【正文】 21年將成為金融調(diào)控手段的 主要方式 。 ? 控通脹、抑制 投資、投機(jī)性需求是主要任務(wù)，增加市場供應(yīng)，緩解供需矛盾 2021 年末新政調(diào)控效果逐漸被抵消，其中通貨膨脹壓力迫使資金向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移是主要原因之一。 城市政策展望 ? 政策調(diào)控效果不理想，調(diào)控將成常態(tài) 從 2021 年出臺(tái)的各個(gè)調(diào)控政策看，政府遏 制房價(jià)過快上漲的決心空前，預(yù)計(jì)在 “加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，穩(wěn)定價(jià)格總水平”的大背景下， 2021 年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控不會(huì)放松，房價(jià)不穩(wěn)，政策不止。購臵總部自用辦公用房的，按每平方米 200— 500 元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)助。 ? 自簽訂投資協(xié)議起三年內(nèi)，對完成固定資產(chǎn)投資額（不含土地出讓金）在 2億元及以上的企業(yè)，均可獲得 100 萬元至 1000 萬元不等的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。 資料來源： CRIC 資料來源： CRIC 16 表 25 2021 年 南寧市加快建設(shè)五象新區(qū)的鼓勵(lì)政策 頒布時(shí)間 政策名稱 政策內(nèi)容 ． 13 《關(guān)于加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決定》、《關(guān)于支持和鼓勵(lì)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的暫行規(guī)定》 ? 今年開始，市財(cái)政將每年安排總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展專項(xiàng)資金，補(bǔ)助總部企業(yè)在本市購買、租賃總部自用辦公用房，引進(jìn)高層次人才等方面。 規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房管理，對經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)行為進(jìn)行震懾 四是出臺(tái)配套五象新區(qū)建設(shè)的鼓勵(lì)政策。 明確近期保障性住房建設(shè)目標(biāo) 南寧市政府 擅自出售經(jīng)濟(jì)適用 住房的，由市住房保障部門按照原購房價(jià)格從購房之日起每年扣減 1%計(jì)算作價(jià)收回，取消其在 5 年內(nèi)再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格并按照《南寧市已購公有住房上市交易暫行辦法》 (市政府令第 35 號 )的規(guī)定予以處罰。未來幾年加大保障性住房建設(shè)的政策逐漸實(shí)施，保障性住房必然供應(yīng)量加大，政策的出臺(tái)為保障性住房真正發(fā)揮其調(diào)節(jié)作用做好了充分鋪墊。 20212021 年南寧市 住房保障性住房規(guī)劃建設(shè) 萬套，可見南寧市加大了保障性住房的力度，但 2021 年南寧市最令人關(guān)注的當(dāng)屬嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)適用房管理制度。 加大建設(shè)保障性住房，是 2021年我國對房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策之一。因規(guī)劃修改而給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。 變更規(guī)劃必須組織專家論證 《關(guān)于加強(qiáng)商品房買賣合同網(wǎng)上備案有關(guān)問題的通知》 開發(fā)企業(yè)與購房人協(xié)商一致，需簽訂商品房買賣合同的，應(yīng)通過期房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽訂，并從網(wǎng)上簽約系統(tǒng)下載打印紙質(zhì)合同文本；開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房買賣合同簽訂之成交實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽，數(shù)據(jù)更新更及時(shí) 資料來源： CRIC 15 日起 30 日內(nèi)申請辦理商品房買賣合同備案手續(xù)。 表 23 2021 年南寧市加強(qiáng)房地 產(chǎn)管理的政策 頒布時(shí)間 政策名稱 政策內(nèi)容 政策作用 《南寧市城市房地產(chǎn)市場交易管理?xiàng)l例》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源、嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售，防止捂盤惜售、坐地起價(jià)現(xiàn)象的發(fā)生； 要求一次性公開全部房源，防止捂盤惜售 《南寧市收回國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》 明確了國有土地收回的條件及方式； 土地開發(fā)管理 《廣西壯族自治區(qū)實(shí)施 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 辦法》 建設(shè)單位或個(gè)人不得擅自變更規(guī)劃條件，因特殊需要確需變 更的，必須向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或自治區(qū)政府確定的鎮(zhèn)政府提出變更申請。 雖然南寧市關(guān)于加強(qiáng)市場管理的大多數(shù)政策并沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，但諸如簽訂商品房買賣合同必須通過網(wǎng)上系統(tǒng)簽訂的規(guī)定以及規(guī)劃變更需考慮到相關(guān)利害人的權(quán)利等政策仍然積極有效。值得關(guān)注的是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)， 2021 年 2月 9 日南寧市出臺(tái)《南寧市房地產(chǎn)市場交易管理?xiàng)l例》要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)一次性公開房源。 外地人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)寬泛，主力購房群受影響不大 二是加強(qiáng)市場管理，規(guī)范房地產(chǎn)秩序。