【正文】 總結(jié)經(jīng)。要從思想和認(rèn)識(shí)上明確知道自己所從事的這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)和要求。對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)的問(wèn)題， 物業(yè)管理 公司應(yīng)該站在公正的角度，積極協(xié)助業(yè)主和開發(fā)商之間的溝通，防止事情過(guò)度激化、波 及公司與業(yè)主之間的關(guān)系。 如對(duì)裝修矛盾、協(xié)管、保潔、工程服務(wù)上的不滿 足等；由于物業(yè)管理公司沒(méi)有按收費(fèi)相應(yīng)等級(jí)服務(wù)，或是細(xì)節(jié)服務(wù)工作不到位，而與業(yè)主產(chǎn)生的矛盾；不經(jīng)業(yè)主同意，任意改變屬于業(yè)主的公用房屋、設(shè)備的用途，挪用小區(qū)的公共維修基金，必然引發(fā) 物業(yè)管理 公司與廣大業(yè)主之間的矛盾糾紛 。物業(yè)管理行業(yè)本身存在的局限性是產(chǎn)生上述問(wèn)題的主要原因。很多物業(yè)管理 (合同 )糾紛其實(shí)就是購(gòu)房合同簽訂時(shí)諸多隱性或潛在糾紛在物業(yè)管理階段的發(fā)作。由于此類維修問(wèn)題，業(yè)主都須通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)系開發(fā)商派人來(lái)維修，一旦維修效果沒(méi)有達(dá)到業(yè)主的要求，業(yè)主在找不到開發(fā)商的前提下，都會(huì)遷怒于物業(yè)管理公司，也會(huì)引發(fā) 物業(yè)管理 企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。 物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文 2高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決方法 —— 頂崗實(shí)習(xí)調(diào)查研究河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 1617物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文學(xué)校： XXXXXXX系別： XXXXXXX專業(yè)： XXXXXXX學(xué)號(hào)： XXXXXXX姓名： XXX指導(dǎo)教師： XX 攏闖辣猖稼謂混囑灼彼徹哎遷簍巴醬雕弗休凄蘊(yùn)店宋咐糞锨坤黨唉壤 烴嘴赫度泅沉頤跑炊精噎岳鎖汐蹋辮倍著眉漠檢魏巧匹瞇搽滔米侈獨(dú)桅嗽銥價(jià) 入伙后的工程質(zhì)量問(wèn)題。須知物 業(yè)管理公司是業(yè)主委托聘請(qǐng)的帶有服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)，這些企業(yè)是以服務(wù)來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)報(bào)酬的。 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更規(guī)劃，公用設(shè)施不配套或配套不全；要求業(yè)主繳齊所有費(fèi)用（包括一年物業(yè)費(fèi)在內(nèi)）之后，才能驗(yàn)房收房的交 房流程；延期交房，精裝標(biāo)準(zhǔn)與樣板間不符或合同不符；精裝工藝水平差，裝修質(zhì)量低下；銷售或入伙時(shí)開發(fā)公司越權(quán)承諾不能兌現(xiàn)等等。近幾年來(lái)，深圳物業(yè)的“ 揮軍北上 ” 應(yīng)該說(shuō)為我們的學(xué)習(xí)提供了良好的機(jī)會(huì)，因此我們要積極學(xué)習(xí)深圳物業(yè)在治理北方物業(yè)方面的經(jīng) 驗(yàn)和教訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)間的交流，形成共享網(wǎng)絡(luò)，為自身 品牌的創(chuàng)建引他山之玉。其次，遠(yuǎn)學(xué)深圳。完善的法規(guī)政策、健全的運(yùn)作機(jī)制為青島物業(yè)的發(fā)展，提供了舒適的 “ 溫床 ” ，近幾年來(lái)，一些香港、深圳 的企業(yè)相繼落戶青島足可見其水平之高。 青島和日照同為黃海沿岸的港口城市，雖然在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口數(shù)量上有不小的差異，但在人文環(huán)境、地理位置、氣候條件上有著一定的相似，因此物業(yè)的生存年限、植被的生長(zhǎng)等各個(gè)方面也大致相同，所以說(shuō)在物業(yè)的管理上應(yīng)該有著一定的地緣關(guān)系。總上所述，以各個(gè)小區(qū)的特點(diǎn)為工作的基點(diǎn)，才能豐富我們的服務(wù)體系，樹立企業(yè)品牌形象。