【正文】 詐、延期交房、延期辦證等新類型糾紛。雖然人民法院可根據(jù)實際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。律師點評：購房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國十條”調(diào)控政策出臺。因此，住宅小區(qū)的消防驗收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。律師點評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠實信用原則。熱點一：認(rèn)購糾紛案例回放：2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認(rèn)購協(xié)議。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。”綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗收原則上實行的是備案制，驗收主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗收報告。最后，法院參照房開公司向購房者發(fā)出的通知中的售價與原認(rèn)購價的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。由于張先生認(rèn)購的房屋還處于開發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購協(xié)議，向房開公司支付了2萬元的認(rèn)購金。就以上熱點問題，有關(guān)法律界專業(yè)人士對一些典型案例進(jìn)行深度剖析，希望能對購房者有所警示。近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發(fā)商將向購房者們作出巨額賠償。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、。2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，才實行竣工驗收制度，未經(jīng)驗收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程，實行消防備案制度。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。(第二篇：商品房買賣合同糾紛典型案例近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開公司通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認(rèn)購協(xié)議。承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機(jī)會的損失，并不包括強制簽訂商品房買賣合同的責(zé)任。法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對房開公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。合同約定，黃女士購買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價為40萬元。房開公司卻認(rèn)為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。因此，交易雙方應(yīng)充分意識到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。因此，對原告要求被告賠償房屋銷售差價13000元的訴訟請求，法院依法予以駁回。案例二：交房條件認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)【基本案情】裁判文書：（2008）園民一初字第1721號民事判決書2007年5月6日，蔣某與A公司簽訂商品房銷售合同。就蔣某主張的室內(nèi)燃?xì)獗砦窗惭b，不符合交付條件，法院認(rèn)為，合同約定燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施符合交付條件應(yīng)理解為燃?xì)夤艿劳ㄖ潦覂?nèi)，具備開通條件，燃?xì)獗硎欠癜惭b不在此范圍內(nèi)。合同簽訂后，朱某按約支付購房款，朱某于交房前進(jìn)入所購房屋，發(fā)現(xiàn)門面劃痕、地磚裂縫、地板色差、墻紙膠痕、吊頂毛糙等影響居住的問題，遂要求A公司整改，但至今仍未整改完畢，故訴訟要求A公司按照雙方簽訂的蘇州工業(yè)園區(qū)商品房（全裝修房）銷售合同的約定，交付符合使用條件的房屋；支付逾期交房的利息及違約金；并賠償原告的租金損失、交通費用?！痉ü籴尫ā糠课葙|(zhì)量是商品房買賣的最基本要求。故訴訟要求解除雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》；A公司返還購房款及利息，支付違約金及逾期付款利息損失。A公司實際交房的時間，已經(jīng)超過約定交付時間90日，構(gòu)成違約，且符合合同中約定解除的條件。直到2012年7月，A公司修復(fù)完才將房屋交付陳某，并辦理交接手續(xù)。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。一要看當(dāng)事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能?！景讣u析】關(guān)于延期辦理合同備案登記違約金的認(rèn)定。關(guān)于逾期交房違約金的認(rèn)定。A公司則認(rèn)為葉某支付定金，未履行簽約義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；購房時已出示限購政策材料，且葉某可將已有房屋賣掉來滿足政策要求。A公司已盡到了提醒義務(wù)，對于誤解的產(chǎn)生不具有過錯。后原告認(rèn)為前述事實導(dǎo)致其房屋無法出租，產(chǎn)生了可得利益損失及對承租方償付了違約金。對此，即便原告與案外人租賃合同真實存在，雙方確實解除了合同，原告確實償付了違約金，由此產(chǎn)生的可得利益損失和違約金損失也與原告主張的地下室滲水無直接因果關(guān)系。A公司認(rèn)為周某和案外人原某私下跳單交易，拒付中介費，要求周某支付房屋買賣中介費及違約金。因原告與案外人原某、被告周某簽訂的《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》上周某未最終簽字確認(rèn)，該份合同并未成立，原告無權(quán)按照合同約定獲得相應(yīng)中介費，且原告關(guān)于中介費的損失已從違約金得到彌補，故法院對原告主張的中介費不予支持。法院認(rèn)為，被告簽約前未告知訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件，不構(gòu)成欺詐，但根據(jù)民事活動應(yīng)當(dāng)遵循的誠實信用、公序良俗原則，考慮到陳某購房目的系作為兒子婚房，訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡事件，從民間習(xí)俗和普遍認(rèn)可程度而言，構(gòu)成相應(yīng)沖突，應(yīng)當(dāng)允許購買方解除合同。（5）法律規(guī)定的其他解除情形。本案中，陳某作為購買方在房屋交易時自身未對房屋相關(guān)信息盡到合理注意義務(wù)，應(yīng)對合同解除后果承擔(dān)一定的過錯責(zé)任。二、什么是商品房買賣合同糾紛？商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行?！