合同法律問題1(采購(gòu)內(nèi)訓(xùn)doc(參考版)
2025-05-20 12:55本頁面
【正文】 19。這實(shí)際上減輕或免除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房的違約責(zé)任，排除、限制了商品房買受人所得行使的損害賠償請(qǐng)求權(quán)等權(quán)利，其傾向性是十分明顯的。 除了法定免責(zé)事由外，合同當(dāng)事人還可以約定免責(zé)事由，是指當(dāng)事人在不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，事先在合同中約定免除合同違約責(zé)任的事由。 根據(jù)合同法規(guī)定，合同違約責(zé)任一般情況下采用的是嚴(yán)格責(zé)任歸責(zé)原則，法定的免責(zé)事由是不可抗力，不可抗力既包括基于自然原因而發(fā)生的自然現(xiàn)象如地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、海嘯等，也包括基于社會(huì)原因而發(fā)生的社會(huì)現(xiàn)象如戰(zhàn)爭(zhēng)、騷亂、罷工、海盜等。例如，某土建施工合同約定承包方負(fù)照管責(zé)任的材料設(shè)備發(fā)生損壞或丟失，發(fā)包方“有權(quán)從未支付給承包方的工程款中將此部分款項(xiàng)扣除”。即使違約金過高，對(duì)方也對(duì)此負(fù)有舉證責(zé)任。最有效的方法是明確具體的違約金數(shù)額或者計(jì)算方法，守約方可以直接向違約方索賠。主要是通過細(xì)化條款來提高操作性，表現(xiàn)在約定如下方面的內(nèi)容：A、明確的違約金數(shù)額或者計(jì)算方法、支付時(shí)間；B、因違約產(chǎn)生的費(fèi)用，寫明費(fèi)用的種類，如工程的損壞及因此發(fā)生的拆除、修復(fù)等費(fèi)用指出，或者因此發(fā)生的人工、材料、機(jī)械和管理等費(fèi)用；C、賠償損失，指明損失的范圍，是直接損失還是間接損失。”在該條款中，“審定”的含義不明、程序不明、標(biāo)準(zhǔn)不明，加上“損失”也不明確，使得該條款不具有可操作性，實(shí)際意義不大。這無形中是加重了乙方的責(zé)任。例如“應(yīng)賠償乙方因此受到的損失”，所謂的“損失”并不明確，容易導(dǎo)致扯皮現(xiàn)象。 一是降低己方違約條款可操作性，阻礙對(duì)方索賠。因此一旦發(fā)生違約，購(gòu)房者無法依據(jù)違約條款向開發(fā)商索賠。但最為常見的是縮小己方責(zé)任范圍，以逃避一定的違約責(zé)任。與此對(duì)應(yīng)的應(yīng)當(dāng)是“開發(fā)商中途拒售房屋或無能力售房”之類的約定，但上述條款只就乙方約定了違約責(zé)任，而未對(duì)甲方相同情況下的行為做出責(zé)任約定。可以說，責(zé)任范圍的大小，反映了合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有不同的約束力。 三是約定不對(duì)等的責(zé)任范圍或者縮小己方責(zé)任范圍。值得注意的是，若差距過大，可被視為霸王條款。如某商品房買賣合同約定“買方逾期20天付款，賣方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒收買方支付的定金和已付的房款”；“賣方交付房屋逾期180天，買方有權(quán)終止合同，并有權(quán)要求賣方雙倍返還定金”。例如，某施工合同約定發(fā)包方不按期付款，按“當(dāng)期應(yīng)付工程款萬分之二”計(jì)違約金；而承包方逾期竣工，按“工程結(jié)算總造價(jià)的萬分之二”計(jì)違約金，由此可見計(jì)算方法直接關(guān)系到違約責(zé)任的大小。（1）約定不對(duì)等的責(zé)任內(nèi)容其次是利用不同的方式來引導(dǎo)違約條款的傾向性。首先是以己方當(dāng)事人利益為出發(fā)點(diǎn)，確定目標(biāo)。己方要承擔(dān)責(zé)任的條款，你會(huì)少寫甚至不寫；對(duì)方要承擔(dān)責(zé)任的條款，你會(huì)盡量多寫。你只要代表某一方的利益，就無法避免合同的傾向性。眾所周知，幾乎所有合同都有傾向性。反之，對(duì)于一個(gè)簡(jiǎn)單的房屋租賃合同，沒必要弄得像一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)合同。 因此，合同當(dāng)事人可以在借鑒文本的前提下，根據(jù)合同的重要性來決定違約條款的繁簡(jiǎn)程度。