【正文】 出 ?？诔擎?zhèn)居民人均可支配收入增長緩慢， 2022 年增幅 比例最大 ， 受 08 年 金融危機影響人均消費性支出增長速度開始放緩，增長率沒有突破兩位數(shù)。海口固定資產(chǎn)投資增速近四年均保持在 15%以上， 09 年固定資產(chǎn)投資達到 億元，增長 %； 2022 年固定資產(chǎn)投資總額達 億元，增長 %， ?？?固定資產(chǎn)投資 總額% % 24% % % 0%10%20%30%01002003002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 社會消費品零售總額 增長率 % % % % % 0%5%10%15%20%25%30%020224000600080001000012022140002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 人均消費性支出（元） 增長率 6 海口 房地產(chǎn)市場研究報告 在海南國際旅游島建設的催促下 持續(xù) 快速增長態(tài)勢。 圖 16： 2022 年 2022 年 海口商品房 成交總額 與 生產(chǎn)總值 數(shù)據(jù)來源： CRIC（數(shù)據(jù)為 2022 年前三季度數(shù)據(jù)） （ 3） 商品房 成交 價格 與人均可支配收入 20222022 年， 隨著海口人均可支配收入的提高 ， ?？谏唐贩渴袌龀山痪鶅r也逐年上漲，10 年?？谏唐贩砍山痪鶅r達 7741 元 /㎡，占人均可支配收入的 50%。 近幾年， 全省國民總產(chǎn)值和地方財政收入主要來源與房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展，工業(yè)發(fā)展受限 ，工業(yè) 稅收來源不穩(wěn)定 ，房地產(chǎn)已成為拉動經(jīng)濟的主要基礎 。 正式頒布了《關(guān)于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》 ,標志著備受國內(nèi)外關(guān)注的海南國際旅游島建設終于拉開了序幕。 海南省政 府 旅游島規(guī)劃月底完成 海南限地令兩月后或解禁 ? 海南省委書記衛(wèi)留成于 15 日下午宣布，海南暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 10 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 海南省政 府 瓊版“國十一條” ? 房地產(chǎn)土地出讓金 60 日內(nèi)付清，保障房問責制，并決定 5月 1 日起進行商品房網(wǎng)上買賣備案交易，商品房出讓后 10內(nèi)辦理備案，動用土地出讓金建設保障性住房等。明確規(guī)定了各種購房標準下的信貸政策和利率執(zhí)行標準。 加強稅收政策和市場監(jiān)管等。 。 11 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 發(fā)改委 國際 旅游 島將實行嚴格土地政策 禁止別墅用地 ? 從國家發(fā)改委正式批復的《海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要》中獲悉，在國際旅游島建設過程中，要落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，嚴格執(zhí)行土地用途管制制度，禁止供應別墅類用地。如擅自將非填海用途改為填海的，處非法改變海域用途期間內(nèi)該海域面積應繳納的海域使用金 10 倍以上 20 倍以下的罰款。 中國人民 銀行 《中國人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率的通知》 ? 即日起， 金融機構(gòu) 一年期存款利率和貸款利率分別由現(xiàn)行的%上調(diào)至 %和 %上調(diào)至 %，上調(diào) 個百分點；其他各檔次存款利率相應調(diào)整 。這是央行今年第四次上調(diào)法定存款準備金率。海南房地產(chǎn)市場也不列外，在海南國際旅游島建設的驅(qū)動 下，全國各地購房者大量涌入海南，海南房價一天一價，搶購場面熱火朝天。從中可見，在調(diào)控沒有取得明顯效果下，預計政府調(diào)控力度將不減，但重心將從抑制需求向解決低收入群體保障房建設和扼制投資購房轉(zhuǎn)移。 中國人民銀行 中國人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率的通知 ? 中國人民銀行決定 ,自 2022 年 12 月 26 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。 1 月 10 日 《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于 40%，但貸款利率嚴格按照風險定價。 2022 年，海口房地產(chǎn)市場在大起大落中 落幕 ， 海口 “限購令” 解除期限或延續(xù) 。 