物業(yè)管理合同法律問題文獻(xiàn)綜述(參考版)
2024-09-15 12:15本頁面
【正文】 如何定性物業(yè)管理合同方面，我認(rèn)為定性為典型合同更符合物業(yè)管理合同的特征；在合同的當(dāng)事人方面，進(jìn)一步明晰各當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?？v觀這些年理論界對物業(yè)管理合同法律問題的研究，有很多學(xué)者提出了大膽創(chuàng)新的建議，外國在物業(yè)管理規(guī)范方面也給我們建 立了一個個借鑒的模板。但 關(guān)于我國業(yè)主委員會的地位，《條例》第 15 條僅規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并規(guī)定其法定職責(zé)；但其法律地位如何，是否具有獨(dú)立人格并享有權(quán)利能力，條例并不明確。 [20] （ 7）業(yè)主委員會是事業(yè)法人。[19] （ 6）業(yè)主委員會不具備民事主體資格 。 [17] （ 4）業(yè)主委員會在實(shí)體上沒有明確規(guī)定，但在程序法上具備訴訟主體資格。 [16] （ 3）根據(jù)業(yè)主委員會本身所具備的條件定性 借鑒香港多層大廈業(yè)主立案法團(tuán)和樓宇互助委員會的做法，對于業(yè)主委員會的法律定位問題從業(yè)主委員會本身所具備的條件來定性，對于滿足法人資格的業(yè)主委員會授以法人資格；對于那些不具備法人資格的業(yè)主委員會定位為民事訴訟法所稱的“其它組織”。 關(guān)于業(yè)主委員會的法律地位及其是否具有獨(dú)立的民事主體資格，理論界和實(shí)務(wù)界一直存 在不同看法，主要有如下觀點(diǎn)： （ 1）業(yè)主委員會是法人組織 業(yè)主委員會到政府授權(quán)的房地管理部門后即成為合法組織，其法律地位也不存在問題，經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主委員會有起訴或應(yīng)訴。而在物業(yè)管理合同中，業(yè)主委員會擔(dān)任物業(yè)管理人的角色。在我國，這一具體管理組織即業(yè)主委員會。如果要改變現(xiàn)有的業(yè)主大會的法律地位，根本的問題就在于是否要在立法上規(guī)定設(shè)立法人型的建筑物區(qū)分所有業(yè)主團(tuán)體。陳亞軍認(rèn)為是否規(guī)定業(yè)主團(tuán)體， 根本意義上在于明確區(qū)分所有權(quán)人會議的權(quán)利義務(wù)歸屬。但因美國法理論與社會情勢的長久變遷，美國法院終于在上世紀(jì) 70 年代，通過判例承認(rèn)該團(tuán)體具有法人資格。 以美國為其代表，又稱美國模式。依《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》的規(guī)定 ,由 30 人以下的區(qū)分所有權(quán)人構(gòu)成的管理團(tuán)體 ,屬于無權(quán)利能力的社團(tuán)。區(qū)分所有權(quán)人超過一定數(shù)量的 ,可以決議并經(jīng)登記而成立法人 :區(qū)分所有權(quán)人總數(shù) 在一定數(shù)量以下的 ,為無權(quán)利能力的社團(tuán)。 （ 3） 日本模式。并且 該共同體之形成，不由強(qiáng)行法規(guī)予以規(guī)定，住宅所有權(quán)人于法律上亦不當(dāng)然結(jié)成“住宅所有權(quán)人共同體”，而通常系由住宅所有權(quán)人通過契約而予以確定。依《德國住宅所有權(quán)法》的規(guī)定，住宅所有權(quán)人共同體不具有權(quán)利能力，因而不具法人人格。 [11] （ 2） 業(yè)主團(tuán)體不具有法人人格模式。至于業(yè)主在這一物業(yè)服務(wù)合同中的地位則只能是一種第三人。法國和我國香港特別行政區(qū)的業(yè)主團(tuán)體屬于這一模式，其中法國由法律直接賦予其法人人格。 此種模式即全體業(yè)主組成的團(tuán)體由法律賦予法人資格，因此在對內(nèi)對外中可依法人的構(gòu)進(jìn)行活動。 (三 )業(yè)主大會 《條例》第 8條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益”，由于業(yè)主大會只是以會議的形式履行法 定職責(zé)，因此，業(yè)主大會究竟是否屬于某種團(tuán)體或者組織，條例并不明確，并未提及業(yè)主大會的性質(zhì)問題。但是，業(yè)主又不可能單獨(dú)參與物業(yè)管理活動，而是通過業(yè)主大會來行使管理權(quán)。若我國也采用“住戶”的概念，就可以避免由于公房改制而帶來的單位甚至國家作為業(yè)主，將單位和個人之間的管理關(guān)系帶入到物業(yè)管理之中以及由于開發(fā)商遲辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)而引起的實(shí)際居住者拒交物業(yè)管理費(fèi)用一系列 問題。該“條例”第 3 條第 10 項(xiàng)將“住戶”界定為：公寓大廈之區(qū)分所有權(quán)人、承租人或其他經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人同意，而為專有部分之使用者。雖然承租人也要保證遵守業(yè)主公約，也要接受物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)，甚至物業(yè)管理費(fèi)最終也是由承租人在交付，但承租人不是物業(yè)管理的主體，他的權(quán)利義務(wù)來自業(yè)主的讓渡，由承租人與業(yè)主簽定租賃合同 4 來予以確定，其權(quán)利義務(wù)的具體內(nèi)容、違約責(zé)任的承擔(dān)、合同的履行與解除、糾紛的解決等均應(yīng)以雙方簽定租賃合同為準(zhǔn)，遵循合同法的相關(guān)規(guī)定予以 確定。 高飛認(rèn)為，物業(yè)的使用權(quán)人、承租人等非所有權(quán)人均不是物業(yè)管理法律關(guān)系的主體 ，不能成為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人。由此可以看出業(yè)主的界定以所有權(quán)的有無作為標(biāo)準(zhǔn)。這類物業(yè)管理者天然具有政企不分、建管不分、產(chǎn)權(quán)不清的弊病，是否具有法人資格難以認(rèn)證。 [7] 2．法人資 格否定說 我國從事物業(yè)管理活動的企業(yè)通常不具有獨(dú)立的法人資格。 1． 法人資格說 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格。對于物業(yè)管理企業(yè)的資格問題學(xué)者表述不一，各地的做法也不盡一致。
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