【正文】 萬平方米， 相比去年下跌 %； 供應(yīng)總套數(shù)為 23177 套，同比上漲 %。 ? 2022 年 112 月， 商品房成交量為 萬平方米， 相比去年 萬平方米減少 萬平方米， 下跌 %。 商品住宅成交量為 萬平方米，相比 09 年同比下跌 %。 ? 10 年， 辦公市場 形勢明顯減少 ， 今年 112 月辦公用房成交量為 萬平方米，同 09年相比減少 1/3， 同比小幅下跌 %。 ? 10 年，商業(yè)市場銷售大幅下滑 ，成交面積為 萬平方米，較 去年減少 %。 圖 51：?？谑?07 年 10 年商品房供求趨勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 經(jīng)過 09 年樓市的大躍進(jìn)， 10 年初海南獲批國際旅游島，一石激起千沖浪，海南成為全國的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)受到島外人士和投資的追捧，導(dǎo)致市場火爆，市場價(jià)格猛升 ， 14 月份，海口市 市場呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求之狀，許多被積壓多年的房源在一夜之間集體熱銷， 政府加大了房地產(chǎn)的 調(diào)控力度，出臺了相關(guān)的土地政策和商品房“ 限購令 ”等措施。多重因素的交織下，市場出現(xiàn)了持續(xù)半年的淡季 ， 月成交量很低。截止年底， 眾樓盤集體放量，供應(yīng)量出020224000600080001000001002003002022年 2022年 2022年 2022年 元 /平方米 萬平方米 供應(yīng)量 成交量 成交均價(jià) 25 ?？?房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 現(xiàn)了井噴，眾開發(fā)商虎視眈眈的瞄準(zhǔn)了 2022 年的元旦 。 圖 52：?？谑?10 年 112 月商品房供求趨勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 10 年，?？谑袌?先熱后冷 ， 14 月成交量已經(jīng) 高達(dá)近 萬平方米 ， 1 月份成交量更是 以 萬平方米的 單月 銷量創(chuàng)下新高。 隨后的 512 月份由于政府調(diào)控力度的加大，成交量跌至冰點(diǎn)，但價(jià)格仍然維持在一個(gè)非常高的區(qū)間，量跌價(jià)穩(wěn)成為 512 月?？诜康禺a(chǎn)市場最真實(shí)的寫照。 9 月份成交量略微抬頭， 9 月底政府便出臺了新的調(diào)控政策“限購令”，盡管限購令在 12 月底便失效，但是否延長還不得而知，新的調(diào)控手段“物業(yè)稅”預(yù)計(jì)也會在 2022 年開始實(shí)施，未來房價(jià)走勢陰影重重。 表 51：?？谑?10 年 112 月商品房各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2022 年 2022 年 同比增長（ %） 供求比 1： 1： 供應(yīng)量（ 萬 m2） 成交量（ 萬 m2） 成交價(jià)格（元 / m2） 5358 7740 成交總額（億元） 184 數(shù)據(jù)來源： CRIC 10年，海口商品房市場指標(biāo)較 09年相比均呈 量跌價(jià)漲 趨勢，供應(yīng)量同比去年 減少 %，成交量同比去年 減少 %，成交均價(jià)上漲 %。 01000202230004000500060007000800090001000011000020406080100120 元 /平方米 萬平方米 供應(yīng)量 成交量 成交均價(jià) 26 ?？?房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 二、 供求關(guān)系分析 ? 供求矛盾逐漸緩解， 10 年呈現(xiàn)供求 上漲 態(tài)勢 圖 53： 2022 年 2022 年 112 月海口商品房供求比走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 0710 年 ，?？谏唐贩渴袌龉┣蟛罹嘀饾u減小，供求趨于平穩(wěn)狀態(tài)。 07 年，市場呈現(xiàn)明顯的供大于求的局面，到 10 年供求平衡，供求矛盾逐步消散，整體市場表現(xiàn)出健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。海口市場存量較大，隨著近幾年良好的銷售情況，存量在減少，市場壓力也得到進(jìn)一步緩解。 圖 54： 2022 年 112 月?？谏唐贩抗┣蟊茸邉? 數(shù)據(jù)來源： CRIC 10 年 ，?？谏唐贩渴袌龉┣蠡酒椒€(wěn)，其中 1 月、 3 月供應(yīng)量非常少，市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。而在 9 月、 12 月中供應(yīng)大放量，突顯出供大于求的現(xiàn)狀。總之， 10 年整體市場供求比為 1： ，達(dá)到供求平衡狀態(tài)。按照現(xiàn)在的銷售情況我們可以樂觀的預(yù)計(jì)，?？诖媪咳セ俣葘⒓涌臁? 0246810050100150 萬平方米 供應(yīng)量 成交量 供求比 012022年 2022年 2022年 2022年 27 ?？?房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 三、 供應(yīng)量分析 ? 