【正文】 目。 08 年，由于受金融危機影響，?？谕恋厥袌龉?yīng)有所放緩，房地產(chǎn)市場在穩(wěn)步中復(fù)出。 圖 33： 2022 年 2022 年 海口新開工面積走勢 2 1 . 1 %2 5 . 0 % 1 . 9 %5 . 0 0 % 5 . 9 5 % 30% 20% 10%0%10%20%30%0501001502002502022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年新開工面積（萬平方米） 同比增長幅度 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報 （數(shù)據(jù)為 2022 年前三季度數(shù)據(jù)） 竣工面積 2022 年?？谑?商品房竣工面 積 萬平方米 ， 同比 比去年下降 %。 圖 32： 2022 年 2022 年 ?？诜康禺a(chǎn)施工面積走勢 2 . 4 % 3 . 4 % 5 . 3 %3 . 6 0 %1 8 . 2 7 % 10% 5%0%5%10%15%20%01002003004005006007008009002022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年房地產(chǎn)施工面積（萬平方米） 同比增長幅度 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報 （數(shù)據(jù)為 2022 年前三季度數(shù)據(jù)） 15 海口 房地產(chǎn)市場研究報告 新開工面積 2022 年?？谑猩唐贩啃麻_工面積為 萬平方米 ，受國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響同比增長幅度為 %，開發(fā)節(jié)奏有所放緩 。 2022 年由于受經(jīng)濟危機影響房地產(chǎn)施工面積稍稍有所回落， 20222022 年房地產(chǎn)施工面積增幅呈現(xiàn)逐年上升 的趨 勢，這主要和海南國際旅游島政策獲批利好及海口市土地供應(yīng)情況有關(guān)。 14 海口 房地產(chǎn)市場研究報告 第三 章 行業(yè)發(fā)展 一、開發(fā)投資 2022 年至 2022 年 海口市房地產(chǎn)市場投資一直保持持續(xù)增長 勢頭， 10 年，全年投資額已達到 億元，比上年增長 %，受國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策 影響，增長速度有所放緩。 2022 年，?？诜康禺a(chǎn)“限購令”或?qū)⒀永m(xù)，但對市場影響不大。 最后，政府調(diào)控只能暫時抑制市場需求，但從長時間看，政策干預(yù)市場供需主導(dǎo)市場方向難于實現(xiàn)，后期剛需的不斷釋放將使市場反彈機會加大。 主要原因：首先 在第一 季度的銷售清盤后，開發(fā)商回籠大量資金，后期銷售壓力減輕，價格堅挺。 （ 3） ?？谏唐贩?價格堅挺，政府 調(diào)控 漸 成“空調(diào)” 2022 年 ，政策不斷，力度愈增，可稱 史上 最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控一年。 2022 年，?？诜康禺a(chǎn)市場在大起大落中 落幕 ， ?？?“限購令” 解除期限或延續(xù) 。海口房地產(chǎn)市場隨海南國際旅游島熱度的淡化，開始受政策調(diào)控影響。 1 月 10 日 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于 40%，但貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。 13 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 設(shè)終于拉開了序幕。 中國人民銀行 中國人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率的通知 ? 中國人民銀行決定 ,自 2022 年 12 月 26 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率?！锻ㄖ窂娬{(diào)，加強對跨境投融資活動的監(jiān)控以及對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的防范，抑制投機。從中可見，在調(diào)控沒有取得明顯效果下，預(yù)計政府調(diào)控力度將不減，但重心將從抑制需求向解決低收入群體保障房建設(shè)和扼制投資購房轉(zhuǎn)移。 新“國四條” 、海南“ 兩個暫停 ” 、瓊版“國十一條” 、 ?？?“ 限購令 ” 、 全國 金融機構(gòu)“加息”等政策陸續(xù)頒發(fā)，可見政府調(diào)控的決心不減。海南房地產(chǎn)市場也不列外，在海南國際旅游島建設(shè)的驅(qū)動 下，全國各地購房者大量涌入海南，海南房價一天一價，搶購場面熱火朝天。 12 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 數(shù)據(jù)來源： CRIC 二 、城市政策解讀 （ 1）政策頻頻再現(xiàn)，調(diào)控力度不減 在擺脫 08 年金融危機后，經(jīng)濟逐漸復(fù)出 ，房地產(chǎn)市場開始騰飛的歷史 。這是央行今年第四次上調(diào)法定存款準備金率。當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。 