【正文】 反而要那這樣的話就會出現(xiàn)一個情況：這個人要是好心的除非是個惡意人概念？我一輛車賣給張三我又賣給李四李四好心獲得唯一的就是我只好。〞。受讓人按照前款規(guī)定獲得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人懇求賠償損失。因為根據(jù)這條規(guī)定登記對抗就沒意義了。實際上物權(quán)法上的第三人重點是參與特定物交易之第三人他是維護(hù)整個交易次序的。所以我們說第三人有兩類第三人：一種是參加特定物交易之第三人這恰好是物權(quán)法調(diào)整的重心之最；另一種是普通債權(quán)人債的總擔(dān)保而成為第三人。第23條規(guī)定的是動產(chǎn)以交付為原那么第24條規(guī)定特殊動產(chǎn)以登記對抗它認(rèn)為第24條隱含著第23條的占有你要交付加登記才可以適用。對物權(quán)法這兩個條文的解釋認(rèn)為第23條和第24條是一般與特殊的關(guān)系。〞?物權(quán)法?第24條：“船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅未經(jīng)登記不得對抗好心第三人。這涉及到對?物權(quán)法?第23條、24條的理解。假設(shè)都沒有付款那么以合同成立在先的為準(zhǔn)。也就是說機動車賣了或者是船舶賣了賣了N個人誰占有誰獲得這個物權(quán)登記排在占有后面。?物權(quán)法?規(guī)定的？?物權(quán)法?是登記對抗沒登記不能優(yōu)先于第三人。這樣的類似問題有了?買賣合同解釋?第9條、0條后會更大幅度的增加它不僅僅是租賃、買賣會出現(xiàn)這種情況。這個是非?？膳碌膼旱墓膭钗液竺孢€會講到租賃的問題惡意的利用買賣不破租賃來逃避債務(wù)。所以這樣不是鼓勵人家干壞事么？我不想給他就與其別人倒簽一個協(xié)議這樣做太簡單了。債權(quán)是一種可能性的是一種無殺傷力的權(quán)利。一房數(shù)賣也是這樣的說合同在先的人就可以拿到這個物你也是債權(quán)人我也是債權(quán)人只是你合同比我先簽一天憑你的債權(quán)優(yōu)先于我的債權(quán)？我認(rèn)為它完全違犯了物權(quán)的優(yōu)先性原那么。比方我把房子租給張三但是我就不想給張三。假設(shè)我沒審查后來判決出來后發(fā)現(xiàn)有這些人辦？這判決之間是關(guān)系？難道我這個案子還要撤掉再合并審理？很荒唐！這個第三人假設(shè)是好心的不知情的不影響本案的審理。像德國法、地區(qū)的法律都這樣做包括我們樹立這樣的一個規(guī)那么：第一是先過戶的是他的這個自然不用多說；第二是誰先占有；第三是誰先付款；第四是誰的合同先成立。審訊階段要裁決的就是你有沒有這個懇求權(quán)是否應(yīng)該支持你交付和過戶的懇求。會上我說一房數(shù)租不可以用這個規(guī)那么。那我們呢？我個人覺得按這樣解決也是可以的。強迫執(zhí)行是個別債權(quán)之實現(xiàn)它與破產(chǎn)不一樣、與債的分配不一樣。強迫執(zhí)行法是要落實實體法原那么上不能破壞實體法。這個查封抵押質(zhì)權(quán)就要優(yōu)先于其他后來的人。在德國法中有個查封質(zhì)押質(zhì)權(quán)?？赡芪业呐袥Q先生效但他有個查封在那里這種情況下由查封的那個得到實現(xiàn)。在地區(qū)你拿到N個判決這些新下來的判決他可以去過戶因為他已經(jīng)是物權(quán)者了他已經(jīng)拿來了物權(quán)的合意。叫意思表示執(zhí)行？就是說雙方無法達(dá)成的一個意思表示完成？通過的判決代為執(zhí)行。它講到執(zhí)行意思表示之執(zhí)行。人就債權(quán)人已為對待給付予以時亦同。后來我為想通？因為我看了地區(qū)?強迫執(zhí)行法?第一三0條：“命債務(wù)人為一定之意思表示之判決確定或其它與確定判決有同一效力之執(zhí)行名義成立者視為自其確定或成立時債務(wù)人已為意思表示。如今有了的由替你完成這個手續(xù)。不需要被告協(xié)助協(xié)助不協(xié)助拿到判決就好辦了。地區(qū)是處理的呢？他有一套房子分別賣給張三、李四、王五等后來他們都來起訴了可能受理的都不一樣A、B、C最后、還拿到D判決。很多案子就是以“有物權(quán)行為這個概念存在〞來下的判斷否那么你不能這樣判。因為有一個核心的概念叫物權(quán)行為雖然我們物權(quán)法沒有成認(rèn)物權(quán)行為沒有成認(rèn)物權(quán)行為但是我們很多案子就是以有物權(quán)行為作為背景的。這部法律并沒有規(guī)定多人拿到一個判決均要求交付房屋誰可以拿到？我百思不得其解我不斷的想。〞我說你真到了執(zhí)行階段誰先拿到判決誰先拿到。所以在我沒有被制止處分這個房子的前提下我還是有主權(quán)的所有權(quán)人我可以處分這個物我可以履行哪個協(xié)議但是這種觀點很多法官不能承受。