各地房產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門要加大房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。 企業(yè)所得稅按月征收，土地增值稅增加 購買 90 平方米 (含 )以下住房，如果個(gè)人及家庭名下 無房，則享受契稅 1%優(yōu)惠，若非“唯一套”則征收 3%；購買 91— 140 平方米 (含 )以下住房，個(gè)人及家庭無房享受契稅 %優(yōu)惠，若非“唯一套”則征收 3%；購買契稅增加，購房成本增加 表 22 2021 年南寧市 執(zhí)行國家調(diào)控相關(guān)政策 14 140 平方米以上房源，無論該房屋是個(gè)人及家庭的“唯一”還是“非唯一”，都征收 3%。 頒布時(shí)間 政策內(nèi)容 政策作用 稅收 開發(fā)普通住宅按 %的預(yù)征率預(yù)征 ；開發(fā)非普通住宅按 2%3%的預(yù)征率預(yù)征；開發(fā)商鋪和其他房產(chǎn)按 3%5%預(yù)征率預(yù)征；對強(qiáng)制拍賣土地使用權(quán)的按 5%12%預(yù)征率預(yù)征。從內(nèi)容上看通知僅僅是對國務(wù)院通知的羅列，具體的實(shí)施細(xì)則遲遲未見出臺(tái)，更不見諸如限購令等嚴(yán)厲政策， 其他的稅收政策同樣也是在執(zhí)行國家的相關(guān)通知， 很明顯南寧市的調(diào)控很“溫和”。繼續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 這主要體現(xiàn)在嚴(yán)厲的國家調(diào)控政策出臺(tái)后，南寧市政府出臺(tái)的“南寧版的調(diào)控政策”。但一味的限購、限貸對于房地產(chǎn)的健康不利，也并非長久之計(jì) ，因此除了通過信貸政策對過熱的購房需求進(jìn)行抑制之外，通過完善保障性住房政策，促進(jìn)保障性住房供應(yīng)的政策被認(rèn)為是本年度卓有成效的手段之一，在多方政策的支持下，今年我國住房保障建設(shè)順利進(jìn)行，保障性住房的增加很可能會(huì)改變 2021 年房地產(chǎn)的供應(yīng)格局。信貸政策是我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，與以往的信貸政策相比， 2021年的信貸政策明顯細(xì)化也更加嚴(yán)格，中央通過抑制投資投機(jī)遏制房價(jià)過快上漲的意圖清晰可見。 “十二五”期間將繼續(xù)加大保障房建設(shè) 住建部 2021 年計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房 1000 萬套，比原計(jì)劃的 580 萬套大大增加。 從稅收方面支持公租房建設(shè) 中共中央“十二五”規(guī)劃建議 強(qiáng)化各級政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度。 稅收、金融等方面支持租賃房建設(shè) 國土部、住建部 確保保障房及中小套型普通商品住房用地不低于總量 70％， 探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房；加快推進(jìn)住房用地供應(yīng)和建設(shè)項(xiàng)目的審批。 明確 2021 保障房建設(shè)規(guī)模 國務(wù)院 鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。 保證保障房及中小套型商品住房用地 國土部 公布各地住房供地計(jì)劃，確保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地優(yōu)先供應(yīng)，確保三類房供地不低于 70% 。 北京市建委等 完善商品房預(yù)售制度，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，在監(jiān)管賬戶設(shè)立，資金使用，違規(guī)處罰等做出明確的規(guī)定。 加強(qiáng)企業(yè)的購地、融資監(jiān)管 國土部 嚴(yán)禁行政管理人員在從事生產(chǎn)經(jīng)營的事業(yè)單位或中介機(jī)構(gòu)交叉任職，切實(shí)做到政事分開、管辦分離，堅(jiān)持和完善土地和礦業(yè)權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌制度。 建立健全信息公開制度，嚴(yán)查違規(guī)企業(yè) 國資委 國資委要求 78 戶不以房地產(chǎn)為主 業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 住房公積金差別化信貸 加強(qiáng)管理 國務(wù)院辦公廳 整頓房地產(chǎn)市場秩序；進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；加強(qiáng)市場監(jiān)測。第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于 50%， 貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利 率的 倍。 更加嚴(yán)厲的抑制投資投機(jī)需求 公積金 住建部 10 月 20 日起上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變；五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào) 和 個(gè)百分點(diǎn)。 城市政策解讀 （ 1）、政策列表 表 21 2021 年全國性房地產(chǎn)調(diào)控政策列表 分類 頒布時(shí)間 頒布單位 政策內(nèi)容 備注 差別化的信貸政策 國務(wù)院辦公廳 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭貸款首付款比例不得低于 40% 新一輪調(diào)控開始，抑制投資投機(jī)需求 國務(wù)院 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50% ，貸款利 率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍。 回看南寧市，南寧市的調(diào)控政策由于執(zhí)行力度偏軟，措施實(shí)施不到位等因素， 2021 年的南寧樓市受政策影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如預(yù)期。倒是增加保障性住房這一調(diào)控手段，效果逐漸顯現(xiàn)，全國保障性住房供應(yīng)不斷增加，未來有望緩解中國目前迫切的住房需求。 從效果上看， 2021 年國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策涉及信貸、土地、稅收、行政、增加保障性住房等主要幾大手段。