主要原因：首先 在第一 季度的銷售清盤后，開發(fā)商回籠大量資金，后期銷售壓力減輕，價格堅挺。 2022 年，?？诜康禺a(chǎn)“限購令”或?qū)⒀永m(xù)，但對市場影響不大。 2022 年由于受經(jīng)濟危機影響房地產(chǎn)施工面積稍稍有所回落， 20222022 年房地產(chǎn)施工面積增幅呈現(xiàn)逐年上升 的趨 勢，這主要和海南國際旅游島政策獲批利好及?？谑型恋毓闆r有關(guān)。 圖 33： 2022 年 2022 年 ?？谛麻_工面積走勢 2 1 . 1 %2 5 . 0 % 1 . 9 %5 . 0 0 % 5 . 9 5 % 30% 20% 10%0%10%20%30%0501001502002502022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年新開工面積（萬平方米） 同比增長幅度 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報 （數(shù)據(jù)為 2022 年前三季度數(shù)據(jù)） 竣工面積 2022 年海口市 商品房竣工面 積 萬平方米 ， 同比 比去年下降 %。 面對蜂擁而至的開發(fā)商 ,海南省于 1 月 15 日決定 ,在海南國際旅游島建設規(guī)劃出臺之前 ,暫停土地出讓和審批新的開發(fā)項目。CRIC 據(jù)圖表分析， 2022 年秀英區(qū)土地供應占據(jù)?？谑型恋毓鲗?， 占?？谕恋毓偭?。秀英區(qū)做為 未來?？谑行姓k公中心，擁有稀缺的西海岸自然資源，發(fā)達的交通體系及成熟的旅游配套措施，土地升值潛力巨大，今后幾年里都將占居?？跓嵬涟袷住? 二 、經(jīng)營性土地成交量 （ 1）土地成交總量分析 圖 44： 20222022 年?？谑型恋爻山涣亢统山?宗數(shù) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 據(jù)圖 44 數(shù)據(jù)分析， 0510 年?？谕恋爻山涣砍什ɡ耸阶邉?，成交量主要集中于 0709年。 易居視點： 2022 年受“兩個暫停 ”政策影響，?？谕恋爻山涣縿p，但是在國際旅游島建設的光環(huán)籠 罩下，全國大量開發(fā)商不斷涌入島內(nèi)，海口土地市場需求依然火爆。 易居視點：秀英區(qū)屬?？谖鞑?，擁有稀缺的海岸資源，廣闊的可開發(fā)土地，是未來?？谑行姓行?。美蘭區(qū)，海景、江景稀缺資源集積，相關(guān)配套成熟，主要發(fā)展高檔都市休閑住宅為主，其濱江板塊將成為未來成交的重點板塊之一。 0709 年，受金融危機影響，全國土地市場受冷落，?？诔山煌恋貥前鍍r呈現(xiàn)下滑走勢， 09 年跌至谷底平均樓板價為 858 元 /平方米。目前，?？诔山煌恋仄骄鶚前鍍r 2064 元 /平方米高點，短時間內(nèi)土地價格上漲可能性很小，暫時性價格高度將持續(xù)。 四 、重點地塊 （ 1） 地塊基本情況 2022 年 6 月 27 日，?？谑袊镰h(huán)境資源局公開掛牌出讓位于 海口市北端 海甸島海甸溪北岸舊城改造中段 地塊 。 （ 3）宗地所在區(qū)域分析 區(qū)位交通 :該地塊位于?？谑泻５橄卑逗５槎|路中段，以和平橋和人民橋為依托，直通?？谑袃纱笾鞲傻篮Ｐ懵泛烷L堤路濱海大道，臨近新港運輸碼頭、?？诟?，交通便利 配套環(huán)境： 本案位于整個海甸島最南邊，屬未來海甸島規(guī)劃的市級商業(yè)服務中心區(qū)。早期開發(fā)有港灣花園、僑達花園、綠島家園等優(yōu)秀項目。 24 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 第五 章 商品房市場 一、 市場綜述 10 年?？诜康禺a(chǎn)市場整體表現(xiàn)出量穩(wěn)價升的態(tài)勢，供應量比成交量多出 20 萬平方米，市場容量不斷擴充，但存量仍保持在一個比較合理的范圍，整體市場風險仍處于較低水平；高端市場領(lǐng)漲明顯，住宅銷售價格層級拉開；度假觀念在轉(zhuǎn)變，外銷市場向內(nèi)陸延伸，二元制市場正在滲透和反滲透。 ? 10 年， 辦公市場 形勢明顯減少 ， 今年 112 月辦公用房成交量為 萬平方米，同 09年相比減少 1/3， 同比小幅下跌 %。截止年底， 眾樓盤集體放量，供應量出020224000600080001000001002003002022年 2022年 2022年 2022年 元 /平方米 萬平方米 供應量 成交量 成交均價 25 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 現(xiàn)了井噴，眾開發(fā)商虎視眈眈的瞄準了 2022 年的元旦 。 表 51：?？谑?10 年 112 月商品房各類指標變化表 指標 2022 年 2022 年 同比增長（ %） 供求比 1： 1： 供應量（ 萬 m2） 成交量（ 萬 m2） 成交價格（元 / m2） 5358 7740 成交總額（億元） 184 數(shù)據(jù)來源： CRIC 10年，海口商品房市場指標較 09年相比均呈 量跌價漲 趨勢，供應量同比去年 減少 %，成交量同比去年 減少 %，成交均價上漲 %。 