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正文內(nèi)容

關(guān)于物業(yè)管理中存在的法律問題及思考(參考版)

2024-10-13 12:44本頁面
  

【正文】 只有完善對團購網(wǎng)站的監(jiān)管,才能更好地維護消費者權(quán)益,使團購糾紛盡可能減少,也有利于團購網(wǎng)站有序、穩(wěn)健的運營下去。如團購網(wǎng)站可以建立售后 客服,公示銷售商有效的聯(lián)系方式,與工商局、消費者保護委員會投訴網(wǎng)站相鏈接。建立有效的爭議解決機制,相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)當建立投訴維權(quán)機構(gòu)等。要求團購網(wǎng)站承擔對銷售商提供商品或服務(wù)的檢查義務(wù),同時團購網(wǎng)站在選擇合作的經(jīng)銷商時,應(yīng)當對其營業(yè)資格及范圍進行詳細的實質(zhì)審查后作出合作的決定;要求營利性團購網(wǎng)站承擔起對消費者購買的商品和接受的服務(wù)質(zhì)量的擔保責任,扮演好消費者與銷售商之間的媒介角色。將營業(yè)執(zhí)照“上網(wǎng)”,在各個團購網(wǎng)站的首頁鏈接其工商登記號與營業(yè)執(zhí)照照片。對于最先興起團購熱潮的美國,其團購網(wǎng)站在注冊登記時需要提供詳細的身份證明、住址、辦公住址、服務(wù)類型等信息,同時在網(wǎng)站的經(jīng)營過程中,政府會通過信用評級的方式對網(wǎng)站進行嚴格監(jiān)管,付款后未收到商品的消費者可以向美國國家職業(yè)經(jīng)理人犯罪投訴中心和美國聯(lián)邦調(diào)查局共設(shè)的美國網(wǎng)絡(luò)欺詐投訴中心進行投訴,該中心接受投訴后,由包括普爾、穆迪、惠譽等第三方分析機構(gòu)進行信用評級,一旦構(gòu)成欺詐消費者的行為,網(wǎng)站有可能面臨高達上億美元的巨額罰款。四、市場準入和監(jiān)管針對團購網(wǎng)站出現(xiàn)的這一系列問題,對團購網(wǎng)站的監(jiān)管就顯得十分必要,如何對團購網(wǎng)站進行有效監(jiān)管也成為一個亟待解決的問題?!边@些都使得消費者在團購中的維權(quán)難上加難。此外,該網(wǎng)站的網(wǎng)頁上未按規(guī)定標示ICP 經(jīng)營性網(wǎng)站備案號、電子營業(yè)執(zhí)照等信息,使消費者無法了解網(wǎng)站主辦者的真實身份。然而,消費者維權(quán)在理論上講得通,在實際生活中又是另一種狀況。在商品存在缺陷,造成消費者損害時,可以依據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量法》追究銷售商侵權(quán)責任。如前所述,團購網(wǎng)站和消費者之間存在合同關(guān)系,因此產(chǎn)品質(zhì)量存在缺陷時,消費者也可以要求團購網(wǎng)站承擔違約責任。對于消費者的承諾,商家是受合同約束的,不能任意反悔,必須依照團購網(wǎng)站上的描述提供商品或者服務(wù)。同時,本站保留對產(chǎn)品訂購的數(shù)量的限制權(quán)。(一)事前的團購合同主要問題很多團購網(wǎng)站認為其標價銷售商品的行為是要約邀請,所以他們覺得自己單方面撤銷的行為并不構(gòu)成違約,如糯米網(wǎng)用戶協(xié)議:“本站將盡最大努力保證您所購商品與網(wǎng)站上公布的價格一致,但價目表和聲明并不構(gòu)成要約。三、團購產(chǎn)品質(zhì)量問題產(chǎn)生的責任與救濟團購產(chǎn)品質(zhì)量問題產(chǎn)生的責任與救濟問題是團購網(wǎng)站運營中的核心問題,也是我們最關(guān)注的問題。在團購服務(wù)商品中,消費者和團購網(wǎng)站仍存在用戶協(xié)議,因此存在合同關(guān)系。然而,消費者只能在因為商品造成損害的情況下追究銷售者的侵權(quán)責任,而無法在收到存在質(zhì)量問題的商品但未因此受到損害的情況下追究銷售者的違約責任。由于團購網(wǎng)站一般以自己的名義發(fā)布商品信息,未標明銷售商信息,消費者和銷售商并沒有直接的合同約束,根據(jù)合同的相對性,在發(fā)生糾紛時,消費者就無法追究銷售商的法律責任。(二)團購網(wǎng)站和消費者的法律關(guān)系消費者到底是與團購網(wǎng)站建立了法律關(guān)系,還是與銷售商建立了法律關(guān)系。同時,根據(jù)《合同法》第396 條⑦,也很難認定他們之間是委托合同關(guān)系,如果是委托合同關(guān)系,受托人要以委托人的名義實施行為,并且由委托人承擔責任,但團購網(wǎng)站在銷售商品時也不完全以銷售商的名義進行,如果認定他們之間是委托合同關(guān)系,則會使團購網(wǎng)站的行為過于單一和狹窄,只能在委托人的委托范圍內(nèi)從事活動。此外,根據(jù)《合同法》第424 條⑥可知,居間人并不直接和任何一方當事人訂立買賣合同,只是基于委托人的委托進行促成締約的活動。首先,筆者認為,根據(jù)《合同法》第414 條④及《合同法》第421 條⑤,單從團購KTV、理發(fā)券、電影票等服務(wù)優(yōu)惠券來看,團購網(wǎng)站并非只以自己的名義發(fā)布團購信息,往往網(wǎng)站上還要注明服務(wù)的提供者;其次,團購網(wǎng)站也并非直接享有權(quán)利、承擔義務(wù),銷售商(而并非團購網(wǎng)站)直接履行合同、承擔義務(wù)。