那就要求我們的物業(yè)人員以社區(qū)文化為中心，積極轉(zhuǎn)變服務(wù)態(tài)度，處處為業(yè)主著想，活躍小區(qū)的氛圍。因此，城市花園創(chuàng)建一個(gè)全功能的優(yōu)秀社區(qū)，應(yīng)該成為可能。 （ 2）、城市花園項(xiàng)目，物業(yè)剛剛建成，前期投入較大，硬軟件健全。在實(shí)習(xí)中，筆者看到伴海山莊的有些草地已經(jīng)荒蕪，這可能是由于前期開發(fā)遺留的原因，也可能是由于管理不善的原因，但是這肯定會(huì)給業(yè)主造成不滿，由此就給物業(yè)收費(fèi)帶來(lái)了 難度。 如果說(shuō)把公司現(xiàn)有的和未來(lái)的項(xiàng)目物業(yè)收斂到一面旗幟下塑造海納物業(yè)的品牌的話，那么我們不能搞“ 一刀切 ” 的形式，要采用 “ 牽牛鼻子 ” 的方法論去管理。 舉例說(shuō)同發(fā)物業(yè)它的建成已有十幾年的時(shí)間，大多數(shù)的公共設(shè)施已經(jīng)老化，光靠 角的服務(wù)費(fèi)虧損是在所難免。在實(shí)踐的接觸中，服務(wù)人員對(duì)答允業(yè)主的事情不能及時(shí)的處理，比如說(shuō)報(bào)修，一拖再拖使公司 的誠(chéng)信產(chǎn)生了嚴(yán)重的危機(jī)。 物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文 2高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決方法 —— 頂崗實(shí)習(xí)調(diào)查研究河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 1617物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文學(xué)校： XXXXXXX系別： XXXXXXX專業(yè)： XXXXXXX學(xué)號(hào)： XXXXXXX姓名： XXX指導(dǎo)教師： XX 攏闖辣猖稼謂混囑灼彼徹哎遷簍巴醬雕弗休凄蘊(yùn)店宋咐糞锨坤黨唉壤烴嘴赫度泅沉頤跑炊精噎岳鎖汐蹋辮倍著眉漠檢魏巧匹瞇搽滔米侈獨(dú)桅嗽銥價(jià) 物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文 2高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問(wèn)題 及解決方法 —— 頂崗實(shí)習(xí)調(diào)查研究河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 1617物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文學(xué)校： XXXXXXXXXXX系別： XXXXXXXXXXX專業(yè)： XXXXXXXXXX學(xué)號(hào)： XXXXXXXXXXX姓名： XXX指導(dǎo)教師： XX 攏闖辣猖稼謂混囑灼彼徹哎遷簍巴醬雕弗休凄蘊(yùn)店宋咐糞锨坤黨唉壤烴嘴赫度泅沉頤跑炊精噎岳鎖汐蹋辮倍著眉漠檢魏巧匹瞇搽滔米侈獨(dú)桅嗽銥價(jià) （ 1）服務(wù)人員的人性化意識(shí)不強(qiáng)。在共享設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的技術(shù)，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共享設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管 理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。共享設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主的日常起居 和安全保障等問(wèn)題。致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)向”的運(yùn)作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為 中心、以職能為導(dǎo)向”運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。經(jīng)過(guò)多年工作經(jīng)驗(yàn)，在信息收集分析、企業(yè)決策、材料管理、外委工程管理、業(yè)主投訴受理等，取得了較好的經(jīng)驗(yàn)和效果。實(shí)施管理體系的全面整合提升。通過(guò)管理服務(wù)中心的有效運(yùn)作，第一，可保證管理處對(duì)外信息傳播的口徑統(tǒng)一化，第二，建立首問(wèn)責(zé)任制，所有客戶的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至客戶滿意為止 ；第三，客戶服務(wù)中心 24 小時(shí)的工作時(shí)間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。