痹撘?guī)定成為司法實踐中，人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。審判實踐中，由于理解差異，對交房時間的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，有的法官以房屋驗收合格后，開發(fā)商發(fā)出樓宇交接通知后的一定時間為交房時間；有的法官以買收房實際入住后，產(chǎn)生水電費的當(dāng)月為交房時間，而不管房屋是否驗收合格；還有的以買收房領(lǐng)取了房屋鑰匙未交房時間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領(lǐng)取裝修鑰匙為準(zhǔn)，一種是以領(lǐng)取正是鑰匙為準(zhǔn)。開發(fā)商根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)……”認(rèn)為，自己只要按照要求組織了勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行了驗收，這些單位出具的意見均為合格，就達(dá)到合同約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。首先，應(yīng)對《司法解釋》第3條規(guī)定的不足之處進(jìn)行修正，簡化開發(fā)商對夸大廣告宣傳承擔(dān)合同義務(wù)的條件，只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對合同的訂立或者合同價格的確定有重大影響即可，只要開發(fā)商未履行廣告宣傳的相關(guān)承諾，并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件，即應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約。一方當(dāng)事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任?！庇纱丝梢?，法律對履行合同后的可得利益是持保護(hù)、肯定態(tài)度的。什么樣的違約責(zé)任？二、第十一條第一款規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。對于房屋差價的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定，也可以通過委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估或者向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)詢價予以確定。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請求權(quán)以及占有人有限物上請求權(quán)，無法對抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán)，這是買受人處于極度危險的狀態(tài)。訂購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價等）；簽署正式契約的時限約定等。雖然我國法律沒有設(shè)立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用最高人民法院合同法解釋，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實際認(rèn)定開發(fā)商免責(zé)。我們還可以借鑒臺灣地區(qū)“消費者保護(hù)法”第22條有關(guān)“企業(yè)經(jīng)營中確保廣告內(nèi)容之真是，其對消費者所負(fù)不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定，以有效遏制開發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護(hù)買收房的合法權(quán)益。（五）、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責(zé)任認(rèn)定與處理廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據(jù)統(tǒng)計，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。（四）、如何理解“房屋驗收合格”？商品房買賣合同示范文本對商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經(jīng)驗收合格。第二種意見認(rèn)為，開發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔(dān)主辦義務(wù)。該條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或解除。三、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。二手房交易雙方均應(yīng)遵循誠實信用原則，全面履行各自義務(wù)。房屋出賣方的義務(wù)應(yīng)為出售房屋權(quán)利擔(dān)保義務(wù)及房屋質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)，在購買方對交易房屋其他信息未作特別關(guān)注情況下，陳某以陸某簽約前未告知訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件，構(gòu)成欺詐為由，主張解除合同，沒有相應(yīng)的事實依據(jù)。【案件評析】合同解除分為約定解除和法定解除。衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會等條件。法院經(jīng)審理認(rèn)為，周某的行為，已違反《買受方看房確認(rèn)書》中看房人義務(wù)，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；因A公司與周某簽訂的《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》上周某未最終簽字確認(rèn)，該合同并未成立，A公司無權(quán)按合同約定獲得中介費用?！痉ü籴尫ā肯M者在簽訂合同時，要注意對有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定，如涉及非主體不合格的房屋質(zhì)量問題，保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定就非常重要。A公司認(rèn)為就地下室進(jìn)水問題，雙方已達(dá)成賠償協(xié)議；其已及時進(jìn)行維修，李某不存在損失?！痉ü籴尫ā可唐贩空J(rèn)購糾紛，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，因歸責(zé)于一方當(dāng)事人的原因，違背認(rèn)購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。【案件評析】本案爭議焦點在于葉某簽訂訂購單是否存在重大誤解，可否據(jù)此主張撤銷訂購協(xié)議?！痉ü籴尫ā糠课菟袡?quán)證是由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。因A公司負(fù)責(zé)合同備案事宜，現(xiàn)其又無法舉證交付錢某備案登記合同的具體時間，故其辯稱缺乏事實依據(jù)，不予采信。案例六： 逾期辦證的違約責(zé)任【基本案情】裁判文書：（2007）園民一初字