那么我作為物的所有權(quán)人我可以給誰。?買賣合同解釋?第9條、0條的錯誤在哪里？大家知道我的一個房子賣給多個人但都沒有履行。但我未能找到該指導(dǎo)故此處略。紀(jì)要中6條明確：“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的應(yīng)按照已經(jīng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。有登記按登記沒登記就是看誰先合法占有。這都很荒唐的。其別人屬于履行不能只能要求損害賠償。不能獲得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的按照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。樹立的是這樣一個原那么。但是它還是違犯了物權(quán)原那么。〞根據(jù)上述規(guī)定這塊地屬于過戶人的這個是廢話。〞但如今根據(jù)法?審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋?法釋2005】5〕0條的規(guī)定只要轉(zhuǎn)讓合同不違犯法律法規(guī)的強迫性土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立的數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同都是有效的只是要解決在數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同都有效的情況下土地使用權(quán)最終屬于哪一受讓方的問題。民一庭的規(guī)那么就是N個了最早的就是“一地數(shù)轉(zhuǎn)〞。〞有人說上述兩個法條是針對一般動產(chǎn)和特殊動產(chǎn)的。?買賣合同解釋?規(guī)定：第9條：“出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同在買賣合同均有效的情況下買受人均要務(wù)實際履行合同的應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：一〕先行受領(lǐng)交付的買受人懇求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的人民應(yīng)予支持；二〕均未受領(lǐng)交付先行支付價款的買受人懇求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的人民應(yīng)予支持；三〕均未受領(lǐng)交付也未支付價款依法成立在先合同的買受人懇求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的人民應(yīng)予支持。第三種形態(tài)：賣很屢次但是都沒過戶。這個?買賣合同解釋?第3條是有進(jìn)步的它規(guī)定是有效的即“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的人民不予支持。在這個形態(tài)中我是無權(quán)處分。根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯行為人不能證明自己沒有過錯的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第一種形態(tài)：我先后跟兩個以上的人簽約第一個人沒有過戶第二個人過戶了。大家知道這類笑話如今都不會犯了。最后二審錯得更離譜。這個判決就是個糊涂案。在這種情況下他說你構(gòu)成侵權(quán)了但是房子主部門都登記給被告了那就給被告吧。大家如今覺得很可笑但是你們?nèi)タ?合同法?出臺之前院有好幾個解釋就會發(fā)現(xiàn)一點都不可笑就是說房屋沒有過戶之前是可以返回的就是說沒有效力的。后來兩人起訴到甲拿了兩筆錢很涼快乙丙打起來了。隨后甲又把房子賣給了丙丙付了房款后裝修使用過戶都完成了。從債權(quán)角度來講肯定是錯的。因為買賣設(shè)定的是債務(wù)不是合同的權(quán)利義務(wù)；一不能二嫁指的是？指的是一個的不能跟兩個的同時生活本質(zhì)生活〕、結(jié)婚但是有幾個婚約還是可以的當(dāng)然我們不成認(rèn)婚約的效力其他成認(rèn)效力但不可以訴請強迫執(zhí)行〕。一不能二嫁一房能二賣呢？其實這是一個非?；煜母拍钜环坎荒芏u不能成立一房我訂立九十九個合同都可以只要我敢于承擔(dān)違約責(zé)任。我記得我09年的一次交流提到過這個問題那時我主要講的是一房數(shù)租的問題但規(guī)那么其實是一樣的。四〕二重買賣糾紛懲罰性賠償我不展開了這里我主要講一下一房二賣的問題。但是假設(shè)你有個條款規(guī)定“不按簽約那么該款不予返還。這種糾紛是越來越少了但是不能排除還存在。