【培訓課件】商品房交付之法律問題淺析(編輯修改稿)
2024-10-21 05:26 本頁面
【文章內容簡介】 的一般質量問題不影響交接手續(xù)的辦理，乙方可要求甲方在交付后的合理時間內承擔維修義務，并按國家的相關規(guī)定承擔保修義務?！?發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭及時處理。,二、常見商品房交付法律糾紛,（三）設計規(guī)劃變更引起糾紛 規(guī)劃設計變更表現(xiàn)在很多方面，如整個小區(qū)的容積率、車位配置、綠化景觀、公共配套設施的位置、房屋內部結構、外墻顏色等。在交房時，這些變更往往導致業(yè)主以此為借口拒絕收房，甚至要求退房。,二、常見商品房交付法律糾紛,（三）設計規(guī)劃變更引起糾紛 《商品房銷售管理辦法》第24條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。,二、常見商品房交付法律糾紛,（三）設計規(guī)劃變更引起糾紛 建議： 小區(qū)整體規(guī)劃和房屋內部結構在報批前要考慮完善，批準后盡量避免調整和變更。有的開發(fā)商是出于讓小區(qū)更美觀、檔次更高的好意，在設計深化和施工時作一些調整，調整后的方案可能造價更高、效果也更好。但是不是所有的業(yè)主都沒有異議，有時雖然總體上有利于小區(qū)，但卻給部分居民造成負面影響，有時是業(yè)主本身想退房，不管是調整后是更好還是更差，都以規(guī)劃變更為退房的理由。 規(guī)劃變更的程序一定要完善，包括公告、通知書及郵寄憑證、業(yè)主回復等都要保留好。,二、常見商品房交付法律糾紛,（四）配套設施未達到引起糾紛 小區(qū)內的，如小區(qū)內會所、幼兒園； 小區(qū)外的，如周邊的地鐵站點、公園、學校等，一旦這些設施未能按計劃實現(xiàn)，即使不是開發(fā)商的原因造成的，業(yè)主也會提出異議。,二、常見商品房交付法律糾紛,（四）配套設施未達到引起糾紛 根據(jù)最高人民法院的司法解釋，開發(fā)商就小區(qū)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應當視為合同約定，如有違反承擔違約責任。 從這個規(guī)定看，紅線內的具體配套設施的承諾要承擔合同責任；宣傳資料上對紅線外的配套設施承諾不具有合同約束力，即使不能實現(xiàn)，開發(fā)商也不需要承擔違約責任，但購房人或可要求工商部門查處開發(fā)商虛假宣傳的行政法律責任。,二、常見商品房交付法律糾紛,（四）配套設施未達到引起糾紛 建議： 在銷售時，對小區(qū)內外的設施盡可能不要作任何肯定的、書面的承諾。 在合同補充條款中特別約定：“若相鄰項目規(guī)劃進程與實際進程不一致的，以實際進程為準，開發(fā)商不承擔擔保責任，買受人不得以此為由追究開發(fā)商的違約責任”。,二
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