物業(yè)服務合同法律問題淺析(編輯修改稿)
2025-02-05 00:22 本頁面
【文章內容簡介】 條款 —— 物業(yè)服務費用 物業(yè)服務收費是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主聘請，對城市住宅小區(qū)內的建筑及其設備、公用設施、綠化、交通、治安和環(huán)境等項目開展維護、修繕、整頓服務以及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。作為物業(yè)合同的一項主要條款，服務收費關系到每 一個業(yè)主的切身利益，是現今物業(yè)管理的重點和難點問題，也是物業(yè)糾紛中涉及最多的問題。[５ ] 合同相對性原理 —— 物業(yè)服務費的交納 合同關系具有相對性，它主要是指合同關系只能發(fā)生在特定的合同當事人之間，只有合同當事人一方能夠向另一方基于合同提出請求或提起訴訟；與合同當事人沒有發(fā)生合同上權利義務關系的第三人不能依據合同向合同當事人提出請求或提起訴訟，也不應承擔合同的義務和責任；非依法律或合同的規(guī)定，第三人不能主張合同上的權利。 [６ ] 所以，在履行物業(yè)服務合同，提供物業(yè)服務和交納物業(yè)服務費用的過程中，必須明 確合同的雙方當事人是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，不要和其他合同相混淆。 （ 1）區(qū)分物業(yè)服務合同和售房合同 要注意，物業(yè)服務合同與售房合同是兩個獨立、互不相干的合同。售房合同的雙方當事人是購買人（業(yè)主）和房地產開發(fā)商，物業(yè)服務合同的雙方當事人則是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。 在實踐中，許多房地產開發(fā)商為了吸引更多的購買人，把物業(yè)管理也作為一個賣點，打出“如購買房屋則送（免）半年物業(yè)服務費用”這樣的促銷廣告。這實際上超出了其售房合同的范圍。雖然業(yè)主可以在物業(yè)服務合同中約定，由開發(fā)商代替業(yè)主交納半年的物業(yè)服務費用，但實際履 行時，由于得不到開發(fā)商的實際承諾常常引起爭議，業(yè)主利益無法得到保障。有的開發(fā)商在其售房合同中約定了物業(yè)服務的內容，在房屋交付之后，把物業(yè)交由自己下屬的物業(yè)管理企業(yè)或者某一個部門管理，實際上提供的物業(yè)服務水平低下，并且以維護開發(fā)商利益為主，忽視業(yè)主權益。所以，業(yè)主在購買房屋時，一定要理清楚這兩者之間的關系，簽好售房合同，不要被開發(fā)商的“物業(yè)”條款所迷惑。 正因為物業(yè)服務合同和售房合同時相互獨立的，所以物業(yè)服務費用與購房款無關。因而，開發(fā)商不能以業(yè)主沒有預交物業(yè)服務費用而拒絕交付房屋，同時買房人也不能以房屋存 在缺陷而拒絕支付物業(yè)服務費。對于前期出現的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。通過保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發(fā)商負責解決。開發(fā)商應該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相應的民事責任。開發(fā)商和買房人都只能依照合同的約定來履行義務和追究相對人的責任，從而保護自己的權利。 (2) 物業(yè)管理企業(yè)不能以停電停水的方式逼繳物業(yè)服務費用 目前，很多居民小區(qū)都出現了物業(yè)管理公司用停電停水的方法相威脅，逼迫業(yè)主交納拖欠的物業(yè)服務費用的情況，消費者協會的統計也表明這類投訴處于 前列并有不斷上升的趨勢。 [７ ] 這類問題，涉及到業(yè)主的日常生活，極易引起業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，導致業(yè)主的憤怒。對于其處理，應當引起重視。 物業(yè)管理企業(yè)的權利主要是依據物業(yè)服務合同收取物業(yè)服務費用。實際工作中，物業(yè)管理企業(yè)往往基于委托向業(yè)主代收水費、電費、有線電視費用。而且，物業(yè)服務合同中也往往訂有業(yè)主不交納物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)可以停電停水的條款。因此，物業(yè)管理企業(yè)普遍認為，業(yè)主不交納物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并沒有不妥。 同樣，物業(yè)服務合同與供水供電合同是 兩個獨立的合同，涉及不同的合同當事人。小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應公司。根據權利義務相一致的原則，用水用電人有義務交納水費和電費，供水供電公司有義務按照約定供水供電。也就是，用水用電人有要求供水供電的權利，而供水供電公司相應的享有收取水費電費的權利。根據雙務合同履行中抗辯權行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務
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