〞假設(shè)沒有使用“定金〞二字又沒有約定定金罰那么的不認(rèn)為是定金就是金錢質(zhì)押。當(dāng)然這里就出現(xiàn)一個問題很多開發(fā)商成心不寫確定的“定〞寫成“訂〞或者預(yù)留金、房預(yù)留金等等。還有一個是定金的問題。履行這一塊主要是房價的差價有的有支持有的沒有支持。我這里有117次判決就是沒有支持按照本約要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。應(yīng)該說這兩種觀點只是視角不一樣看起來有區(qū)別實際上是沒有區(qū)別的。說你是預(yù)約不是本約。第二個問題點是違犯認(rèn)購書應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？責(zé)任范圍為何？與違犯本約有區(qū)別？這里實務(wù)中也有兩種觀點實際上這兩種觀點只是角度上不一樣本質(zhì)上沒區(qū)別。同時據(jù)我理解在預(yù)約是很罕見件的。所以我們比較保守假設(shè)你懇求直接斷定雙方成立本約我們是不可以支持的目前還處于保守的態(tài)度。學(xué)理上這么說是可行的但是你假設(shè)這樣判遇到合同內(nèi)容復(fù)雜的這樣判下去后果是很嚴(yán)重的。當(dāng)然在理上我也看到大家認(rèn)為可以支持。但是實際上法理上是有嚴(yán)重的問題的。叫繼續(xù)履行？所以一定要詳細(xì)化我法官才可以來回應(yīng)你我才能不會漏判或者判非所請。也有人說繼續(xù)履行就是被告向原告履行這是不全面的。而且大家有沒有注意到繼續(xù)履行合同是一個雙方互為履行的懇求。他的整個講課稿就是講確認(rèn)之訴、給付之訴、變更之訴。比方說我向被告買一輛車我不能懇求他繼續(xù)履行合同而是懇求他交付這輛車你要詳細(xì)化型的車才能做出判決。根據(jù)認(rèn)購書協(xié)議你拿到預(yù)售容許證后多少日內(nèi)要我訂立本約；第二跟我簽本約；第三直接按照這個判本約直接向我交付房屋并且過戶手續(xù)。我作為法官不知道有沒有判足有沒有漏判。大家假設(shè)不好理解的話我舉一個賠償損失的例子。前面是思維過程？就是當(dāng)事人告訴我一個CASE原告告訴我被告告訴我我自己認(rèn)定我根據(jù)故事來看能不能成就懇求權(quán)根底的前提條件這是一個從詳細(xì)到抽象的過程。大家知道前提條件是他不履行合同或者履行合同不符合合同約定的法律后果是承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失、采取其他補救措施等。對！這是法條意義上的法律后果不是你當(dāng)事人個人應(yīng)該向提出的訴訟懇求。我們很多當(dāng)事人說對方違約上來就要求繼續(xù)履行合同這種訴訟懇求不明確不符合?民事訴訟法?08條第三〕項“起訴必須符合以下條件：......三〕有詳細(xì)的訴訟懇求和、理由〞之規(guī)定。他如今是地區(qū)院民事庭的副庭長他告訴法官寫判決主文其實反推過來就是你要寫你的訴訟懇求。在地區(qū)當(dāng)事人起訴一定要適用院制定的統(tǒng)一的訴狀格式你應(yīng)該表述是有明確規(guī)定的。陳士前就交付了定金交得不多所以認(rèn)為你這個還是預(yù)約不可以直接認(rèn)定為本約你如今懇求履行預(yù)約合同預(yù)約合同的標(biāo)的是訂立本約本約要你們雙方談不能直接判決所以駁回了陳士的訴訟懇求。一審認(rèn)為預(yù)約不符合?商品房買賣合同解釋?第五條的規(guī)定即“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備?商品房銷售理?第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。因為差價太大陳士當(dāng)然不同意。認(rèn)購書糾紛主要有三個問題。像以前一套房子賣了N次大家也知道這樣的報道很多。在我們大陸預(yù)購條件其實已經(jīng)放松了認(rèn)購實際上是進(jìn)一步的放松所以導(dǎo)致了大量的糾紛。在合同是統(tǒng)一的款項必須由律師事務(wù)所監(jiān)的戶頭來監(jiān)由律所是否可以撥款。對預(yù)售是很嚴(yán)的我們是從學(xué)來的。認(rèn)購書、預(yù)定書就是一種變相的預(yù)售不可以預(yù)售那我變通一下當(dāng)然收進(jìn)來的錢也少一點。假設(shè)小區(qū)已經(jīng)對周邊環(huán)境紅線范圍內(nèi)〕進(jìn)展了在這樣的情況下是否一律不可以變更？我認(rèn)為還是要根據(jù)詳細(xì)情況來看主要考慮三個因素：第一變更后小區(qū)整體環(huán)境是否更好讓業(yè)主受益；第二是否是部門強迫的規(guī)定；第三開發(fā)商有沒有受益？對購房者買房的價格是否產(chǎn)生影響。