中國人民 銀行 《中國人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率的通知》 ? 即日起， 金融機構(gòu) 一年期存款利率和貸款利率分別由現(xiàn)行的%上調(diào)至 %和 %上調(diào)至 %，上調(diào) 個百分點；其他各檔次存款利率相應(yīng)調(diào)整 。 國家多部 委 “ 新政” ? 國家多部委聯(lián)合下發(fā)文件，要求各商業(yè)銀行即日起暫停發(fā)放第三套住房貸款；房貸首付提至 30%；貸款購買第二套房的家庭，嚴格執(zhí)行首付不低于 50%，利率不低于基準利率 倍。如擅自將非填海用途改為填海的，處非法改變海域用途期間內(nèi)該海域面積應(yīng)繳納的海域使用金 10 倍以上 20 倍以下的罰款。 《?？谑泻Ｓ蚴褂霉芾硪?guī)定》 ?？诩訌姾Ｓ蚴褂霉芾? 擅自填海最高 20 倍罰款 ? 《?？谑泻Ｓ蚴褂霉芾硪?guī)定》提請海南省四屆人大常委會第十六次會議審查批準。 11 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 發(fā)改委 國際 旅游 島將實行嚴格土地政策 禁止別墅用地 ? 從國家發(fā)改委正式批復(fù)的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》中獲悉，在國際旅游島建設(shè)過程中，要落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，嚴格執(zhí)行土地用途管制制度，禁止供應(yīng)別墅類用地。 海南國際旅游島建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 (擴大 )會議 《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》獲批 ? 昨日從海南國際旅游島建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 (擴大 )會議上獲悉，被視為海南國際旅游島建設(shè)基本藍圖和行動綱領(lǐng)的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》于 6 月 8 日獲國家發(fā)改委正式批復(fù)。 。 海南省政 府 海南版 “ 國十一條 ” 正式頒布實施 ? 5 月 1 日，海南版 “ 國十一條 ” 正式頒布實施。 加強稅收政策和市場監(jiān)管等。此次出臺的政策，從銀行到房地產(chǎn)供求再到市場監(jiān)控全都做出了明確的規(guī)定，被稱為“史上最嚴”的政策。明確規(guī)定了各種購房標準下的信貸政策和利率執(zhí)行標準。 ? 一，加大保障性住房和普通商品住房有效供給，滿足市場需求，二，正確引導(dǎo)住房消費理念，抑制投資投機性購房需求；三，加強市場監(jiān)測，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序加快；四，保障性安居工程建設(shè)速度，致力解決我省低收入居民住房困難問題；五，落實市、縣人民政府責(zé)任。 10 海口 房地產(chǎn)市場研究報告 海南省政 府 瓊版“國十一條” ? 房地產(chǎn)土地出讓金 60 日內(nèi)付清，保障房問責(zé)制，并決定 5月 1 日起進行商品房網(wǎng)上買賣備案交易，商品房出讓后 10內(nèi)辦理備案，動用土地出讓金建設(shè)保障性住房等。 《總體規(guī) 劃》 海南旅游島規(guī)劃擬定海邊一線地不得開發(fā)商品房 ? 《總體規(guī)劃》 (草案 )強調(diào)，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開發(fā)。 海南省政 府 旅游島規(guī)劃月底完成 海南限地令兩月后或解禁 ? 海南省委書記衛(wèi)留成于 15 日下午宣布，海南暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 中國人民 央行 《關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》 ? 中國人民銀行 1 月 12 日晚間宣布， 1 月 18 日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 個百分點， 國土資源 部 《關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》 ? 為保證城市用地及時審查報批，提高用地報批效率，促進土地合理利用，進一步改進有關(guān)工作，縮短城市建設(shè)用地申報與實施周期。 正式頒布了《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》 ,標志著備受國內(nèi)外關(guān)注的海南國際旅游島建設(shè)終于拉開了序幕。未來，房地產(chǎn)的發(fā)展將對海南這特殊島嶼建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展起到重要支撐的力量，房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中得到進一步提升。 近幾年， 全省國民總產(chǎn)值和地方財政收入主要來源與房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展，工業(yè)發(fā)展受限 ，工業(yè) 稅收來源不穩(wěn)定 ，房地產(chǎn)已成為拉動經(jīng)濟的主要基礎(chǔ) 。?？