比較可行的方式是由銷售商通過團購網(wǎng)站自己銷售商品或者服務(wù),此時團購網(wǎng)站和銷售商的關(guān)系就很難認定。二、團購當事人的法律關(guān)系(一)團購網(wǎng)站和銷售商的法律關(guān)系團購網(wǎng)站若通過銷售商購買商品并低價銷售,此時,他們之間應(yīng)該就是一種買賣合同關(guān)系,關(guān)于這一點爭議不大。然而,優(yōu)惠價格的背后也陷阱重重。美團網(wǎng)CEO 王興也表示,2012年是團購行業(yè)的分水嶺,會進一步整合,團購淘汰賽提速,服務(wù)和技術(shù)是團購競爭的門檻。目前幾乎所有的團購網(wǎng)站都是負債經(jīng)營,團購網(wǎng)站上出售的商品很便宜,除一部分是經(jīng)銷商為擴大市場,自己低價銷售外,大部分團購商品或服務(wù)都是團購網(wǎng)站高買低售以獲得穩(wěn)定的客戶源。①低價限量銷售成為團購主要的營銷方式。如今團購網(wǎng)站主要的盈利來源有:會員企業(yè)年服務(wù)費、商家銷售返點、城市站點加盟費用、地面活動的企業(yè)贊助,還有網(wǎng)絡(luò)廣告等。團購作為一個新興購物方式,吸引了眾多消費者的眼球。本文主要闡述了團購的基本情況、分析團購當事人的法律關(guān)系、論述團購產(chǎn)品質(zhì)量問題產(chǎn)生的責任與救濟途徑,并就團購產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量問題產(chǎn)生的現(xiàn)狀、原因進行分析并提出解決辦法以及對團購網(wǎng)站的監(jiān)管建議。要加大消防執(zhí)法和處罰力度,對于不按消防規(guī)劃建設(shè)的小區(qū),未按規(guī)定配備消防設(shè)施和器材的,要責令限期進行改正;對破壞小區(qū)公共消防設(shè)施的單位和個人要依法嚴厲查處;對小區(qū)周圍或小區(qū)內(nèi)違法設(shè)置的液化氣代灌點、加油站或煤氣調(diào)壓站要責令限期整改、搬遷或依法取締,結(jié)論:綜上所述,物業(yè)管理企業(yè)要不斷提高物業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益,為業(yè)主和物業(yè)使用人提供一個安全、舒適的工作生活環(huán)境,就要加強物業(yè)消防安全管理,要逐漸形成“政府宏觀指導(dǎo),物業(yè)公司具體管理,業(yè)主自我防范,消防機構(gòu)實施監(jiān)督”的專業(yè)化、社會化、規(guī)范化和法制化的管理體制。加強消防監(jiān)督管理,嚴格消防執(zhí)法公安消防監(jiān)督機構(gòu)要切實加強物業(yè)小區(qū)的消防監(jiān)督管理,小區(qū)建設(shè)時要提前介入,嚴格小區(qū)消防規(guī)劃審核關(guān),施工過程中要重點把好給水管道、室內(nèi)外消火栓選用和安裝關(guān),驗收時要嚴格按有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范把好驗收關(guān),確保小區(qū)消防規(guī)劃和各項消防設(shè)施建設(shè)落到實處。各級政府要采取有力措施,大力推進和加強小區(qū)物業(yè)建設(shè)步伐,將物業(yè)小區(qū)管理納入社區(qū)消防安全管理之中,依托社區(qū)服務(wù),將物業(yè)小區(qū)消防工作納入社區(qū)消防安全服務(wù)范疇,共享社區(qū)消防服務(wù)資源,積極推進小區(qū)消防管理的社會化進程。各級房產(chǎn)管理、建委、工商等職能部門要強化監(jiān)督管理,對違反規(guī)定的設(shè)計、施工和開發(fā)商,要采取暫扣或吊銷執(zhí)照或許可證、降低資質(zhì)、罰款等辦法,同時要嚴格設(shè)計、施工隊伍的管理,對無設(shè)計、施工資質(zhì)的單位和個人不得承攬消防設(shè)施的設(shè)計施工,從源頭上保證消防設(shè)施和器材安裝到位。對物業(yè)消防安全管理人員進行消防培訓(xùn),幫助提高消防安全管理素質(zhì)。對物業(yè)消防安全管理要加強宏觀指導(dǎo),定期實施防火監(jiān)督檢查。公安消防機構(gòu)應(yīng)加強對物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導(dǎo)。對消防控制室操作人員,必須具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的知識、熟練掌握消防系統(tǒng)的情況。建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊伍。房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費是一個連續(xù)的過程,在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)階段就應(yīng)明確聽取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見,對隱蔽的消防設(shè)備應(yīng)實施專業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認可制度,|考試|大|并且嚴格把好驗收、交接關(guān)。