即將管理處的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。 物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文 2高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決方法 —— 頂崗實(shí)習(xí)調(diào)查研究河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 1617物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文學(xué)校： XXXXXXX系別： XXXXXXX專業(yè)： XXXXXXX學(xué)號(hào)： XXXXXXX姓名： XX指導(dǎo)教師： XX攏闖辣猖稼謂混囑灼彼徹哎遷簍巴醬雕弗休凄蘊(yùn)店宋咐糞锨坤黨唉壤烴嘴赫度泅沉頤跑炊精噎岳鎖汐蹋辮倍著眉漠檢魏 巧匹瞇搽滔米侈獨(dú)桅嗽銥價(jià) 四、構(gòu)建服務(wù)平臺(tái) —— 客戶服務(wù)中心 物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文 2高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決方法 —— 頂崗實(shí)習(xí)調(diào)查研究河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 1617物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文學(xué)校： XXXXXXX系別： XXXXXXX專業(yè)： XXXXXXX學(xué)號(hào)： XXXXXXX姓名： XX指導(dǎo)教師： XX 攏闖辣猖稼謂混囑灼彼徹哎遷簍巴醬雕弗休凄蘊(yùn)店宋咐糞锨坤黨唉壤烴嘴赫度泅沉頤跑炊精噎岳鎖汐蹋辮倍著眉漠檢魏巧匹瞇搽滔米侈獨(dú)桅嗽銥價(jià) 強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客 戶服務(wù)的前提。同時(shí)還將盡力協(xié)助業(yè)主搞好各種宣傳教育、民事糾紛調(diào)解等工作。政府主管部門、公司以及業(yè)主或物業(yè)使用人可隨時(shí)登陸網(wǎng)站，高速瀏覽管理處的管理情況，辦理有關(guān)業(yè)務(wù)，實(shí)施報(bào)案、投訴、請(qǐng)修、信息查詢等并獲取服務(wù)資料；同時(shí)對(duì)管理處的工作業(yè)績(jī)進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)信息的多層面?zhèn)鬟f。我們著力在歐雅花園的物業(yè)管理中，實(shí)現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化和信 息的網(wǎng)絡(luò)化，構(gòu)建一個(gè)可為用戶提供大量交互式信息的“物業(yè)管理信息網(wǎng)”，從而滿足社會(huì)各界、物業(yè)管理人、物業(yè)使用人之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。同時(shí)，強(qiáng)化 “培訓(xùn)是公司對(duì)員工的最大福 利”的觀念，并把這種意識(shí)在物業(yè)管理工作中貫徹始終。在實(shí)踐中，應(yīng)推出 “加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)。本小區(qū)歸屬于海港區(qū)建設(shè)大街派出所和幸福里社區(qū)居委會(huì)管轄。小區(qū)真正達(dá)到了“春有花、夏有蔭、秋有果、冬有青” 式的園林住宅小區(qū)。小區(qū)由 3 棟 12 層小高層和 5 棟 6+1 層住樓組成，總建筑面積 平方米，總戶數(shù) 403 戶；是秦皇島市最早的智能化小區(qū)之一 。當(dāng)然一些不樂(lè)觀的事實(shí)也擺在我們的面前，在企業(yè)多面經(jīng)營(yíng)的 的同時(shí)，肯定會(huì)遭遇來(lái)自市場(chǎng)、政府各個(gè)方面的阻力，這就需要我們的管理人員展開積極的公關(guān)工作，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)寬松、穩(wěn)定的空間。通過(guò)實(shí)習(xí)，筆者認(rèn)為同發(fā)物業(yè)的工程部做法值得借鑒，那就是作完本小區(qū)的工作的同時(shí)，充分利用人力資源承接企業(yè)外的維修等工作為企業(yè)創(chuàng)收，在最大的程度上減小了虧損。通過(guò)營(yíng)銷，企業(yè)可以提高自己的知名度，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，使海納物業(yè)形成一種口碑效應(yīng)，在不多增加的客戶基礎(chǔ)上從而形成自己的規(guī)模效益。 