比方說我建到一半的時候可能是的原因要求變更可能是我覺得這樣變更小區(qū)的環(huán)境更好或者這樣變化后有更大的利益。不過廣告也是一門藝術(shù)允許一定范圍的夸張放大。他就問帶路的小鬼這是回事。到地獄去看真好都好后來買了地獄的門票。和地獄都派出廣告人來做廣告。有個笑話大家可能都知道。我個人認(rèn)為寧波這個案子從處理的結(jié)果看有值得商榷的空間有的表述很模糊沒有支持；但有的表述也確實很詳細(xì)也沒有支持。當(dāng)然英美法為了切開有些許諾不能作為你主張我違約的懇求權(quán)的因此它有一個“約因〞的概念即你沒有“約因〞的義務(wù)他就沒有實現(xiàn)“許諾〞的義務(wù)。所以英美法的契約概念更符合實務(wù)。這個的關(guān)鍵就是看能不能構(gòu)成合理的信賴成為成立要約的根底。說明和許諾確定的對合同定價有重大影響的就是要約。該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容當(dāng)事人違犯的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。〞這種特約能不能排除？我認(rèn)為一方面要保障締約的防止夸張或者不適當(dāng)?shù)谋磉_(dá)成為合同內(nèi)容最后應(yīng)以簽約為準(zhǔn)；另一方面也要防止一方成心施行的表意讓對方陷入意思表示不我個人覺得應(yīng)該可以適用?消法?。假設(shè)說它可以適用?消法?那帶來的問題就是我能不能事先排除？寧波的一個案子：買了房子以后廣告有承諾95克拉、品質(zhì)等。購房也是一個消費行為在也適用?消法?。問題是商品房能不能適用?消法?？這個問題有爭議梁慧星教授就很反對。其實我國大陸地區(qū)的?消法?第22條第二〕款有類似的規(guī)定：“經(jīng)營者以廣告、說明、實物樣品或者其他方式說明商品或者效勞的質(zhì)量狀況的應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者效勞的實際質(zhì)量與說明的質(zhì)量狀況相符。我這里有一個的判決預(yù)售屋糾紛認(rèn)為假設(shè)你做了廣告最后協(xié)議里約定條件的比廣告低對消費者來說是損失〕那么按照廣告來。〞為了保護(hù)消費者地區(qū)的?消法?中規(guī)定你一旦做了一個廣告合同約定的內(nèi)容就不能低于廣告。〞我們的行政性法規(guī)要求把廣告內(nèi)容轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容但理中它不一定會落實。在傳統(tǒng)上廣告的內(nèi)容不可以成為契約的內(nèi)容。比方我有100輛車要賣做了一個8000萬整體賣掉的廣告詳細(xì)的車型及其單價都很明確但假設(shè)這個廣告是要約那么可能會發(fā)生很多違約責(zé)任不符合廣告人的本意。因為根據(jù)合同法的規(guī)定你剛開始的合同協(xié)商只是合同的準(zhǔn)備雙方的權(quán)益關(guān)系要以最終的合同為準(zhǔn)。〞這里面就有問題這個商品房廣告是開發(fā)商做的包括售樓的說明有些購房者還會有錄音保存一些證據(jù)?！吧唐贩康匿N售廣告和宣傳資料為要約邀請但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和許諾詳細(xì)確定并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的視為要約。根據(jù)?合同法?第一五條：“要約邀請是希望別人向自己發(fā)出要約的意思表示。商品房買賣銷售廣告問題爭議的就是廣告的說明內(nèi)容是應(yīng)當(dāng)如何理解？它在契約上是性質(zhì)？有效力？這的關(guān)鍵性的爭議問題。以前不的時候特別是使用認(rèn)購書時特別容易出現(xiàn)成心用一種模糊的表述導(dǎo)致一些爭議。還有面積的爭議?；蛘哒f導(dǎo)致你其他的財產(chǎn)受到損害比方說鋼琴被房子一塊磚砸下來屬于侵權(quán)否那么就是違約責(zé)任。所以說你去買房子房子符不符合當(dāng)時的約定這永遠(yuǎn)是一個違約責(zé)任不要把它當(dāng)成侵權(quán)。除非你住在里面摔下來摔傷了那進(jìn)犯你固有利益那是侵權(quán)。當(dāng)然業(yè)主告的侵權(quán)侵權(quán)顯然是不對的。即便批出來有些房主說：“我本來是十一層變成十三層了？〞他可能就不愿意確實已經(jīng)有這種糾紛。有的開發(fā)商建房時成心把一個樓層設(shè)計高一點高一點就多出一層來所以叫夾層。所以最后各方起訴的不是對方不是相鄰權(quán)糾紛起訴認(rèn)為房子存在瑕疵物的瑕疵不展開了〕。最后通過道的那邊關(guān)掉了。實際上也可以改為店鋪我們?nèi)ダ斫庀聛砟菍γ媸且粋€專業(yè)假設(shè)我這里的走廊和那邊是通的那對我這個房價的影響是很大的。姐妹樓之間是有個連廊這個連廊會直接影