【培訓(xùn)課件】商品房交付之法律問(wèn)題淺析(編輯修改稿)
2024-10-21 05:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的一般質(zhì)量問(wèn)題不影響交接手續(xù)的辦理，乙方可要求甲方在交付后的合理時(shí)間內(nèi)承擔(dān)維修義務(wù)，并按國(guó)家的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)。” 發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭及時(shí)處理。,二、常見(jiàn)商品房交付法律糾紛,（三）設(shè)計(jì)規(guī)劃變更引起糾紛 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更表現(xiàn)在很多方面，如整個(gè)小區(qū)的容積率、車位配置、綠化景觀、公共配套設(shè)施的位置、房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、外墻顏色等。在交房時(shí)，這些變更往往導(dǎo)致業(yè)主以此為借口拒絕收房，甚至要求退房。,二、常見(jiàn)商品房交付法律糾紛,（三）設(shè)計(jì)規(guī)劃變更引起糾紛 《商品房銷售管理辦法》第24條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。,二、常見(jiàn)商品房交付法律糾紛,（三）設(shè)計(jì)規(guī)劃變更引起糾紛 建議： 小區(qū)整體規(guī)劃和房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)在報(bào)批前要考慮完善，批準(zhǔn)后盡量避免調(diào)整和變更。有的開(kāi)發(fā)商是出于讓小區(qū)更美觀、檔次更高的好意，在設(shè)計(jì)深化和施工時(shí)作一些調(diào)整，調(diào)整后的方案可能造價(jià)更高、效果也更好。但是不是所有的業(yè)主都沒(méi)有異議，有時(shí)雖然總體上有利于小區(qū)，但卻給部分居民造成負(fù)面影響，有時(shí)是業(yè)主本身想退房，不管是調(diào)整后是更好還是更差，都以規(guī)劃變更為退房的理由。 規(guī)劃變更的程序一定要完善，包括公告、通知書(shū)及郵寄憑證、業(yè)主回復(fù)等都要保留好。,二、常見(jiàn)商品房交付法律糾紛,（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛 小區(qū)內(nèi)的，如小區(qū)內(nèi)會(huì)所、幼兒園； 小區(qū)外的，如周邊的地鐵站點(diǎn)、公園、學(xué)校等，一旦這些設(shè)施未能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，即使不是開(kāi)發(fā)商的原因造成的，業(yè)主也會(huì)提出異議。,二、常見(jiàn)商品房交付法律糾紛,（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛 根據(jù)最高人民法院的司法解釋，開(kāi)發(fā)商就小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同約定，如有違反承擔(dān)違約責(zé)任。 從這個(gè)規(guī)定看，紅線內(nèi)的具體配套設(shè)施的承諾要承擔(dān)合同責(zé)任；宣傳資料上對(duì)紅線外的配套設(shè)施承諾不具有合同約束力，即使不能實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商也不需要承擔(dān)違約責(zé)任，但購(gòu)房人或可要求工商部門查處開(kāi)發(fā)商虛假宣傳的行政法律責(zé)任。,二、常見(jiàn)商品房交付法律糾紛,（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛 建議： 在銷售時(shí)，對(duì)小區(qū)內(nèi)外的設(shè)施盡可能不要作任何肯定的、書(shū)面的承諾。 在合同補(bǔ)充條款中特別約定：“若相鄰項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)程與實(shí)際進(jìn)程不一致的，以實(shí)際進(jìn)程為準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，買受人不得以此為由追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任”。,二
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