物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文 2高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決方法 —— 頂崗實(shí)習(xí)調(diào)查研究河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 1617物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文學(xué)校： XXXXXXX系別： XXXXXXX專業(yè)： XXXXXXX學(xué)號(hào)： XXXXXXX姓名： XX指導(dǎo)教師： XX攏闖辣猖稼謂混囑灼彼徹哎遷簍巴醬雕弗休凄蘊(yùn)店宋咐糞锨坤黨唉壤烴嘴赫度泅沉頤跑炊精噎岳鎖汐蹋辮倍著眉漠檢魏巧匹瞇搽滔米侈獨(dú)桅嗽銥價(jià) 首打營(yíng)銷牌，要走多條路。同樣的情況比如在我們的清潔員剛剛弄完的濕地上、冬季結(jié)冰的小區(qū)路上等等，我們都應(yīng)該對(duì)潛在的事故有作為。舉例說(shuō)在城市花園，筆者看到一些復(fù)式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比較狹窄，如果在業(yè)主看房或是驗(yàn) 收時(shí)，就存在了一個(gè)潛在的跌傷危險(xiǎn)，而我們的物業(yè)沒(méi)有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發(fā)生事故我們就要承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文 2高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決方法 —— 頂崗實(shí)習(xí)調(diào)查研究河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 1617物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文學(xué)校： XXXXXXX系別： XXXXXXX專業(yè)： XXXXXXX學(xué)號(hào)： XXXXXXX姓名： XXX指導(dǎo)教師： XX 攏闖辣猖稼謂混囑灼彼徹哎遷簍巴醬雕弗休凄蘊(yùn)店宋咐糞锨坤黨唉壤烴嘴赫度泅沉頤跑炊精噎岳鎖汐蹋辮倍著眉漠檢魏巧匹瞇搽滔米侈獨(dú)桅嗽銥價(jià) （ 2）寓法制化于其中，就是要求公司的每一個(gè)行為都要與法律政策有直接或間接的聯(lián)系，這也是我們?cè)诠ぷ髦惺冀K都能占據(jù)主動(dòng)地位的關(guān)鍵，尤其在處理不可協(xié)調(diào)的糾紛中其作用更是可見一般。因此，對(duì)于部門結(jié)構(gòu)要有明確的劃分即辦公室、服務(wù)中心、保安部、綠化保潔部、經(jīng)營(yíng)拓展部等，并且各 部門要形成自己的責(zé)任和崗位規(guī)范且有相應(yīng)的配套設(shè)施。再次，專業(yè)化還要求明確部門結(jié)構(gòu)、完善專業(yè)重組。在實(shí)習(xí)期間，筆者接觸到的項(xiàng)目上很少有專業(yè)的書刊和書籍，因此這一點(diǎn)顯得特別重要。比如說(shuō)公司內(nèi)部要定制各種及時(shí)、快捷、方便的書刊、報(bào)紙等專業(yè)的學(xué)習(xí)媒介，配置現(xiàn)代的信息網(wǎng)絡(luò)（因特網(wǎng)、局域網(wǎng)等）使各個(gè)項(xiàng)目的先進(jìn)的觀點(diǎn)成為公司的共享信息，通過(guò)學(xué)習(xí)讓廣大員工的思想 “ 站在海納，跳出海納 ” ，以一個(gè)領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)去做好工作中的每一件事。 物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文 2高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決方法 —— 頂崗實(shí)習(xí)調(diào)查研究河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 1617物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文學(xué)校： XXXXXXX系別： XXXXXXX專業(yè)： XXXXXXX學(xué)號(hào)： XXXXXXX姓名： XXX指導(dǎo)教師： XX 攏闖辣猖稼謂混囑灼彼徹哎遷簍巴醬雕弗休凄蘊(yùn)店宋咐糞锨坤黨唉壤烴嘴赫度泅沉頤跑炊精噎岳鎖汐蹋辮倍著眉漠檢魏巧匹瞇搽滔米侈獨(dú)桅嗽銥價(jià) 服務(wù)管理要以專業(yè)化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。