制定物業(yè)消防安全管理基本法律、法規(guī)及實施細則,以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)公司及業(yè)主或物業(yè)使用人的行為,協(xié)調(diào)其相互間的各種關(guān)系,將物業(yè)消防管理納入法制化和規(guī)范化的軌道,同時制定統(tǒng)一的物業(yè)消防安全管理行業(yè)標準和規(guī)范,如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業(yè)消防安全檢查規(guī)定,消防設(shè)施維修資金標準及實施方案規(guī)定,消防安全管理費收支規(guī)定,維修養(yǎng)護消防設(shè)施規(guī)定等。業(yè)主或物業(yè)使用人享有在管理中的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán),負有服從物業(yè)整體消防安全的管理、合理利用物業(yè)項目、確保消防安全、承擔相應(yīng)費用的消防安全管理義務(wù),物業(yè)公司必須按照法律法規(guī)、行為規(guī)范標準及業(yè)主委托合同的約定,實施消防安全管理,確保物業(yè)消防安全管理工作接受公安消防部門、業(yè)主及物業(yè)使用人的監(jiān)督。以法律的形式確定物業(yè)消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。目前大多數(shù)居民家中未配備滅火器,不少居民未接受消防安全教育培訓(xùn),消防安全意識淡薄,基本的滅火和疏散逃生知識不具備,現(xiàn)在家庭一旦發(fā)生火災(zāi),往往火勢很快蔓延,易產(chǎn)生大量有毒氣體,給居民生命財產(chǎn)安全造成很大威脅。家庭裝修中為了追求裝修效果,而過多采用易燃可燃材料,隱蔽電氣線路裸露未穿套管,線路選型不當,家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發(fā)火災(zāi)的發(fā)生。消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容還亟需加強。消防設(shè)施和器材配備嚴重不足,小區(qū)內(nèi)按規(guī)定和實際需要應(yīng)配備滅火器、防火沙、消防水帶、水桶等器材,但大多數(shù)單位沒有配備或配備不足?,F(xiàn)有物業(yè)管理中沒有很好地引入消防安全管理內(nèi)容物業(yè)管理作為近年來新興服務(wù)業(yè),越來越受制社會各界的重視和肯定,但從目前管理內(nèi)容和層次來看,許多方面還不能適應(yīng)小區(qū)消防安全工作的實際需要,突出表現(xiàn)在以下方面: 單位往往只過多的重視防盜,在消防安全管理上不夠重視,消防安全管理制度不健全,沒有建立滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,有些形同虛設(shè)。消防車道為枝狀無回車場地;人為設(shè)置隔離墩或鐵柵欄,暖氣管道、電視電話線甚至煤氣管道的架空高度不足,不能滿足消防車通行要求。但實際上,不少小區(qū)從立項設(shè)計上缺少整體消防規(guī)劃; 有些小區(qū)即使編制了消防規(guī)劃,往往小區(qū)內(nèi)建筑由幾家不同施工隊伍同時施工,或分階段組織施工,這樣就造成了設(shè)計前后不一致,設(shè)計、施工上不銜接。正文:一、管理現(xiàn)狀存的問題小區(qū)建設(shè)缺乏整體消防規(guī)劃,消防設(shè)施和器材配備不完善一個物業(yè)小區(qū),一般由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成,占地往往幾百畝至幾千畝。Fire control safety。其中消防安全管理占有重要的地位和作用,因此,做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當前,更是今后長期的工作。因此,有必要健全物業(yè)管理中消防安全服務(wù)體系,為居民提供一個安全、舒適的工作生活環(huán)境。這不僅需要政府頒布有指導(dǎo)意義、可操作性強的法律法規(guī),物業(yè)管理企業(yè)也要遵循市場規(guī)律辦事,在競爭中求生存、求發(fā)展,讓業(yè)主享有更加舒適、安全、健康、文明、和諧的生活環(huán)境。同時它在物業(yè)管理企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。加強對業(yè)主委員會監(jiān)管業(yè)主委員會作為轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人民主推薦,選舉產(chǎn)生的群眾性自發(fā)組織,充分發(fā)揮其作用,對維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益,同物業(yè)企業(yè)一道作好物業(yè)管理工作至關(guān)重要。提高物業(yè)管理隊伍素質(zhì)一支責任心強、技術(shù)好、素質(zhì)高的人才隊伍,是物業(yè)管理水平提高的重要保障。由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。目前,行業(yè)隊伍總體素質(zhì)偏低,人
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