但通讀 通知 ，全文并無任何嚴(yán)厲措施，大多數(shù)只是概念性的重申，政策影響力幾乎為零。 4 月 14 日“新國四條”出臺(tái)，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%， 4 月 17日國務(wù)院對“新國四條”又進(jìn)行了補(bǔ)充，對不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款等等史無前例的強(qiáng)硬調(diào)控措施，被稱 為“國十條”。但無論哪種形態(tài)，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策“重民生、抑投資”的主基調(diào)已然確立。回顧 2021 年的房地產(chǎn)政策，自 1月 7 號頒布進(jìn)一步細(xì)化 2021 年“國四條”的“國十一條”開始，我國的新一輪調(diào)控政策即進(jìn)入了緊縮時(shí)代。南寧市 111月居 民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)達(dá)到 %，其中食品及居住類價(jià)格上漲較快，食品類上漲 %，而居住類則上漲 %。 11 月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格 (CPI)同比上漲 %,此為 2021年 8月以來 28個(gè)月新高，環(huán)比上漲 %。如果消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)升幅過大，表明通脹已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素。（政府性基金是指各級人民政府及其所屬部門根據(jù)法律、國家行政法規(guī)和中共中央、國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定，為支持某項(xiàng)事業(yè)發(fā)展，按照國家規(guī) 定程序批準(zhǔn)，向公民、法人和其他組織征收的具有專項(xiàng)用途的資金， 如土地收入、彩票公益金、住房基金等） 可見南寧市房地產(chǎn)行業(yè)在南寧市地位較為重要。 2021 年南寧市 億元財(cái)政收入中，稅收收入（如增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等）為 億元，占財(cái)政總收入的 %，非稅收入（如國有資產(chǎn)收益、行政性收費(fèi)收入等）為 億元，占財(cái)政總收入的 %。據(jù)南寧市財(cái)政局國庫科科長黃尚卿介紹，第三產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、固定資產(chǎn)投資等的貢獻(xiàn)都很大。房地產(chǎn)業(yè)在財(cái)政收入所占的比重，能直接反應(yīng)出房地產(chǎn)在該城市的地位。經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來源：南寧市統(tǒng)計(jì)局 圖 15 南寧市 2021 年 2021 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 8 依賴性有逐漸下行的趨勢，南寧市整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)走向健康。 2021 年 111 月南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，占固 定資產(chǎn)投資 %，比 2021 年下降 個(gè)百分點(diǎn)，比 2021 年下降 個(gè)百點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在南寧市具有支柱性的地位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴房地產(chǎn)，這也可以解釋為什么 2021年國家調(diào)控如此猛烈，而南寧市卻對政策無動(dòng)于衷。 圖 14 20212021 年 11 月 南寧市固定資產(chǎn)投資增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：南寧市統(tǒng)計(jì)局 2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %5 5 . 0 0 %6 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資增速 7 房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 （ 1）、房地產(chǎn)與 GDP ? 南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)依賴性較強(qiáng) 2021 年 13季度，南寧市 GDP 為 億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 元，房地產(chǎn)增加值占 GDP 的比重達(dá)到了 %，房地產(chǎn)在南寧市的國民經(jīng)濟(jì)中具有重要的作用。住宿業(yè)及餐飲業(yè)增速較快， 111 月，住宿業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售總額 億元，增長 %，餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn) 億元，增長 %。從整體數(shù)據(jù)看，南寧市消費(fèi)市場仍然繁榮活躍。本年 新開工項(xiàng)目 3373個(gè)，同比減少 113個(gè)，但億元以上大型項(xiàng)目 91 個(gè)，同比增加 30 個(gè)。至 11月末，全市施工項(xiàng)目 4680 個(gè)（不含房地產(chǎn)），其中億元以上項(xiàng)目 349個(gè)，同比增長 114 個(gè)。其中，基本建設(shè)投資完成 億元，同比增長 %；更新改造投資完成 ，同比增長 %；房地產(chǎn)投資開發(fā)完成 ，同比增長 %。 （ 4）、固定資產(chǎn)投資 2021 年北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 加快建設(shè)，南寧市城市擴(kuò)張，城市配套建設(shè)加快，固定資產(chǎn)投資增速一舉扭轉(zhuǎn) 2021 年下降的趨勢實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。其中，進(jìn)口總值 億美元，同比增長 %。 （ 3）、外貿(mào)進(jìn)出口總額增速 盡管國內(nèi)一系列的刺激政策使 GDP最終實(shí)現(xiàn)了保八并保持較快速度的發(fā)展，進(jìn)口需求較大，進(jìn)口總額增速穩(wěn)定運(yùn)行，但在