诜康禺a(chǎn)市場隨著居民收入的提高，開始水漲船高， 城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展正向同一方向緊密發(fā)展。 圖 16： 2022 年 2022 年 ?？谏唐贩?成交總額 與 生產(chǎn)總值 數(shù)據(jù)來源： CRIC（數(shù)據(jù)為 2022 年前三季度數(shù)據(jù)） （ 3） 商品房 成交 價格 與人均可支配收入 20222022 年， 隨著?？谌司芍涫杖氲奶岣?， ?？谏唐贩渴袌龀山痪鶅r也逐年上漲，10 年海口商品房成交均價達 7741 元 /㎡，占人均可支配收入的 50%。 圖 15： 2022 年 2022 年 海口房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資 數(shù)據(jù)來源： CRIC（數(shù)據(jù)為 2022 年前三季度數(shù)據(jù)） （ 2）房地產(chǎn)成交量與 城市 GDP 20222022 年， 海口市 商品房成交總額保持上升發(fā)展趨勢，成交總額逐年遞增， 10 年海口商品房成交總額達 億元人民幣，占海口全年國民生產(chǎn)總值 43%，房地產(chǎn)行業(yè)在% % % % % 0%5%10%15%20%25%30%0501001502002503002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 固定資產(chǎn)投資總額（億元） 增長率 0501001502002503002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 房地產(chǎn)投資總額（億元） 固定資產(chǎn)投資總額（億元） 7 海口 房地產(chǎn)市場研究報告 ?？诮?jīng)濟發(fā)展中起到非常重要的作用。海口固定資產(chǎn)投資增速近四年均保持在 15%以上， 09 年固定資產(chǎn)投資達到 億元，增長 %； 2022 年固定資產(chǎn)投資總額達 億元，增長 %， 海口 固定資產(chǎn)投資 總額% % 24% % % 0%10%20%30%01002003002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 社會消費品零售總額 增長率 % % % % % 0%5%10%15%20%25%30%020224000600080001000012022140002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 人均消費性支出（元） 增長率 6 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 在海南國際旅游島建設(shè)的催促下 持續(xù) 快速增長態(tài)勢。在海南國際旅游島驅(qū)動下，?？谌司芍涫杖胗兴黾?，人均 可支配收入達 12703 元，增長 %。 % % % % % 0%5%10%15%20%02004006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 ?？?GDP(億元 ) 增長率 5 海口 房地產(chǎn)市場研究報告 圖 12： 2022 年 2022 年 ?？谏鐣M品零售總額走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC（數(shù)據(jù)為 2022 年前三季度數(shù)據(jù)） （ 3） 、人均消費性支出 ?？诔擎?zhèn)居民人均可支配收入增長緩慢， 2022 年增幅 比例最大 ， 受 08 年 金融危機影響人均消費性支出增長速度開始放緩，增長率沒有突破兩位數(shù)。在海南國際旅游島建設(shè)的政策強大推動下， 2022 年 海口社會消費品零售總額 達到 億元，同比增長 %，增長速度驚人 。 4 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 第一篇 市場背景篇 第一章 城市經(jīng)濟 一 、城市宏觀經(jīng)濟 （ 1） 、 城市 GDP 指數(shù) ?？?GDP 自 2022 年以來連續(xù) 5 年保持兩位數(shù)增長，受國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展拉動 ，?？贕DP 增加速度加快 ， 2022 年實現(xiàn) GDP 產(chǎn)值 億元，同比去年增長 18%， 增長 速度仍保持兩位數(shù)。 回顧 10 年的市場，利好與利空政策并存，剛性需求和本地的改善性需求群體逐漸壯大，成交量的暴漲與驟跌，成交均價的抬升，各種因素交織在一起，?？跇鞘性诓淮_定性中走入了2022 年 。 第三階段，市場回暖期。受國際旅游島利好政策影 響因素較大，主要成交集中于年初的四個月內(nèi)，表現(xiàn)在市場交易量的猛增和市場價格的快速拉升； 第二階段，震蕩調(diào)整期。 10 年 ，對?？诜康禺a(chǎn)來說是不平凡的一年，從年初的火爆到長達持續(xù)半年之久的冷淡，繼而再到年底的回暖，跌蕩起伏較大。0 1 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 目錄 目錄 ................................................................................................................................. 1 易居視點