目前我國(guó)行政部門推行了各種各樣的合同示范文本，如《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本（最近結(jié)合土地宏觀調(diào)控政策又推行《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本）、《建設(shè)工程施工合同》示范文本、《商品房買賣合同》示范文本等等，為當(dāng)事人提供了簽訂合同的便利。根據(jù)合同的重要性來確定違約條款的繁簡(jiǎn)程度。值得注意的是，違反主要合同義務(wù)可能導(dǎo)致合同主要目的的實(shí)現(xiàn)，而違反次要合同義務(wù)一般不會(huì)妨礙合同主要目的的實(shí)現(xiàn)，如果合同對(duì)所有的違約行為，包括一些輕微的違約行為都加以責(zé)任制約，不但浪費(fèi)資源，也可能損害雙方當(dāng)事人和諧的合作關(guān)系。這種聯(lián)系體現(xiàn)在違約條款對(duì)違約行為或事項(xiàng)的描述上?？梢?，違約責(zé)任的存在以義務(wù)為前提，先有義務(wù)才談得上責(zé)任。 根據(jù)主要合同義務(wù)來確定違約責(zé)任。盡管實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)不多，我仍然想和大家分享如下幾點(diǎn)體會(huì)：因?yàn)楹贤ㄔ缇鸵?guī)定了違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，這是法定的違約責(zé)任，無須當(dāng)事人在合同中約定。但我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)很多合同中將違約責(zé)任籠統(tǒng)表述為“本合同任何一方違約，守約方均可要求違約方賠償xxx違約損失”或者“雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同，如一方有違約，則另一方根據(jù)法律規(guī)定追究其違約責(zé)任。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；標(biāo)的；數(shù)量；質(zhì)量；價(jià)款或者報(bào)酬；履行期限、地點(diǎn)和方式；違約責(zé)任；解決爭(zhēng)議的方法。一點(diǎn)感想，與同事們共勉。1合同糾紛的處理：原則是以合同約定和合同履行的事實(shí)為依據(jù)，保護(hù)我方合法權(quán)益。中止的合同恢復(fù)繼續(xù)履行時(shí)，依相同的程序辦理恢復(fù)手續(xù)。合同變更、解除引起索賠的，必須與索賠同步進(jìn)行，索賠協(xié)議是合同變更解除的處理結(jié)果，是變更解除后合同一部分。（4）要求協(xié)助的時(shí)間安排和工作內(nèi)容。（2）簽約對(duì)方的基本情況。債權(quán)債務(wù)的定期確認(rèn)和發(fā)生重大變動(dòng)時(shí)的確認(rèn)：（1）在重大、復(fù)雜合同的履行過程中，經(jīng)辦人員應(yīng)定期與對(duì)方對(duì) 帳，確認(rèn)雙方債權(quán)債務(wù)；（2）在對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生兼（合）并、分立、改制或其他重大事項(xiàng)以及本公司或?qū)Ψ疆?dāng)事人的合同經(jīng)辦人員發(fā)生變動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)對(duì)帳，確認(rèn)合同效力及雙方債權(quán)債務(wù)。當(dāng)我方接到對(duì)方的索賠（含違約）報(bào)告后應(yīng)認(rèn)真研究或上報(bào)法律部門及時(shí)處理，并與對(duì)方協(xié)商解決。合同雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定履行，對(duì)已簽署的合同進(jìn)行密切跟蹤，對(duì)履行過程中產(chǎn)生的各種異動(dòng)情形，包括合同違約情況、變更及中止直至合同履行完畢，建立起嚴(yán)謹(jǐn)及符合公司實(shí)際的跟蹤服務(wù)體系，以及時(shí)有效的控制和化解合同履行中產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)、糾紛，更好
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