【文章內(nèi)容簡介】 天可踢出市場 ? 海南省住建廳組織各市縣規(guī)劃局、房產(chǎn)局負責(zé)人召開會議，提出八方面確保海南居民住房問題，其中強調(diào)：對于捂盤惜售、炒房和哄抬價格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，責(zé)令 3 天內(nèi)整改，逾期不整改的，將列入黑名單予以曝光，并踢出海南市場。 《總體規(guī) 劃》 海南旅游島規(guī)劃擬定海邊一線地不得開發(fā)商品房 ? 《總體規(guī)劃》 (草案 )強調(diào)，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開發(fā)。 政府工作 報告 四措施發(fā)展房地產(chǎn)，堅決遏制房價過快上漲 ? 溫家寶在政府工作報告中提出：四措施發(fā)展房地產(chǎn)，遏制房價上漲：一，繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程；二，支持居民自主性住房消費；三，抑制投機性購房；四，大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 10 海口 房地產(chǎn)市場研究報告 海南省政 府 瓊版“國十一條” ? 房地產(chǎn)土地出讓金 60 日內(nèi)付清，保障房問責(zé)制，并決定 5月 1 日起進行商品房網(wǎng)上買賣備案交易，商品房出讓后 10內(nèi)辦理備案，動用土地出讓金建設(shè)保障性住房等。 海南省政 府 海南省政府貫徹國務(wù)院辦公廳促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見。 ? 一，加大保障性住房和普通商品住房有效供給，滿足市場需求，二，正確引導(dǎo)住房消費理念，抑制投資投機性購房需求；三，加強市場監(jiān)測，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序加快；四，保障性安居工程建設(shè)速度，致力解決我省低收入居民住房困難問題；五，落實市、縣人民政府責(zé)任。， 海口市住 建局 ?？谑猩唐贩繉嵤┚W(wǎng)上備案 ? 各開發(fā)商必須在 5 月 1 日前完成，所有已售商品房的備案，并選派人員進行網(wǎng)上簽約培訓(xùn) 國務(wù)院常 務(wù)會議 新“ 國四條 ” ? 會議確定了以下措施：一，抑制不合理住房需求。明確規(guī)定了各種購房標(biāo)準下的信貸政策和利率執(zhí)行標(biāo)準。二，增加住房有效供給，三，保障性安居工程建設(shè)，四，加強市場監(jiān)管。此次出臺的政策，從銀行到房地產(chǎn)供求再到市場監(jiān)控全都做出了明確的規(guī)定，被稱為“史上最嚴”的政策。 國務(wù)院 《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 ? 通知要求，商品住宅 90 平米以上購房首付 3 成，第二套執(zhí)行首付 5 成利率 為基準利率 倍。 加強稅收政策和市場監(jiān)管等。 住建部 違規(guī)出售出租經(jīng)適房將被收回 ? 違規(guī)出售和出租經(jīng)適房將被收回，違規(guī)者 5 年內(nèi)不得再次申請，買房人高消費需主動說明，中介不得代賣。 海南省政 府 海南版 “ 國十一條 ” 正式頒布實施 ? 5 月 1 日，海南版 “ 國十一條 ” 正式頒布實施。其中有兩條規(guī)定備受關(guān)注：一是實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約制，使房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)更加真實，開發(fā)商捂盤難度增加；二是確保10%的土地出讓金向保障性住房建設(shè)項目傾斜。 。 海口市地方稅務(wù)局 ?？诜康禺a(chǎn)交易新規(guī)：虛報交易價格 罰偷稅額5 倍 ? ?？谑械胤蕉悇?wù)局日前下發(fā)通知規(guī)定：辦理房地產(chǎn)交易納稅人如虛報價格造成少繳稅款的，一經(jīng)查實，除補征交易雙方少繳稅款、加收滯納金外，并對交易雙方當(dāng)事人處以所少繳稅款 5 倍的罰款。 海南國際旅游島建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 (擴大 )會議 《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》獲批 ? 昨日從海南國際旅游島建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 (擴大 )會議上獲悉，被視為海南國際旅游島建設(shè)基本藍圖和行動綱領(lǐng)的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》于 6 月 8 日獲國家發(fā)改委正式批復(fù)。 七部委 《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》 ? 由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等 7 部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》 12 日正式對外發(fā)布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。 11 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 發(fā)改委 國際 旅游 島將實行嚴格土地政策 禁止別墅用地 ? 從國家發(fā)改委正式批復(fù)的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》中獲悉，在國際旅游島建設(shè)過程中，要落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，嚴格執(zhí)行土地用途管制制度，禁止供應(yīng)別墅類用地。 住建部 保障性住房管理工作座談會 ? 