合同法律問題1采購內(nèi)訓doc(參考版)
2025-05-20 12:55本頁面
【正文】 19。這實際上減輕或免除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房的違約責任，排除、限制了商品房買受人所得行使的損害賠償請求權(quán)等權(quán)利，其傾向性是十分明顯的。 除了法定免責事由外，合同當事人還可以約定免責事由，是指當事人在不違背法律的強制性規(guī)定的前提下，事先在合同中約定免除合同違約責任的事由。 根據(jù)合同法規(guī)定，合同違約責任一般情況下采用的是嚴格責任歸責原則，法定的免責事由是不可抗力，不可抗力既包括基于自然原因而發(fā)生的自然現(xiàn)象如地震、臺風、洪水、海嘯等，也包括基于社會原因而發(fā)生的社會現(xiàn)象如戰(zhàn)爭、騷亂、罷工、海盜等。例如，某土建施工合同約定承包方負照管責任的材料設(shè)備發(fā)生損壞或丟失，發(fā)包方“有權(quán)從未支付給承包方的工程款中將此部分款項扣除”。即使違約金過高，對方也對此負有舉證責任。最有效的方法是明確具體的違約金數(shù)額或者計算方法，守約方可以直接向違約方索賠。主要是通過細化條款來提高操作性，表現(xiàn)在約定如下方面的內(nèi)容：A、明確的違約金數(shù)額或者計算方法、支付時間；B、因違約產(chǎn)生的費用，寫明費用的種類，如工程的損壞及因此發(fā)生的拆除、修復等費用指出，或者因此發(fā)生的人工、材料、機械和管理等費用；C、賠償損失，指明損失的范圍，是直接損失還是間接損失?！痹谠摋l款中，“審定”的含義不明、程序不明、標準不明，加上“損失”也不明確，使得該條款不具有可操作性，實際意義不大。這無形中是加重了乙方的責任。例如“應賠償乙方因此受到的損失”，所謂的“損失”并不明確，容易導致扯皮現(xiàn)象。 一是降低己方違約條款可操作性，阻礙對方索賠。因此一旦發(fā)生違約，購房者無法依據(jù)違約條款向開發(fā)商索賠。但最為常見的是縮小己方責任范圍，以逃避一定的違約責任。與此對應的應當是“開發(fā)商中途拒售房屋或無能力售房”之類的約定，但上述條款只就乙方約定了違約責任，而未對甲方相同情況下的行為做出責任約定?？梢哉f，責任范圍的大小，反映了合同對雙方當事人具有不同的約束力。 三是約定不對等的責任范圍或者縮小己方責任范圍。值得注意的是，若差距過大，可被視為霸王條款。如某商品房買賣合同約定“買方逾期20天付款，賣方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒收買方支付的定金和已付的房款”；“賣方交付房屋逾期180天，買方有權(quán)終止合同，并有權(quán)要求賣方雙倍返還定金”。例如，某施工合同約定發(fā)包方不按期付款，按“當期應付工程款萬分之二”計違約金；而承包方逾期竣工，按“工程結(jié)算總造價的萬分之二”計違約金，由此可見計算方法直接關(guān)系到違約責任的大小。（1）約定不對等的責任內(nèi)容其次是利用不同的方式來引導違約條款的傾向性。首先是以己方當事人利益為出發(fā)點，確定目標。己方要承擔責任的條款，你會少寫甚至不寫；對方要承擔責任的條款，你會盡量多寫。你只要代表某一方的利益，就無法避免合同的傾向性。眾所周知，幾乎所有合同都有傾向性。反之，對于一個簡單的房屋租賃合同，沒必要弄得像一個房地產(chǎn)開發(fā)合同。 因此，合同當事人可以在借鑒文本的前提下，根據(jù)合同的重要性來決定違約條款的繁簡程度。目前我國行政部門推行了各種各樣的合同示范文本，如《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本（最近結(jié)合土地宏觀調(diào)控政策又推行《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》示范文本）、《建設(shè)工程施工合同》示范文本、《商品房買賣合同》示范文本等等，為當事人提供了簽訂合同的便利。根據(jù)合同的重要性來確定違約條款的繁簡程度。值得注意的是，違反主要合同義務可能導致合同主要目的的實現(xiàn)，而違反次要合同義務一般不會妨礙合同主要目的的實現(xiàn)，如果合同對所有的違約行為，包括一些輕微的違約行為都加以責任制約，不但浪費資源，也可能損害雙方當事人和諧的合作關(guān)系。這種聯(lián)系體現(xiàn)在違約條款對違約行為或事項的描述上?？梢姡`約責任的存在以義務為前提，先有義務才談得上責任。 根據(jù)主要合同義務來確定違約責任。盡管實戰(zhàn)經(jīng)驗不多，我仍然想和大家分享如下幾點體會：因為合同法早就規(guī)定了違約方應當承擔違約責任，這是法定的違約責任，無須當事人在合同中約定。但我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)很多合同中將違約責任籠統(tǒng)表述為“本合同任何一方違約，守約方均可要求違約方賠償xxx違約損失”或者“雙方應嚴格履行本合同，如一方有違約，則另一方根據(jù)法律規(guī)定追究其違約責任。合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款：當事人的名稱或者姓名和住所；標的；數(shù)量；質(zhì)量；價款或者報酬；履行期限、地點和方式；違約責任；解決爭議的方法。一點感想，與同事們共勉。1合同糾紛的處理：原則是以合同約定和合同履行的事實為依據(jù)，保護我方合法權(quán)益。中止的合同恢復繼續(xù)履行時，依相同的程序辦理恢復手續(xù)。合同變更、解除引起索賠的，必須與索賠同步進行，索賠協(xié)議是合同變更解除的處理結(jié)果，是變更解除后合同一部分。（4）要求協(xié)助的時間安排和工作內(nèi)容。（2）簽約對方的基本情況。債權(quán)債務的定期確認和發(fā)生重大變動時的確認：（1）在重大、復雜合同的履行過程中，經(jīng)辦人員應定期與對方對 帳，確認雙方債權(quán)債務；（2）在對方當事人發(fā)生兼（合）并、分立、改制或其他重大事項以及本公司或?qū)Ψ疆斒氯说暮贤?jīng)辦人員發(fā)生變動時，應及時對帳，確認合同效力及雙方債權(quán)債務。當我方接到對方的索賠（含違約）報告后應認真研究或上報法律部門及時處理，并與對方協(xié)商解決。合同雙方應嚴格按照合同的約定履行，對已簽署的合同進行密切跟蹤，對履行過程中產(chǎn)生的各種異動情形，包括合同違約情況、變更及中止直至合同履行完畢，建立起嚴謹及符合公司實際的跟蹤服務體系，以及時有效的控制和化解合同履行中產(chǎn)生的各種風險、糾紛，更好
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