10 年 112 月，?？谏唐贩抗?yīng)量為 萬平方米， 同比減少 % 10 年，海口供應(yīng)市場 保持平穩(wěn)，相比 09 年供應(yīng)減少 %。 07 年 10 年， 0 09 年市場供應(yīng)量較大，接近 300 萬平方米。 10 年供應(yīng)量有所下降，但也有 萬平方米。由于 10 年受到國際旅游島獲批的刺激性效應(yīng)，大量庫存在 10 年 14 月份得到消化，開發(fā)商捂盤惜售，遲遲不肯放量， 由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，導(dǎo)致市場觀望氣氛濃烈，開發(fā)商都推遲 新房的推出時(shí)間，政府對高房價(jià)的堅(jiān)決打擊導(dǎo)致新房源的推出時(shí)間一推再推，直至 12月份才開始大放量。 10年底大量房源的入市將極大的擴(kuò)充 存量 ， 2022年的去化 將面臨考驗(yàn)。 圖 55： 2022 年 2022 年?？谏唐贩抗?yīng)量走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 10 年 112 月，?？谏唐贩抗?yīng)總量為 萬平方米，相比 09 年供應(yīng)量 萬平方米近遞減 萬平方米，下跌幅度為 %。從圖中可以明顯看出 5 月、 6 月、 10 月這幾個(gè)月供應(yīng)量較少外其他月份供應(yīng)量都比較可觀，尤其在臨近 1 12 月海南傳統(tǒng)旅游度假旺季或者房展會時(shí)有大量新項(xiàng)目入市。 圖 56： 2022 年 112 月?？谏唐贩抗?yīng)量走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 01002003002022年 2022年 2022年 2022年 萬平方米 050100150 萬平方米 28 ?？?房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 四、 成交量分析 ? 10 年 112 月，商品房成交面積 小幅下跌 ，以 萬平方米 保持近幾年第二 近年來，隨著海南獲批國際旅游島，?？诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展、旅游業(yè)的發(fā)展以及城市市政配套的完善，外來人口大量流入，島外度假養(yǎng)老客戶蜂擁而至，?？诜康禺a(chǎn)市場也隨之穩(wěn)定增長，投資潛力巨大，大部分投資型購房者于年初大量屯房，本地居民的購買力偏弱，剛性需求被抑制，價(jià)格漲至新高，商品房成交面積相比 09 年有所下滑。 圖 57： 2022 年海口商品房成交量走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 從 10 年 112 月商品房 成交量走勢來看， 69 月成交最為慘淡，平均月成交量未達(dá)到 5萬平方米。 1 月海南獲批國際旅游島，催生了?？跇鞘?1 月份的火爆， 成為 10 年最高紀(jì)錄，也是近幾年以來單月成交量最高的一個(gè)月， 成交量和成交價(jià)格大幅上漲，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求之狀，過快上揚(yáng)的價(jià)格在 2 月份的成交結(jié)果有所體現(xiàn)，但同時(shí)觀望情緒上升和春節(jié)影響，使得本月成交量大幅下降 ，成交量較 1 月份下跌 %。 3 月，商品房市場一反上月低迷狀態(tài)，成交量 萬平方米，較上月 萬平方米相比， 增加 %。 1 月海南獲批國際旅游島后，海口樓市幾經(jīng)起伏，市場波 動較大，先是成交量及成交價(jià)格的快速拉升，接著又出現(xiàn)市場觀望，回歸理性的沖動，但觀望不能持久，長期的向好趨勢及政策的利好影響仍然催動樓市的活躍，房事已經(jīng)成為呆在海南的人們的必談話題。 0501001502002503003502022年 2022年 2022年 2022年 萬平方米 29 ?？?房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 圖 58： 2022 年 112 月?？谏唐贩砍山涣孔邉? 數(shù)據(jù)來源： CRIC 五、 成交均價(jià)分析 ? 10 年，?？谏唐贩烤鶅r(jià)為 7740 元 /平方米，同比上漲 %。 0710 年，?？诜績r(jià)呈直線上漲趨勢。 07 年，?？谏唐贩烤鶅r(jià)不到 4000 元 /平方米，到 08年，均價(jià)攀升至 4327元 /平方米，同比上漲 %， 09 年成交均價(jià)上漲幅度為 %，平均每平米上漲 1000 元。而 10 年，?？谏唐贩烤鶅r(jià)突破 7000 元 /平方米大關(guān)，為 7740元 /平方米，相比去年上漲幅度高達(dá) %。 圖 59： 20222022 年?？谏唐贩砍山痪鶅r(jià)走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC ?？诜績r(jià)之所以能快速增長與城市本身承載的職能以及市場形勢是密切聯(lián)系的，主要原因有以下幾點(diǎn)： 2022 年 1 月 4 日，《中共海南省委海南省人民政府貫徹實(shí)施 國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見 的決定》， 1 月 13 日獲海南省委五屆六次全會審議通過?！稕Q定》透露國際旅游島建設(shè)總體目標(biāo)，國際旅游島建設(shè)主要任務(wù)計(jì)劃 2020 年基本完成。 