會議主要對保障性住房管理工作重點進行強調(diào)，一落實保障性安居工程的順利開工建設(shè)； 二加快保障性住房建設(shè)規(guī)劃編制工作及制定公共租 賃住房政策措施 ； 三強化保障性住房工程質(zhì)量監(jiān)管。 《?？谑泻Ｓ蚴褂霉芾硪?guī)定》 ?？诩訌姾Ｓ蚴褂霉芾? 擅自填海最高 20 倍罰款 ? 《?？谑泻Ｓ蚴褂霉芾硪?guī)定》提請海南省四屆人大常委會第十六次會議審查批準。該規(guī)定在加強海域使用管理，保護海域生態(tài)環(huán)境，合理開發(fā)利用海域資源，提高海域使用效益都有了明確規(guī)定。如擅自將非填海用途改為填海的，處非法改變海域用途期間內(nèi)該海域面積應(yīng)繳納的海域使用金 10 倍以上 20 倍以下的罰款。 住建部 六部門聯(lián)合試行住房公積金督察員制度 ? 為加強住房公積金監(jiān)管，確保資金安全和有效使用，根據(jù)《住房公積金管理條例》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、審計署、中國銀監(jiān)會 6部門將聯(lián)合試行住房公積金督察員制度。 國家多部 委 “ 新政” ? 國家多部委聯(lián)合下發(fā)文件，要求各商業(yè)銀行即日起暫停發(fā)放第三套住房貸款；房貸首付提至 30%；貸款購買第二套房的家庭，嚴格執(zhí)行首付不低于 50%，利率不低于基準利率 倍。 ?？谑腥?民政府 “限購令” ? 從即日起至 2022 年 12 月 31 日，海口及外省市居民家庭 (含購房人、配偶及未成年子女 )只能在?？谛沦徺I 1 套商品住房。 中國人民 銀行 《中國人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率的通知》 ? 即日起， 金融機構(gòu) 一年期存款利率和貸款利率分別由現(xiàn)行的%上調(diào)至 %和 %上調(diào)至 %，上調(diào) 個百分點；其他各檔次存款利率相應(yīng)調(diào)整 。 住建設(shè)部 關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知 ? 從 2022 年 10 月 20 日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %。當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。 中國人民 銀行 存款準備金率再上調(diào) 個百分點 ? 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 個百分點。這是央行今年第四次上調(diào)法定存款準備金率。調(diào)整之后，大型金融機構(gòu)的法定準備金率升至 18%，與歷史最高點持平。 12 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 數(shù)據(jù)來源： CRIC 二 、城市政策解讀 （ 1）政策頻頻再現(xiàn)，調(diào)控力度不減 在擺脫 08 年金融危機后，經(jīng)濟逐漸復(fù)出 ，房地產(chǎn)市場開始騰飛的歷史 。 2022 年 底至10 年 初，全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)活躍， 房價開始攀升。海南房地產(chǎn)市場也不列外，在海南國際旅游島建設(shè)的驅(qū)動 下，全國各地購房者大量涌入海南，海南房價一天一價，搶購場面熱火朝天。 為此， 2022 年政府開始大力對房地產(chǎn)實施調(diào)控， 抑制房價飛速上漲，力圖房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢。 新“國四條” 、海南“ 兩個暫停 ” 、瓊版“國十一條” 、 海口 “ 限購令 ” 、 全國 金融機構(gòu)“加息”等政策陸續(xù)頒發(fā)，可見政府調(diào)控的決心不減。 12 月 26 日， 中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶參與《重返災(zāi)區(qū) —— 中國之聲溫暖行動》節(jié)目時表示，稱將繼續(xù)加大力度抑制房地產(chǎn)投機，有信心讓房價回到合理的價位。從中可見，在調(diào)控沒有取得明顯效果下，預(yù)計政府調(diào)控力度將不減，但重心將從抑制需求向解決低收入群體保障房建設(shè)和扼制投資購房轉(zhuǎn)移。 （ 2）水能載舟亦能覆舟， 2022 年海口房地產(chǎn)市場在政策波濤中大起大落 1 月 6 日，國務(wù)院新聞辦公室 在北京召開海南國際旅游島新聞發(fā)布會， 正式頒布了《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》 ， 標(biāo)志著備受國內(nèi)外關(guān)注的海南國際旅游島建 商務(wù)部 禁止外資買賣境內(nèi)物業(yè)套利 ? 12 月 22 日消息，商務(wù)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強外商投資房地產(chǎn)業(yè)審批備案管理的通知》（下稱《通知》），要求進一步加強對并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)或增資的房地產(chǎn)項目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核；對境外資本在境內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，不得通過購買、出售境內(nèi)已建、在建房地產(chǎn)物業(yè)進行套利?！锻ㄖ窂娬{(diào)，加強對跨境投融資活動的監(jiān)控以及對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的防范，抑制投機。明確外商設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的投資性公司，將不予審批。 中國人民銀行 中國人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率的通知 ? 