎn)生的賠償款。案例二：交房條件認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)【基本案情】裁判文書：（2008）園民一初字第1721號民事判決書2007年5月6日，蔣某與A公司簽訂商品房銷售合同。綜合分析以上情況，法院最終認(rèn)定開發(fā)商在樓書中的宣傳、描述，不構(gòu)成要約，不屬于合同內(nèi)容，開發(fā)商對此亦不存在違約問題。”結(jié)合本案，開發(fā)商制作的宣傳畫冊等宣傳廣告資料成為要約的條件必須是廣告所作說明及允諾具體確定，有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸搓P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》中第三條明確規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。因此，對原告要求被告賠償房屋銷售差價(jià)13000元的訴訟請求，法院依法予以駁回。A公司則認(rèn)為宣傳樓書中表明的人工湖和規(guī)劃中的大橋僅供購房者參考，雙方簽訂的房屋買賣合同中并未對此內(nèi)容進(jìn)行約定，A公司不受其約束，樓書上明確該資料及售樓處的模型僅供參考。園區(qū)法院通過對受理的涉及商品房案件糾紛進(jìn)行梳理，面向社會(huì)發(fā)布《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例》，以案例評析的方式，介紹了日常生活中常見的商品房買賣合同糾紛，并加注法律評析和法官釋法，幫助消費(fèi)者依法快速、便捷、公正地解決糾紛。(以上案例由典正律師事務(wù)所提供，典正律師事務(wù)所盧安龍律師予以點(diǎn)評)(記者 劉圓圓)第三篇：蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例20140314近年來，隨著住房制度的改革和城鎮(zhèn)居民住房社會(huì)化、商品化發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房屋買賣糾紛大幅上升。因此，交易雙方應(yīng)充分意識到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國家對樓市調(diào)控力度加大，不時(shí)會(huì)有房產(chǎn)新政策出臺的情況下，市民在準(zhǔn)備購房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級。房開公司卻認(rèn)為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯(cuò)，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款?！皣畻l”要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。合同約定，黃女士購買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價(jià)為40萬元。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2008年新修訂的《消防法》對消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程，實(shí)行消防備案制度。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、。法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實(shí)意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對房開公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗(yàn)收備案表，故無需出示驗(yàn)收備案表給李女士。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費(fèi)等損失共5萬元。但在到期交房時(shí)，房開公司卻無法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三