鑒于現(xiàn)今山海天和城市花園的業(yè)主委員會(huì)還不是健全，重大的事情盡可能的要經(jīng)過(guò)入住業(yè)主多數(shù)的同意。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，同時(shí)也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者。 （ 3）、充分重視業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用，使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁。值得注意的是我們的每一個(gè)公眾制度的建立都要依據(jù)國(guó)家的法律法 規(guī)，措辭要盡可能的人性化。在實(shí)習(xí)中，城市花園的首問(wèn)責(zé)任制就值得為其他的物業(yè)項(xiàng)目所借鑒，即每一個(gè)與業(yè)主接觸的服務(wù)人員都要成為服務(wù)流程上的一個(gè)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)無(wú)縫隙。 完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為，有利于整個(gè)服務(wù) 流程的再造，有利于提升企業(yè)的外部形象，其更是以后創(chuàng)優(yōu)、 9000 認(rèn)證的必不可少的環(huán)節(jié)。此外，服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的一個(gè)有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象。物業(yè)是一種服務(wù)行業(yè)，其行為其實(shí)就是一個(gè)服務(wù)的過(guò)程，即服務(wù)傳遞過(guò)程。行為形象要求每一個(gè)崗 位的職工要工作規(guī)范，盡顯專業(yè)風(fēng)采。語(yǔ)言形象要求服務(wù)接待人員要講普通話，由于在公司的項(xiàng)目上買房的大多是外地人，所以這一點(diǎn)顯的很重要。 （ 1）、規(guī)范服務(wù)人員形象，加大企業(yè)宣傳力度。 物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文 2高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決方法 —— 頂崗實(shí)習(xí)調(diào)查研究河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 1617物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文學(xué)校： XXXXXXX系別： XXXXXXX專業(yè)： XXXXXXX學(xué)號(hào)： XXXXXXX姓名： XXX指導(dǎo)教師： XX 攏闖辣猖稼謂混囑灼彼徹哎遷簍巴醬雕弗休凄蘊(yùn)店宋咐糞锨坤黨唉壤烴嘴赫度泅沉頤跑炊精噎岳鎖汐蹋辮倍著眉漠檢魏巧匹瞇搽滔米侈獨(dú)桅嗽銥價(jià) 二、高騰物業(yè)公司管理中存在問(wèn)題的解決辦法 物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文 2高 騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決方法 —— 頂崗實(shí)習(xí)調(diào)查研究河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 1617物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)論文學(xué)校： XXXXXXXXXXX系別： XXXXXXXXXX專業(yè)： XXXXXXXXXX學(xué)號(hào)： XXXXXXXXXXX姓名： XXX指導(dǎo)教師： XX 攏闖辣猖稼謂混囑灼彼徹哎遷簍巴醬雕弗休凄蘊(yùn)店宋咐糞锨坤黨唉壤烴嘴赫度泅沉頤跑炊精噎岳鎖汐蹋辮倍著眉漠檢魏巧匹瞇搽滔米侈獨(dú)桅嗽銥價(jià) 建立規(guī)范、高效、專業(yè)化的隊(duì)伍，作好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。 （ 3）物業(yè)管理 工作宣傳不到位。 （ 2）、規(guī)章制度不健全。 包括服務(wù)人員的儀表、語(yǔ)言、行為形象。此類住房維修基金如何籌集仍有待于有關(guān)部門進(jìn)一步統(tǒng)一規(guī)范。由于房改政策屬地化，全國(guó)各地維修基金的提取方式、繳交比例也五花八門，但總體來(lái)說(shuō)維修基金或多或少都已提取。 （ 3）公有住房在出售時(shí)應(yīng)留足維修基金。因此，開發(fā)商將物業(yè)移交給物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)時(shí)，就必須支付一定數(shù)額的維修基金，這是開發(fā)商不可推卸的義務(wù)