中國人民銀行決定 ,自 2022 年 12 月 26 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào) 個百分點 ,其他各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。 13 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 設(shè)終于拉開了序幕。 海南房地產(chǎn)市場在政策優(yōu)待下，水漲船高， ?？诟鞔髽潜P人山人海，房價飆升，此時用搶購來形容已不為過。 1 月 10 日 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于 40%，但貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。隨后， 新“國四條”、海南“兩個暫?！?、瓊版“國十一條”、“ 新政” 、?？凇跋拶徚睢标懤m(xù)出臺。海口房地產(chǎn)市場隨海南國際旅游島熱度的淡化，開始受政策調(diào)控影響。 4 月之后，?？陂_始低迷市場， 客戶持觀望態(tài)度增多， 下半年成交量急劇下滑， 市場搶購場面逐漸恢復(fù)平靜。 2022 年，?？诜康禺a(chǎn)市場在大起大落中 落幕 ， 海口 “限購令” 解除期限或延續(xù) 。 2022年市場撲簌迷離，但調(diào)控決心依舊不減，市場將在長時間調(diào)整中回歸理性軌道。 （ 3） 海口商品房 價格堅挺，政府 調(diào)控 漸 成“空調(diào)” 2022 年 ，政策不斷，力度愈增，可稱 史上 最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控一年。 在持續(xù)長時間的政府調(diào)控下，海口房地產(chǎn)市場需求受到抑制，成交市場低迷 ； 但價格依舊堅挺， 沒有絲毫松懈 ，政府調(diào)控盡顯“空調(diào)”跡象。 主要原因：首先 在第一 季度的銷售清盤后，開發(fā)商回籠大量資金，后期銷售壓力減輕，價格堅挺。 其次，海 南國際旅游島建設(shè)下，?？诜康禺a(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮?，開發(fā)商對市場前景看好。 最后，政府調(diào)控只能暫時抑制市場需求，但從長時間看，政策干預(yù)市場供需主導(dǎo)市場方向難于實現(xiàn)，后期剛需的不斷釋放將使市場反彈機會加大。 三 、城市政策展望 今年 在 高強度政策調(diào)控下，?？诜康禺a(chǎn)市場大起大落，但價格堅挺，未能實現(xiàn)預(yù)期調(diào)控效果。 2022 年，?？诜康禺a(chǎn)“限購令”或?qū)⒀永m(xù)，但對市場影響不大。 預(yù)計 未來 政府調(diào)控重心向解決低收入群體保障房和廉租房建設(shè)工作轉(zhuǎn)移 ， 加大 扼制投資購房力度。 14 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 第三 章 行業(yè)發(fā)展 一、開發(fā)投資 2022 年至 2022 年 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場投資一直保持持續(xù)增長 勢頭， 10 年，全年投資額已達到 億元，比上年增長 %，受國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策 影響，增長速度有所放緩。 圖 31： 2022 年 2022 年 ?？诜康禺a(chǎn)投資總額走勢 8 . 8 2 %1 9 . 0 8 %1 5 . 0 0 %9 . 5 0 %7 . 5 6 %0%5%10%15%20%25%01020304050607080902022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年房地產(chǎn)投資總額（億元） 同比增長幅度數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報 （數(shù)據(jù)為 2022 年前三季度數(shù)據(jù)） 二、建設(shè)規(guī)模 施工面積 ?？谑?2022 年至 2022 年房地產(chǎn)施工面積總體而言較為平穩(wěn)。 2022 年由于受經(jīng)濟危機影響房地產(chǎn)施工面積稍稍有所回落， 20222022 年房地產(chǎn)施工面積增幅呈現(xiàn)逐年上升 的趨 勢，這主要和海南國際旅游島政策獲批利好及?？谑型恋毓?yīng)情況有關(guān)。 2022 年房地產(chǎn)施工面積較 2022 年有所增長，全年房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，比去年增長 %。 圖 32： 2022 年 2022 年 ?？诜康禺a(chǎn)施工面積走勢 2 . 4 % 3 . 4 % 5 . 3 %3 . 6 0 %1 8 . 2 7 % 10% 5%0%5%10%15%20%01002003004005006007008009002022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年房地產(chǎn)施工面積（萬平方米） 同比增長幅度 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報 （數(shù)據(jù)為 2022 年前三季度數(shù)據(jù)） 15 海口 房地產(chǎn)市場研究報告 新開工面積 2022 年?？谑猩唐贩啃麻_工面積為 萬平方米 ，受國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響同比增長幅度為 %，開發(fā)節(jié)奏有所放緩 ?？v觀近幾年海口市房地產(chǎn)新開工面積走勢，可以看出 20222022 年商品房新開工面積明顯加大，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期規(guī)律，一般從開工到竣工銷售的時間在 年之間，在 國際旅游島的概念下， 我們預(yù)測?？谠?未來兩年內(nèi)商品房供應(yīng)將有所增加。 圖 33： 2022 年 2022 年 ?？谛麻_工面積走勢 2 1 . 1 %2 5 . 0