圖 54： 2022 年 112 月?？谏唐贩抗┣蟊茸邉? 數(shù)據(jù)來源： CRIC 10 年 ，?？谏唐贩渴袌龉┣蠡酒椒€(wěn)，其中 1 月、 3 月供應量非常少，市場呈現(xiàn)出供不應求的局面。 0246810050100150 萬平方米 供應量 成交量 供求比 012022年 2022年 2022年 2022年 27 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 三、 供應量分析 ? 10 年 112 月，海口商品房供應量為 萬平方米， 同比減少 % 10 年，海口供應市場 保持平穩(wěn)，相比 09 年供應減少 %。 10年底大量房源的入市將極大的擴充 存量 ， 2022年的去化 將面臨考驗。 圖 57： 2022 年?？谏唐贩砍山涣孔邉? 數(shù)據(jù)來源： CRIC 從 10 年 112 月商品房 成交量走勢來看， 69 月成交最為慘淡，平均月成交量未達到 5萬平方米。 0501001502002503003502022年 2022年 2022年 2022年 萬平方米 29 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 圖 58： 2022 年 112 月?？谏唐贩砍山涣孔邉? 數(shù)據(jù)來源： CRIC 五、 成交均價分析 ? 10 年，海口商品房均價為 7740 元 /平方米，同比上漲 %。 圖 59： 20222022 年海口商品房成交均價走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC ?？诜績r之所以能快速增長與城市本身承載的職能以及市場形勢是密切聯(lián)系的，主要原因有以下幾點： 2022 年 1 月 4 日，《中共海南省委海南省人民政府貫徹實施 國務院關(guān)于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見 的決定》， 1 月 13 日獲海南省委五屆六次全會審議通過。與建設國際旅游島的建議者們一樣，筆者關(guān)心的無非就是海南的旅游產(chǎn)業(yè)在國際經(jīng)濟一體化不斷加深的宏觀大背景下如何更好地實現(xiàn)跨 越式增長，更好地提高對海南經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用而已。均價從 2 月開始呈上漲，均價為 7663 元 /平方米，環(huán)比上漲%。面對房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，海南省于 1 月 15 號暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房產(chǎn)開發(fā)項目。 ? 10 年成交量集中分布美蘭區(qū)以及秀英區(qū)，成交面積分別為 萬平方米、 萬平方米，占總成交量 %、 %。 1 月中旬 隨著海南國際 旅游島獲批，讓更多的開發(fā)商及投資商看到商機， 14 月保持 逐步上漲的 趨勢， 1 月。 圖 61：?？谑?07 年 10 年商品住宅供求趨勢表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 06 年 07 年，?？谏唐贩渴袌龉慷汲^ 200 萬平方米，而 08 年稍微差一點，供應量不足 200 萬平方米， 09 年、 10 年供應量則均高達 210 萬平方米左右，但是從成交情況來看， 09 年銷售面積大于 08 年， 10 年成交量也超過了 220 萬平方米。 10003000500070009000 萬平方米 31 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 第六章 商品住宅市場 一、市場綜述 ? 10 年供求比為 1： ，供求趨于平衡狀態(tài) ，供求矛盾緩解 ? 2022 年 112 月， 商品住宅成交量小于 供應量 ，市場供應旺盛 ? 10 年?？趧傂孕枨蟠罅︶尫牛?、三房成為本年度暢銷產(chǎn)品。 每年的年末都是海南樓市的旺季， 而 2022 年卻相反， 14 月份成交量月均高達 40 萬平方米，成交價格隨著成交量的增加而上漲。 圖 510： 10 年 112 月?？谏唐贩砍山痪鶅r走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 10 年?？谡w市場房價走勢平衡，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 0102030405060 萬平方米 100020223000400050006000700080002022年 2022年 2022年 2022年 萬平方米 30 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 海南所處的地理位臵和具有的資源條件決定了旅游產(chǎn)業(yè)是海南經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這是毋