商品房買賣合同糾紛研究范本(參考版)
2025-05-20 12:57本頁面
【正文】 欺詐行為一般較難認定，但筆者認為，有關的法條上有“故意”二字，就應該如此理解和操作，查明不了，依法不予認定即可，但不能推定。應該承認，存在由于過失而隱瞞真實情況的可能。但王教授未對如何認定“故意”發(fā)表意見。根據(jù)王利明教授的觀點(見王教授所著《違約責任論》有關內容)，有義務告知對方真實情況而故意不告知，應認定為故意隱瞞，并提出認定故意隱瞞的關鍵是確定是否有義務向對方陳述真實事實。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。筆者認為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規(guī)定。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認定。 六、關于商品房買賣合同締結過程中欺詐行為的認定 在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點。其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)項規(guī)定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”?該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解?該條司法解釋采納的是什么歸責原則?筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因。(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。筆者認為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。但上述理解顯然與建
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