0102030405060 萬平方米 100020223000400050006000700080002022年 2022年 2022年 2022年 萬平方米 30 ?？?房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 海南所處的地理位臵和具有的資源條件決定了旅游產(chǎn)業(yè)是海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這是毋庸臵疑的。建省以來歷屆政府也是按照這個(gè)思路去做，也取得了一定的成績。與建設(shè)國際旅游島的建議者們一樣，筆者關(guān)心的無非就是海南的旅游產(chǎn)業(yè)在國際經(jīng)濟(jì)一體化不斷加深的宏觀大背景下如何更好地實(shí)現(xiàn)跨 越式增長，更好地提高對海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動作用而已。 東環(huán)鐵路的開通，是國際旅游島“硬件”的提高，生活服務(wù)圈越來越大，交通越來越便捷，這一點(diǎn)會吸引許多人的眼球，但目前市場上開盤的樓盤少之又少，都是一些開發(fā)商在不能再拖的情況下，勉強(qiáng)開盤的，真正意義上的大量房源是在 10 月份，所以海南的房地產(chǎn)銷量提高還是要依靠旅游帶來的眾多國內(nèi)外客人，前來買房的人多了，房價(jià)自然就上漲了。 圖 510： 10 年 112 月?？谏唐贩砍山痪鶅r(jià)走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 10 年海口整體市場房價(jià)走勢平衡，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 6 月?？?商品房均價(jià)為全年最低，僅為 6501 元 /平方米。均價(jià)從 2 月開始呈上漲，均價(jià)為 7663 元 /平方米，環(huán)比上漲%。之后數(shù)五月以來一直保持較為平穩(wěn)的趨勢， 10 月份均價(jià)已經(jīng)突破 9000 元 /平方米，12 月均價(jià)已經(jīng)破 9500 元 /平方米大關(guān)，高達(dá) 9800 元 /平方米，為全年均價(jià)高峰。 每年的年末都是海南樓市的旺季， 而 2022 年卻相反， 14 月份成交量月均高達(dá) 40 萬平方米，成交價(jià)格隨著成交量的增加而上漲。 海南建設(shè)國際旅游島的規(guī)劃帶動海南樓價(jià)一路攀升，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。面對房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，海南省于 1 月 15 號暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 “兩個(gè)暫停 ”政策出臺后，海南樓市更是一天一個(gè)價(jià)。 10003000500070009000 萬平方米 31 ?？?房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 第六章 商品住宅市場 一、市場綜述 ? 10 年供求比為 1： ，供求趨于平衡狀態(tài) ，供求矛盾緩解 ? 2022 年 112 月， 商品住宅成交量小于 供應(yīng)量 ，市場供應(yīng)旺盛 ? 10 年海口剛性需求大力釋放，二房、三房成為本年度暢銷產(chǎn)品。 ? 10 年 112 月，商品住宅新增供應(yīng)產(chǎn)品價(jià)位集中在 50008000 元 /平方米，供應(yīng)面積為 萬平方米，占供應(yīng)總量的 42%。 ? 10 年成交量集中分布美蘭區(qū)以及秀英區(qū)，成交面積分別為 萬平方米、 萬平方米，占總成交量 %、 %。 ? 近幾年，?？谧≌績r(jià)不斷攀升，呈直線上漲， 10 年 112 月全市商品住宅均價(jià)為7887 元 /平方米，同比上漲 %。 圖 61：?？谑?07 年 10 年商品住宅供求趨勢表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 06 年 07 年，?？谏唐贩渴袌龉?yīng)量都超過 200 萬平方米，而 08 年稍微差一點(diǎn)，供應(yīng)量不足 200 萬平方米， 09 年、 10 年供應(yīng)量則均高達(dá) 210 萬平方米左右，但是從成交情況來看， 09 年銷售面積大于 08 年， 10 年成交量也超過了 220 萬平方米。 01000202230004000500060007000800090000501001502002502022年 2022年 2022年 2022年 元 /平方米 萬平方米 供應(yīng)量 成交量 成交均價(jià) 32 ?？?房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 圖 62：?？谑?10 年 112 月商品住宅供求趨勢表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 10 年 112 月 ， 海口商品住宅供應(yīng)量 集中在 4 月、 9 月、 11 月以及 12 月，從此分布可以看出，開發(fā)商在推盤節(jié)奏上非常講究策略，都是在旅游旺季將至的前期大力推售，搶占市場商機(jī)。 1 月中旬 隨著海南國際 旅游島獲批，讓更多的開發(fā)商及投資商看到商機(jī)， 14 月保持 逐步上漲的 趨勢，